Гражданский кодекс часть 1

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации МО «Янтарный городской округ» к ответчику ФИО1 и ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделки по передаче прав арендатора, применении последствий недействительности ничтожной сделки, расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация МО «Янтарный городской округ» обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1, в котором просит:

1. Признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, заключённое между ФИО1 и ФИО2 <Дата>, с применением последствия недействительности ничтожной сделки.

2. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись <№> от <Дата> о праве аренды земельного участка в пользу ФИО2.

3. Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" задолженность по договору <№> от <Дата> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> арендную плату за 2 и 3 кварталы 2019 года в сумме 434516 руб. 20 коп., пени за просрочку выплаты с <Дата> по <Дата> в сумме 21861, руб. 35 коп. и штраф в размере 86903 руб. 24 коп., всего взыскать - 543280 руб. 79 коп.

4. Расторгнуть договор <№> от <Дата> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> между Администрацией МО "Янтарный городской округ" и ФИО1

В обоснование иска истец указывает, что на основании постановления администрации МО «Янтарный городской округ» от <Дата><№> между администрацией МО «Янтарный городской округ» и ООО «Западторг» <Дата> был заключен договор <№> от <Дата> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <Адрес>, общей площадью 102500 кв.м, с разрешенным использованием - жилая застройка. Земельный участок принадлежит муниципальному образованию "Янтарный городской округ" на праве собственности (<№> от <Дата>).

В последующем права аренды на этот земельный участок неоднократно передавались.

Так из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости следует, что зарегистровано Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№><№> от <Дата>, заключенное между ООО "МКД-Калининград" и гражданином ФИО1

Определением Светлогорского городского суда Калининградской области от <Дата> по делу <№> по иску Администрации МО "Янтарный городской округ" к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок и других действий, направленных на отчуждение земельного участка, в том числе переуступку прав арендатора.

В соответствии со ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

<Дата> в адрес администрации МО "Янтарный городской округ" поступило письмо ФИО1, которым он уведомил администрацию о заключении с ФИО2 соглашения от <Дата> о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> и приложил ксерокопию подписанного соглашения.

Ответным письмом от <Дата> администрация МО "Янтарный городской округ" обратила внимание ФИО1, что сделка совершена в период действия принятых судом обеспечительных мер, не подлежит регистрации в установленном порядке и не влечёт правовых последствий для сторон договора аренды. Одновременно администрация предложила ФИО1 расторгнуть договор аренды ввиду явного отсутствия у арендатора намерения сохранить арендные отношения.

Однако в нарушение установленного запрета указанная передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка была зарегистрирована Управлением Росреестра <Дата>, что подтверждается выпиской от <Дата> № КУВИ-<№> из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости -земельном участке с кадастровым номером <№>.

Администрация дважды направляла в Светлогорскую межрайонную прокуратуру Калининградской области обращения о проведении проверки по факту регистрации сделки в период действия обеспечительных мер в виде запрета на совершение сделок и других действий, направленных на отчуждение земельного участка с к.н. <№> в том числе переуступку прав арендатора, и о принятии мер прокурорского реагирования. Информация о результатах рассмотрения обращений в администрацию не поступала.

В случае нарушения запрета и ограничений, прямо предусмотренных либо вытекающих из закона, при совершении сделки эта сделка ничтожна на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, в соответствии с которым сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Совершение сторонами сделки по отчуждению прав и обязанностей арендатора в условиях принятия судом обеспечительных мер относится к случаям, предусмотренным статьёй 174.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174.1. ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Исходя из указанной нормы запрет на распоряжение имуществом налагается в качестве обеспечительной меры защиты интересов кредитора. Нарушение данного запрета является нарушением закона, поскольку такой порядок наложения запрета установлен законом. Должник же не вправе распоряжаться таким имуществом, в том числе отчуждать его.

Кроме того, арендатор ФИО1 не исполняет обязанность по арендной плате.

Согласно п. 3.2. договора арендные платежи за предоставленный земельный участок производятся ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за окончанием квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 5.2 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня за каждый календарный день просрочки (размер пени устанавливается Центральным банком РФ) и взимается штраф в размере 20% от начисленной суммы арендной платы.

Задолженность ФИО1 по арендной плате за 1 квартал 2019 года взыскана решением Светлогорского городского суда от <Дата> по делу <№>.

Арендная плата за последующие периоды (2 и3 кварталы 2019 года) арендатором ФИО1 не внесена до настоящего времени.

В спорный период расчетные коэффициенты по категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков в МО "Янтарный городской округ" были утверждены Решением окружного Совета депутатов МО "Янтарный городской округ" от <Дата><№>.

Согласно п. 1 Приложения <№> к Решению от <Дата>, для земельных участков, предназначенных для многоквартирной (две и более квартиры) жилой застройки - расчетный коэффициент 1,5.

В соответствии с п. 16 Приложения <№> к Решению от <Дата>, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы начиная со следующего дня за установленным днем оплаты. Пени за каждый день просрочки определяются в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пеней принимается равной 1/150 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

С <Дата> ключевая ставка составляет 6,25% годовых.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> составляет 57 777 200 руб.

Задолженность ФИО1 по договору аренды <№> от <Дата> составила:

за 2 квартал 2019 года - 57 777 200 руб. х 1,5% : 365 дн. х 91 дн. = 216 070, 90 руб.;

за 3 квартал 2019 года - 57 777 200 руб. х 1,5% : 365 дн. х 92 дн. = 218 445, 30 руб.

Итого: 434 516,2 руб.

Размер пени составил:

за период с <Дата> по <Дата> (167 дн.) - 216070, 9 руб. х 167 дн. х 1/150 х 6,25% = 15034,93 руб.;

за период с <Дата> по <Дата> (75 дн.) - 218445, 3 руб. х 75 дн. х 1/150 х 6,25% = 6826,42 руб.

Размер штрафа составляет: 434516,2 руб. х 20% = 86903, 24 руб.

Пунктом 4.1.1. Договора установлено право Арендодателя требовать досрочного его расторжения в том числе при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодеса РФ ист. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

<Дата> и <Дата> Истцом в адрес Ответчика заказными письмами с уведомлением о вручении были направлены претензионные письма, которым установлен 5-дневный срок с момента получения претензионного письма для добровольного исполнения обязанности по оплате арендной платы и пени, а также предложено в добровольном порядке расторгнуть Договор аренды и направлено соглашение о расторжении Договора.

До настоящего времени меры по погашению задолженности Ответчиками не приняты, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.

В соответствии со ст. 139 ГПК РФ судья или суд по заявлению лиц, участвующих в деле, может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Учитывая неоднократное нарушение арендатором условий договора аренды и значительный размер задолженности, непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Нормы процессуального закона не предусматривают обязанность суда при принятии данной обеспечительной меры указывать конкретный перечень имущества, подлежащего аресту. При этом закон не связывает применение судом мер по обеспечению исполнения решения суда с наличием или отсутствием у суда сведений о конкретном имуществе, на которое может быть наложен арест. В соответствии с положениями ГПК РФ и Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительное исполнение судебных актов возлагается на Федеральную службу судебных приставов России, в связи с чем конкретное имущество, принадлежащее ответчику, на которое может быть наложен арест, будет определяться судебным приставом-исполнителем на стадии исполнения определения суда.

В судебном заседании истец в лице представителя по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, возражений на иск не заявлил.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, возражений на иск не заявлил.

Суд, выслушав истца и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 с <Дата> являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <Адрес>, общей площадью 102500 кв.м, с разрешенным использованием - жилая застройка. Земельный участок принадлежит муниципальному образованию "Янтарный городской округ" на праве собственности (<№> от <Дата>) на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> между ООО "МКД-Калининград" и гражданином ФИО1, зарегистрированного <Дата>. (л.д.10-13, 28-29)

Определением Светлогорского городского суда Калининградской области от <Дата> по делу <№> по иску Администрации МО "Янтарный городской округ" к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка договору аренды земельного участка <№> от <Дата> и взыскании задолженности по арендной плате были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок и других действий, направленных на отчуждение земельного участка, в том числе переуступку прав арендатора. (л.д.30)

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от <Дата> отказано истцу Администрации МО «Янтарный городской округ» в исковых требованиях к ответчику ФИО1 в расторжении договора аренды земельного участка <№> от <Дата>. Взыскано в пользу истца Администрации МО «Янтарный городской округ» с ответчика ФИО1 по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> задолженность по арендной плате за 1 квартал 2019 года в размере 213696 руб. 50 коп.; пени за просрочку оплаты с <Дата> по <Дата> в размере 5962 руб. 13 коп.; штраф в размере 42739 руб. 30 коп., всего взыскать 262397 руб. 93 коп.

Апелляционным определением Калининградского областного суда от <Дата> решение суда от <Дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации МО «Янтарный городской округ» - без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Светлогорского городского суда Калининградской области от <Дата> по делу <№>, Светлогорским городским судом Калининградской области не отменялись. Следовательно, эти обеспечительные меры действуют по настоящее время.

В соответствии со ч.2 и ч.3 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Из выписки ЕГРН от <Дата> следует, что на земельный участок с кадастровым номером <№> зарегистрированы обеспечительные меры <Дата> о запрете регистрации до снятия запрета. (л.д.40)

Вместе с тем судом установлено, что <Дата> ФИО1 ФИО2 заключили Соглашение от <Дата> о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>. (л.д.32-34)

<Дата> в адрес администрации МО "Янтарный городской округ" поступило письмо от ФИО1, в котором он уведомил о заключении с ФИО2 соглашения от <Дата> о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> и приложил ксерокопию подписанного Соглашения, что следует из письма администрации МО "Янтарный городской округ" от <Дата> в адрес ФИО1, в котором администрации МО "Янтарный городской округ" обратила внимание ФИО1, что сделка совершена в период действия принятых судом обеспечительных мер, не подлежит регистрации в установленном порядке и не влечёт правовых последствий для сторон договора аренды. Одновременно администрация предложила ФИО1 расторгнуть договор аренды ввиду явного отсутствия у арендатора намерения сохранить арендные отношения, и приложила к этому письму проект соглашения о расторжении договора аренды <№> от <Дата>. (л.д.35)

Вместе с тем, как установлено судом, Соглашение от <Дата> о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, заключенное между ФИО1 и ФИО2, было зарегистрировано, что следует из выписки ЕГРН от <Дата>. (л.д.53)

Согласно положений п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Принимая во внимание, что обеспечительные меры в виде запрета регистрации о переуступке прав арендатора не были отменены Светлогорский городским судом Калининградской области по гражданскому делу <№> по иску администрации МО "Янтарный городской округ" к ответчику ФИО1, то суд считает заключенное между ФИО1 и ФИО2 Соглашение от <Дата> о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата> - ничтожным в силу закона.

В связи с чем суд считает возможным удовлетворить исковые требования администрации МО "Янтарный городской округ" к ответчикам ФИО1 и ФИО2 о признании недействительной (ничтожной) сделкой Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, заключённое между ФИО1 и ФИО2 <Дата>, с применением последствия недействительности ничтожной сделки, и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи <№> от <Дата> о праве аренды земельного участка в пользу ФИО2.

Что касается исковых требования истца к ответчику ФИО1, то суд считает их подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 3.2. Договора <№> от <Дата> арендные платежи за предоставленный земельный участок производятся арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за окончанием квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года.

Согласно п. 5.2 указанного Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня за каждый календарный день просрочки (размер пени устанавливается Центральным банком РФ) и взимается штраф в размере 20% от начисленной суммы арендной платы.

Арендная плата за последующие периоды (2 и 3 кварталы 2019 года) арендатором ФИО1 не внесена до настоящего времени.

В спорный исковой период расчетные коэффициенты по категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков в МО "Янтарный городской округ" были утверждены решением окружного Совета депутатов МО "Янтарный городской округ" от <Дата><№>.

Согласно п. 1 Приложения <№> к решению от <Дата> для земельных участков, предназначенных для многоквартирной (две и более квартиры) жилой застройки - расчетный коэффициент 1,5.

В соответствии с п. 16 Приложения <№> к решению от <Дата> в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы начиная со следующего дня за установленным днем оплаты. Пени за каждый день просрочки определяются в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пеней принимается равной 1/150 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

С <Дата> ключевая ставка составляет 6,25% годовых.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> составляет 57777200 руб.

Согласно расчету истца задолженность ФИО1 по договору аренды <№> от <Дата> составляет:

за 2 квартал 2019 года - 57 777 200 руб. х 1,5% : 365 дн. х 91 дн. = 216 070, 90 руб.;

за 3 квартал 2019 года - 57 777 200 руб. х 1,5% : 365 дн. х 92 дн. = 218 445, 30 руб.

Итого: 434 516,2 руб.

Размер пени составляет:

за период с <Дата> по <Дата> (167 дн.) - 216070, 9 руб. х 167 дн. х 1/150 х 6,25% = 15034,93 руб.;

за период с <Дата> по <Дата> (75 дн.) - 218445, 3 руб. х 75 дн. х 1/150 х 6,25% = 6826,42 руб.

Размер штрафа составляет: 434516,2 руб. х 20% = 86903, 24 руб.

Суд считает расчет истца о задолженности ответчика по арендной плате, пеням и штрафу математически правильным.

Таким образом, в связи с нарушением ответчика условий договора аренды по внесению арендных платежей, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по договору <№> от <Дата> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> арендная плата за 2 и 3 кварталы 2019 года в сумме 434516 руб. 20 коп., пени за просрочку выплаты с <Дата> по <Дата> в сумме 21861, руб. 35 коп. и штраф в размере 86903 руб. 24 коп., всего подлежит взысканию - 543280 руб. 79 коп.

Что касается требований истца о расторжении договора аренды <№> от <Дата> с ответчиком ФИО1, то суд считает эти требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 4.1.1. указанного Договора установлено право арендодателя требовать досрочного его расторжения, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Истец выставил требования в претензионных письмах к ФИО1 от <Дата> и от <Дата> по оплате задолженности арендных платежей за 2 и 3 кварталы 2019 года. (л.д.65, 70)

Вместе с тем в период с <Дата> земельный участок с кадастровым номером <№> не находился в аренде у ответчика ФИО1, так как был передан ФИО2 по Соглашению от <Дата>, зарегистрированного в Росреестре <Дата>. (л.д.53)

Следовательно, со стороны арендатора ФИО1 не совершено нарушение положений ст. 619 ГК РФ и положений п.3.2. указанного Договора, согласно которому арендные платежи за предоставленный земельный участок производятся ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за окончанием квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года.

Из чего следует, что с момента необходимой оплаты арендных платежей не истек срок более чем шесть месяцев.

В связи с чем истец не имеет законных оснований требовать досрочного расторжения договора аренды, несмотря на сделанное истцом направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и расторжения договора аренды.

Поэтому при указанных обстоятельствах суд не усматривает законных оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с ответчиком ФИО1

В связи с чем суд считает возможным отказать истцу в исковых требованиях к ответчику ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчиков на основании ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета Янтарного городского округа, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199, 103 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

4. Отказать истцу Администрации МО "Янтарный городской округ" в исковых требованиях к ответчику ФИО1 о расторжении договора <№> от <Дата> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> между Администрацией МО "Янтарный городской округ" и ФИО1

5. Взыскать с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета МО «Янтарный городской округ» государственную пошлину в размере 8782 руб. 80 коп.

5. Взыскать с ответчика ФИО2 в доход местного бюджета МО «Янтарный городской округ» государственную пошлину в размере 150 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ ГАНИН В.А.