Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» к ФИО4 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя в праве собственности на земельный участок, о признании права собственности на земельную долю,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агросервис» (далее по тексту – ООО «Агросервис» или истец) обратилось в суд с иском к ФИО4 (далее по тексту – ФИО4 или ответчик) и ФИО3 (деле по тексту – ФИО3 или ответчик) о переводе прав и обязанностей покупателя в праве собственности на земельный участок, о признании права собственности на земельную долю, указав, что 19 октября 2006 года между собственниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Ставропольский край, Красногвардейский район относительно ориентира на запад на юго-восток от с. Привольного, расположенного в границах участка (Арендодатели), и ООО «Агросервис» (Арендатор) был заключен договор аренды № 1 указанного земельного участка, который был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии 28 мая 2007 года.

В соответствии с п. 1.3 Договора аренды земельного участка № 1 от 19.10.2006 настоящий договор аренды заключен сроком на 10 лет и вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Согласно п. 2.6 ст. 2 Договора аренды земельного участка №1 от 19.10.2006 ООО «Агросервис» имеет право на преимущественный выкуп земельного участка в случае, если Арендодателем будет принято решение о его продаже.

Согласно п. 5.4 ст. 5 Договора аренды земельного участка № 1 от 19.10.2006 Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации ООО «Агросервис», в том числе преимущественного права выкупа арендуемого земельного участка.

Таким образом, ООО «Агросервис» имеет преимущественное право покупки доли в праве собственности на указанный земельный участок как арендатор указанного земельного участка.

Однако 31 марта 2017 года между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор № 3/17 купли-продажи, согласно которому ФИО3 обязуется передать в общую долевую собственность, а ФИО4 оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, а именно: 1/354 долю в праве в земельном участке с кадастровым номером №, площадью 25890800 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного назначения, находящуюся по адресу: <адрес>, относительно ориентира на запад на юго-восток от <адрес>, расположенного в границах участка.

Согласно п. 2.1 Договора № 3/17 купли-продажи от 31 марта 2017 года цена отчуждаемой доли в праве на земельный участок определена соглашением сторон и составляет 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

При этом ФИО3 не направила ООО «Агросервис» уведомления о предстоящей продажи доли в праве собственности на указанный земельный участок, а также предложения о покупке этой доли.

ООО «Агросервис» осуществляет хозяйственную деятельность в сфере сельского хозяйства, поэтому имеет законный интерес в беспрепятственном пользовании арендованным земельным участком, а также приобретении долей общей долевой собственности указанного земельного участка в свою собственность. Кроме того, ООО «Агросервис» имеет достаточные ресурсы для покупки доли в праве собственности на указанный земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимое беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного прав других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, к регулированию данных правоотношений должны применяться по аналогии закона положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю вправе собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, преимущественное право ООО «Агросервис» на приобретение в собственность земельного участка было нарушено. ФИО3 в нарушение условий договора аренды № 1 от 19.10.2006 не обеспечила возможность реализации ООО «Агросервис» преимущественного права выкупа арендуемого земельного участка. В связи с чем, ООО «Агросервис» имеет право требовать перевод на него прав и обязанностей покупателя.

Просит суд:

перевести на ООО «Агросервис» права и обязанности ФИО4 как покупателя 1/354 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25890800 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес> относительно ориентира на запад на юго-восток от <адрес>, расположенного в границах участка, по договору № 3/17 купли-продажи от 31 марта 2017 года;

- признать за ООО «Атросервис» право собственности на 1/354 долю вправе собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью25890800 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес> относительно ориентира на запад на юго-восток от <адрес>, расположенного в границах участка, по договору № 3/17 купли-продажи от 31 марта 2017 года.

В судебном заседании представителя истца настаивают на исковых требованиях, ответчик ФИО3 иск признаёт, ответчик ФИО4 был извещён о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом, поскольку согласно отчёта об извещении с помощью СМС – сообщения оно ему было доставлено 04.09.2017, в 22:22:31, однако он не прибыл в судебное заседание, не поставив суд о причинах неявки, не ходатайствовал о его отложении, не направил своего представителя. Ранее участвовавший представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 был также извещён с помощью СМС – сообщения, но сведения о доставке отсутствуют, при этом телефонограммой он уведомил о том, что участвовать в судебном заседании он не будет. Ответчик ФИО6 иных сведений о представительстве его интересов в суде не предоставил.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришёл к следующему убеждению.

Требования истца законны и обоснованы, подлежат удовлетворению.

Суд принимает признание иска ответчиком ФИО3, поскольку такое признание иска не противоречит закона и не нарушает права и не затрагивает законные интересы других лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующие земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьёй 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемой земельной доли основано не только на законоположениях статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но и на условиях договора, заключенного сособственниками общего имущества с ООО «Агросервис», согласно которому, данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при его продаже арендодателем. Соответствующее условие зафиксировано как в правах арендатора, так и обязанностях арендодателей (т. 1 л.д.11 – 28).

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд усматривает из условий договора аренды № 1 земельного участка от 19.10.2006, что – п. 2.6. ст. 2 арендатор имеет право на преимущественный выкуп земельного участка, в случае если арендодателем будет принято решение о его продаже, и п. 5.4. ст. 5 арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендодателем преимущественного права на продление договора аренды перед другими лицами или права выкупа арендуемого земельного участка.

Суд приходит к выводу, что условия договора аренды определяют преимущественное право ООО «Агросервис» на выкуп земельной доли как перед иными участниками гражданского оборота, так и перед участниками общей собственности на спорный земельный участок, поскольку прямо предусмотрено, без оговорок преимущественное право на выкуп ООО «Агросервис» при принятии решения арендодателем о его продаже.

Заключив договор аренды в 2006 году, арендодатели – сособственники спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность.

Ответчиком ФИО3 в судебном заседании указано о том, что она действительно заключила договор № 3/17 купли-продажи 31.03.2017 с ФИО4, согласно которому она обязуется передать в общую долевую собственность, а ФИО4 оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, а именно: 1/354 долю в праве в земельном участке с кадастровым номером № площадью 25890800 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного назначения, находящуюся по адресу: <адрес>, относительно ориентира на запад на юго-восток от <адрес>, расположенного в границах участка, при этом цена отчуждаемой доли в праве на земельный участок определена соглашением сторон и составляет 250 000 рублей (т. 1 л.д. 29 – 30). Она не направила ООО «Агросервис» уведомления о предстоящей продаже доли в праве собственности на указанный земельный участок, а также предложения о покупке этой доли. Но ознакомившись более обстоятельно с условиями договора аренды, осознала, что нарушила права ООО «Агросервис» на преимущественный выкуп земельного участка.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что договор аренды № 1 от 19.10.2006 прекратил свое действие в момент заключения договора купли-продажи № 3/17 от 31.03.2017, необоснован, поскольку 19.10.2006 между собственниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес>, относительно ориентира на запад на юго-восток от <адрес>, расположенного в границах участка, (арендодатели) и ООО «Агросервис» (арендатор) был заключён договор аренды № 1 указанного земельного участка, согласно п. 1.3 которого он заключён сроком на 10 лет и вступает в силу со дня его государственной регистрации в Красногвардейском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (т. 1 л.д. 11 – 28).

Согласно сведений регистрационного органа договор аренды № 1 от 19.10.2006 был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) 28.05.2007 (№ регистрации №), что подтверждается печатью и отметкой Росреестра (т. 1 л.д. 97 – 98).

Таким образом, десятилетний срок его действия истекал после заключения договора купли – продажи от 31.03.2017 (ст. ст. 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих начало срока, определённого периодом времени, и окончание срока, определённого периодом времени). Кроме того, договор аренды № 1 от 19.10.2006 действует до настоящего времени на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 17.12.2015.

Доказательств того, что ответчик ФИО4 является участником общей долевой собственности на спорный земельный участок до заключения им и ФИО3 договора купли-продажи № 3/17 от 31.03.2017, суду предоставлено не было (т. 1 л.д. 98 – 99).

Согласно позиций высших судов перевод судом прав и обязанностей покупателя доли на лицо, обладающее правом преимущественной покупки, не лишает покупателя возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи. Указанное обстоятельство усматривается, исходя из положений п. п. 2, 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель доли в праве общей долевой собственности не лишается возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Согласно выписке операций по лицевому счёту 40№ за период с 13 июня 2017 по 13 июня 2017 года УДО № Ставропольское ОСБ с. Красногвардейское Ставропольского отделение № 5230, г. Ставрополь Юго-Западный Банк ПАО Сбербанк, ООО «Агросервис» располагает по дебету денежными средствами в сумме 250 000, 00 рублей.

Из платёжного поручения № 83 от 13.06.2017 усматривается, что ООО «Агросервис» перечислил денежные средства в сумме 250 000 рублей на депозитный счёт УФК по Ставропольскому краю, Управление Судебного департамента в Ставропольском крае (лицевой счёт №), которые должны быть выплачены ФИО4, поскольку по судебном постановлению права покупателя по указанной сделке переведены на ООО «Агросервис» (т. 1 л.д. 40).

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме как законные и обоснованные, а ответчику возвращены денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 164, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 12, 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» к ФИО4 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя в праве собственности на земельный участок, о признании права собственности на земельную долю, – удовлетворить.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Агросервис» права и обязанности ФИО4 как покупателя 1/354 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25890800 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Ставропольский край, Красногвардейский район, относительно ориентира на запад на юго-восток от села Привольного, расположенного в границах участка, по договору № 3/17 купли-продажи от 31 марта 2017 года;

признать за обществом с ограниченной ответственностью «Агросервис» право собственности на 1/354 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25890800 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес>, относительно ориентира на запад на юго-восток от села <адрес> расположенного в границах участка, по договору № 3/17 купли-продажи от 31 марта 2017 года, исключив из числа собственников на данную долю ФИО4.

Управлению Судебного департамента в Ставропольском крае уплаченную покупателем Обществом с ограниченной ответственностью «Агросервис» сумму 250 000 рублей за приобретаемую 1/354 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № выплатить ФИО4.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путём подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Ставропольского края в течение месяца, начиная с 25.09.2017.

Судья: Л.В. Гетманская.