Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Ярило», Товариществу собственников жилья «Мечта» об обязании совершить определенные действия, -

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 об обязании совершить определенные действия. Свои требования мотивировал тем, что является собственником квартиры по адресу <адрес>. На стене многоквартирного дома без разрешения собственников размещена реклама магазина «Рай цветов», самовольно установлен кондиционер. Для размещения рекламы необходимо получить согласие собственников и разрешение мэрии. Стена дома используется без разрешения, без согласия собственников. Владелец нежилого помещения пользуется общим имуществом собственников без оплаты за пользование, имущество изнашивается.

Просил суд обязать ответчика ФИО2 собственника нежилого помещения, в котором расположен магазин «Рай цветов» в <адрес>: 1)демонтировать компрессор со стены многоквартирного дома по <адрес>, привести стены в надлежащее состояние; 2)демонтировать всю наружную рекламу со стены многоквартирного дома по <адрес>; 3) демонтировать подсветку магазина, установленную на стене многоквартирного дома.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Ярило», ТСЖ «Мечта», в качестве третьего лица ООО Управляющая компания «Рембытстройсервис».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя ФИО3.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования изменила. Просила суд: 1)обязать ответчика ФИО2 собственника нежилого помещения, в котором расположен магазин «Рай цветов» в <адрес> демонтировать кондиционер со стены многоквартирного дома по <адрес>, привести стены в надлежащее состояние; 2) обязать ООО «Ярило» демонтировать всю наружную рекламу со стены многоквартирного дома по <адрес> и подсветку магазина, установленную на стене многоквартирного дома.

Суду пояснила, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома. По решению собственников многоквартирного дома возможно использование общего имущества при наличии 2/3 голосов. Порядок размещения рекламы предусмотрен ст. 19 Федерального закона "О рекламе". Ответчиком не получено согласие мэрии на размещение рекламной конструкции. Права ФИО1 как собственника помещения в доме нарушены. Кондиционер установлен без разрешения общего собрания собственников дома. Протокол представленный в суд не содержит данных о том, что собственниками решался вопрос об установке рекламной конструкции и кондиционера. Фактически рекламой занято более чем 9 кв.м. указанных в договоре на размещение рекламной конструкции. ООО «Ярило» незаконно использует общее имущество и извлекает прибыль.

Ответчик ФИО2, представитель ответчиков ООО «Ярило» и ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании с измененными исковыми требованиями не согласились. Суду пояснили, что в г.Биробиджане нет регламента по установке в нежилых помещениях кондиционера. Права ФИО1 ответчиками никак не нарушены, он не обладает 2/3 голосов для принятия решения об использовании фасада. Истца никто не должен был спрашивать можно ли разместить рекламную конструкцию. Возможно обществом нарушаются статьи КоАП РФ, но не гражданские права истца. Пусть правоохранительные органы разбираются, если есть нарушения КоАП РФ ответчика привлекут к административной ответственности. В настоящее время эскиз рекламной конструкции переделывается, для предоставления на согласование в КУМИ мэрии города. На стене спорного дома размещен рекламный баннер который подсвечен светильниками. - это единая рекламная конструкция. Спорный кондиционер уже был установлен когда ФИО2 купила нежилое помещение, документов по его установке нет. Прежний собственник помещения не смог ничего ей пояснить, по вопросу получения им разрешения мэрии на установку кондиционера. Собственники многоквартирного дома делегировали свое право на заключение договоров ООО УК "Рембытсройсервис", что бы постоянно не собираться по различным вопросам.

В судебное заседание представитель ТСЖ «Мечта» не явился. Согласно материалам дела председатель правления товарищества ФИО5 умер в 2015г., новый председатель не избран.

Представитель третьего лица ООО УК «Рембытстройсервис» ФИО6 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился частично. Суду пояснил, что спорный дом находится на управлении в ООО УК «Рембытстройсервис». Представители ООО УК «Рембытсройсервис», проводили собрание жильцов дома, где одним из вопросов обсуждалось утверждение тарифа за аренду общего домового имущества под рекламные конструкции. Была установлена цена 500,00 руб. за 1 кв. м. Договор на размещение рекламной конструкции заключен между управляющей компанией и ООО "Ярило", на основании протоколов общего собрания. Жильцы изъявили свое желание на размещение рекламной конструкции. Арендная плата поступает на статью текущий ремонт спорного дома. Для размещения рекламной конструкции и кондиционера действительно необходимо получить разрешения в КУМИ и отделе архитектуры мэрии города соответственно.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, считает, что иск к ФИО2, ООО «Ярило» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома являются общим имуществом собственников помещений и принадлежат им на праве общей долевой собственности. По смыслу названных норм фасад многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в нем.

Согласно свидетельству ФИО1 является собственником <адрес>.

ФИО2 с 09.12.2013 является собственником нежилого помещения расположенного по адресу <адрес> на первом этаже номера на поэтажном плане 1-4.

Из представленных в судебное заседание договоров следует, что ФИО2 14.06.2015 предоставила принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение в аренду ООО "Ярило". 18.05.2016 она заключила с обществом другой договор, коиторый действует до 17.04.2017. Цель аренды помещения оптово-розничная торговля.

Согласно исследованных в судебном заседании фотографий и пояснений сторон установлено, что принадлежащее ответчику нежилое помещение используется в качестве магазина "Рай цветов". На фасаде спорного дома ответчиком размещена рекламная конструкция с подсветкой ("букеты со вкусом", "доставим быстро" "голландская роза 90 руб.", «Только свежие цветы, только низкие цены и отличное настроение»), а также наружный блок системы кондиционирования и вентиляции.

На основании ст. 3 Федерального закона от 13 марта 2006 года N 38-ФЗ "О рекламе" под рекламой понимается информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

В соответствии с положениями ч. 5 ст. 19 названного Федерального закона установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится:

-принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2);-принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным пунктами 3, 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела установлено, что 24.06.2015 ТСЖ "Мечта" заключило с ООО "Ярило" договор о передаче в пользование части фасада здания для установки рекламной конструкции. Срок действия договора до 24.06.2016. С 01.11.2016 ответчик заключил с ООО УК "Рембытсройсервис" договор на установку рекламной конструкции на стене многоквартирного дома. Сроком на 5 лет.

Решение общего собрания собственников помещений спорного дома о пользовании ООО "Ярило" общим имуществом дома, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций с указанным ответчиком не принималось.

В суд представлены протоколы общих собраний собственников помещений спорного дома: об утверждении тарифа по аренде общедомового имущества; о наделении управляющей компании полномочиями заключить договор на размещение рекламного баннера. Однако указанные документы не являются решениями о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принимаемыми в порядке п.3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ.

Протокол о наделении управляющей компании полномочием заключить договор на размещение рекламного баннера (л.д.57, 58), не имеет даты и подсчета голосов (для определения 2/3). При правильном составлении и наличии 2/3 голосов, указанный документ относился бы к компетенции общего собрания предусмотренной п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, но не п.3. ч.2 указанной статьи.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что фасад дома в пользование ООО "Ярило" не передавался, решение общего собрания собственников помещений о передаче в пользование части общего имущества в виде фасада дома не принималось, договор на использование общего имущества многоквартирного дома заключен с нарушением закона. В период с 24.06.2016 по 01.11.2016 ответчик использовал фасад в отсутствие договорных отношений. В соответствии со ст. 19 Федерального закона "О рекламе" заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением Городской Думы Муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 29 ноября 2001г. № 309 утверждены "Правила содержания территории муниципального образования "Город Биробиджан" (далее Правила).

В соответствии с указанными Правилами установка и эксплуатация рекламной конструкции на территории городского округа допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (далее - разрешение), выдаваемого мэрией города в установленном порядке. Установка и эксплуатация рекламной конструкции на территории городского округа без разрешения, срок действия которого не истек, не допускаются. В случае установки и (или) эксплуатации рекламной конструкции без разрешения, срок действия которого не истек, она подлежит демонтажу. Разрешение выдается мэрией города на каждую рекламную конструкцию на срок действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п.6.5).

Согласно материалам дела ООО "Ярило" не обращалось в мэрию города за выдачей разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде спорного дома.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, ООО "Ярило" необходимо демонтировать всю наружную рекламную конструкцию с подсветкой со стен спорного дома относящуюся к магазину «Рай цветов».

Рассматривая требование истца о демонтаже кондиционера, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями ст. 36, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу использования общего имущества (размещения оборудования на фасаде многоквартирного дома) должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения, недопустимы.

На основании Правил утвержденных Городской Думой 29 ноября 2001г. № 309 установка настенных кондиционеров и другого оборудования, пристроенного к стенам или вмонтированного в них, влекущая изменение архитектурно-художественного облика фасадов, производится в зависимости от их технического состояния и эстетического вида только по согласованию с мэрией города (п.5.2).

Наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции, должны размещаться упорядоченно, с привязкой к архитектурному решению фасада и единой системе осей, с использованием стандартных конструкций крепления и ограждения, при размещении ряда элементов - на общей несущей основе с учетом технических возможностей здания, строения, сооружения, многоквартирного жилого дома (п.5.6).

В судебном заседании ФИО2 пояснила, что у нее отсутствуют документы на спорный кондиционер. Прежний собственник помещения не смог ничего ей пояснить, по вопросу получения им разрешения в мэрии на установку кондиционера.

Таким образом суд приходит к выводу что наружный блок системы кондиционирования и вентиляции, установлен на фасаде спорного дома без соответствующего согласия собственников помещений многоквартирного дома, а также согласования технической возможности его установки с мэрией города.

Факт несогласования с собственниками вопроса об установке оборудования на фасаде многоквартирного дома свидетельствует о нарушении их прав и законных интересов, в том числе и прав ФИО1

Следовательно, ФИО2 необходимо обязать демонтировать со стены многоквартирного дома наружный блок системы кондиционирования и вентиляции, и привести стены в надлежащее состояние. После получения согласований ФИО2 вправе вновь установить кондиционер.

При этом суд так же учитывает, что в течении рассмотрения настоящего дела ответчикам предлагалось получить необходимые документы в мэрии города. Однако в течении нескольких месяцев ФИО2 и ООО «Ярило» не сделали этого.

Довод представителя ответчиков ФИО4 о том, что действиями ответчиков права истца не нарушаются, не основан на законодательстве.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

ФИО1 принадлежит жилое помещение в многоквартирном доме, а также на праве общей долевой собственности общие помещения дома, в том числе несущие конструкции дома. Таким образом, действия ответчиков по размещению конструкций без согласования как с собственниками дома так и мэрией города, не законное заключение соответствующего договора с управляющей компанией нарушают права собственников помещений спорного дома, в том числе права истца как собственника. При этом суд учитывает, что ТСЖ "Мечта" правомочное обращаться в суд в защиту прав собственников спорного дома фактически не действует. Председатель правления не избран, указанный факт не отрицали участники судебного заседания.

В удовлетворении иска ФИО1 к ТСЖ «Мечта» следует отказать, так как товарищество не давало согласия на размещение кондиционера, срок действия договора по размещению рекламы заключенный председателем товарищества истек. Ответчик заключил договор с ООО УК «Рембытстройсервис».

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования к ООО "Ярило", ФИО2 подлежат удовлетворению. В соответстви со ст.98 ГПК РФ с указанных ответчиков в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 Обществу с ограниченной ответственностью «Ярило», об обязании совершить определенные действия, удовлетворить.

Обязать ФИО2 демонтировать со стены многоквартирного дома наружный блок системы кондиционирования и вентиляции, обслуживающий нежилое помещение расположенное по адресу <адрес> на первом этаже номера на поэтажном плане 1-4, привести стены в надлежащее состояние.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Ярило» демонтировать всю наружную рекламную конструкцию с подсветкой со стен многоквартирного дома относящуюся к магазину «Рай цветов», расположенную по адресу <адрес> на первом этаже номера на поэтажном плане 1-4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ярило», ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 руб. с каждого.

В удовлетворении иска ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Мечта» об обязании совершить определенные действия, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца через Биробиджанский районный суд.

Судья О.Н.Лаврущева