Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Гаджиеве Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» к Бредихину А.М. о взыскании задолженности по договору, встречному иску Бредихина А.М. к ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» обратилось с иском к Бредихину А.М. о взыскании задолженности по договору.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что (Дата) между «МЭЙН СТРИТ риалти» и Бредихиным А.М. был заключен договор на оказание услуг по поиску покупателя на квартиру, расположенную по адресу: <...>. На момент заключения договора данный объект принадлежал ответчику на праве собственности.

После заключения договора истец приступил к исполнению своих обязательств, осуществил поиск покупателя на указанную квартиру. (Дата) был составлен смотровой лист, согласно которому представитель истца в присутствии представителя ответчика Б.О. осуществил показ объекта потенциальному покупателю К в присутствии его представителя Б.Е.

По условиям договора Бредихин А.М. принял на себя ряд обязательств, в том числе не вступать с потенциальным покупателем объекта, привлеченным исполнителем, в переговоры по поводу продажи объекта без согласия и/или участия исполнителя.

В настоящий момент объект, указанный в договоре оказания услуг, принадлежит К, что позволяет сделать вывод о том, что между лицом, которое в соответствии со смотровым листом от (Дата) являлось потенциальным покупателем на объект - К, и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры без уведомления о том истца. Воспользовавшись информацией о покупателе, предоставленной истцом, и заключив с покупателем договор купли-продажи квартиры, ответчик как заказчик нарушил право истца на получение платы за оказанные услуги (<...> % от стоимости объекта).

В силу того, что ответчиком был заключен договор отчуждения объекта с лицом, представленным истцом, последний полагает, что обязательства по договору со своей стороны он исполнил в полном объеме, а именно оказал услуги по поиску покупателя на объект. Следовательно, ответчик со своей стороны обязан оплатить оказанную услугу.

В адрес ответчика (Дата) была направлена претензия с приложением двух актов оказанных услуг, подписанных со стороны истца, и требованием оплатить оказанные услуги и возвратить подписанный экземпляр акта истцу. Никаких возражений со стороны ответчика не последовало, поэтому истец полагает, что ответчик принял оказанные услуги в полном объеме.

На основании изложенного, уменьшая свои исковые требования в судебном заседании, истец просил взыскать с Бредихина А.М. в свою пользу сумму, составляющую <...>% от стоимости квартиры по договору купли-продажи, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Бредихин А.М. обратился с встречным иском к ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» о признании договора незаключенным (том (№), л.д. (№)).

В обоснование своих встречных требований Бредихин А.М. ссылался на то, что существенным условием договора возмездного оказания услуг является достигнутое сторонами соглашение о сроках оказания услуги. Из условий договора от (Дата) следует, что предметом договора является оказание ответчиком истцу (по встречному иску) услуги по поиску покупателя на объект, но невозможно установить сроки оказания услуг по предмету договора.

Таким образом, по мнению истца по встречному иску, договор от (Дата) не может считаться заключенным в связи с тем, что между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение по его существенным условиям.

На основании изложенного Бредихин А.М. просил признать договор от (Дата) между ним и ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» незаключенным в связи с несогласованием его существенных условий.

В судебном заседании представители истца по основному иску Балюта Я.А., Борисова Г.Г. поддержали исковые требования в полном объеме, пояснили, что (Дата) между ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» и Бредихиным А.М. был заключен договор по оказанию услуг по содействию в продаже квартиры, после заключения договора истец по основному иску осуществил поиск покупателей, их представитель осуществил показ квартиры К, на котором присутствовала жена ответчика по основному иску Б.О., К участвовал в осмотре со своей женой, от ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» присутствовала И.Т.

Утверждение Бредихина А.М. о том, что договор не может считаться заключенным, противоречит закону, ответчик по основному иску пытается избежать ответственности на неисполнение принятых на себя обязательств.

Поиск покупателя - это дорогостоящая процедура, объект принимается, производится выезд на место, фотографирование, размещаются рекламные материалы, в том числе в каталоге, газете, на интернет-сайте. Когда появляется покупатель, с ним проводятся встречи, предлагается презентация объекта с фотографиями. Далее происходит показ объекта, по итогам которого составляется смотровой лист.

(Дата)Б.О. и супруги К осматривали квартиру, показ производила риэлтор И.Т., К не устроила цена квартиры. Было выяснено, что квартира обременена ипотекой. В дальнейшем Бредихин А.М. и его супруга перестали отвечать на звонки, получив выписку из ЕГРП, они узнали, что сделка по отчуждению квартиры была совершена, минуя ООО «МЭЙН СТРИТ риалти».

Указание на срок выполнения услуг не является существенным условием договора. Стоимость оказанной услуги во всех случаях составляет <...>% от цены квартиры.

Ответчик по основному иску Бредихин А.М. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что договор, представленный ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» - это не тот договор, который он подписал, тот договор был составлен на двух листах, однако у него не сохранился его экземпляр договора. От покупателя К позвонил представитель, который нашел его либо через администрацию дома, либо по рекламе. Не знает, каким образом подпись его супруги оказалась в смотровом листе, представленном истцом по основному иску. Он лично показывал квартиру К Условий договора истец не выполнил, он готов оплатить только стоимость размещенных истцом объявлений о продаже квартиры.

Представители ответчика по основному иску Бредихина А.М. по доверенности Шашков В.Ю. и Попова О.С. просили отказать в удовлетворении исковых требований ООО «МЭЙН СТРИТ риалти», ссылаясь на то, что истец не подтвердил документально исполнение им обязательств по договору, договор не считается заключенным, так как не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Смотровой лист и договор являются сфальсифицированными доказательствами.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствие со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 424 ГК РФ

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Судом установлено, что (Дата) между Бредихиным А.М. (заказчиком) и ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» (исполнителем) заключен договор, согласно условиям которого исполнитель по заданию заказчика обязуется оказать последнему услуги по поиску покупателя квартиры (№) по адресу: <...> и последующему содействию в проведении сделки купли-продажи объекта покупателю, привлеченному исполнителем, а заказчик обязуется принять оказанные исполнителем услуги.

Согласно п. (№) договора стоимость услуг исполнителя составляет <...>% от стоимости объекта, указанной в п.(№) (<...> долларов США за квартиру и машиноместо).

В соответствие с п. (№) договора процентный размер стоимости услуг исполнителя является величиной неизменной, исчисляется от общей суммы сделки.

Пункт (№) договора предусматривает, что заказчик обязуется не вступать с потенциальными покупателями объекта, привлеченными исполнителем, в переговоры по поводу продажи объекта без согласия и/или участия исполнителя.

Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон (том (№) л.д. (№)).

Оценивая содержание данного договора, суд приходит к выводу о том, что он в полной мере отвечает требованиям действующего законодательства.

По данному договору ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» приняло на себя обязательство оказать Бредихину А.М. услугу по поиску покупателя квартиры (№) по адресу: <...> и последующему содействию в проведении сделки купли-продажи объекта покупателю, привлеченному исполнителем.

То обстоятельство, что стороны не пришли к соглашению о том, что поиск покупателя будет производиться не только на квартиру, но также и на машиноместо, не влечет недействительности договора, поскольку предмет сделки определен сторонами в полной мере понятно.

По мнению суда, несмотря на то, что условие о цене договора определено сторонами недостаточно конкретно, на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ она может быть определена из взаимосвязанных положений п.п. (№) договора, из которых вполне ясно следует, что цена договора составляет <...>% от стоимости квартиры, определенной по договору купли-продажи, заключенному заказчиком с покупателем, привлеченным исполнителем.

Вопреки доводам встречного искового заявление, условие договора оказания услуг о сроке не является существенным для данного вида договора, и недостижение по нему согласия не означает признания такого договора незаключенным. Данный вывод прямо вытекает из положений п. 2 ст. 314 ГК РФ. Таким образом, ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» взяло на себя обязательство оказать вышеуказанные услуги в разумный для такого вида деятельности срок.

Истцом по основному иску представлены доказательства в подтверждение того, что им размещались рекламные объявления о продаже квартиры: каталог объявлений о продаже недвижимости (том (№), л.д. (№)), приложения к газете «В» (том (№), л.д. (№)), в которых были размещены объявления о продаже квартиры по вышеуказанному адресу. Также истец по основному иску представил суду «презентацию» квартиры, подготовленную для потенциального покупателя (том (№), л.д. (№)), объявление о продаже квартиры, размещенное на интернет-сайте (том (№), л.д. (№)), а также переписку по электронной почте между И.Т. и Б.Е. (том (№), л.д. (№)) и между Ц.А. и Б.О. (том (№), л.д. (№)).

Также истцом по основному иску представлен смотровой лист от (Дата), из которого следует, что представитель ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» И.Т. совместно с Б.О. осуществили показ объекта, расположенного по адресу: <...>, Б.Е. (представителю покупателя) и К Данный акт подписан Б.О. (том (№), л.д.(№)). Ответчиком по основному иску не оспаривалось, что подпись от имени Б.О. была выполнена его супругой.

Свидетель И.Т. в судебном заседании показала, что она работала в ООО «МЭЙН СТРИТ риалти», (Дата) занималась квартирой Бредихина А.М. После размещения рекламы стали поступать звонки от покупателей. В (Дата) частный брокер Б.Е. попросила организовать просмотр квартиры, вместе с супругами К они поехали на объект. Дверь открыла Б.О., квартира покупателям понравилась. В дальнейшем она пыталась выйти на связь с Б.Е., но та не брала трубку, а Б.О. сказала, что на квартиру наложен арест. После <...> праздников она позвонила Б.О., та сказала, что квартира продана, из выписки из ЕГРП она узнала, что собственником квартиры является К

Свидетель Ц.А. показала, что она работает руководителем отдела продаж ООО «МЭЙН СТРИТ риалти», Бредихин А.М. - собственник квартиры, которую они продавали в жилом комплексе в <...>. Данная квартира была закреплена за Т.Н., та выезжала на место, производила оценку, фотографирование. По квартире они давали объявления в печатные издания, газету «В» и «В.Ж.», размещали информацию в каталогах, которые распространяются в ресторанах. По данной квартире было много звонков. Показ квартир осуществляется сотрудниками отдела, имеется инструкция по показу, составляется смотровой лист. Номер договора присваивается уже после его подписания. Квартира ответчика понравилась покупателям, но Бредихин А.М. установил завышенную цену, которую впоследствии снизил.

Свидетель Т.Н. показала, что она работала в ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» в (Дата) в компанию обратилась Б.О. с предложением продать квартиру, она встретилась с супругой ответчика, осмотрела квартиру, та передала ей фотографии квартиры. В дальнейшем она встретилась с Бредихиным А.М. и тот в её присутствии согласился с условиями договора и подписал его, один экземпляр договора остался у ответчика. Договор был составлен на одном листе.

Оценив представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» представлены убедительные доказательства в подтверждение того, что ими надлежащим образом выполнялись условия заключенного с Бредихиным А.М. договора. Так, истцом по основному иску были размещены рекламные объявления в каталоге и газетах, а также в интернете, затем был произведен показ квартиры потенциальному покупателю К, о чем был составлен смотровой лист.

При таких обстоятельствах суд считает установленным тот факт, что покупатель квартиры К был найден в результате выполнения ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» условий заключенного с Бредихиным А.М. договора.

Оснований не доверять представленным истцом доказательствам у суда не имеется, поскольку они не вызывают сомнений в своей достоверности, а показания свидетелей последовательны, подробны и объективно подтверждаются письменными материалами дела.

Доводы Бредихина А.М. и его представителей о фальсификации договора и смотрового листа суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Как было подтверждено обеими сторонами в судебном заседании, договор от (Дата) был заключен в двух экземплярах, однако Бредихин А.М. не представил суду свой экземпляр договора, хотя, действуя разумно и добросовестно, он должен был сохранить у себя договор с ценой более <...> долларов США.

Таким образом, сравнить экземпляры договоров и установить возможный факт фальсификации не представляется возможным. Ссылки на то, что «первый лист договора был умышленно извлечен истцом, на его оборотной стороне нанесен текст с иным, не согласованным ответчиком содержанием», явно надуманны. При этом Бредихин А.М. даже не смог указать суду, каково же было содержание того договора, который, по его мнению, был в действительности заключен между сторонами.

Наличие или отсутствие в договоре его номера, по мнению суда, вообще не может иметь какое-либо значение по настоящему гражданскому делу, поскольку номер договора не влияет на возникшие между сторонами правоотношения.

Доводы представителей ответчика по основному иску о том, что в смотровом листе имеются дописки, несостоятельны, поскольку содержание смотрового листа объективно подтверждаются показаниями свидетелей И.Т., Ц.А., оснований не доверять которым не имеется.

Представителями Бредихина А.М. заявлялось ходатайство о проведении по делу технической экспертизы документов. Мотивированным определением суда данное ходатайство оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

По смыслу закона, назначение экспертизы может иметь место только в тех случаях, когда для установления имеющих значение обстоятельств требуются специальные познания.

В тех же случаях, когда участники процесса заявляют ходатайство о назначении экспертизы, при этом предлагая вопросы, которые в принципе не могут быть рассмотрены экспертом, то такие действия должны быть расценены только как злоупотребление правом.

В заявленном Бредихиным А.М. ходатайстве указаны вопросы, на которые явно не сможет дать ответ техническая экспертиза документов.

При этом Бредихин А.М. не представил суду свой экземпляр договора, что делает невозможным сравнение его с тем договором, который представил суду истец.

С учетом изложенного, назначение технической экспертизы документов по поставленным Бредихиным А.М. вопросам привело бы к существенному нарушению прав истца и разумных сроков рассмотрения дела.

Суд также отмечает, что доводы Бредихина А.М. о фальсификации договора и смотрового листа, очевидно, не согласуются с его же доводами о том, что ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» не выполняло условия заключенного договора, а также с его утверждениями в судебных прениях о том, что он готов возместить истцу по основному иску стоимость рекламных объявлений.

(Дата) между Бредихиным А.М. и К был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Цена квартиры составила <...> рублей (том (№), л.д. (№)).

Таким образом, Бредихин А.М. в нарушение принятого на себя обязательства, предусмотренного п. (№) договора вступил в контакт с покупателем, подысканным ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» и без участия заказчика заключил с ним договор купли-продажи квартиры.

Поскольку невозможность исполнения ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» принятых на себя по договору обязательств в полном объеме возникла по вине заказчика, то на основании п. 2 т. 781 ГК РФ Бредихин А.М. имеет обязательство по оплате стоимости услуг по договору в сумме <...> рублей.

Таким образом, исковые требования ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Бредихина А.М. о признании договора незаключенным не соответствуют закону и не подлежат удовлетворению по вышеуказанным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» - удовлетворить.

Взыскать с Бредихина А.М. в пользу ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» задолженность по договору оказания услуг от (Дата) в сумме <...> рублей.

Взыскать с Бредихина А.М. в пользу ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рубля.

В удовлетворении встречного иска Бредихина А.М. к ООО «МЭЙН СТРИТ риалти» о признании договора незаключенным - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Ф.Г. Григорьев

Мотивированное решение составлено (Дата)