Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 А23, ФИО1 А24, Ласточкиной А25, ФИО3 А26, ФИО4 А27, ФИО5 А28, ФИО6 А29, Гороховой А30, Сергаченко А31, ФИО9 А32, ФИО10 А33 к ФИО11 А34 о прекращении права собственности в силу ничтожности сделки,

УСТАНОВИЛ:

А3, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 обратились в суд с иском к ФИО11 о прекращении права собственности ФИО11 на здание, общей площадью У кв.м., кадастровый номер У, расположенное по адресу: Х, а также земельный участок площадью У кв.м., кадастровый номер У:0034, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для эксплуатации здания, местонахождение: Х; аннулировании записи регистрации У от 27.08.2012 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требования мотивировали тем, что 21.08.2012 года по договору купли-продажи ОАО «А35» передало в собственность за плату ФИО11 здание общежития, в котором проживают они (истцы), расположенное по адресу: Х. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Неотъемлемой частью договора также являлся акт приема-передачи приложение У «Список проживающих и/или зарегистрированных лиц в здании У по Х в Х». Указывают, что между ними (истцами) и ОАО «А36» (прежний собственник спорного здания) фактически сложились отношения специализированного найма жилой комнаты в общежитии, однако соответствующих договоров специализированного найма заключено не было, что исключило по мнению истцов возможность осознавать им, что переход права собственности на спорное здание является основанием прекращения отношений найма комнат в общежитии, что повлекло нарушение их жилищных прав, т.к. основания прекращения договора являются существенным условием и должны быть согласованы сторонами до подписания договора. В связи, с чем считают, что договор заключен в нарушение требований ст. 684 ГК РФ, при этом они (истцы) как наниматели комнат в общежитии не были уведомлены надлежащим образом, о том, что наймодатель намерен прекратить предоставление услуги найма жилых комнат, как прежний собственник – ОАО «А37», так и собственник – ФИО11 Также считают, что сделка между ОАО «А38» и ФИО11 совершена в нарушение требований ст. 558 ГК РФ. Кроме того, указывают, что сам договор купли-продажи содержит существенные противоречия в части сроков оплаты за приобретенное здание и периода возникновения права собственности, при этом текс договора также не имеет указания на то, что передача спорного здания в собственность ФИО11 является волеизъявлением Совета директоров ОАО «А39». По изложенным основаниям просят заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО10, а также представитель истцов ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 – ФИО13 (по доверенностям) исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО11 – ФИО14 (по доверенности) просила в удовлетворении требований отказать, указав, что истцами не представлено законных оснований для прекращения права собственности, кроме того, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено установленным законом кругом лиц, к которым истцы не относятся, сделка по купли-продаже здания общежития осуществлена в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель третьего лица ОАО «А40» - ФИО15 (по доверенности) просила в удовлетворении исковых требований отказать ввиду отсутствия правовых оснований для их удовлетворения, поддержав доводы представителя ответчика.

В судебное заседание истцы ФИО12, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, не явились, были извещены надлежащим образом, доверили представлять свои интересы представителю ФИО13

В судебное заседание представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не явился, был извещен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ.

Так, согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа (абз. 1 -2 п.1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии с п.1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Согласно п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ст. 17 вышеуказанного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п.52 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом, здание общежития № 58 по Х в Х ранее находилось в оперативном управлении федерального государственного предприятия ФГУП «А41». Истцы были вселены в указанное общежитие на условиях договора найма специализированного жилого помещения в связи с трудовыми отношениями с указанным предприятием.

01.10.2003 года указанное общежитие в составе имущества ФГУП «А42 было приватизировано путем внесения в уставный капитал ОАО «А43», а само предприятие ФГУП «А44» переименовано в «А45 У- филиал ОАО А46».

11.01.2006 года ОАО А47 внесло данное общежитие в уставный капитал созданного им предприятия ОАО «А48».

Как видно из материалов дела, а также сведений представленных по запросу суда Управлением Росреестра по Красноярскому краю, а именно правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества: здание по адресу: Х и земельный участок по адресу: Х, кадастровый номер У – 21.08.2012 года между ОАО «А49» (продавец) в лице А18, действующего на основании доверенности № 77 АА У от 12.07.2012 года, выданной генеральным директором ОАО «А50» А19 и ФИО11 (покупатель) был заключен договор купли-продажи У по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: здание, общей площадью У кв.м., кадастровый номер У, расположенное по адресу: Х земельный участок площадью У кв.м., кадастровый номер: У, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для эксплуатации здания, местонахождение: Х.

Согласно п.2.1. указанного договора, общая цена имущества, передаваемого в соответствии с п. 1.1. настоящего договора, установлена в размере 7716400 рублей.

В соответствии с п.3.1. вышеуказанного договора покупатель обязуется оплатить 50% от цены, указанной в п. 2.1. настоящего договора в течении 5 рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Сумма внесенного задатка в размере У рублей, засчитывается в счет оплаты за приобретаемое имущество. Оставшиеся 50% от цены, указанной в п. 2.1. настоящего договора, покупатель обязан перечислить в течение 20 рабочих дней после поступления на расчетный счет продавца платежа, указанного в п. 3.1. настоящего договора (п. 3.2.).

Судом установлено, что в связи с заключением договора купли-продажи, 21.08.2012 года стороны по договору обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации сделки – вышеуказанного договора купли-продажи, ипотеки, перехода права и права собственности на здание и земельный участок по адресу: Х.

23.08.2012 года сторонами по договору в Управление Росреестра по Красноярскому краю было представлено заявление о прекращении регистрации ипотеки, а также справку от 23.08.2012 года У, выданную ОАО «А51» в том, что в соответствии с условиями договора купли-продажи У от 21.08.2012 года на расчетный счет ОАО «А52» в установленном договором порядке внесены денежные средства в общей сумме У рублей с учетом задатка в размере У рублей, в связи с чем государственная регистрация ипотеки 23.08.2012 года была прекращена.

Кроме того, факт оплаты со стороны ФИО11 в счет оплаты по договору купли-продажи У от 21.08.2012 года вышеуказанной суммы подтверждается платежными поручениями У на сумму У рублей и У от 24.08.2012 года на сумму У рублей.

Указанное свидетельствует о том, что обязательства по оплате со стороны ФИО11 были исполнены в полном объеме.

Кроме того, как следует из условий заключенного договора купли-продажи сторонами по договору было предусмотрено, что в передаваемом недвижимом имуществе проживают и/или зарегистрированы (фактически не проживают) лица, указанные в Приложении У к заключенному договору (п. 8.1. договора). После регистрации права собственности покупателя на указанное имущество, юридические отношения между покупателем и проживающими и/или зарегистрированными (фактически не проживающими) в здании лицами, указанными в Приложении № 1 к договору, регулируются действующим законодательством РФ (п. 8.2. договора).

В Приложении № 1 к договору купли-продажи У от 21.08.2012 года был указан список лиц, проживающих и/или зарегистрированных (фактически не проживающих) в здании У по Х в Х в комнатах №У, а также при государственной регистрации договора купли-продажи были представлены выписки из домовой книги на указанные комнаты с указание о зарегистрированных и проживающих в них лицах.

Как следует из материалов дела, 27.08.2012 года ФИО11 были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью У кв.м. расположенный по адресу: Х, кадастровый номер У и здание общей площадью У кв.м., расположенное по адресу: Х, зХ, кадастровый номер У (л.д. 199 – 200).

Таким образом, с учетом вышеизложенного ссылка истцов о том, что указанная сделка совершена с нарушением требований закона, поскольку при ее заключении в нарушение ст. 558 ГК РФ к договору купли-продажи не был приложен перечень лиц, проживающих в данном общежитии с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, с учетом вышеизложенного судом не принимается, поскольку сторонами по договору было предусмотрено, что в передаваемом недвижимом имуществе проживают и/или зарегистрированы (фактически не проживают) лица, указанные в Приложении №1 к заключенному договору. После регистрации права собственности покупателя на указанное имущество, юридические отношения между покупателем и проживающими и/или зарегистрированными (фактически не проживающими) в здании лицами, указанными в Приложении № 1 к договору, регулируются действующим законодательством РФ. В Приложении № 1 к договору купли-продажи У от 21.08.2012 года был указан список лиц, проживающих и/или зарегистрированных (фактически не проживающих) в здании У по Х в Х в комнатах №У, У, а также при государственной регистрации договора купли-продажи были представлены выписки из домовой книги на указанные комнаты с указание о зарегистрированных и проживающих в них лицах. Указанное свидетельствует, что сторонами по сделке в рассматриваемом случае, ОАО «А53» и ФИО11 были выполнены требования ст. 558 ГК РФ.

Кроме того, факт отсутствия письменной формы договора специализированного найма между истцами и прежним собственником ОАО «А54» о чем указывается истцами в исковом заявлении не влечет прекращение права собственности ФИО11 на приобретенное по договору купли-продажи здание и земельный участок, поскольку никоим образом указанное не влияет на заключенный 21.08.2012 года между А22 и ОАО «А55» договор купли-продажи вышеуказанного здания и земельного участка.

При этом, спорные жилые помещения в общежитии истцам были предоставлены для проживания в связи с исполнением трудовой функции, после их увольнения ранее заключенный с ним договор найма специализированного жилого помещения прекратил свое действие новым собственником общежития ФИО11 какое-либо решение о возможности продолжения с истцами отношений, вытекающих из договора найма жилого помещения в общежитии, не принималось, в трудовых отношениях с новым собственником спорного жилого помещения они никогда не состояли и не состоят.

При этом, рассматривая доводы истцов о том, что договор купли-продажи общежития заключен в нарушение требований ст. 684 ГК РФ, суд считает их несостоятельными, поскольку положения указанной статьи не распространяются на отношения сложившиеся между жильцами и новым собственником здания. Указанная норма защищает нанимателей жилых помещений, предоставляя им достаточное время, с целью определится с новым местом жительства. Уведомляя о том, что здание общежитии продается, и все проживающие в нем граждане утратили право пользования жилыми помещениями на условиях найма специализированного жилого фонда, со стороны ОАО «А56» в адрес каждого из жильцов с 20 по 23 августа 2012 года были направлены данные уведомления, однако мер к самостоятельному выселению жильцы так и не предприняли, что подтверждается материалами дела.

Ссылка представителя истцов о том, что договор купли-продажи спорного здания и земельного участка содержит существенные противоречия в части сроков оплаты за приобретенное здание и периода возникновения права собственности, при этом текс договора также не имеет указания на то, что передача спорного здания в собственность ФИО11 является волеизъявлением Совета директоров ОАО «А57», а право собственности ФИО11 возникло гораздо позднее, несмотря на государственную регистрацию договора 27.08.2012 года и как следствие получения свидетельства о государственной регистрации права, судом не принимается, поскольку объективно ничем не подтверждена и является лишь субъективным мнением представителя истцов. Как установлено в судебном заседании, с учетом представленных правоустанавливающих документов связанных с переходом права собственности спорных объектов недвижимости от ОАО «А58» к ФИО11 в связи с заключенным договором купли-продажи У от 21.08.2012 года, сделка совершена в соответствии с требованиями предъявляемыми к ее заключению, условия заключенного договора сторонами исполнены, право собственности на объекты недвижимости перешло к ФИО11, оснований для отказа в государственной регистрации сделки не имелось. Кроме того, при регистрации сделки были представлены все необходимые документы в том числе и решение совета директоров ОАО «А59» от 11.05.2012 года о продаже здания общежития и земельного участка, расположенных по адресу: Х, а также распоряжение первого заместителя генерального директора ОАО «А60» от 03.07.2012 года У-р о реализации объекта недвижимого имущества ОАО «А62» путем заключения договора купли-продажи здания общежития и земельного участка, расположенных по адресу: Х с ФИО11 по цене У рублей.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела и ничем не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом вышеуказанных требований действующего законодательства, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований истцов отказать.

Кроме того, суд читает необходимым также указать следующее, что требование истцов об аннулировании записи регистрации У от 27.08.2012 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не основано на законе, поскольку в силу ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация только удостоверяет со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не порождая прав и обязанностей. Таким образом, оспариванию в суде подлежит не запись в ЕГРП, а приобретенное в соответствии с ГК РФ право.

На основании изложенное и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО12 А63, ФИО1 А64, Ласточкиной А65, ФИО3 А66, ФИО4 А67, ФИО5 А68, ФИО6 А69, Гороховой А70, Сергаченко А71, ФИО9 А72, ФИО10 А73 о прекращении права собственности ФИО11 А74 на здание, общей площадью У кв.м., кадастровый номер У, расположенное по адресу: Х, земельный участок площадью У кв.м., кадастровый номер У, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для эксплуатации здания, местонахождение: Х и аннулировании записи регистрации У от 27.08.2012 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Копия верна.

Судья А.С. Харитонов