Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате имущества, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пирамида» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 21.02.2017, заключенного между ФИО1 и ООО «Триод», прекращении права собственности ответчиков на недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, возвращении имущества в собственность продавца, взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.06.2017 по 17.06.2019 в размере 233 825,35 рублей и до момента возврата имущества.

Требования мотивированы тем, что 21.02.2017 между ФИО1 и ООО «Триод» заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стоимость объекта составила 1 500 000 рублей, покупатель оплату переданного имущества не произвел. ООО «Пирамида» является универсальным правопреемником ООО «Триод». В настоящее время право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ответчиками по ? доли за каждым.

В судебное заседание явился генеральный директор ООО «Пирамида» ФИО3 со своим представителем ФИО4, действующим на основании доверенности, которые заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО2 направила в суд своего представителя по доверенности ФИО5, которая в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала ввиду их необоснованности.

В судебное заседание явился представитель третьего лица ФИО6 адвокат Кононенко Т.А., не возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы представленного отзыва.

Ответчик ФИО1, третьи лица ФИО6, Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом сведений о причинах своей неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 21.02.2017 между ООО «Триод» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: ? долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>, общей площадью 83,7 кв.м. (л.д. 52-55 т.2).

Согласно п.п. 1.2, 1.3 договора указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 17.05.2011 № 1566-ПП, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.1 договора стоимость отчуждаемого имущества составляет 1 500 000 рублей.

Как следует из п. 2.2, 2.3 договора оплата производится покупателем в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре. Покупатель оплачивает продавцу сумму, указанную в п.2.1 договора, в срок не позднее 120 дней с даты подписания договора.

На основании п. 3.1 договора передача имущества оформляется сторонами по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее трёх дней с даты подписания настоящего договора.

По передаточному акту от 22.02.2017 продавец передал покупателю объект недвижимого имущества.

Право собственности покупателя ФИО1 на нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.03.2017.

Судом установлено, что в настоящее время право собственности на долю в праве собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО1 и ФИО2 по ? доли за каждым на основании нотариально удостоверенного соглашения об изменении брачного договора от 30.11.2018 (л.д. 125, 127 т.1).

Из материалов дела следует, что в связи с реорганизацией в форме слияния универсальным правопреемником ООО «Триод» является истец ООО «Пирамида», что нашло отражение в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д. 18 т. 1).

В связи с неоплатой имущества 25.04.2019 продавец направил покупателю претензию с предложением произвести оплату либо расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества и возвратить спорное имущество.

Поскольку по результатам рассмотрения указанной претензии оплата не была произведена, истец обратился в суд с настоящим иском.

При анализе представленных сторонами доказательств, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным. Названное означает, что, приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Суд полагает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимого имущества, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора по требованию продавца в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившихся в ненадлежащем исполнении обязательства по оплате переданного недвижимого имущества.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с п. 2.3 договора купли-продажи оплата имущества должна была произведена покупателем в срок не позднее 120 дней с даты подписания договора купли-продажи (21.02.2017), то есть не позднее 21.06.2017.

Вместе с тем, в нарушение указанных условий договора покупатель оплату переданного имущества не произвел, допустимых и достоверных доказательств свидетельствующих об обратном, в материалы дела не представлено.

Доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что покупатель выполнил полностью условия договора купли-продажи от 21.02.2017 в части оплаты стоимости объекта недвижимости, что подтверждается распиской от 20.03.2017 (л.д. 198 т. 1), являются необоснованными по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что заключением договора купли-продажи от 21.02.2017 и оформлением данной сделки в Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от имени ООО «Триод» занималась гражданка ФИО6, на основании удостоверенной нотариусом доверенности 78 АБ 1114429 от 21.02.2017 (л.д. 82 т.2).

Из текста указанной доверенности, следует, что она не содержала полномочие поверенного на получение и распоряжение денежными средствами, вырученными от продажи объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения спора ФИО6 пояснила, что расписку от 20.03.2017 не подписывала, денежные средства в сумме 1 500 000 рублей в качестве расчета за проданную долю спорного нежилого помещения по договору купли-продажи от 21.02.2017 от ФИО1 не получала.

Согласно заключению комплексной судебной почерковедческой экспертизы и технической экспертизы документа ответить на вопрос кем, ФИО6 или иным лицом, выполнена подпись в расписке от 20.03.2017 не представляется возможным ввиду краткости, простоты конструктивного строения, крайне малой протяженности движений по вертикали и горизонтали, ограничивающие объем графической информации содержащейся в исследуемой подписи, наличия в ней признаков фрагментарной замедленности темпа движений, значительной вариационности образцов подписей ФИО7 Подпись от имени ФИО7 на расписке выполнена пишущим прибором, без применения предварительной подготовки, технических средств, монтажа (л.д. 148 т.2). Время нанесения подписи от имени Николаевной Е.В. на расписку в получении денежных средств от 20.03.2017 не соответствует указанной в документе дате. Подпись от имени ФИО7 на расписку от 20.03.2017 нанесена не ранее 2019 года. Печатный текст расписки в получении денежных средств от 20.03.2017 не исследовался по причине отсутствия апробированных, научно обоснованных и рекомендованных к применению в экспертной практике методик определения давности текста, выполненного на печатных устройствах с использованием порошка (тонера) - электрофотографическим способом (л.д. 180 т.2).

С учетом изложенного, суд полагает, что представленная расписка от 20.03.2017 не может служить объективным, допустимым доказательством, бесспорно подтверждающим факт передачи денежных средств за долю в нежилом помещение в размере 1 500 000 рублей покупателем ФИО1 продавцу по договору купли-продажи от 21.02.2017.

Доводы стороны ответчика ФИО2 о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы являются необоснованными исходя из того, что по смыслу ст. 87 ГПК РФ основанием для назначения по делу повторной экспертизы по тем же вопросам является недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта либо возникновение сомнений в правильности и обоснованности ранее данного заключения либо наличие противоречий в заключениях нескольких экспертов. Только при установлении указанных оснований, суд уполномочен удовлетворить ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы либо назначить ее проведение по своему усмотрению.

Вместе с тем, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, мотивированным и не допускает неоднозначного толкования, эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В ходе допроса, эксперт, проводивший судебную экспертизу, дал исчерпывающие мотивированные ответы на имеющиеся у сторон вопросы, в частности пояснил, что определить давность выполнения печатного текста на расписке от 20.03.2017, выполненного электрографическим способом, не представилось возможным из-за отсутствия методик, вместе с тем им установлена давность выполнения подписи на расписке, которая нанесена на исследуемый документ не ранее 2019 года Также пояснил, что вопрос одномоментности выполнения текста документа и подписи, подлежит исследованию в случае указания на такие обстоятельства, в рамках данного спора заявлено не было, вместе с тем, в настоящем случае исследование данного вопроса не является существенным для экспертизы с точки зрения установления давности изготовления расписки.

Суд полагает, что исходя из совокупности представленных доказательств оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется, в связи с отсутствием доказательств, объективно указывающих на порочность проведенной экспертизы с позиции относимости.

Само по себе несогласие с выводами, изложенными в заключении экспертизы, не свидетельствует о необходимости проведения по делу повторного экспертного исследования.

Критическая рецензия специалиста на заключение судебной экспертизы, не влечет сомнений в правильности последнего и не представляет собой самостоятельного экспертного исследования.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что в материалах настоящего дела не имеется передаточного акта между ООО «Пирамида» и ООО «Триод», который бы подтвердил отсутствие задолженности ФИО1 перед Обществом по договору купли-продажи, суд признает несостоятельными.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого юридического лица в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта. Факт правопреемства может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации общества, к которому осуществлено присоединение, в отношении прав и обязанностей юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, и документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, передаточный акт не может служить достаточным доказательством факта оплаты покупателем объекта недвижимости по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что покупателем допустимых доказательств фактического расчета с продавцом по договору купли-продажи нежилого помещения от 21.02.2017 не предоставлено.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что оплата стоимости объекта недвижимости по условиям договора должна быть произведена покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца ООО «Триод», который был закрыт на дату расчетов по договору, суд не принимает во внимание, поскольку само по себе это обстоятельство не является безусловным препятствием для покупателя в осуществлении платежа в счет оплаты приобретенного нежилого помещения, например, путем внесения наличных денежных средств.

По смыслу закона продавцу, не получившему оплаты недвижимого имущества, принадлежит выбор способа защиты нарушенных прав в виде взыскания денег либо расторжения договора и возврата имущества.

В данном случае истцом избран способ защиты права путем отказа от исполнения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении заключенного с ответчиком ФИО1 договора купли-продажи от 21.02.2017 ввиду существенного нарушения последним обязательств суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Предметом настоящего иска являются также требования о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.06.2017 по день возврата имущества истцу.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку в установленный договором срок ответчик ФИО1 не произвел оплату недвижимого имущества, начисление истцом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.06.2017 (следующий день после истечения срока, предусмотренного договором купли-продажи для оплаты объекта недвижимости) по дату расторжения договора является правомерным.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.06.2017 по 24.08.2020 составит 342 829,99 рублей, исходя из следующего расчета 1 500 000 * 9%*88 /365 +1 500 000 * 8,5%*42 /365 + 1 500 000 * 8,25%*49 /365 +1 500 000 *7,75 %*56 /365 +1 500 000 * 7,50 %*42 /365 + 1 500 000 * 7,25%*175 /365 + 1 500 000 * 7,50%*91 /365 + 1 500 000 * 7,75%*182 /365 +1 500 000 * 7,50%*42 /365 + 1 500 000 * 7,25%*42 /365 + 1 500 000 * 7%*49 /365 + 1 500 000 * 6,50%*49 /365 + 1 500 000 * 6,25%*56 /365 + 1 500 000 * 6%*77 /365 + 1 500 000 * 5,50%*56 /365 + 1 500 000 * 4,50%*35 /365 + 1 500 000 * 4,25%*29 /365.

Вместе с тем, требование о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму денежного обязательства в размере 1 500 000 рублей после расторжения договора по дату возврата имущества суд признает необоснованным.

Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за неисполнение денежного обязательства.

Договор купли-продажи от 21.02.2017 расторгается решением суда по настоящему делу, следовательно, с данного момента денежное обязательство покупателя перед истцом прекращается.

После расторжения договора купли-продажи от 21.02.2017 у покупателя возникает обязанность по возврату спорного имущества (требование неимущественного характера). В связи с этим суд полагает, что отсутствуют основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами до фактического возврата имущества.

Расторжение договора купли-продажи по решению суда имеет последствия для сторон на будущее время, тогда как в период действия договора ответчик ФИО1 пользовался имуществом, распоряжался им по своему усмотрению, что дает право истцу на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.

На основании изложенного, с ответчика ФИО1 как с покупателя по договору купли-продажи от 21.02.2017 в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами 22.06.2017 по 24.08.2020 в размере 342 829,99 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по дату возврата имущества, как и в требование о взыскании данных процентов с ответчика ФИО2 следует отказать.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 388 рублей (6000 рублей – требование о расторжении договора + 7 850 рублей требование о возврате спорного имущества + 5538 рублей требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами), с ответчика ФИО2 в размере 7 850 рублей (требование о возврате спорного имущества в собственность продавца).

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в доход государства надлежит взыскать государственную пошлину в размере 3 380 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 21.02.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Триод» и ФИО1.

Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, запись <№> от 12.12.2018.

Признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, запись <№> от 12.12.2018.

Возвратить ? долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <№>, в собственность общества с ограниченной ответственностью «Пирамида».

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.06.2017 по 24.08.2020 в размере 342 829,99 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 388 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пирамида» расходы по оплате государственной пошлины в размере 7850 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход государства государственную пошлину в размере 3 380 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Малышева О.С.

Мотивированное решение изготовлено 26.08.2020.