Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Аксел Менеджмент», ФИО3 о расторжении договоров аренды с дополнительными соглашениями к ним, прекращении ограничения (обременения) права, взыскании арендной платы, взыскании пени, возложении обязанности освободить объекты недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Аксел Менеджмент» о расторжении договоров аренды, прекращении ограничения (обременения) права, взыскании арендной платы, взыскании пени, возложении обязанности освободить объекты недвижимого имущества.

В исковом заявлении указал, что является собственником имущества, переданного в аренду ответчику на основании Договора аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г. (далее –Договор 1): - нежилого здания, наименование: гостиница, с кадастровым номером №, площадью 924,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для предпринимательской деятельности (содержание здания гостиницы), площадью 1 104 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 922,5 кв.м, в 11581/29225 доли нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес>

Договором 1 установлена арендная плата за пользование объектами недвижимости в размере 1 600 000,00 руб. в год и порядок её внесения: по 200 000,00 руб. ежемесячно за январь, июнь, июль, август и по 100 000,00 руб. ежемесячно за февраль, март, апрель, май, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь, уплата которых должна производиться посредством перечисления на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, за который производится оплата.

Последняя оплата была произведена ответчиком за октябрь 2016 г., в связи с чем на сентябрь 2017 г. задолженность по арендной плате составляет 1 500 000,00 руб., которые истец просит взыскать с ответчика.

Пунктом 5.2 Договора 1 предусмотрена уплата неустойки в размере 0,1% от величины просроченной суммы оплаты за каждый день просрочки в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы.

Неустойку в размере 234 600,00 руб. по состоянию на сентябрь 2017 г. истец также просил взыскать с ответчика.

В связи недобросовестным поведением ответчика, злоупотреблением правом, существенным нарушением условий Договора 1, невнесением арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа истец просил расторгнуть Договор 1, прекратить ограничения (обременения) в виде прав аренды на переданное по Договору 1 недвижимое имущество, обязать ответчика освободить и передать указанное имущество истцу.

Также в исковом заявлении истец указал, что между ним и ООО «УК Аксел Менеджмент» заключен Договор аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г. (далее – Договор 2), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду следующее принадлежащее ему имущество: - земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для содержания здания, площадью 10 413+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- нежилое здание, наименование: Дом отдыха «Заозерье», с кадастровым номером № площадью 880,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Арендная плата по данному договору установлена сторонами в размере 600 000,00 руб. в год с уплатой по 50 000,00 руб. ежемесячно, начиная с 01.09.2029 г. До указанной даты ответчику предоставлены арендные каникулы.

Полагая о нарушении прав истца указанным условием Договора 2, ссылаясь на недобросовестное поведение ответчика, злоупотребление правом, существенное нарушение условий Договора 2, отсутствие арендной платы истец просил расторгнуть Договор 2, прекратить ограничения (обременения) в виде прав аренды на переданное по Договору 2 недвижимое имущество, обязать ответчика освободить и передать указанное имущество истцу.

Определением от 23.11.2017 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3.

При нахождении дела в суде истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил (т. 3 л.д. 160):

- расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г. с Дополнительным соглашением № 2 от 01 сентября 2016 г. к Договору аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 05.10.2016 г. за номером регистрации 76-76/007-76/024/005/2016-8178/2;

- прекратить ограничения (обременения) в виде прав аренды, зарегистрированные на основании указанного договора;

- обязать ООО «УК Аксел Менеджмент» освободить и передать ФИО2 следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое здание, наименование: гостиница, с кадастровым номером №, площадью 924,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для предпринимательской деятельности (содержание здания гостиницы), площадью 1 104 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 922,5 кв.м, в 11581/29225 доли нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес>;

- расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г. с Дополнительным соглашением № 1 от 01 сентября 2016 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 05.10.2016 г. за номером регистрации 76-76/007-76/024/005/2016-8179/2, права и обязанности арендатора по которому были переданы от ООО «УК Аксел Менеджмент» ФИО3 на основании Договора от 07 февраля 2017 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г.,

- обязать ООО «УК Аксел Менеджмент», ФИО3 освободить и передать ФИО2 следующие объекты недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для содержания здания, площадью 10 413+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

нежилое здание, наименование: Дом отдыха «Заозерье», с кадастровым номером № площадью 880,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

- взыскать с ООО «УК Аксел Менеджмент» в пользу ФИО2 арендную плату по Договору 1 за период с ноября 2016 по август 2018 в размере 3 000 000,00 руб.;

- взыскать с ООО «УК Аксел Менеджмент» в пользу ФИО2 пени за несвоевременное внесение арендной платы по Договору 1 за период с ноября 2016 по август 2018 в размере 912 200,00 руб.

Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, направил представителей.

Представители истца на основании доверенности ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении от 22.08.2018 г.

Пояснили, что вследствие ненадлежащего отношения ответчика ООО «УК Аксел Менеджмент» к арендованному по Договору 2 имуществу в здании гостиницы вышла из строя отопительная система, на дату осмотра здания специалистом в помещениях отсутствовали даже радиаторы отопления. Отсутствие отопления в помещении в холодное время года ведет к его разрушению, в связи с чем истец просит расторгнуть Договор 2.

Также просили учесть, что предоставление арендных каникул не соответствует целям договора аренды как договора передачи имущества в возмездное пользование.

Относительно Договора 1 пояснили, что предусмотренная п. 2.3 Договора 1 обязанность арендодателя компенсировать арендатору оплаченные им коммунальные и иные платежи, связанные с объектами недвижимости по соответствующему договору, возникает после выставления арендатором арендодателю соответствующего счёта при доказанности относимости произведенных платежей к арендуемому имуществу. Обязанность же по внесению арендной платы в соответствии с п. 2.2 Договора 1 должна исполняться ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца. Соответственно, несмотря на представленные ответчиком письма о зачете, оснований для освобождения его от внесения арендной платы не имелось, со стороны ответчика допущено невнесение арендной платы более двух месяцев подряд, что в силу ст. 619 ГК РФ является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик ФИО3, извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, направила представителя.

Представитель ответчиков ООО УК «Аксел Менеджмент» (далее – Общество, Ответчик 1) и ФИО3 на основании доверенностей ФИО7 исковые требования не признал, показал, что в целях содержания объектов недвижимости, переданных ООО УК «Аксел Менеджмент» по Договору 1, последним были произведены затраты, в том числе – на оплату коммунальных услуг, на проведение ремонта помещений и оборудования, на сумму, превышающую сумму арендной платы за соответствующие периоды. В соответствии с абз. 2, 3 п. 2.3 Договора 1 Общество произвело зачет обязательств, о чем сообщило ФИО2 письмами о взаимозачете от 10.07.2017 г. и от 08.08.2018 г. с приложением копий документов, подтверждающих расходы. Поскольку каких-либо возражений на указанные письма от истца не поступило, ответчик считает свои обязательства по внесению арендной платы по Договору 1 исполненными.

Относительно Договора 2 пояснил, что здание Дома отдыха «Заозерье» было передано Обществу в крайне плохом состоянии, о наличии и исправности системы отопления ни в Договоре 2, ни в акте приема-передачи не указано, в связи с чем довод истца о том, что соответствующая система пришла в негодность вследствие действий ответчиков, ничем не подтвержден. Обществом, а впоследствии – ФИО3 принимались возможные меры к сохранению того состояния имущества, в котором оно было получено от арендатора, улучшений не производилось в связи с отсутствием прибыли от его эксплуатации. Полагал, что существенное ухудшение имущества арендатором истцом не доказано.

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО11 показала, что является арендатором принадлежащей ФИО2 части здания <адрес>. Соседние помещения занимает ООО УК «Аксел Менеджмент», директор которого ФИО8 Осенью и зимой 2017 г. свидетель ФИО8 отключала отопление в помещениях свидетеля, требуя внесения оплаты, несмотря на то, что все платежи за отопления и электроэнергию свидетелем были оплачены. Для разрешения ситуации ФИО4 была вынуждена обратиться к собственнику помещений. Пояснила, что туристы, приходящие в её кафе, говорили о неприятных запахах и плесени в номерах на первом этаже гостиницы ООО УК «Аксел Менеджмент».

Заслушав участвующих в деле лиц, свидетеля, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Спорные отношения регулируются нормами гражданского законодательства Российской Федерации.

В силу ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований или возражений, если федеральным законом не установлено иное.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что 01 сентября 2016 года между ФИО2 (арендодателем) и ООО УК «Аксел Менеджмент» (арендатором) был заключен Договора аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 (т. 1 л.д. 62), зарегистрированный Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области за регистрационным номером 76-76/007-76/024/005/2016-8178/1, в соответствии с которым арендатор обязался передать арендодателю во временное пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- гостиница, с кадастровым номером №, площадью 924,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для предпринимательской деятельности (содержание здания гостиницы), площадью 1 104 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 922,5 кв.м, в 11581/29225 доли нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес>,

а арендатор обязался принять указанное имущество и уплачивать арендодателю за владение и пользование объектами недвижимости арендную плату в размере 1 600 000,00 руб. в год в следующем порядке:

- в размере 200 000,00 руб. без НДС в месяц за календарные месяцы январь, июнь, июль, август;

- в размере 100 000,00 руб. без НДС в месяц за календарные месяцы февраль, март, апрель, май, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь (п. 2.2 Договора 1).

Внесение арендной платы должно производиться на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, за который производится оплата (п. 2.2 Договора 1).

01.09.2016 г. сторонами заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору 1, зарегистрированное Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области 05.10.2016 г. (т. 2 л.д. 134).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 118-139), предметом договора являются права аренды в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, наименование: гостиница, с кадастровым номером №, площадью 924,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для предпринимательской деятельности (содержание здания гостиницы), площадью 1 104 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 124);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 922,5 кв.м, в 11581/29225 доли нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 136).

Передача имущества подтверждена Актом приемки-передачи к договору аренды № РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г., составленному в тот же день (т. 1 л.д. 70).

В соответствии с п. 2.3 Договора 1 «все расходы, включая плату за коммунальные, эксплуатационные, потребленную электроэнергию и иные услуги, в том числе налоги и сборы, платежи за аренду муниципальной земли, и иные платежи, связанные с объектами недвижимости, по настоящему договору несет арендодатель.

Указанные коммунальные и иные платежи, связанные с арендуемыми объектами недвижимости по настоящему договору, оплачиваются арендатором самостоятельно и подлежат дальнейшему перевыставлению счетов к оплате арендодателю по фактически осуществленным затратам арендатора. Арендодатель обязуется компенсировать понесенные расходы арендатору в течение 5-ти календарных дней с даты выставления счета или требования арендатором.

При наличии у арендодателя задолженности по указанным платежам за предыдущие периоды (годы), они оплачиваются арендатором и подлежат дальнейшему перевыставлению счетов к оплате арендодателю по фактически осуществленным затратам арендатора, в течение 5-ти календарных дней с даты выставления счета или требования арендатором».

Пунктом 2.4 Договора 1 установлено согласие арендодателя на удержание арендатором из сумм арендной платы имеющейся задолженности по платежам и расходам, указанным в п. 2.3 Договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из положений 2.3 Договора 1 при буквальном толковании следует, что обязанность арендодателя по возмещению арендатору затрат, связанных с содержанием переданных в аренду объектов недвижимости, возникает с даты выставления счета или требования арендатором.

Соответственно, установленное п. 2.4 Договора 1 право арендатора удержать сумму задолженности из арендной платы, возникает только по истечении пяти дней после выставления указанного в п. 2.3 Договора счета или требования, поскольку понятие задолженности предполагает истечение сроков, в течение которых соответствующая сумма подлежит уплате.

Также следует учитывать, что в соответствии со ст. 410 ГК РФ что зачету подлежат только те обязательства, срок которых наступил либо не определен или определен моментом востребования.

Обязательство ФИО2 по оплате произведенных арендатором расходов, указанных в п. 2.3 Договора 1, возникает по истечении 5 дней с момента выставления Обществом счета или требования. Ранее этой даты срок исполнения обязательства не может считаться наступившим.

Кроме того, формулировки пунктов 2.3 и 2.4 Договора 1 позволяют прийти к выводу, что у арендодателя возникает обязанность по возмещению арендатору лишь тех перечисленных в абзаце 1 п. 2.3 затрат, которые связаны с переданными в аренду объектами недвижимости, и только на удержание такой задолженности возникает право у арендатора.

Из сказанного следует, что относимость произведенных арендатором расходов к объектам недвижимости, переданным в аренду по Договору 1, подлежит доказыванию.

Ответчиком 1 суду представлено Письмо о взаимозачете от 10.07.2017 г. (т. 4 л.д. 10), из которого следует, что Общество, опираясь на пункты 2.3, 2.4 Договора 1, произвело «взаимозачет всех уплаченных расходов за арендодателя в счет арендных платежей», и копии платежных документов, подтверждающих произведенные расходы за период с 01 сентября 2016 по 01 июля 2017 в сумме 2 301 064,04 руб.

Между тем, счетов и/или требований, подтверждающих перевыставление указанных сумм ответчиком истцу, суду не представлено, в связи с чем оснований для квалификации сумм произведенных Обществом расходов как задолженности арендодателя перед арендатором не имеется.

Кроме того, доказательств, подтверждающих относимость произведенных расходов к имуществу, переданному в аренду по Договору 1, в материалах дела также не имеется.

Также в судебном заседании не подтверждено, что в бухгалтерском учете Ответчика 1 значилась задолженность ФИО2 в указанном размере.

При перечисленных обстоятельствах оснований для выводов о погашении задолженности Общества по арендной плате по Договору 1 посредством проведенного взаимозачета не имеется.

Также Ответчиком 1 суду представлено Письмо о взаимозачете от 08.08.2018 г. (т. 4 л.д. 69) с приложенными копиями платежных документов на сумму 2 155 622,27 руб.

По основаниям, аналогичным изложенным выше, суд приходит к выводу о недоказанности Ответчиком 1 прекращения его обязательств по уплате ФИО2 арендной платы по Договору 1 за период с 01.07.2017 по 01.08.2018 посредством зачета.

Указанное, вместе с тем, не лишает Ответчика 1 права на последующее взыскание с арендодателя сумм произведенных расходов в установленном законом порядке.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, установленных законом.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих уплату ООО УК «Аксел Менеджмент» арендной платы по Договору 1 за период с ноября 2016 г. по август 2018 г. включительно ФИО2, суд считает требования истца о взыскании с Ответчика 1 арендной платы в размере 3 000 000,00 руб. подлежащими удовлетворению.

Пунктом 5.2 Договора 1 установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от величины просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Исходя из установленного п. 2.2 Договора 1 срока внесения арендной платы как 20-е число месяца, за который производится оплата, истцом произведен расчет неустойки (т. 3 л.д. 190), который судом проверен и признан верным.

Ответчиком 1 о применении ст. 333 ГК РФ в судебном заседании не заявлено, в связи с чем оснований для снижения размера пеней не имеется.

Взысканию с ответчика 1 в пользу истца подлежит неустойка за неуплату арендных платежей за ноябрь 2016 – август 2018 г.г. по Договору 1 за период с 21.11.2016 по 22.08.2018 в размере 912 200,00 руб.

Далее, согласно п. 7.1 Договора 1, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем «в случае, если задолженность арендатора по оплате арендной платы превышает три месяца подряд» с уведомлением арендатора в письменной форме за 60 дней до предполагаемой даты расторжения.

Вместе с тем, в соответствии с пп. 3) п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку судом установлен факт невнесения Обществом арендной платы за период с ноября 2016 по август 2018, принимая во внимание наличие документов, подтверждающих соблюдение арендатором досудебного порядка урегулирования спора (т. 1 л.д. 48), суд считает требования о расторжении Договора 1 подлежащими удовлетворению.

В связи с расторжением основного договора расторжению подлежит и Дополнительное соглашение № 2 от 01.09.2016 г. к данному договору.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, из чего следует, что переданное в аренду имущество подлежит освобождению и передаче арендодателю.

Согласно п. 7 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

В связи с изложенным ограничения прав на переданные в аренду объекты недвижимости в виде зарегистрированного права аренды указанных объектов подлежат прекращению.

Также судом установлено, что 01 сентября 2016 года между ФИО2 (арендодателем) и ООО УК «Аксел Менеджмент» (арендатором) был заключен Договор аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16/1 (т. 1 л.д. 54), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 05.10.2016 г. за номером регистрации 76-76/007-76/024/005/2016-8179/2, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендодателю во временное пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для содержания здания, площадью 10 413+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- дом отдыха «Заозерье», с кадастровым номером №, площадью 880,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

а арендатор обязался уплачивать арендодателю за владение и пользование указанными объектами недвижимости арендную плату в размере 600 000,00 руб. в год в следующем порядке:

- по 50 000,00 руб. ежемесячно, начиная с 01.09.2029 г., посредством перечисления арендной платы на расчетный счет арендодателя в срок до 20-го числа месяца, за который производится оплата.

Стороны договорились также о предоставлении арендатору арендных каникул, то есть об освобождении его от уплаты арендной платы по 31.08.2029 г. включительно (п.2.2 Договора 2).

01.09.2018 г. сторонами заключено Дополнительное соглашение № 1 к оспариваемому договору (т. 2 л.д. 159), зарегистрированное 05.10.2016 г.

Передача имущества от арендодателя арендатору произведена в соответствии с Актом приемки-передачи к договору аренды № РОСТ 09-16/1, составленному 01.09.2016 г. (т. 2 л.д. 151).

Договором передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г., заключенным ООО «УК Аксел Менеджмент» и ФИО3 07.02.2017 г. и зарегистрированным Управлением Росреестра 28.02.2017 (т. 2 л.д. 173) права и обязанности арендатора по Договору 2 переданы ФИО3

Передача прав и обязанностей по Договору 2 произведена в соответствии с Актом приема-передачи от 07.02.2017 г. (т. 2 л.д. 174).

Пунктом 3.3. Договора 2 среди прочих установлена обязанность арендатора использовать здание по целевому назначению; содержать арендуемое здание и земельный участок т прилегающую территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания; производить текущий и капитальный ремонты арендуемого здания.

В соответствии с п.п. 2, 4 Акта приемки-передачи арендуемое имущество передано арендатору с недостатками, перечень которых приведен в Акте, а именно:

- кровля здания находится в аварийном состоянии,

- отсутствие утеплителя или его плохое качество и укладка в конструкции крыши здания, что приводит к повышенному расходу тепла в зимний период и пониженной температуре в номерах мансардного этажа;

- по периметру кровли здания свисают прогнившие софиты кровли;

- повреждены и засорены водостоки кровли;

- требуется ремонт прилегающей к зданию территории;

- фасад здания находится в ветхом состоянии;

- оборудование в помещении кухни находится в разобранном и непригодном состоянии;

- требуется восстановление лепнины, косметический ремонт стен здания;

- требуется косметический и капитальный ремонт около 70% номерного фонда;

- многочисленные трещины в стенах, частичное отсутствие напольной плитки;

- необходимость замены входных дверей;

- электропроводка в здании находится в аварийном состоянии;

- нерабочее состояние сушильной камеры в прачечной;

- нерабочее состояние пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения;

- в неисправном состоянии находятся электроснабжение, водоснабжение и канализация.

Анализ указанных дефектов позволяет прийти к выводу, что на момент передачи объектов недвижимости Обществу в здании дома отдыха имелась исправная система отопления.

Согласно Заключению по результатам обследования технического состояния объекта: 3-х этажное нежилое здание (дом отдыха), площадью 880,6 кв.м., кадастровый номер №), расположенное по адресу: <адрес> (т. 3 л.д. 12), выполненному ООО «ПГС» (Центр независимой строительной экспертизы «ПГС») ДД.ММ.ГГГГ, на момент обследования здание никаким образом не эксплуатировалось (п. 4.5 Выводов), система отопления здания на момент обследования находится в неисправном состоянии и не функционирует, имеются механические повреждения (по причине замерзания внутри воды) металлических труб системы отопления, чугунные радиаторы полностью демонтированы, экспертом сделан вывод, что при наступлении отрицательных температур отопление не было запущено, что привело к замораживанию воды, находящейся в системе, и нарушению целостности (многочисленным прорывам) системы отопления (п.п. 4.1, 4.3 Выводов).

Принимая во внимание, что исправность системы отопления является одним из необходимых условий функционирования здания и обеспечения возможности его использования по назначению, суд считает, что совершение действий (бездействия), повлекших выход системы отопления из строя, свидетельствует об использовании имущества с существенным нарушением условий, установленных п. 3.3 Договора 2, повлекшим существенное ухудшение переданного в аренду имущества.

Исходя из отсутствия доказательств неисправности системы отопления на момент передачи арендованного имущества арендатору, и принимая во внимание разрушение указанной системы на момент осмотра экспертом, суд приходит к выводу, что выход системы отопления из строя явился следствием действий (бездействия) арендатора.

Согласно п.п. 1), 2) п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Ответчиками доказательств, опровергающих представленные истцом доказательства существенного ухудшения переданного в аренду имущества, а именно – нежилого здания дома отдыха, расположенного по адресу <адрес>, суду не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих совершение ответчиками мер, направленных на сохранение имущества.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Исходя из закрепленного в указанной правовой норме принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, суд считает, что при совершении арендатором действий, указанных в ст. 619 ГК РФ и влекущих расторжение договора аренды, в отношении переданного в аренду здания, договор аренды подлежит расторжению как в отношении здания, так и в отношении земельного участка, на котором такое здание расположено.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден посредством направления ответчикам претензии-предупреждения (т. 1 л.д. 48, т. 3 л.д. 195).

Принимая во внимание все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении Договора аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16/1 (т. 1 л.д. 54), зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 05.10.2016 г. за номером регистрации 76-76/007-76/024/005/2016-8179/2, права и обязанности арендатора по которому были переданы на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г., заключенного ООО «УК Аксел Менеджмент» и ФИО3 07.02.2017 г. и зарегистрированного Управлением Росреестра по Ярославской области 28.02.2017.

При этом суд полагает необоснованной ссылку истца на неправомерность условия Договора 2 о предоставлении арендатору арендных каникул и нарушении ответчиками ст. 614 ГК РФ вследствие невнесения арендной платы за пользование переданным имуществом по следующим причинам.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Поскольку соответствующее условие сторонами в судебном порядке не оспорено, оснований считать его недействительным не имеется.

В соответствии с п. 7 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ограничения прав на переданные в аренду объекты недвижимости в виде зарегистрированного права аренды указанных объектов подлежат прекращению.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ переданное в аренду имущество подлежит освобождению и передаче арендодателю ФИО3, которая в настоящее является арендатором спорного имущества. По данным требованиям ООО «УК Аксел Менеджмент», не являющееся в настоящее время стороной договора аренды и не осуществляющее полномочий арендатора в отношении спорного имущества, является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем соответствующие требования к нему подлежат оставлению без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлено о взыскании с ответчиков расходов по уплате госпошлины в размере 61 800,00 руб.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд исходит из следующего.

В силу ст. 333.19 НК РФ, ст. 91 ГПК РФ размер государственной пошлины по требованиям о взыскании арендной платы и пени по Договору 1 составляет 27 761,00 руб., по требованиям о расторжении Договора 1 – 32 200,00 руб., по требованиям о прекращении обременения и освобождении имущества – по 300 руб. за каждое требование. Требования о расторжении Договора 2 подлежали оплатой госпошлиной в размере 17 200,00 руб., требования о прекращении обременения и освобождении имущества – по 300 руб. каждое требование. Общий размер государственной пошлины, подлежавшей уплате при подаче искового заявления, составлял 78 361,00 руб. При этом положения п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, ограничивающие размер государственной пошлины по имущественным требованиям 60 000,00 руб. применению не подлежали, поскольку требования о взыскании арендных платежей, пени и расторжении Договор 1 заявлены к ответчику ООО «УК Аксел Менеджмент», а требования о расторжении Договора 2 – к ФИО3

Исходя из сказанного, суд, полагая нецелесообразным взыскание неуплаченной госпошлины с истца с последующим отнесением её на ответчиков, считает возможным взыскать в пользу ФИО2 в возмещение расходов по оплате госпошлины с ООО «УК Аксел Менеджмент» 60 561,00 руб., с ФИО3 - 1 239,00 руб.; взыскать с ФИО3 в бюджет госпошлину в размере 16 561,00 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 05.10.2016 г. за номером регистрации 76-76/007-76/024/005/2016-8178/1, с Дополнительным соглашением № 2 от 01 сентября 2016 г. к Договору аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г.; прекратить ограничения (обременения) в виде прав аренды, зарегистрированные на основании указанного договора; обязать ООО «УК Аксел Менеджмент» освободить и передать ФИО2 следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, наименование: гостиница, с кадастровым номером №, площадью 924,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2 922,5 кв.м, в 11581/29225 доли нежилого здания, расположенное по адресу: <адрес>.

Расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г. с Дополнительным соглашением № 1 от 01 сентября 2016 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 05.10.2016 г. за номером регистрации 76-76/007-76/024/005/2016-8179/2, права и обязанности арендатора по которому были переданы от ООО «УК Аксел Менеджмент» ФИО3 на основании Договора от 07 февраля 2017 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № РОСТ 09-16/1 от 01 сентября 2016 г., прекратить ограничения (обременения) в виде прав аренды, зарегистрированные на основании указанных договоров; обязать ФИО3 освободить и передать ФИО2 следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для содержания здания, площадью 10 413+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

- Нежилое здание, наименование: Дом отдыха «Заозерье», с кадастровым номером №, площадью 880,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

В части возложения на ООО «УК Аксел Менеджмент» обязанности по освобождению и передаче ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № отказать.

Взыскать с ООО «УК Аксел Менеджмент» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате по Договору аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г. за период с ноября 2016 г. по август 2018 г. включительно в размере 3 000 000,00 руб.

Взыскать с ООО «УК Аксел Менеджмент» в пользу ФИО2 пени по Договору аренды недвижимого имущества №РОСТ 09-16 от 01 сентября 2016 г. за несвоевременную уплату арендных платежей за период с ноября 2016 г. по август 2018 г. включительно по состоянию на 22.08.2018 г. в размере 912 200,00 руб.

Взыскать с ООО «УК Аксел Менеджмент» в пользу ФИО2 в возмещение расходов по оплате госпошлины 60 561,00 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в возмещение расходов по оплате госпошлины 1 239,00 руб.

Взыскать с ФИО3 госпошлину в размере 16 561,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Ростовский суд Ярославской области в месячный срок со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Л.А.Любимова