Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа город Волгореченск об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (Истец) обратился в суд с иском администрации городского округа город Волгореченск (Ответчик), в котором просит признать за ним право на заключение договора долгосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1377кв.м., расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: (,,,), кадастровый квартал №, земельный участок №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (далее спорный земельный участок) сроком до ДД.ММ.ГГГГ и обязать администрацию городского округа город Волгореченск заключить договор долгосрочной аренды на указанный земельный участок без проведения торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Истцом был заключен договор аренды № спорного земельного участка, срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Истцом был подготовлен градостроительный план, который был утвержден постановлением главы администрации городского округа город Волгореченск № от 27.04.2016г. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком на спорный земельный участок был перезаключен договор аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ. На спорном земельном участке Истцом велось строительство жилого дома. До завершения срока действия договора аренды (02.02.2020г) завершить строительство Истец не смог, а завершил его ДД.ММ.ГГГГ, после чего обратился в ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» для оформления необходимой документации на построенный дом, но получил отказ в связи с тем, что не имеет действующего договора аренды земельного участка. Истец, ссылаясь на нормы ст.ст.39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Истец ФИО1 в суде исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что право собственности на незавершенный строительством объект до истечения срока договора аренды он не регистрировал.

Представитель Ответчика ФИО2 в суде исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям. По смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 года) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. В соответствии с действующей редакцией статьи 22 ЗК РФ из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015 года, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 года урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ (земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса). Положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ также определено в каких случаях осуществляется однократно для завершения строительства объекта предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в аренду без торгов предоставляется земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. На момент обращения ФИО1 в администрацию на спорном земельном участке, объект (объект незавершенного строительства), право собственности на который было бы зарегистрировано, в установленном законом порядке отсутствовал. Довод истца о том, что основанием для признания за ним права собственности на вновь созданный объект недвижимости является действующий договор аренды земельного участка, а его отсутствие не позволяет ему зарегистрировать право собственности на указанный объект, противоречит позиции, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Третье лицо – ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» своего представителя в судебное заседание не направило, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, решение по делу оставляют на усмотрение суда. (л.д.86)

Третье лицо – Управление Росреестра по Костромской области своего представителя в судебное заседание не направило, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В отзыве указали, что ссылка истца на ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации является необоснованной, поскольку в ЕГРН отсутствуют записи о регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости расположенные на спорном земельном участке. Действующее законодательство не предусматривает возможность заключения договора аренды между Администрацией г.о.г.Волгореченск и ФИО1 для завершения строительства без проведения торгов. (л.д.88-89)

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из изложенных норм права следует, что для передачи земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства необходимыми условиями являются: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства; лицо, с которым заключается договор аренды, является собственником указанного объекта незавершенного строительства.

В силу п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка, согласно которому Ответчик передал Истцу в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1377кв.м., расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: (,,,), кадастровый квартал №, земельный участок №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. (л.д.26-30)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был получен Градостроительный план земельного участка, утвержденный Постановлением администрации городского округа (,,,) от ДД.ММ.ГГГГ№. (л.д.22-25, 11)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано Разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.9)

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды № спорного земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с формулировкой «для завершения строительства». (л.д.36-41)

Истец пояснил, что право собственности на незавершенный строительством объект он не регистрировал.

В материалах дела имеется Технический паспорт здания – индивидуального жилого дома по адресу: (,,,) (лит.А). Паспорт составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.12-21)

Из искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ Истец завершил строительство дома на спорном земельном участке, после чего обратился в ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» для оформления необходимой документации на построенный дом, но получил отказ в связи с тем, что не имеет действующего договора аренды земельного участка.

Из изложенного следует, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, находящийся в собственности Истца, что исключает возможность заключения с Истцом договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов по правилам пп.10 п.2 ст.39.6 и пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также судом установлено, что на спорном земельном участке находится завершенный строительством индивидуальный жилой дом, право собственности на который, как полагает Истец, он не может зарегистрировать ввиду отсутствия действующего договора аренды земельного участка, что и послужило основанием обращения Истца в суд.

Таким образом, Истец, имея в виду защиту права собственности, заявил исковые требования о защите права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, то есть выбрал ненадлежащий способ защиты права.

Кроме того, доводы Истца о невозможности регистрации права собственности при отсутствии действующего договора аренды земельного участка, противоречат правовой позиции, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о том, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа город Волгореченск об обязании заключить договор аренды – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Нерехтский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В. Мохова

Решение в окончательной форме принято 21 января 2021 года.

Судья А.В. Мохова