Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Новокузнецке гражданское дело № 2-27/2021 (2-899/2020) по иску Зайцевой Альбины Васильевны к Чеконину Алексею Николаевичу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения в натуре в виде жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Зайцева А.В. изначально обратилась в суд с иском к ответчику Чеконину А.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения.

Свои требования мотивирует тем, что .. .. ....г. между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи квартиры, по адресу ул.....г....., согласно которому, истец передает право собственности ответчику на квартиру, а ответчик производит расчет за ул.....г..... рублей. При этом расчет за проданную квартиру не случился со стороны ответчика до настоящего времени. Документального подтверждения расчета (расписки) не имеется. Условия договора купли продажи от .. .. ....г. между истцом и ответчиком, также не подтверждают факта расчета со стороны ответчика за проданный объект недвижимости. Считает, что ответчик, приобрел за счет истца дорогостоящий объект недвижимости, не оплатив за него предусмотренную договором цену. То есть ответчик неосновательно обогатился за счет истца, получил в собственность квартиру и не произвел расчет с истцом согласно договору купли-продажи. .. .. ....г. истец направил ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры. Срок определен истцом для ответа до .. .. ....г.. Однако, ответа не последовало. Неоплата товара считается существенным нарушением условий договора ответчиком и является основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию истца. Считает, что имеются достаточные основания предусмотренные пп. 1 п.2 ст. 450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ул.....г....., в связи с существенным нарушений условий договора, выразившиеся в ненадлежащем исполнении обязательств по оплате товара. Соблюдение истцом требований, предусмотренных ст. 452 ГК РФ подтверждается почтовым отправлением от .. .. ....г. Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие встречного исполнения по договору купли-продажи квартиры в виде оплаты имущества, имеются основания для удержания полученного по данному договору. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: ул.....г....., заключенный .. .. ....г., между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение, в натуре, в виде квартиры по адресу: ул.....г......

В ходе рассмотрения дела судом, истец, в лице представителя уточнила исковые требования, дополнив их требованием о прекращении права собственности Чеконина Алексея Николаевича на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г.....; признании права собственности Зайцевой Альбины Васильевны на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г.....; просила именно расторгнуть договор купли-продажи квартиры от .. .. ....г.., который был зарегистрирован в установленном законом порядке .. .. ....г..

Истец Зайцева А.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме. Однако дала пояснения по делу, которые не соответствуют тексту искового заявления. Так истец Зайцева А.В., явка которой была признана обязательной, суду пояснила, что она работает акушер-гинекологом, имеет высшее образование, является руководителем медицинской клиники, подрабатывает на платной основе в нескольких платных медицинских учреждениях. Летом .. .. ....г. ей нужны были денежные средства на приобретение медицинского оборудования для своей клиники. Одна из ее пациенток посоветовала ей обратиться для получения займа к ранее не знакомому Чеконину А.Н., который работает в недвижимости и по договору займа под залог какого-либо объекта недвижимости предоставляет денежные средства. Зайцева А.В. находилась в безвыходной ситуации, поскольку не могла оформить кредит в банке, была вынуждена обратиться к Чеконину А.Н. Она доверяла своей пациентке и доверилась Чеконину А.Н., он показался ей порядочным, деловым человеком. Примерно в начале лета .. .. ....г.., точную дату она не помнит, она встретилась с Чекониным А.Н., они обсудили условия займа денежных средств, одним из условий которого была выплата процентов в размере 6% в месяц от суммы займа. Также Чеконин А.Н. сказал, что большую сумму денег просто так без залога недвижимости передавать не будет, уточнил, что из недвижимости имеется в собственности у Зайцевой А.В. Она предоставила ему все документы на квартиру, после чего они встретились в МФЦ для заключения сделки. Она не знала, что заключает договор купли-продажи квартиры, считала, что заключает с Чекониным А.Н. договор займа под залог своей квартиры, расположенной по ул.....г....., которая находится в ее единоличной собственности. Подписав договор не читая, она сдала его на регистрацию в Многофункциональный центр. Что именно было при заключении и подписании сделки, она не помнит, спрашивал ли сотрудник МФЦ о получении денежных средств она также ничего не помнит, поскольку прошло много времени. Договор они подписывали в МФЦ, у нее на руках был весь пакет документов на квартиру. В МФЦ договор она не читала, так как доверилась Чеконину А.Н. После подписания договора, ответчик в машине передал ей денежные средства в размере 800000 рублей. Срок возврата денежных средств они не оговаривали, она планировала рассчитаться с ответчиком за год, однако полученной денежной суммы ей не хватило и через 2 месяца она вновь обратилась к Чеконину А.Н. за займом в размере 300000 рублей. Общая сумма долга составляла 1100000 рублей. При получение денежных средств никаких расписок не составлялось, так как она была уверена, что Чеконин А.Н. порядочный человек. В квартире, под залог которой был заключен договор займа, она все время проживала с дочерью. В .. .. ....г. у нее возникли материальные трудности и она не смогла выплачивать долг Чеконину А.Н., после чего в .. .. ....г. он предъявил ей требования вернуть всю сумму долга с процентами, либо освободить квартиру. Тогда она и узнала, что между ней и Чекониным А.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, а не договор займа. Все заемные денежные средства были выплачены Чеконину А.Н. в сумме 1100000 рублей. каждый месяц начиная с лета .. .. ....г.. она выплачивала Чеконину А.Н. проценты в сумме 66000 рублей, сумму основного долга не вернула. Не оспаривает, что Чеконин А.Н. передавал ей денежные средства двумя суммами в размере 1100000 рублей. Намерения продавать квартиру она не имела, думала, что заключила договор займа. Квартиру Чеконин А.Н. не смотрел, ключи от квартиры ему не передавались. В квартире сейчас проживает ее дочь – В, требований о выселении до середины .. .. ....г.. от Чеконина А.Н. не было. За коммунальные и жилищные услуги истец не оплачивает в связи с тяжелым финансовым положением. Она готова была заключить мировое соглашение с Чекониным А.Н., но для этого необходимо время, необходимо продать квартиру по ул.....г..... и отдать долг, с учетом выплаченной суммы процентов. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель истца Зайцевой А.В. – адвокат Зобова О.В., действующая на основании удостоверения и ордера №... от .. .. ....г. (л.д.37), в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требованиях настаивала, дополнительно суду пояснила, что .. .. ....г. прошел государственную регистрацию договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком на квартиру, расположенную по адресу ул.....г...... Фактическая передача квартиры и денежных средств по договору купли-продажи квартиры не состоялась. Истец Зайцева А.В. проживала и проживает в спорной квартире. Требований истцу о выселении никто не предъявлял. Истец Зайцева А.В. взяла в долг у Чеконина А.Н. денежные средства под залог квартиры в сумме 800000 рублей. Она денежные средства получила и в последующем вернула их, при этом о передаче денежных средств расписок не составлялось. Подпись в договоре купли-продажи квартиры Зайцева А.В. не оспаривает. Однако денежных средств по договору купли-продажи она не получала от Чеконина А.Н. Денежные средства были переданы по договору займа. Пункт 4 Договора купли-продажи трактуется дословно, в данном пункте указано, что квартира продается за 1800000 рублей. которые продавец получает от продавца до государственной регистрации настоящего договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области. Денежные средства получены в полном объеме. В одном пункте невозможно указывать разные время, идет несоответствие. У ответчика отсутствует письменное подтверждение передачи денежных средств в размере 1800000 рублей за квартиру Зайцевой А.В., отсутствует какая-либо расписка, что подтверждает то обстоятельство, что денежные средства не передавались. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 450 ГК РФ, по его безденежности и в связи с тем, что товар по договору - квартира, фактически не передавалась.

Ответчик Чеконин А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.63), приказ о направлении работника в командировку (л.д.199), направил в суд свои возражения (л.д.200).

Представитель ответчика Чеконина А.Н. - Мошкин А.С., действующий на основании нотариальной доверенности (л.д.39), в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против удовлетворения заявленных требований, дополнительно суду пояснил, что между Зайцевой А.В. и Чекониным А.Н. был составлен и заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по ул.....г...... Согласно п.4 данного договора – стоимость квартиры составляет 1 800 000 рублей. На данную квартиру никакого обременения наложено не было. Чеконин А.Н. купил квартиру у Зайцевой А.В., денежные средства передал, дополнительной расписки не составляли, поскольку имеется п.4 Договора, в котором указано, что денежные средства переданы. При регистрации договора в МФЦ, у сторон всегда спрашивают были ли переданы денежные средства по договору, и если продавец говорит о том, что деньги не получал, будет отказано в регистрации договора, либо будет иметь место залог (обременение на имущество). По устной договоренности, Зайцева А.В. осталась проживать в квартире, поскольку у Чеконина А.Н. на тот момент отсутствовала необходимость в данной квартире. Изначально Зайцева А.В. говорила о заключении договора займа, однако Чеконин А.Н. отказался занимать такую большую сумму и предложил оформить договор купли-продажи. В связи с чем денежные средства были переданы истцу. В случае возникновения у Чеконина А.Н. необходимости в продаже данного имущества, он изначально предложит выкупить квартиру Зайцевой по рыночной цене, либо предупредит ее о необходимости выехать из данного жилого помещения. После того как Чеконин А.Н. получил претензию от Зайцевой А.В., он обратился в суд с заявлением о признании Зайцеву А.В. и ее дочь утратившими право пользования жилым помещением, производство по делу приостановлено до разрешения данного гражданского дела. В договоре купли-продажи квартиры указаны предмет, условия передачи квартиры и денежных средств. Расчет за квартиру был произведен до подписания договора купли-продажи и сдачи документов в МФЦ для регистрации. Расчет был произведен наличными денежными средствами. Зайцева А.В. осталась проживать в квартире по договоренности с Чекониным А.Н. и должна была оплачивать коммунальные услуги. Договор купли-продажи подтверждает сделку, факт передачи денежных средств, и регистрацию права собственности Чеконина А.Н. Считает, что отсутствуют основания для удовлетворен6ия исковых требований. Просил признать недопустимым доказательством по делу аудиозапись, которая была приобщена и прослушана в судебном заседании, разговора между дочерью и снохой Зайцевой А.В. и самим Чекониным А.Н., поскольку запись была сделана в тайне от Чеконина А.Н., между ответчиком и лицом, которое не является стороной по делу, кроме того, данная запись разговора не подтверждает, что денежные средства ответчик по договору купли-продажи не передавал.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии г. Новокузнецка – Королева М.А., действующая на основании доверенности (л.д.61), в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.58-59).

Представитель третьего лица ГАУ «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Кузбасса» - Карасева Т.Е., действующая на основании доверенности (л.д.120), в судебном заседании разрешение заявленных исковых требований полагала на усмотрение суда. Дополнительно суду пояснила, что при приеме документов на регистрацию их сотрудники руководствуются внутренними положениями и инструкциями, а также законом «О государственной регистрации недвижимости». У сторон при приеме документов выясняется предмет сделки, обязательно задается вопрос относительно передачи денежных средств, если деньги не передавались, то разъясняется возможность о регистрации залога в силу закона в пользу продавца. Стороны подписывают заявление и получают опись документов, которые они сдают на регистрацию, в связи с чем продавец должен был знать о природе сделки, которую он заключает.

Свидетель К суду показала, что она работает специалистом ГАУ «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Кузбасса». .. .. ....г. она находилась на рабочем месте в офисе, расположенном по ул.....г....., на приеме документов от граждан. При приеме граждан она руководствуется методическими указаниями, согласно которым при обращении граждан необходимо установить личность, проверить паспорт гражданина и сличить документ с личностью. В случае, если люди обращаются за регистрацией договора купли-продажи недвижимости, необходимо узнать цель продажи, а также что находится в собственности. Если в договоре купли-продажи имеется пункт, что оплата по договору произведена в момент его подписания, то необходимо проверить, действительно ли была произведена оплата, имеется ли расписка о передаче денежных средств. Если оплаты не было, то обязательно оформляется договор залога (ипотеки). По данной сделке пояснить ничего не смогла, в связи с большим потоком оформляемых ею следок в день. Исходя из текста спорного договора следует, что денежные средства были переданы до перехода государственной регистрации права. Сторона по договору подтверждает передачу денежных средств в устном порядке. Если сторона по договору говорит, что денежные средства не получены или получены не в полном объеме, то сотрудник МФЦ должен предупредить о приостановлении сделки или оформления залога на объект недвижимости. Если по договору идет заем денежных средств, то договор купли-продажи не может быть зарегистрирован, такой договор не принимается.

Свидетель Х суду показала, что Зайцева А.В. ......., у них очень близкие и доверительные отношения в семье. Однако, о том, что Зайцева А.В. заняла крупную сумму денег у Чеконина и вынуждена лишиться квартиры, они узнали лишь летом .. .. ....г.., до этого момента Зайцева А.В. ничего детям не рассказывала. Летом .. .. ....г.. Истец ей рассказала, что заняла деньги у Чеконина для приобретения медицинского оборудования, но поскольку была взята большая сумма денег, был оформлен договор залога квартиры. Для оформления залога они ходили в МФЦ, договор истец подписывала не читая, хотя имеет несколько высших образований. Отношений у истца с ответчиком до заключения договора займа не было, о нем она узнала от пациента, который сказал, что знает человека, у которого можно занять денежные средства, а поскольку у истца уже были кредитные обязательства в банке на сумму 700000 рублей, ей больше кредит не давали. В связи с чем, она приняла решение занять денежные средства у ответчика. Денежные средства передавались в машине без заполнения документов. Чеконин А.Н. данные обстоятельства подтвердил при личной встречи со свидетелем, она втайне от Чеконина А.Н. записала их разговор на свой сотовый телефон. Ответчик сказал, что между ним и истцом был заключен договор займа, а том что истец заключает договор купли-продажи своей квартиры, она не знала, ответчик говорил, что квартира просто будет оформлена на его имя до погашения долга по договору займа. До .. .. ....г. они не знали, что квартира истцу не принадлежит, поэтому требований о выселении Чеконин не предъявлял. Истец проживает в квартире у родственников. В спорной квартире проживает дочь истца Зайцева Е.В. Квартира принадлежала истцу, она с супругом приобретала данную квартиру. Чеконин А.Н. квартиру никогда не видел, не знает расположение комнат, состояние квартиры. Квартиру истец не продавала, ключи не передавались ответчику, он также про ключи не спрашивал. В полицию по данному факту не обращались.

Свидетель В суду показала, ........ .. .. ....г. ей стало известно, что истец Зайцева А.В. заняла у Чеконина А.Н. денежные средства под залог квартиры. Она решила встретиться с ответчиком и все у него узнать, поскольку истец ничего пояснить не смогла. Ответчик рассказал, что истец занимала у Чеконина денежные средства дважды. Первый раз заем составлял 800000 рублей, второй раз 300000 рублей. Затем Чеконин сообщил ей, что квартира истца теперь оформлена на него. В спорной квартире проживает она (свидетель). Чеконин никогда в данной квартире не был. Ключей от квартиры у него нет. Коммунальные платежи она оплачивала до прошлого года, в настоящее время не оплачивает, поскольку имеется спор о квартире. Истца с ответчиком познакомила пациентка в .. .. ....г., до этого времени они знакомы не были. В полицию по данному факту не обращались. Как рассказала ей позднее мама, последняя платила каждый месяц Чеконину проценты в размере 6% от суммы займа. Они встречались с Чекониным А.Н. для того чтобы иметь представление о полной сумме долга и возможных вариантов урегулировать данный спор, сама Зайцева А.В. не может предоставить никакие документы, подтверждающие размер долга и то что она каждый месяц платила проценты. Почему ....... таким образом поступила и решила занять без оформления надлежащим образом документов, большую сумму денег на развитие бизнеса, а именно для при обретения мед. оборудования, пояснить не смогла.

Свидетель У суду показал, что ........ О том, что его мать должна некоему Чеконину А.Н. крупную сумму денег он узнал только летом .. .. ....г.., несмотря на доверительные отношения в семье. В квартире по адресу: ул.....г....., проживает его сестра В., квартира принадлежит ....... Зайцевой А.В. на праве собственности. О продаже квартиры ему ничего не известно, объявление о продаже не выставляли, посторонние лица, квартиру не смотрели, ключи никому не передавались. ....... рассказала ему лишь о том, что деньги в сумме 800000 рублей заняла у Чеконина А.Н. под залог квартиры, квартиру не продавала, договор купли-продажи не заключала.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что .. .. ....г. между Зайцевой Альбиной Васильевной, .. .. ....г. года рождения, и Чекониным Алексеем Николаевичем, .. .. ....г. года рождения, был заключен Договор купли-продажи квартиры (л.д.41).

Согласно п.1 Договора, продавец (Зайцева А.В.) продал, а покупатель (Чеконин А.Н.) купил недвижимое имущество – квартиру – с кадастровым №..., расположенную по адресу: ул.....г......

На основании п.4 указанного договора стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры, в размере 1800000 рублей, которые продавец получает от покупателя до государственной регистрации настоящего договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области. Денежные средства получены в полном объеме.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости .. .. ....г. зарегистрировано право собственности Чеконина А.Н. на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: ул.....г..... (л.д.54).

Как следует из материалов дела, ранее квартира принадлежала Зайцевой А.В. на праве собственности (л.д.54), будучи полностью дееспособной, при отсутствии каких-либо заболеваний, как пояснила истец и не оспаривается сторонами, Зайцева А.В. заключила договор купли-продажи указанной квартиры с Чекониным А.Н. Однако, как утверждает истец денежные средства от Чеконина А.Н. по договору купли-продажи не получала в размере 1800000 рублей.

Истец утверждает, что получала по договору займа от Чеконина А.Н. сумму в размере 1100000 рублей двумя суммами в начале лета .. .. ....г. за что ежемесячно выплачивала Чеконину А.Н. проценты в размере 6% от суммы основного долга, срок предоставления займа между сторонами не оговаривался.

Квартира ответчику не передавалась, требования о выселении ответчик к ней не предъявлял. Зайцева А.В. суду пояснила, что намерения продавать квартиру у нее не было, она доверяла Чеконину А.Н. и подписала договор при сдаче на регистрацию не читая, думая, что подписала договор займа под залог недвижимости. О том, что оформлен договор купли-продажи квартиры и, что на сегодняшний день собственником ее квартиры является Чеконин А.Н. она узнала летом .. .. ....г..

В обосновании своих доводов относительно безденежности договора купли-продажи истец ссылается на свидетельские показания своих близких родственников, которые подтвердили, что истец не имела намерения продавать квартиру, деньги в сумме 1100000 рублей получила от Чеконина А.Н. по договору займа под залог квартиры.

Данные обстоятельства судом учитываются, однако факт передачи денежных средств, либо наоборот факт безденежности договора, будь то договор купли-продажи, либо договор займа, не может быть подтвержден либо опровергнут свидетельскими показаниями.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как следует из показаний свидетелей, при передаче денежных средств и заключении договора купли-продажи они не присутствовали.

Дополнительно истец ссылается на мнимость сделки, отсутствие ее фактического исполнения. Спорная квартира до настоящего времени находится в ее владении и пользовании, в ней проживает ....... – свидетель В в настоящее время истец не оплачивает коммунальные услуги, однако лицевой счет по-прежнему открыт на ее имя. Ответчик в указанную квартиру не вселялась, бремя ее содержания не несет.

При рассмотрении данного спора по существу, судом исследовалось дело правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по ул.....г..... (л.д. 80-90), согласно которому договор купли-продажи сдавали на регистрацию лично продавец Зайцева А.В. и покупатель Чеконин А.Н., после чего были установлены личности, приняты заявления и договор купли-продажи, выяснены все обстоятельства по сделки сотрудником МФЦ. При оформлении документов, ипотека в силу закона не оформлялась. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя третьего лица ГАУ «Уполномоченный многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Кузбасса» и свидетеля К – специалиста МФЦ.

Также в обосновании доводов относительно расторжения договора купли-продажи в связи с его формальным заключением и отсутствием исполнения договора купли-продажи, истец и ее представитель предоставили на обозрение суду запись разговора между Чекониным А.Н. и ее детьми, которые не являются стороной по данного делу, на флеш карте, которая была произведена в тайне и без предупреждения о записи разговора Чеконина А.Н. Данная аудиозапись был предметом исследования в судебном заседании, приобщена к материалам дела.

Данная аудиозапись не отвечает критериям относимости и допустимости доказательств по делу, поскольку разговор записывался без ведома и согласия Чеконина А.Н., разговор происходил между Чекониным А.Н. и свидетелями Х,В, которые стороной по делу не являются.

Кроме того, в разговоре, который был прослушан в судебном заседании, речь идет о некоторой сумме долга истца Зайцевой А.В. перед Чекониным А.Н., что подтверждает наличие денежных (долговых) обязательств истца перед ответчиком, факт того, что денежные средства по договору купли-продажи не были переданы, данная аудиозапись не подтверждает. Данный разговор между свидетелями и ответчиком Чекониным А.Н. не подтверждает и не опровергает доводы той или иной стороны, не относится к предмету рассмотрения спора.

После прослушивания в судебном заседании данной аудиозаписи, истец и ее представитель не поддержали ходатайство о назначении по делу судебной фоноскопической экспертизы с целью установления кому именно принадлежат голоса на записи и когда была сделана данная запись, поскольку представитель ответчика подтвердил в судебном заседании принадлежность одного из голосов на аудиозаписи Чеконину А.Н.

Стороной истца представлены документы, подтверждающие приобретение медицинского оборудования в .. .. ....г.. (л.д.204-210 ), как утверждает истец, ей была необходима некоторая сумма денег для того чтобы отдать долги за медицинское оборудование, однако указанные обстоятельства не могут служить основанием и подтверждением доводов истца относительно безденежности договора купли-продажи. Также в подтверждении того, что ответчик при подписании и сдаче на регистрацию договора купли-продажи квартиры не передавал денежные средства истцу, представлены выписки по счету, которые свидетельствуют об отсутствии на счетах Зайцевой А.В. крупной суммы денег (л.д. 211-243). Однако указанные выписки по счету не могут служить основанием для признания договора купли-продажи безденежным.

Однако, сам истец в судебном заседании пояснял, что получала денежные средства по договору займа от Чеконина А.Н. двумя суммами в размере 800000 рублей и через два месяца 200000 рублей, деньги передавались наличными, расписки не составлялись, был составлен лишь один документ – договор купли-продажи, о чем истец узнала через два года.

Предоставить какие-либо подтверждающие документы о возврате суммы долга истец не смогла, указав, что при ежемесячной оплате процентов по займу, передавала наличными 66000 рублей лично Чеконину А.Н., который в назначенный день и время приезжал к ней на работу и забирал денежные средства.

Ответчик напротив, в судебном заседании подтвердил свою платежеспособность и наличие у него летом .. .. ....г.. денежных средств в размере более 1000000 рублей. Данные обстоятельства подтверждены документально, а именно представлены справки 2 НДФЛ с разных мест работы (л.д. 186-188), договор купли-продажи нежилого помещения с земельным участком (л.д. 201-201), согласно которого он получил крупную сумму денег в .. .. ....г..

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункт 3).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, исполнение договора купли-продажи предполагает собой не только формальную, но и фактическую (реальную) передачу товара покупателю взамен на оговоренную сторонами сумму денежных средств, составляющую его стоимость (цену).

Что касается оплаты денежных средств по договору в счет стоимости приобретаемого ответчиком имущества, то из материалов дела следует, что единственным доказательством передачи денег истцу в размере 1 800 000 руб. является указание об этом в договоре (пункт 4). Кроме того, как верно отметил представитель истца договор должен толковаться буквально, в одном пункте указано: денежные средства получает, и далее деньги получены, имеет место не совпадение времени.

Других письменных доказательств, свидетельствующих о реальной передаче продавцу денежных средств за продажу квартиры, суду не предоставлено.

Без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных статьей 450 ГК РФ, невыплата в срок покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Одним из доводов истца и его представителя в обосновании своих требований является то обстоятельство, что покупатель не произвел полную оплату квартиры по договору купли-продажи, вследствие чего продавец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Из вышеуказанной нормы следует, что требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ. В судебном заседании истец Зайцева А.В. не отрицала наличие долга перед ответчиком Чекониным А.Н. в размере 1100000 рублей и выражала согласие на выплату долга с процентами, предлагала ответчику заключить мировое соглашение.

Также истец поясняла, что при подписании договора доверяла Чеконину А.Н. и считала, что заключает договор займа под залог недвижимости – своей квартиры, заключать договор купли-продажи и продавать свою квартиру не хотела, о том, что между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи узнала лишь летом 2020г.

Как следует из материалов настоящего дела, обращаясь с уточнениями к исковому заявлению, истец просила расторгнуть договор купли-продажи, заключенного между Зайцевой А.В. и Чекониным А.Н., по мотиву безденежности, взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение, в натуре, в виде квартиры по адресу: ул.....г....., прекратив право собственности Чеконина Алексея Николаевича на квартиру, расположенную по адресу: ул.....г.....; признании за ней права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора в одностороннем порядке (отказ от исполнения договора) возможно в случае его существенного нарушения другой стороной. Отсутствие оплаты по договору относится к числу таких нарушений.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной им в своем определении от 25.06.2013 N 18-КГ13-42, расторжение допускается лишь в отношении договора, являющегося действительным.

По смыслу действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи, в случае, когда усматриваются признаки его мнимости, исключено.

Из материалов дела следует, что договор сторонами не исполнялся не только в части обязательств по оплате покупной цены, но и в части передачи квартиры покупателю. Дочь истца продолжает проживать в спорной квартире, нести бремя ее содержания, лицевой счет до настоящего времени на ответчика не переоформлен, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг.

Кроме того, обе стороны в ходе рассмотрения дела указали, что целью заключения договора являлось предоставление займа Зайцевой А.В. Сама Зайцева А.В. поясняла, что не имела намерения продавать квартиру, принадлежащую ей на праве собственности, хотела взять в долг у ответчика крупную сумму денег под проценты на определенный срок. Ответчик и его представитель не оспаривают то обстоятельство, что истец обратилась к ответчику с целью занять денежные средства, однако, Чеконин А.Н. отказался занимать денежные средства по договору займа, предложил оформить договор купли-продажи. Также была достигнута договоренность относительно проживания и пользования членами семьи Зайцевой квартирой по ул.....г....., и в последующем ответчик, когда ему понадобятся денежные средства в первую очередь предложит выкупить квартиру истцу по рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, поскольку истец ссылается на мнимость сделки, фактически квартира не была передана, денежные средства фактически были переданы в меньшем размере под 6% процентов в месяц, как утверждает истец, у суда отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям.

Суд приходит к выводу, что истцом неверно избран способ защиты своего нарушенного права ссылаясь на мнимость сделки, истец не просит признать договор купли-продажи недействительным, не просит взыскать денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме, помимо полученных от ответчика, а просит именно расторгнуть договор купли-продажи.

Выбор истцом неверного способа защиты нарушенного права не препятствует обращению с надлежащим иском к ответчику.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении основного требования истцу Зайцевой А.В. к Чеконину А.Н. о расторжении договора купли-продажи и в удовлетворении производных требований о взыскании неосновательного обогащения в натуре, путем передачи квартиры Зайцевой А.В., поскольку квартира фактически Чеконину А.Н. не передавалась. Также суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании права собственности за Зайцевой А.В. и прекращении права собственности Чеконина А.Н. на квартиру, расположенную по ул.....г....., при заявленных требованиях.

Таким образом, суд отказывает Зайцевой А.В. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Зайцевой Альбины Васильевны к Чеконину Алексею Николаевичу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения в натуре в виде жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: М.О. Полюцкая

Мотивированное решение изготовлено 01.02.20212г.

Судья: М.О. Полюцкая