Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании и прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании за собой права общей долевой собственности на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения
с кадастровым <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес>, 1,<Адрес> от <Адрес>, <Адрес><Адрес> (на <Адрес>) на основании договора купли-продажи, заключенного между нею и ФИО4 10.12.2019, прекратив право общей долевой собственности ФИО4 на указанную долю в праве.

В обоснование своих требований ссылается на то, что 10.12.2019 между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) заключен договор купли-продажи 1/12 доли в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок сельскохозяйственного назначения. 23.12.2019 Управлением Росреестра по Саратовской области приостановлена государственная регистрация перехода права по указанному договору ввиду отсутствия у покупателя права выкупа земельной доли как у арендатора в связи с тем, что в отношении указанного земельного участка заключен договор субаренды с ООО «Компания БИО-ТОН», по условиям п. 3.2.2 которого арендатор обязан передать субарендатору одновременно с заключением настоящего договора право пользования земельным участком, поэтому, по мнению регистрирующего органа, лицом, использующим земельный участок, является
ООО «Компания БИО-ТОН», а не ФИО1

Как указывает истец, ответчик ФИО4 является собственником
1/12 доли в праве на указанный выше земельный участок, который является предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обременение по которому зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, реестровый <Номер>. Права аренды по указанному договору на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ перешли в порядке наследования к ФИО7, а ДД.ММ.ГГГГ права аренды переданы ей по договору о передаче (переуступке) прав и обязанностей, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, поэтому в настоящее время она является арендатором указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между предыдущим арендатором ФИО6
и ООО «Компания БИО-ТОН» заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым <Номер> сроком на 5 лет. Право субаренды зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 является главой крестьянского фермерского хозяйства, в качестве которой осуществляет деятельность с ДД.ММ.ГГГГ и в силу положений ст.12 ФЗ <Номер> «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вправе выкупить долю в праве на арендуемый ей земельный участок без выдела указанной доли в натуре.

В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, своевременно и надлежащим образом извещены о его времени и месте, о причинах неявки суду не сообщили, отложить судебное разбирательство не просили и суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо ООО «Компания БИО-ТОН» представило суду возражение на иск, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что не предоставление истцом документов, удостоверяющих право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля является законным основанием для отказа государственной регистрации права общей долевой собственности (л.д. 119-122), принимая участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель третьего лица
ФИО5 просила в иске отказать, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в возражениях на иск.

Заслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между
ИП главой КФХ ФИО6 в качестве арендатора и гражданами собственниками спорного земельного участка с кадастровым <Номер> заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, прав по которому зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГФИО6 передала спорный земельный участок в субаренду ООО «Компания БИО-ТОН», заключив договор субаренды сроком на
5 лет, право по которому зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО6 умерла, её наследницей по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО7 Наследство состоит из прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГФИО7 передала все права и обязанности в отношении вышеуказанного земельного участка ФИО1 (л.д. 25-31), которая с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет деятельность главы КФХ.

10.12.2019 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>
(л.д. 21-22), с которым ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в Управление Росреестра по <Адрес> для регистрации прав (л.д. 79).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ регистрация прав по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что использующим спорный земельный участок лицом является ООО «Компания БИО-ТОН». Документы, свидетельствующие о возможности ФИО1 приобрести долю спорного земельного участка, в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об обороте на регистрацию, ФИО1 не представлены (л.д. 79-82).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Саратовской области от 23.03.2020 ФИО4 и ФИО1 отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка в связи с истечением 23.03.2020 срока приостановления (л.д.16-19).

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002
№ 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных
ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
(п. 3).

Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли, тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли, и при обычных условиях гражданского оборота участники общей собственности имеют равное преимущественное право приобретения отчуждаемой доли.

Их преимущественное право является таковым лишь по сравнению с иными участниками гражданского оборота, не являющимися сособственниками данного общего имущества.

Однако преимущественное право истца ФИО1 на приобретение отчуждаемой ФИО4 земельной доли основано не только на законоположениях ст. 250 ГК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сособственниками общего имущества с ИП – главой
КФХ ФИО6, согласно которому, индивидуальный предприниматель, действуя в качестве арендатора, имеет преимущественное перед третьими лицами право выкупа земельных долей, являющихся предметом настоящего договора и приобретение в собственность земельных участков (пункт 3.1. Договора), а арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 3.4 Договора) (л.д. 11-13).

Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в связи с чем суд определяет круг "других лиц", перед которыми арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка (доли) при их продаже, не ограничивая его только лицами, не являющимися участниками общей собственности на спорный земельный участок.

Суд приходит к выводу, что условия договора аренды в указанной части касаются преимущественного права ФИО6, а после её смерти – ФИО1, которой переданы права по договору аренды на основании договора уступки прав, заключенного с наследником умершей, на выкуп земельной доли как перед иными участниками гражданского оборота, так и перед участниками общей собственности на спорный земельный участок.

Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственники общего земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом.

Заключив договор аренды в 2017 году, арендодатели - сособственники спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность.

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор субаренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный
ФИО6 с ООО «Компания БИО-ТОН», в отличие от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит преимущественного права субарендатора на приобретение в собственность долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, подобное право предоставлено субарендатору только в отношении земельного участка в случае, если он будет сформирован в счет долей при его продаже (пункт 3.3.4 Договора субаренды) (л.д. 22).

Таким образом, поскольку преимущественное право на выкуп земельной доли спорного земельного участка в данном случае возникло у ФИО1 на основании договора аренды от 10.11.2017, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, поскольку указанным договором аренды предусмотрено преимущественное право истца, как арендатора, на выкуп используемых ей в соответствии с целевым назначением земельных долей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить исковые требования ФИО1 к ФИО3.

Признать за ФИО1 право общей долевой собственности на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, расположенного по адресу: <Адрес>, 1<Адрес> от <Адрес>, по <Адрес><Адрес> (на <Адрес>), прекратив право общей долевой собственности ФИО3 на указанную долю в праве.

В течение одного месяца со дня принятия решения на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Пугачевский районный суд Саратовской области.

Решение в окончательной форме принято 07 декабря 2020 года.

Председательствующий А.В. Протопопов