Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-2804/2017 по иску ФИО1 к ООО «ИнжСтройТранс» о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ООО «ИнжСтройТранс» к ФИО1 о понуждении принять выполненные ремонтные работы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ИнжСтройТранс» о взыскании денежных средств по договору аренды производственного помещения от 1 ноября 2014 года. Исковые требования мотивированы тем, что истец передал по настоящему договору в аренду ООО «ИнжСтройТранс» контору, площадью 227, 35 кв.м., находящуюся по адресу: г. Новый Уренгой, Западная промзона, ПММК-9, сроком на 7 месяцев. 1 июня 2015 года договор аренды был заключен на новый срок – на 11 месяцев. Указанное имущество принадлежит истцу на праве собственности. Согласно п. 3.1 договора аренды от 1 ноября 2014 года арендная плата составляет 100 000 рублей в месяц, арендная плата не взимается с арендатора, если арендатор производит ремонтно-восстановительные работы в течение действия договора на сумму 700 000 рублей в счет арендной платы. При заключении договора аренды от 1 июня 2015 года в п. 3.1 договора также было предусмотрено, что арендная плата в размере 100 000 рублей в месяц не вносится арендодателю, если арендатор производит ремонтно-восстановительные работы на сумму 1 100 000 рублей. Однако ответчик ремонтные работы не произвел и арендуемое имущество по окончанию срока договора аренды арендодателю не вернул. В связи с этим истцом была начислена арендная плата за период с 1 ноября 2014 года по 1 июня 2016 года в размере 1 700 000 рублей. Ответчик спорное имущество передал истцу в нарушение условий договора по акту приема-передачи лишь 1 февраля 2017 года. На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 700 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины при подаче иска в суд в размере 21 700 рублей.

5 апреля 2017 года по настоящему делу было вынесено заочное решение, которое определением Новоуренгойского городского суда от 16 мая 2017 года отменено, производство по делу возобновлено.

5 июля 2017 года от представителя истца ФИО2 поступило заявление об уменьшении исковых требований. Просит взыскать с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в размере 2 600 000 рублей и госпошлину в размере 21 700 рублей.

В этот же день от представителя ответчика ООО «ИнжСтройТранс» ФИО3, действующей на основании доверенности, поступило встречное исковое заявление о понуждении ФИО1 принять выполненные работы по тем основаниям, что помещение, которое должно было быть принято в аренду на момент подписания соглашения находилось в аварийном состоянии, было реконструировано в согласованном лично с арендодателем порядке и объеме, ремонт объектов на арендованной через юридическое лицо – субарендатора ООО «ЯДСИ» базе также был согласован и произведен. Истец был приглашен для приемки работ, но на приемку работ не явился, в связи с этим ответчик был вынужден принять работы в одностороннем порядке и потребовал передачи помещений в аренду в соответствии с условиями договора, предусматривающими приоритетную аренду на срок, достаточный для погашения долга по ремонтным работам. Отказавшись принять работы, истец отказался передавать помещение в аренду. Полагает, что, не признавая факт выполнения работ, истец в соответствии со ст. 10 ГК РФ злоупотребляет правом, что выражается в попытке необоснованного обогащения на сумму 3 630 493 рублей 02 копеек, в том числе НДС 553 804 рубля 02 копеек – затрат, произведенных при производстве ремонтно-восстановительных работ. Просит принять решение о понуждении ФИО1 к приемке выполненных ремонтных работ в течение 30 дней, а в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «ИнжСтройТранс» отказать в полном объеме.

Определением суда от 5 июля 2017 года встречный иск ООО «ИнжСтройТранс» принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1

1 августа 2017 года от представителя истца по первоначальному иску ФИО2 поступило заявление об уменьшении исковых требований. Просит взыскать с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 задолженность по договорам аренды в размере 1 726 597 рублей.

25 октября 2017 года представитель ФИО1 вновь уточнила исковые требования. Просит взыскать с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в размере 1 784 733 рублей, а также расходы по оплате госпошлины. Встречные исковые требования ООО «ИнжСтройТранс» к ФИО1 признала в части понуждения ФИО1 принять выполненные ремонтные работы на сумму 815 267 рублей. Последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

В судебном заседании истец по первоначальному иску ФИО1 не присутствовал, направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО2, действующая на основании доверенности, требования иска поддержала по доводам, изложенным в иске, с учетом уточнений. Встречные исковые требования признала в части понуждения ФИО1 принять выполненные ремонтные работы на сумму 815 267 рублей. Последствия признания иска ей разъяснены и понятны. Дополнительно суду пояснила, что между ФИО1 и ООО «ИнжСтройТранс» при заключении договора аренды была договоренность, что в течение 7 месяцев общество проводит ремонтные работы в конторе на общую сумму 700 000 рублей. В этот период арендная плата не платится. 1 июня 2015 года с обществом был заключен второй договор аренды конторы, который предусматривал осуществление ремонтных работ на сумму 1 100 000 рублей. Срок аренды составлял по 1 июня 2016 года. Однако в установленный договором срок, ООО «ИнжСтройТранс» контору по акту приема-передачи не вернуло, арендную плату не заплатило. Фактически помещение возращено ответчиком арендодателю ФИО1 лишь 1 февраля 2017 года. Экспертизой установлено, что ремонтные работы ООО «ИнжСтройТранс» проведены на сумму 815 267 рублей. Следовательно, задолженность по договору аренды конторы составит 1 784 733 рубля, из расчета 2 600 000 рублей (задолженность по договору аренды за период с 1 ноября 2014 года по 1 февраля 2017 года) – 815 267 рублей (стоимость ремонтных работ). Проводить ремонтные работы стоимостью выше 1 800 000 рублей ФИО1 ответчика не обязывал и не просил. Это была их личная инициатива, поэтому утверждения о том, что ФИО1 не должен требовать задолженность по договору аренды ООО «ИнжСтройТранс» безосновательны.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО «ИнжСтройТранс» ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала встречное исковое заявление о понуждении ФИО1 принять выполненные работы в полном объеме. Указала, что договор аренды первоначально был заключен на условиях, что ООО «ИнжСтройТранс» ремонтирует здание конторы в течение 7 месяцев, стоимость ремонта определена в размере 100 000 рублей ежемесячно. Таким образом, в течение срока действия первого договора аренды конторы, арендную плату общество ФИО1 не производило. Затем в июне 2015 года был заключен второй договор аренды конторы, который предусматривал арендную плату в размере 100 000 рублей ежемесячно и проведение ремонтных работ в конторе на сумму 1 100 000 рублей. Общество проводило ремонт не только в конторе, но еще и на других объектах, которые принадлежат ООО «ЯДСИ», генеральным директором которого является ФИО1 Стоимость ремонтных работ оказалась выше 1 800 000 рублей, которые были предусмотрены сторонами на ремонт конторы. Общество сообщило об этом ФИО1, который в свою очередь, отказался принимать выполненные работы, не подписал акт о приемке работ и не продлил договор аренды. В результате чего ООО «ИнжСтройТранс» было вынуждено покинуть отремонтированные объекты. Задолженность по договору аренды конторы перед ФИО1 у общества нет, поскольку ремонтные работы в конторе проведены на значительно большую сумму и здание приведено в состояние, пригодное для его эксплуатации.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 суду пояснил, что согласно определению Новоуренгойского городского суда от 1 августа 2017 года ему была поручена строительно-техническая экспертиза конторы площадью 227, 35 кв.м., находящейся по адресу: г. Новый Уренгой, Западная промзона, ПММК-9. Для проведения экспертизы он лично выезжал на объект и проводил там необходимые замеры и обследования. По результатам обследования было установлено, что ремонтные работы на объекте были проведены на сумму 787 843 рубля. Отопительное оборудование и другое оборудование, которое могло демонтироваться, при освобождении помещения ООО «ИнжСтройТранс» было ими вывезено с объекта, поэтому оно не учитывалось при составлении экспертного заключения.

Выслушав доводы сторон, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями п. 1 ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: контора, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - нет), общая площадь 506,3 кв.м., инв. [суммы изъяты], лит. А, А1, а, а1, адрес объекта: ЯНАО, <адрес>, Западная промзона, ПММК-9 (т. 1 л.д. 30).

1 ноября 2014 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ИнжСтройТранс» (арендатор) заключен договор аренды сроком на 7 месяцев. Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование помещение: контора площадью 227,35 кв.м., находящееся по адресу: г. Новый Уренгой, Западная промзона, ПММК-9 (т. 1 л.д. 26-27).

На основании подписанного сторонами акта объект передан ООО «ИнжСтройТранс» в день подписания договора.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за помещение составляет 100 000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. Арендная плата не взимается с арендатора, арендатор обязуется провести ремонтно-восстановительные работы в течение действия договора на сумму 700 000 рублей, в счет арендной платы. Коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы, оплачиваются арендатором самостоятельно.

1 июня 2015 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ИнжСтройТранс» (арендатор) заключен договор аренды указанного выше производственного помещения на новый срок – до 1 мая 2016 года.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за помещение составляет 100 000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. Арендная плата не взимается с арендатора, арендатор обязуется провести ремонтно-восстановительные работы в течение действия договора на сумму 1 100 000 рублей, в счет арендной платы. Коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы, оплачиваются арендатором самостоятельно.

Пунктом 2.2.2 договора аренды от 1 ноября 2014 года предусмотрено, что арендатор имеет право вести ремонтно-восстановительные работы, перепланировки, согласовывая с арендодателем. Аналогичные условия содержатся и в договоре аренды от 1 июня 2015 года.

Как следует из иска и пояснений представителя истца по первоначальному иску, ООО «ИнжСтройТранс» спорное помещение по акту приема-передачи 1 мая 2016 года ФИО1 не вернуло. Фактически пользовалось помещением до 1 февраля 2017 года. Кроме того, не погасило задолженность по арендной плате за аренду конторы и не представило для согласования акт выполненных ремонтно-восстановительных работ, предусмотренных договорами аренды, а также смету, подтверждающую несение расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ на сумму 1 800 000 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «ИнжСтройТранс» пояснила, что ремонтно-восстановительные работы в конторе были проведены на общую сумму 3 630 493 рублей 02 копеек, в том числе НДС 553 804 рубля 02 копеек. Акт выполненных работ был представлен ООО «ИнжСтройТранс» ФИО1 Однако от его подписания ФИО1 уклонился. Ответчик рассчитывал на пролонгацию договора аренды помещения – конторы, поэтому и не вернул его по акту приема-передачи собственнику 1 мая 2016 года.

Представитель ФИО1 не согласилась со стоимостью ремонтных работ. Пояснила, что договорами аренды сторонами была оговорена стоимость ремонтных работ – 1 800 000 рублей. На проведение ремонтных работ на общую сумму 3 630 493 рубля 02 копейки, в том числе НДС 553 804 рубля 02 копеек ФИО1 своего согласия не давал.

По ходатайству сторон судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, проведенных ООО «ИнжСтройТранс» в нежилом помещении – конторе.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы № 003-09-2017 от 30 сентября 2017 года, проведенному ООО «Горизонт», стоимость ремонтно-восстановительных работ по состоянию на 3 квартал 2015 г. составила 787 843 рубля. Расчет выполнен в виде формы КС-2 (акт о приемке выполненных работ), базовый год - 2001 г., индексы удорожания согласно официальным данным департамента строительства и жилищной политике ЯНАО за расчетный период; стоимость по демонтажу отопительно-водогрейного оборудования составила 27 424 рубля в ценах 1 квартала 2017 г. (т. 3, л.д. 73-112).

Заключение эксперта подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, имеет значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, ввиду чего основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал необходимые пояснения по интересующим стороны вопросам.

В силу изложенного, суд приходит к выводу, что ООО «ИнжСтройТранс» провели ремонтно-восстановительные работы на объекте на общую сумму 787 843 рубля. Объективных доказательств несения расходов ООО «ИнжСтройТранс» на проведение ремонтных работ на общую сумму 3 630 493 рублей 02 копеек, в том числе НДС 553 804 рубля 02 копеек суду представителем ответчика по встречному иску представлено не было. Кроме того, представителем ООО «ИнжСтройТранс» не представлено доказательств, что несение расходов на проведение ремонта арендуемого имущества в размере 3 630 493 рублей 02 копеек было согласовано с арендодателем ФИО1 Напротив, представитель ФИО1 в судебном заседании утверждала, что ФИО1 своего согласия на проведение ремонта конторы за сумму, превышающую установленную договорами аренды помещения, не давал, сметы на предстоящие расходы с ним не согласовывались и им не подписывались.

Кроме того, представленные представителем ООО «ИнжСтройТранс» сметы и иные документы, подтверждающие несение расходов на приобретение материалов и услуги по ремонту зданий не подтверждают факт того, что все указанные ответчиком ООО «ИнжСтройТранс» материалы и перечисленные услуги имеют отношение к ремонтным работам, произведенным в арендованной у ФИО1 конторе. Напротив, в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что ООО «ИнжСтройТранс» также производил ремонтные работы в других помещениях, расположенных в пределах этой же территории базы, арендованных у юридического лица, которое представлял ФИО1 и идентифицировать документы, имеющие отношение к ремонтным работам и материалам, используемым для помещения конторы не представляется возможным. Кроме того, установлено и не оспаривается сторонами, что для ремонта использовались материалы бывшие в употреблении, в связи с чем, ФИО1 не согласен с качеством ремонта и заявленной стоимостью материалов, полагает, что ремонтные работы выполнены некачественно, не в полном объеме, а использованные материалы не имеют стоимостной ценности в связи с их износом.

В обоснование возражений против указанных обстоятельств представителем ООО «ИнжСтройТранс» доказательств не представлено.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе.

Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску признала встречные исковые требования ООО «ИнжСтройТранс» о понуждении ФИО1 принять выполненные ООО «ИнжСтройТранс» ремонтные работы на сумму 815 267 рублей, из расчета: 787 843 рубля (стоимость ремонтно-восстановительных работ) + 27 424 рубля (стоимость демонтажа водогрейного оборудования).

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Согласно п. 3 ст. 173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В силу п. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В данном случае признание представителем ФИО1 встречного иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, поэтому может быть принято судом.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что ООО «ИнжСтройТранс» условия договоров аренды от 1 ноября 2014 года и 1 июня 2015 года по внесению арендной платы частично исполнены на сумму 815 267 рублей.

Таким образом, встречные исковые требования ООО «ИнжСтройТранс» о понуждении ФИО1 принять выполненные ремонтные работы в течение 30 дней подлежат удовлетворению в полном объеме.

Далее, в судебном заседании представителем ООО «ИнжСтройТранс» не оспаривалось, что фактически арендуемое помещение было передано ФИО1 по акту приема-передачи лишь 1 февраля 2017 года. Данный факт объективно подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи производственного помещения от 1 февраля 2017 года, содержащимся в материалах дела (т. 1 л.д. 28).

Доказательств внесения арендной платы за период с 1 июня 2015 года по 1 февраля 2017 года ООО «ИнжСтройТранс» суду представлено не было.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу изложенного, с ООО «ИнжСтройТранс» подлежит взысканию в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 1 784 733 рублей, из расчета: (700 000 рублей (арендная плата по договору аренды от 1 ноября 2014 года) + 1 900 00 рублей (арендная плата, рассчитанная с 1 июня 2015 года (дата заключения второго договора аренды) по 1 февраля 2017 года (дата фактического возврата арендуемого помещения арендодателю)) - 815 267 рублей (стоимость ремонтно-восстановительных работ по договору аренды).

Таким образом, первоначальные исковые требования ФИО1, с учетом их уменьшения, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы, вызванные оплатой государственной пошлины в сумме 17 123 рублей 67 копеек.

Поскольку встречные исковые требования ООО «ИнжСтройТранс» к ФИО1 удовлетворены в полном объеме, то с ФИО1 в пользу ООО «ИнжСтройТранс» подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче иска в размере 4 000 рублей (т. 2 л.д. 30).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для организаций составляет 6 000 рублей.

Следовательно, с ООО «ИнжСтройТранс» в бюджет муниципального образования город Новый Уренгой должна быть взыскана госпошлина, недоплаченная представителем ответчика по первоначальному иску в размере 2 000 рублей.

Таким образом, общая сумма взыскания с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 составит: 1 784 733 рублей (задолженность по арендной плате) + 17 123 рубля 67 копеек, итого 1 801 856 рублей 67 копеек.

Вследствие зачёта сумм, подлежащих взысканию со сторон в пользу друг друга (1 801 856 рублей 67 копеек – 4 000 рублей), в итоге с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 следует взыскать 1 797 856 рублей 67 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-199,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ООО «ИнжСтройТранс» в пользу ФИО1 1 797 856 (один миллион семьсот девяносто семь тысяч восемьсот пятьдесят шесть) рублей 67 копеек.

Встречный иск ООО «ИнжСтройТранс» удовлетворить.

Возложить на ФИО1 обязанность принять выполненные ООО «ИнжСтройТранс» ремонтно-восстановительные работы на объекте - контора, находящемся по адресу: г. Новый Уренгой, Западная промзона, ПММК-9, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с ООО «ИнжСтройТранс» в доход бюджета муниципального образования город Новый Уренгой государственную пошлину в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Новоуренгойский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья Т. М. Нех