Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2805/2020 по исковому заявлению Меньщиковой Т. В., действующей, в том числе как законный представитель Мальцевой М. А., Меньщикова С. Д., к Демидовой А. С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Меньшикова Т.В., действующая, в том числе как законный представитель Мальцевой М.А., М. С.Д. обратилась с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что <дата> в общую долевую собственность с несовершеннолетними Мальцевой М.А., М. С.Д. приобрела у ответчика Демидовой А.С. по договору купли-продажи одноэтажный бревенчатый дом, и земельный участок с разрешенным использованием под садовый участок, площадью 781 кв.м, по адресу: <адрес> Стоимость жилого дома – 380 000 рублей, стоимость земельного участка – 10 000 рублей. Согласно условиям договора купли-продажи, денежные средства в размере 390 000 рублей будут перечислены продавцу за счет средств материнского капитала. Договор купли-продажи дома и земельного участка прошел государственную регистрацию. Земельный участок и дом были приняты ею по акту приема-передачи от <дата>, то есть в зимнее время года. В связи с этим на момент передачи объектов, установить, имели ли место затопления участка, было не возможно. Ответчик заверила её при передаче объектов по договору, что участок не является затапливаемым. Весной 2016 года она обнаружила, что земельный участок полностью затопило, доступ к дому отсутствовал. В настоящее время она не имеет возможности пользоваться домом и земельным участком. Кроме того, в сентябре 2019 года ей стало известно о том, что купленный ею у ответчика дом не является бревенчатым, а является каркасно-обшивным с двухсторонней обшивкой, утепленный пенопластом, фундамент у дома отсутствует, дом является самовольной постройкой, о чем ответчик умышленно ей не сообщила. Ответчиком были нарушены существенные условия договора купли-продажи, то есть передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. На её письменное предложение от <дата> о расторжении договора ответ не был получен. Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, заключенный между Демидовой А.С. и М. Т.В., Мальцевой М.А., М. С.Д.; прекратить право собственности М. Т.В., заключившей договор в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Мальцевой М.А., М. С.Д., на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> восстановить право собственности Демидовой А.С. на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>

В судебном заседание истец Меньшикова Т.В., действующая, в том числе как законный представитель Мальцевой М.А., М. С.Д., на исковых требованиях настаивала в полном объеме, ссылаясь на невозможность полного осмотра приобретаемого дома в момент покупки, в связи с наличием снега. До полписания договора купли-продажи дом она осматривала, но под обшивку стен не заглядывала. Поверила ответчику о том, что участок не затапливается. Спустя два месяца после приобретения дома, она вернула ключи ответчику и в доме не жила, судьбой дома не интересовалась.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержала в полном объеме.

Ответчик Демидова А.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, объяснив, что до подписания договора купли-продажи истец дом осмотрела, была всем довольна. Однако, спустя два месяца вернула ей ключи и просила расторгнуть договор. Поскольку её иск о расторжении договора купли-продажи удовлетворен судом не был, она вновь передала ключи истцу, и домом больше не пользовалась. В настоящее время дом находится в запустении, в упадке. От истца она ничего не скрывала, два месяца истец со своими детьми проживала в доме и её всё устраивало. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между Демидовой А.С. (продавец) и М. Т.В., действующей за себя и за несовершеннолетних М. С.Д., Мальцеву М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в общую долевую собственность по 1 /3 доли в праве и оплатить в соответствии с условиями договора одноэтажный дом бревенчатого исполнения, состоящий из трех комнат, общей площадью № кв.м, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под садовый участок, общая площадь 781 кв.м, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г<адрес>.

В соответствии с пунктом 4 указанного договора, продавец продал земельный участок и жилой дом по соглашению сторон за 390 000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 380 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 10 000 рублей, и получит указанную сумму за счет средств материнского (семейного) капитала, которые будут перечислены Отделением Пенсионного Фонда РФ по <адрес> в срок до <дата> на счет продавца. Ипотека в силу закона регистрироваться не будет.

Договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом был зарегистрирован в Управлении Росреестра <дата>.

Свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> подтверждается регистрация 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждого – Меньщиковой Т.В., Меньщикова С.Д., М.А., на земельный участок, кадастровый номер №, <адрес>, и жилой дом, кадастровый номер №, по адресу: <адрес><адрес>.

Согласно ответу департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Нижневартовска от <дата>, оснований для проведения оценки помещения <адрес><адрес>» в городе Нижневартовске не имеется в связи с тем, что дом построен без получения разрешения на строительство и не введен в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ.

Согласно акту обследования строения № от <дата>, составленного МУП БТИ города Нижневартовска, при проведении обследования <адрес> установлено, что объект не имеет фундамент, стены являются каркасно-обшивными с двухсторонней обшивкой, утепленные пенопластом, крыша – мягкая рулонная по деревянной обрешетке, полы дощатые, покрытые линолеумом, окна пластиковые, двери – простые деревянные полотна, металлические, благоустройство: отопление – печное, электричество – открытая проводка, канализация – септик.

Согласно письму МКУ города Нижневартовска «Управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям» от <дата> в 2015 году имело место весенне-летнее половодье с затоплением территории <адрес>», расположенного в районе РЭБ флота.

<дата> истец посредством почтовой связи направила в адрес ответчика предложение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Поскольку предложение оставлено без удовлетворения, истец обратилась в суд.

В обоснование исковых требований истец ссылается, что при заключении договора купли-продажи она была введена в заблуждение продавцом относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, как подверженность земельного участка затоплению, материала, из которого изготовлен жилой дом, отсутствие разрешения на строительство и не введение в эксплуатацию жилого дома, что препятствует проживанию истца и ее несовершеннолетних детей в купленном ею жилом доме.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п.п.1, 2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 Гражданского кодекса РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены статьей 37 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, в случаях, предусмотренных статьей 37 Земельного кодекса РФ, нет оснований говорить о совершении сделки под влиянием заблуждения, поскольку из самого смысла этой конструкции следует, что передача земельного участка ненадлежащего качества рассматривается как нарушение договорных условий. Это означает, что покупатель, заключая договор, имел представление о тех свойствах, которыми должен обладать земельный участок (будь то свойства, специально оговоренные сторонами при совершении сделки, или же требования пригодности для упомянутых в пункте 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ целей, для которых товар такого рода обычно используется), имел все основания полагать, что приобретаемый земельный участок будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению.

В соответствии с положением ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решением Нижневартовского городского суда от <дата> по гражданскому делу №Демидовой А.С. в удовлетворении исковых требований к Меньщиковой Т.В., действующей за себя и несовершеннолетних Мальцеву М.А. и Меньщикова С.Д., о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с неоплатой по договору, отказано.

Решение не было обжаловано и вступило в законную силу <дата>.

Решением Нижневартовского городского суда от <дата> по гражданскому делу № исковые требования Демидовой А.С. к М. Т.В. о взыскании оплаты по договору купли-продажи, удовлетворены, с М. Т.В. в пользу Демидовой А.С. взысканы денежные средства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> в сумме 390000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21458 рублей 45 копеек.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от <дата>, апелляционная жалоба Меньщиковой Т.В. оставлена без удовлетворения, решение суда от <дата> - без изменения, и вступило в законную силу.

Согласно договору купли-продажи от <дата>, спорное имущество принадлежало ответчику на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке.

Как следует из договора купли-продажи, свидетельств о государственной регистрации права, земельный участок №, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г<адрес>», отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под садовый участок.

Согласно п.9 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, никаких претензий к санитарному и техническому состоянию жилого дома и земельного участка покупатель не имеет.

Актом приема-передачи к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> подтверждается, что на момент подписания настоящего акта покупатель не имеет претензий к качеству жилого дома и земельного участка.

В судебном заседании подтвердила, что перед подписанием договора купли-продажи дом был ею осмотрен, претензий к качеству дома не имелось, с документами о праве собственности ответчика была ознакомлена.

Согласно письму МКУ города Нижневартовска «Управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям» от <дата> в 2016, 2017гг. подтоплений/ затоплений земельных участков не зафиксировано.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом не представлено суду доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации о продаваемых истцу объектах и ограничениях в их использовании, первоначальное право на объект недвижимости (жилой дом) было зарегистрировано в установленном законом порядке, доказательств наличия препятствий либо иной невозможности истца осмотреть жилой дом более детально, суду не представлено, земельный участок имеет разрешенное использование – под садовый участок, а не строительство индивидуального жилого дома, о чем истцу было известно при заключении договора, прописано в его содержании, и документах, с которыми истец была ознакомлена до заключения договора купли-продажи, отсутствие доказательств невозможности использования участка по назначению – для ведения садовых работ, при этом в течение неоднократных судебных споров истец ни разу не заявляла о не качественности переданного ей товара, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Меньщиковой Т. В., действующей, в том числе как законный представитель Мальцевой М. А., Меньщикова С. Д., к Демидовой А. С., о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Суда Ханты – Мансийского автономного округа-Югры, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд.

Председательствующий О.Н. Байдалина

Мотивированное решение составлено 11 июня 2020 года

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья ______________ О.Н. Байдалина

Секретарь с/з _________А. Д. Батырбекова

« ___ » _____________ 2020 г.

Подлинный документ находится в

Нижневартовском городском суде

ХМАО-Югры в деле № 2-2805/2020

Секретарь с/з __________ А. Д. Батырбекова