Гражданский кодекс часть 1

с участием: прокурора – помощника прокурора Красноармейского района г. Волгограда Чекуновой М.В., представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2

31 августа 2016 года рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Керамика-Волга»» к ФИО3, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета и встречному иску ФИО3, ФИО4 о продлении договора найма жилого помещения

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Торговый дом «Керамика-Волга»» обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о снятии их с регистрационного учета и выселении из занимаемой ими по договору найма <адрес>, ссылаясь на то, что в настоящее время срок договора найма истёк, встала необходимость сдачи данного жилого помещения в наём работникам предприятия, в связи с чем, ответчики предупреждены о необходимости освобождения жилого помещения.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просит суд дополнительно признать ответчиков утратившими право пользование жилым помещением, снять их с регистрационного учета в спорной квартире и выселить из жилого помещения, ссылаясь на необходимость его продажи.

Ответчики обратились к истцу со встречным иском об обязании продлить договор найма спорной квартиры, указывая на то, что с ДД.ММ.ГГГГ проживают в данном жилом помещении, где зарегистрированы постоянно. Ранее договор найма неоднократно продлялся, однако, в ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уволилась с ОАО «Волгоградский керамический завод», в связи с чем, ответчик отказался от продления договора и предложил освободить жилое помещение. В настоящее время срок договора найма спорной квартиры действительно истек, но они, в силу условий заключенного с ними договора, имеют преимущественное право на заключение договора найма на новый срок на тех же условиях, однако, от заключения договора найма на новый срок ответчик отказался.

В судебном заседании представитель истца ООО «Торговый Дом «Керамика-Волга» ФИО1 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, указывая на то, что Общество является собственником спорной квартиры, а потому вправе распоряжаться своим имуществом. Встречный иск не признала, указывая на то, что Общество не намерено сдавать жилое помещение в наём, поскольку в настоящее время испытывает финансовые затруднения, в связи с чем, возникла необходимость продажи спорного жилого помещения.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, доверив свои интересы представлять представителю ФИО2

Представитель истцов ФИО2 в судебном заседании иск не признала, указывая на то, что истцы занимают спорное жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ, где зарегистрированы на постоянной основе. До этого, они проживали в комнате общежития ОАО «Керамического завода» по <адрес>, где ФИО3 работала по контракту с ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продолжила работу на заводе в должности <данные изъяты>, в связи с чем, для улучшения её жилищных условий ей и было предложено занять спорное жилое помещение, которое находилось в собственности аффиллированного предприятия. Истцы много лет содержат данное жилое помещение, самостоятельно заключали договора на установку домофона, на обслуживание газового оборудования, установили счетчики. Настаивала на том, что истцы имеют преимущественное право на продление договора найма жилого помещения, тем более что, другого жилья у них нет. Кроме того, указала на то, что ответчики истцом вплоть до подачи иска в суд не были поставлены в известность о намерении истца продать спорную квартиру. ФИО3 сама неоднократно обращалась к истцу с предложением о выкупе жилого помещения, но истец отказывался от обсуждения данного вопроса. По указанным основаниям просила встречный иск удовлетворить, ссылаясь на отсутствие у С-вых другого жилья и необходимости разрешить вопрос о возможном выкупе спорной квартиры.

Представитель 3-его лица ГУ МВД России по Волгоградской области в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв, в котором указал, что в случае признания ответчиков утратившими права пользования спорным жилым помещением возложения на регистрирующий орган обязанности по снятию их с учета не требуется, в связи с чем, в иске ООО «Торговый Дом «Керамика-Волга» в этой части просил отказать.

Выслушав стороны, заключение прокурора Чекуновой М.В., полагавшей, что исковые требования ООО «Торговый Дом «Керамика-Волга» подлежат удовлетворению, а во встречном иске С-ных необходимо отказать, суд приходит к следующему.

Согласно статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 683 ГК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу статьи 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В силу статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ООО «Торговый Дом «Керамика-Волга» является собственником двухкомнатной квартиры № <адрес> на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ

На основании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира предоставлена для проживания ФИО3 и её несовершеннолетней дочери Я.И.. сроком на <данные изъяты> лет с преимущественным правом продления договора найма и заключением договора купли-продажи данного жилого помещения. С указанного периода ответчики зарегистрированы и проживают в квартире по спорному адресу, оплачивают коммунальные платежи, выполняют обязанности по содержанию жилого помещения (л.д.33,79).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами срок договора найма жилого помещения был продлён ещё на <данные изъяты> лет, на тех же условиях (л.д.80), а ДД.ММ.ГГГГ срок договора найма спорного жилого помещения продлён сторонами на один год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ с закреплением преимущественного права нанимателя на заключение договора найма жилого помещения (28).

Изложенное сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Судом также установлено, что уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ истец поставил в известность ответчика ФИО3 о своём не намерении продлять договор найма жилого помещения и просил освободить квартиру после ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32).

В настоящее время срок договора найма жилого помещения истек. Однако, ответчики продолжают занимать спорную квартиру.

Возражая против требований истца и поддерживая встречные исковые требования, представитель ответчиков ФИО2 сослалась на нарушение ООО «Торговый Дом» Керамика Волга» прав ответчиков, поскольку последние проживают в спорной квартире более 10 лет, фактически выполняют обязанности собственника жилого помещения, решая вопросы о заключении договоров на техническое обслуживание и поставку коммунальных услуг, установили домофон и счетчики, а также имеют, в силу положений заключенного сторонами договора, на преимущественное право найма данной квартиры.

При рассмотрении данного спора, суд исходит из того, что в силу положений статьи 684 ГК РФ наниматель жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. По смыслу указанного положения закона, такое право у нанимателя отсутствует, только если наймодатель решит не сдавать жилое помещение внаем, о чем он обязан предупредить нанимателя не менее чем за три месяца.

Судом установлено, что ООО Торговый Дом «Керамика Волга» письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомило нанимателя ФИО3 о прекращении действия договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока его действия и об отказе в продлении договора найма на новый срок.

Однако, данное письмо не содержит сведений о причинах отказа в продлении договора найма на новый срок, в том числе не содержит данных о принятии решения не сдавать жилое помещение внаем в течение одного года (л.д.32).

Кроме того, предъявляя иск в суд о выселении ответчиков из спорной квартиры, истец сослался на то, что намерен использовать жилое помещение для временного проживания командированных сотрудников (л.д.3).

Вопрос о намерении продажи спорой квартиры возник лишь при рассмотрении дела судом, и лишь после предъявления ответчиками встречного искового заявления о преимущественном праве найма жилого помещения. Решение о необходимости принятия мер к продаже имеющихся в Обществе жилых помещения было принято лишь ДД.ММ.ГГГГ (л.д.136), то есть по истечении договора найма жилого помещения.

Более того, о данном решении наниматель не была поставлена в известность за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, как того требует действующее законодательство.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент отказа истца в продлении ответчикам договора найма спорной квартиры, у Общества не был намерений на продажу данного жилого помещения, в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении жилищных прав ответчиков действиями истца. Поэтому, заявленные истцом требования суд расценивает как злоупотребление правом в связи с чем, в силу ст. 10 ГК РФ, они защите не подлежат.

Ответчики добросовестно выполняют обязанности нанимателя жилого помещения, что подтверждается счетами, квитанциями и договорами на техническое обслуживания спорной квартиры (л.д. 82-108), продолжают проживать и пользоваться спорным помещением.

При этом, ссылка представителя истца на то, что в настоящее время возникла необходимость продажи жилого помещения, не может являться основанием для ограничения жилищных прав ответчиков, поскольку занятие ими квартиры не является обременением, препятствующим истцу в реализации своего права на продажу принадлежащего ему имущества.

Таким образом, учитывая положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, содержащие аналогичные условия, а также учитывая, что ООО «Торговым Домом «Керамика Волга»» не представлено доказательств принятия до окончания срока договора найма жилого помещения в установленном порядке решения не сдавать его в течение одного года внаем и своевременного извещения нанимателя об этом, принимая во внимание условия и обстоятельства предоставления жилого помещения семье истца, гарантию стабильности жилищных прав, закрепленную в Конституции Российской Федерации, необходимость соблюдения баланса интересов сторон и сохранения социальных гарантий граждан, в данном случае ответчиков, которые с ДД.ММ.ГГГГ проживают в спорном жилом помещении, иного жилья не имеют, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоят, суд приходит к выводу о том, что преимущественное право на заключение договора найма на условиях, указанных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, основано на законе, в связи с чем отказ ООО «Торговым Домом «Керамика Волга»» в заключении договора найма на новый срок является неправомерным.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований ФИО3 и ФИО4 о продлении договора найма жилого помещения на тех же условиях и на тот же срок обоснованными, а требования ООО «Торговым Домом «Керамика Волга»» о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворению не подлежащими.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 о продлении договора найма жилого помещения удовлетворить.

Обязать ООО «Торговым Домом «Керамика Волга»» продлить заключенный с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договор найма жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры <адрес> на тех же условиях.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Керамика-Волга»» к ФИО3, ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Красноармейский суд в течение месяца дней со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято и составлено 5.09.2016 г.

Председательствующий : О.Ю. Андреева