Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОВ к ООО Специализированный застройщик «Квазар» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ОВ обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого указала, что 18 февраля 2020 года между ней и ООО Специализированный застройщик «Квазар» в лице ООО «ДОМ.РФ Управление проектами» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 1071-ДДУ-КВЗК4-Ж-4/9/189-03.02.2020 (с учетом дополнительного соглашения от 25.06.2020 года), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31 декабря 2021 года передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену. Объектом долевого строительства является квартира № *** общей проектной площадью 62,71 кв. м, расположенная на 9 этаже многоквартирного дома по адресу: ***. Цена договора согласована сторонами в размере 8 461 114 рублей 20 копеек. Свои обязательства по уплате обусловленной цены договора в размере 8 461 114 рублей 20 копеек истец исполнила, однако объект долевого строительства был ей передан только 11 марта 2022 года, то есть с нарушением установленного договором срока.

Истец с 30.12.2021 года, после получения уведомления на свою электронную почту о возможности получения ключей от квартиры, неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о передаче ей объекта строительства. Однако её обращения были проигнорированы ответчиком.

Кроме того, после получения истцом от ответчика информации о возможности получения ключей от квартиры 31.12.2021 года, истцом с ЕВ был заключен предварительный договор найма недвижимого имущества (квартиры). Передача квартиры по предварительному договору найма планировалась на 10 января 2022 года, стоимость ежемесячной платы составляет 50 000 рублей. В обеспечение своих намерений по заключению основного договора истцом от ЕВ 31.12.2021 года был получен задаток в сумме 50 000 рублей. По причине не передачи ответчиком истцу ключей от квартиры, договор аренды квартиры не был заключен, в связи с чем истец была вынуждена возвратить ЕВ уплаченный задаток в размере 50 000 рублей и уплатить штраф в размере 50 000 рублей.

В связи с получением объекта долевого строительства в более поздние сроки истцом также понесены убытки на приобретение авиабилетов по маршруту Благовещенск – Москва – Благовещенск в размере 13 366 рублей с целью принятия объекта долевого строительства.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, оставлена последним без внимания.

На основании вышеизложенного, уточнив требования, истец просит взыскать в свою пользу с ответчика:

- неустойку (пеню) по договору участия в долевом строительстве № 1071-ДДУ-КВЗК4-Ж-4/9/189-03.02.2020 от 18.02.2020 года за период с 01.01.2022 года по 11.03.2022 года в размере 789 703 рублей 99 копеек;

- штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке;

- компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей;

- упущенную выгоду в виде невозможности сдачи квартиры в аренду и возврату полученного задатка по предварительному договору аренды в сумме 50 000 рублей;

- фактически понесенные убытки в сумме 50 000 рублей в виде штрафа уплаченного истцом по факту не заключения договора аренды;

- убытки в виде стоимости авиабилетов Благовещенск – Москва – Благовещенск в сумме 13 366 рублей;

- судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей;

- почтовые расходы в размере 3 636 рублей 80 копеек.

В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, дополнительно указала, что ответчик фактически не передал квартиру в срок установленный договором, поскольку она не была готова к передаче. Застройщик в период с 31 декабря 2021 года по 10 января 2022 года производил передачу квартир, находящихся в других секциях, т.е. осуществлял действия, указывающие на тот факт, что выходные дни с 31 декабря 2021 года по 09 января 2022 года являлись фактически днями возможного исполнения обязательств. В связи с чем расчет неустойки произведен с 01 января 2022 года по 11 марта 2022 года. Истец полагает, что при расчете неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства должна быть применена ключевая ставка, действующая на дату исполнения обязательств застройщиком – 11 марта 2022 года. Оснований для снижения неустойки в силу ст. 333 ГК не имеется, поскольку ответчик, действуя недобросовестно, уклонялся от своевременной передачи объекта долевого строительства, тем самым существенно нарушив фактический срок передачи объекта. Истец является работником ООО УК «ХАС групп» и как индивидуальный предприниматель занимается исключительно экспертно-судебной деятельностью по проведению бухгалтерских и финансово-экономических экспертиз. Спорный объект долевого строительства приобретался истцом исключительно для личных целей, а именно, для будущего проживания несовершеннолетней дочери. Однако, в настоящее время дочь проживает в г. Благовещенске и для уменьшения расходов по содержанию имущества, в том числе коммунальных платежей, было принято решение по факту получения ключей квартиру передать в наем. В случае получения доходов от сдачи указанной квартиры в аренду истцом за 2022 год был бы уплачен НДФЛ от фактически полученных доходов. Для получения объекта долевого строительства истец была вынуждена нести расходы, связанные с приобретением авиабилетов на 11 марта 2022 года, в размере 13 366 рублей. Кроме того, расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей являются разумными и сравнимыми при аналогичных судебных разбирательствах.

В судебном заседании, а также в письменном отзыве на иск, представитель третьего лица возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что истцом неверно рассчитана сумма неустойки за просрочку передачи объекта, поскольку истцом неверно определен размер ключевой ставки, а также дата начала и окончания периода просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения. В соответствии с п. 6.1 Договора ДДУ, заключенного между истцом и ответчиком, застройщик обязуется после получения Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать объект участнику строительства не позднее 31 декабря 2021 года. Таким образом, последним днем исполнения обязательств застройщика по договору является 31 декабря 2021 года. Поскольку 31 декабря 2021 года являлся нерабочим праздничным днем, то последним днем для надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств является 10 января 2022 года, а неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства следует исчислять с 11 января 2022 года. Размер ключевой ставки следует определять на первый рабочий день, следующий за 31 декабря 2021 года. Передаточный акт между истцом и ответчиком в отношении объекта долевого строительства был подписан 11 марта 2022 года. Оснований для включения в расчет неустойки 11 марта 2022 года не имеется, поскольку в данный день обязательства застройщика по передаче объекта было исполнено. Таким образом, неустойку следует исчислять с 11 января 2022 года по 10 марта 2022 года исходя из ключевой ставки в размере 8,5%. Размер неустойки в данном случае составит 282 883 рубля 25 копеек. На основании постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года №479 предоставляется отсрочка исполнения решения суда до 31.12.2022 года. При определении размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства необходимо учитывать санитарно-эпидемиологическую обстановку в Российской Федерации и введенные в связи с этим ограничительные меры из-за пандемии новой короновирусной инфекции. Указанные обстоятельства не позволили ввести жилой дом в эксплуатацию в ранее запланированные застройщиком сроки, в связи с чем планируемый срок передачи объектов долевого строительства был незначительно сдвинут. Тем не менее, с 30 декабря 2021 года ответчик начал передачу объектов долевого строительства участникам строительства. 11 марта 2022 года между истцом и ответчиком был подписан передаточный акт в отношении квартиры. Таким образом, срок просрочки исполнения обязательств перед истцом является незначительным и связан исключительно с документальным оформлением передачи, очередью граждан на осмотр и подписанием передаточных актов. Компенсация морального вреда и штраф, предусмотренный п. 6 п. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», не подлежат взысканию с ответчика на основании п. 2 Постановления Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года. Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства было настолько существенным, что причинило ей физические или глубокие нравственные страдания. Все вопросы по исправности работы лифтов, истцу необходимо направлять управляющей компании. Факт получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию подтверждает полное завершение строительства жилого дома, в том числе надлежащим образом функционирующие лифты в нем. Истец не может являться потребителем, поскольку в качестве индивидуального предпринимателя осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений. Истец, являясь индивидуальным предпринимателем, приобрела квартиру для целей извлечения дохода от сдачи её в аренду, что подтверждается представленным предварительным договором аренды. В случае принятия судом доводов об истинном намерении истца – приобретением объекта долевого строительства для целей получения дохода, размер неустойки за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства составит 141 441 рубль 63 копейки (исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки исполнения обязательств). Для удовлетворения требований иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у него убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом. Составление и предоставление суду предварительного договора аренды без доказанности совокупности вышеуказанных обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом убытков. Представленный истцом предварительный договор аренды от 31.12.2021 года не отвечает признакам реальной сделки. Учитывая, что срок передачи объекта по договору ДДУ установлен 31 декабря 2021 года, истцом представлен предварительный договор от 31 декабря 2021 года, согласно которому квартира должна была быть передана арендатору 10 января 2022 года. Таким образом, не видя объект долевого строительства в натуре, не являясь собственником данного объекта, истцом был заключен предварительный договор аренды. В силу п. 4 ст. 393 ГК РФ истцом не предприняты меры для уменьшения размера убытков, не предпринял действий для продления срока заключения основного договора или заключения договора аренды с потенциальным арендатором на условиях более низкой цены. Убытки, на которые ссылается истец, носят вероятностный характер, неизбежность получения денежных средств от предполагаемой сдачи квартиры в аренду бесспорными доказательствами не подтверждена. Такое поведение истца является недобросовестным, явно свидетельствующим о намерении исключительно увеличить размер требований к ответчику. Правоотношения по сдаче в аренду объекта долевого строительства не направлены на восстановление нарушенного права истца по несвоевременной передаче ответчиком помещения, а направлены на получение дохода. Требования о возмещении стоимости авиабилетов также не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств их приобретения исключительно для приемки квартиры. Требования о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг являются чрезмерно завышенными, поскольку дело не относится к категории сложных, все составленные документы подписаны лично истцом, из чего можно сделать предположение, что юридические услуги фактически истцу не были оказаны. В случае удовлетворения данного требования просит снизить размер указанных судебных расходов до 10 000 рублей. В связи с тем, что на спорные правоотношения не распространяется действие Закона «О защите прав потребителя» данное исковое заявление может быть подано истцом в суд по месту нахождения ответчика. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание не явился представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Квазар», о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки неизвестны. С учетом правил ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из письменного отзыва представителя ответчика ООО СЗ «Квазар» следует, что размер заявленной в иске неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и может привести к необоснованной выгоде истца. Просит снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ учитывая относительно небольшой в условиях пандемии период просрочки передачи объекта долевого строительства истца - 59 дней. При определении размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства необходимо учитывать санитарно-эпидемиологическую обстановку в Российской Федерации и введенные в связи с этим ограничительные меры из-за пандемии новой короновирусной инфекции. Указанные обстоятельства не позволили ввести жилой дом в эксплуатацию в ранее запланированные застройщиком сроки, в связи с чем планируемый срок передачи объектов долевого строительства был незначительно сдвинут. Истцом неверно определен размер неустойки. В соответствии с п. 6.1 договора застройщик принял на себя обязательства передать объект участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2021 года. Поскольку 31 декабря 2021 года являлся нерабочим праздничным днем, то последним днем для надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств является 10 января 2022 года, а неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства следует исчислять с 11 января 2022 года. Размер ключевой ставки следует определять на первый рабочий день, следующий за 31 декабря 2021 года. Передаточный акт между истцом и ответчиком в отношении объекта долевого строительства был подписан 11 марта 2022 года. Оснований для включения в расчет неустойки 11 марта 2022 года не имеется, поскольку в данный день обязательства застройщика по передаче объекта было исполнено. На основании изложенного, неустойка подлежит исчислению с 11 января 2022 года по 10 марта 2022 года исходя из ключевой ставки в размере 8,5%. Размер неустойки в данном случае составит 282 883 рубля 25 копеек. Истцом завышен размер компенсации морального вреда. Из материалов дела не следует, что истец претерпел существенные, тяжкие для него негативные последствия. С учетом требований разумности, соразмерности и справедливости просит снизить её размер до 5 000 рублей. Сумма штрафа является явно не соразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просит снизить его размер на основании ст. 333 ГК РФ. Компенсация морального вреда и штраф, предусмотренный п. 6 п. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», не подлежат взысканию с ответчика на основании п. 2 Постановления Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года. Требования о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг являются чрезмерно завышенными, поскольку дело не относится к категории сложных, все составленные документы подписаны лично истцом, из чего можно сделать предположение, что юридические услуги фактически истцу не были оказаны. В случае удовлетворения данного требования просит снизить размер указанных судебных расходов до 10 000 рублей. Истец не может являться потребителем, поскольку в качестве индивидуального предпринимателя осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений. Таким образом, истец, являясь индивидуальным предпринимателем, приобрела квартиру для целей извлечения дохода от сдачи её в аренду, что подтверждается представленным предварительным договором аренды. Кроме того, в договоре между истцом и ответчиком в разделе 12 указана электронная почта, которая в том числе указана в качестве электронной почты в выписке из ЕГРИП. Из этого следует, что приобретение истцом объекта долевого строительства связано не для целей личных, семейных, домашних и иных нужд, а для целей получения дохода, в связи с чем размер неустойки за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства составит 141 441 рубль 63 копейки (исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки исполнения обязательств). Для удовлетворения требований иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у него убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом. Составление и предоставление суду предварительного договора аренды без доказанности совокупности вышеуказанных обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом убытков. Документального подтверждения наличия переговоров с нанимателем о намерении заключения предварительного и основного договора найма в материалы дела не представлено. Сам факт составления и представления суду предварительного договора найма не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом убытков. Кроме того, предварительный договор найма от 31 декабря 2021 года не отвечает признакам реальной сделки. Учитывая, что срок передачи объекта по договору ДДУ установлен 31 декабря 2021 года, истцом представлен предварительный договор от 31 декабря 2021 года, согласно которому квартира должна была быть передана арендатору 10 января 2022 года. Таким образом, не видя объект долевого строительства в натуре, не являясь собственником данного объекта, истцом был заключен предварительный договор аренды. Такое поведение истца является недобросовестным, явно свидетельствующим о намерении исключительно увеличить размер требований к ответчику. Правоотношения по сдаче в аренду объекта долевого строительства не направлены на восстановление нарушенного права истца по несвоевременной передаче ответчиком помещения, а направлены на получение дохода. Требования о возмещении стоимости авиабилетов также не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств их приобретения исключительно для приемки квартиры. Обоснованных, документально подтвержденных доводов, почему истец не осуществил действия, направленные на приемку квартиры ранее 11 марта 2022 года в материалы дела не представлено. В связи с тем, что на спорные правоотношения не распространяется действие Закона «О защите прав потребителя» данное исковое заявление может быть подано истцом в суд по месту нахождения ответчика. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. В случае удовлетворения исковых требований на основании постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года №479 просит предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2022 года.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела 18 февраля 2020 года между ООО «Квазар» (застройщик) и ОВ (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № 1071-ДДУ-КВЗК4-Ж-4/9/189-03.02.2020, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом (четыре корпуса на единой подземной автостоянке) по адресу ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру №***, общей площадью 62,71 кв.м., расположенную на 9 этаже многоквартирного дома по адресу: ***, а участник долевого строительства уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять объект долевого строительства.

В пункте 2.2 договора стороны установили, что цена договора составляет 8 461 114 рублей 20 копеек.

Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома передать объект участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2021 года (п. 6.1 договора).

Согласно п. 6.2 договора передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, составленного по форме застройщика. Датой передачи объекта считается дата подписания передаточного акта.

25 июня 2020 года между ООО «Квазар» (застройщик) и ОВ (участник долевого строительства) было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № 1071-ДДУ-КВЗК4-Ж-4/9/189-03.02.2020 от 18 февраля 2020 года, в связи с технической ошибкой в договоре в номере паспорта участника долевого строительства.

Оплата по договору участия в долевом строительстве от 18 февраля 2020 года произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №442559 от 14 августа 2020 года, чеком по операции от 14 июля 2021 года и ответчиком по существу не оспаривалось.

Согласно части 1 статьи 420, части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1 статьи 6).

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Статьей 8 указанного закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 указанного Закона).

Таким образом, из указанных положений закона следует, что с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как указано в пункте 6.1 договора участия в долевом строительстве от 18 февраля 2020 года, застройщик обязуется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома передать объект участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2021 года.

Соглашение о продлении срока передачи объекта долевого строительства между сторонами подписано не было, доказательств иному в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что 30 декабря 2021 года истцом на электронную почту было получено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче. Предварительная запись на передачу объекта долевого строительства осуществлялась через официальный сайт застройщика.

Как следует из пояснений истца, ею неоднократно предпринимались попытки записаться через официальный сайт застройщика на получение объекта долевого строительства, произвести запись не удалось, в связи с чем 12 января 2022 года истцом в адрес ООО СЗ «Квазар» была направлена претензия с просьбой письменно уведомить о дате получения ключей от квартиры по договору участия в долевом строительстве от 18 февраля 2020 года.

Как следует из материалов дела, ответа на претензию либо сообщений о переносе сроков передачи объекта долевого участия не последовало.

Согласно передаточному акту объекта долевого строительства, подписанному между ООО Специализированный застройщик «Квазар» и ОВ жилое помещение, явившееся предметом договора участия в долевом строительстве № 1071-ДДУ-КВЗК4-Ж-4/9/189-03.02.2020 от 18 февраля 2020 года было передано истцу только 11 марта 2022 года.

При таких обстоятельствах, суд полагает установленным факт нарушения ООО Специализированный застройщик «Квазар» условий договора, а также прав истца на передачу объектов долевого строительства в установленные договором срок.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Таким образом, ежедневно в течение периода просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства с момента нарушения обязательства до момента его исполнения на стороне ответчика возникало обязательство по уплате неустойки.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Статьей 193 названного Кодекса предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Из условий договора участия в долевом строительстве от 18 февраля 2020 года следует, что застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику до 31 декабря 2021 года.

Таким образом, поскольку согласно договору, последний день исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости - 31 декабря 2021 года являлся нерабочим праздничным днем, с учетом положений ст. 193 ГК РФ срок неустойки подлежит исчислению с 11 января 2022 года.

Информационным сообщением Банка России от 17 декабря 2021 года ставка рефинансирования была установлена и составляла 8,5%.

С учетом изложенного при расчете неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства - квартиры, подлежащей взысканию с ответчика, суд считает необходимым руководствоваться ставкой рефинансирования, действовавшей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу объектов долевого строительства.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 года № 41-КГ17-26.

При таких обстоятельствах, неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1071-ДДУ-КВЗК4-Ж-4/9/189-03.02.2020 от 18 февраля 2020 года надлежит рассчитывать за период с 11.01.2022 года по 10.03.2022 года, которая в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ составляет 282 883 рублей 25 копеек (8 461 114,20 рублей?60?2?1/300?8,5%). Оснований для включения в расчет неустойки одного дня (заявленного истцом при расчете) – 11.03.2022 года суд также не усматривает, поскольку в данный день обязательства застройщика по передачи объекта уже было исполнено.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что оснований для расчета неустойки в двойном размере не имеется, поскольку объект долевого строительства приобретен не для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных потребностей истца, а с целью получения истцом недвижимого имущества, предназначенного для извлечения прибыли, являются несостоятельными.

Как следует из материалов дела, несмотря на то, что ОВ имеет регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, договор участия в долевом строительстве заключен истцом как физическим лицом, сведений о цели использования жилого помещения указанный договор не содержит.

Рассматривая доводы ответчика об уменьшении размера неустойки, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Разрешая вопрос о снижении размера неустойки, суд полагает заслуживающими внимание доводы стороны ответчика о явном несоответствии размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

Исходя из совокупности приведенных обстоятельств дела, принимая во внимание ходатайство ответчика о несоразмерности заявленного к взысканию размера неустойки, санитарно-эпидемиологическую обстановку на территории РФ, связанную с распространением коронавирусной инфекции и введенные в связи с этим ограничительные меры в период осуществления строительства многоквартирного дома, учитывая компенсационную природу выплат, период нарушения обязательств, а также в целях обеспечения баланса сторон спора, суд полагает возможным с применением положений ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до 150 000 рублей.

В силу ст. 15 ГПК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 56 ГПК РФ доказать наличие убытков, и их возникновение в результате противоправных действий ответчика, возложено на истца.

Исковые требования о взыскании упущенной выгоды в виде невозможности сдачи квартиры в аренду и возврату полученного задатка по предварительному договору аренды в сумме 50 000 рублей, а также фактически понесенных убытков в размере 50 000 рублей в виде штрафа уплаченного истцом по факту не заключения договора аренды удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора найма от 31 декабря 2021 года истец не являлась собственником имущества, в отношении которого обязалась заключить договор найма, право собственности истца на указанное недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрировано не было.

Таким образом, предварительный договор о заключении в будущем договора найма жилого помещения заключен истцом без установленных законом прав, до передачи ей застройщиком имущества в законное владение и распоряжение.

Относительно требований истца о взыскании убытков на приобретение авиабилетов, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истцом были понесены расходы на приобретение авиабилетов по маршруту Благовещенск – Москва – Благовещенск в размере 13 366 рублей.

Данные расходы были обусловлены необходимостью вылета к месту нахождения объекта долевого строительства с целью его принятия, что являлось обязанностью истца по условиям договора участия в долевом строительстве от 18 февраля 2020 года. Обязанности застройщика возместить расходы, как участнику долевого строительства условиями вышеуказанного договора не предусмотрено.

Кроме того, при заключении договора участия в долевом строительстве истец осознавала, что приобретаемое жилое помещение находится на значительном удалении от ее постоянного места жительства.

Таким образом, расходы истца на оплату авиабилетов не связаны с какими-либо виновными действиями застройщика, нарушающими права истца, и соответственно удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что истцом, договор участия в долевом строительстве заключен как физическим лицом для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем, в данном случае, к возникшим между истцом и ответчиком спорным правоотношениям в части, не урегулированной Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004, подлежит применению Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Доводы ответчика и третьего лица о том, что истец не может являться потребителем, поскольку зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, суд не принимает, поскольку они основаны исключительно на утверждении ответчика и третьего лица. Кроме того, из представленных истцом документов следует, что она осуществляет трудовую деятельность по основному месту работы в ООО УК «ХАС Групп», а в качестве индивидуального предпринимателя истец осуществляет экспертно-судебную деятельность по проведению бухгалтерских и финансово-экономических экспертиз.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств подтверждающих, что жилое помещение было приобретено истцом по договору участия в долевом строительстве для целей, связанных с предпринимательской деятельности, ответчиком и третьим лицом суду не представлено.

В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителей, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размеров компенсации морального вреда, в силу статей 151, 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.1994 года № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», суд принимает во внимание степень вины нарушителя, степень и характер физических и нравственных страданий, оцениваемых с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей лица, которому причинен вред и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий, учитывает требования разумности и справедливости.

В обоснование требований о взыскании компенсации морального вреда истец сослалась на то, что испытывала сильные нравственные переживания из-за не передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Изложенные выше обстоятельства в совокупности со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей возможность возложения денежной компенсации морального вреда в случаях, не связанных с нарушением нематериальных благ, если это прямо предусмотрено законом, позволяют прийти к выводу о том, что основанием к взысканию компенсации морального вреда может служить нарушение имущественных прав потребителя. Причинение потерпевшему нравственных страданий действиями, затрагивающими его имущественные права, в данном случае презюмируется (пока не доказано обратное).

Поэтому, исходя из положений статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 15 Закона «О защите прав потребителя», и в силу указанной общей презумпции, установленный судом факт просрочки исполнения обязательства застройщиком является основанием для денежной компенсации истцу морального вреда.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, характер нарушения прав истца, факт того, что ответчик в установленные договором сроки не исполнил его условия, что, по мнению суда, безусловно, причинило истцу нравственные страдания (переживания), суд находит необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, отказав в удовлетворении остальной части данных требований.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения этих требований суд вправе взыскать с продавца штраф в размере 50 процентов присужденной суммы в пользу потребителя.

Из материалов дела следует, что 10 февраля 2022 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате неустойки, упущенной выгоды, штрафа и компенсации морального вреда, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, размер подлежащего взысканию штрафа должен быть рассчитан следующим образом (150 000 + 5 000) х 50% = 77 500 рублей.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом, п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Принимая во внимание период просрочки обязательств, исходя из принципа разумности, справедливости, принимая во внимание, объем представленных доказательств по данному вопросу, суд считает, обоснованным снизить размер штрафа до 57 000 рублей, который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы представителей ответчика и третьего лица о том, что в силу п. 2 Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» компенсация морального вреда и штраф взысканию с ответчика в пользу истца не подлежит, являются несостоятельными в силу следующего.

Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 года №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2022 года включительно (п. 1).

Согласно п. 2 указанного Постановления Правительства РФ установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Указанное постановление Правительства РФ вступило в законную силу 25 марта 2022 года.

Поскольку Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 года №442 прямо не предусмотрено, что его действие распространяется на правоотношения возникшие до его вступления в законную силу, в связи с чем суд полагает, что положения данного постановления на спорные правоотношения не распространяются.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что данное гражданское дело неподсудно Благовещенскому городскому суду, судом не принимаются, поскольку к возникшим между истцом и ответчиком спорным правоотношениям в части, не урегулированной Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004, подлежит применению Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», то в силу ч. 7 ст. 29 ГПК РФ истец вправе обратится в суд по месту своего жительства.

Разрешая вопрос о взыскании в пользу истца судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье расходы присуждаются истцу пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании статьи 100 ГПК РФ, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из дела, истцом ОВ понесены расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей, что подтверждается договором поручения на совершение юридических действий от 21 февраля 2022 года, актом об исполнении обязательств от 25 марта 2022 года, отчетом поверенного от 25 марта 2022 года, чеком по операции от 25 марта 2022 года и ответом ПАО Сбербанк.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2004 года № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Учитывая обстоятельства дела, сложность дела, характер нарушенных прав, с учетом объема оказанных правовых услуг, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца ОВ расходы по оплате юридических услуг в сумме 10 000 рублей. В удовлетворении остальной части данных требований истцу следует отказать.

Рассматривая требование истца о возмещении почтовых расходов на сумму 3 636 рублей, суд приходит к следующему.

Истцом в подтверждение несения почтовых расходов представлены:

- два кассовых чека от 10 февраля 2022 года на общую сумму 1 775 рублей 20 копеек и две почтовых описи, свидетельствующие о направлении в адрес ООО СЗ «Квазар» досудебной претензии от 10 февраля 2022 года;

- два кассовых чека от 12 января 2022 года на общую сумму 1 861 рубль 60 копеек и две почтовых описи, свидетельствующие о направлении в адрес ООО СЗ «Квазар» претензии от 12 января 2022 года;

По мнению суда, указанные расходы являлись необходимыми для реализации ОВ права на судебную защиту своих интересов.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным взыскать с ответчика ООО СЗ «Квазар» в пользу истца ОВ почтовые расходы в сумме 3 636 рублей 80 копеек.

На основании ст. 103 ГПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика ООО СЗ «Квазар» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 500 рублей.

На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года №479 представитель ответчика ООО СЗ «Квазар» просил суд предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2022 года.

В силу ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 ГПК РФ.

Поскольку решение в законную силу не вступило, законных оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда в настоящее время не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОВ – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Квазар» в пользу ОВ неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 11 января 2022 года по 10 марта 2022 года в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей, штраф в размере 57 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 3 636 рублей 80 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Квазар» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Данилов Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2022 года.