Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сангаджиевой Боси Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о признании права для регистрации перехода права собственности,

установил:

Сангаджиева Б.С. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 22 апреля 2022 г. между конкурсным управляющим ООО «Арсчи» Гариковым А.А., действующего на основании решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29 апреля 2021 г. по делу № А22-2468/2020 и Сангаджиевой Б.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ООО «Арсчи», а именно здание административно-бытового корпуса, назначение нежилое, этажность 3, кадастровый номер №, общей площадью 1 764 кв.м., год завершения строительства 1975; здание цех-корпуса А, назначении нежилое, этажность 3, кадастровый номер №, общей площадью 2 060 кв.м., год завершения строительства 1 975; здание корпуса Б (литер 3,А,Б,4Д) назначении нежилое, этажность 1, общей площадью 1 958, 22 кв.м.; пристройка (над литер Б), назначение нежилое, этажность 2, общей площадью 705,12 кв.м.; модуль склад «Краснодар» (литер 9), назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 524,96 кв.м.; котельная с пристройками (литер 5,В,Г,Ж), назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 203,96 кв.м. Данные объекты расположены по адресу: <адрес>. Здания административно-бытового корпуса и цех-корпуса А, принадлежит продавцу на праве собственности, на основании протокола № 1 внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «Арсчи» от 27 января 2015 г. и передаточного акта от 27 января 2015 г. согласно п.2 договора, стоимость имущества составляет 3 235 000 руб., задаток в размере 1 527 327 руб., вынесенный покупателем на счет продавца, засчитывается при оплате стоимости имущества. Покупатель обязуется оплатить продавцу оставшиеся неуплаченные денежные средства в размере 1 707 673 руб. на счет продавца, которые оплачены покупателем платежными поручениями № 182 от 06 апреля 2022 г., № 199 от 18 апреля 2022 г., № 205 от 21 апреля 2022 г. Также продавцом был передан покупателю технический паспорт на производственную базу, составленный по состоянию на 26 июля 2006 г. исходя из сведений технического паспорта в состав производственной базы входят следующие здания: № 1 – здание административно-бытового корпуса (площадь 707,75 кв.м.), № 2 – корпус А (цех основного производства) – (площадь 2 260,05 кв.м.), № 3 – корпус Б (цех отделочного производства) – (площадь 1 247,29 кв.м.), А- склад готовой продукции (площадь 231,88 кв.м.), Б- корпус В (склад) –(площадь 388,00 кв.м.), над Б – пристройка (площадь 395,9 кв.м.), Д – пристройка – (площадь 38,13 кв.м.), крыльцо (площадь 10,76 кв.м.), № 4 – пристройка (здание технического назначения) – (площадь 236,28 кв.м.), № 5 – котельная – (площадь 138,59 кв.м., В-пристройка –(площадь 12,28 кв.м.), Г-пристройка для котлов –(площадь 67,38 кв.м.), Ж- пристройка –(площадь 28,23 кв.м.), № 7 – овощехранилище (подвал) –(площадь 36,00 кв.м.), № 9-модуль-склад –(площадь 544,50 кв.м.), № 10 – проходная –(площадь 21,32 кв.м.), № 11 –очистные сооружения (компрессорный цех) (площадь 109,50 кв.м.), № 12 –очистные сооружения (здание прессфильра) (площадь 109,66 кв.м.), вход в овощехранилище (площадь 4,92 кв.м.), № 6 – транспортная подстанция (площадь 46,53 кв.м.), № 8 –модуль навес (площадь 860,99 кв.м.), коробка (площадь 59,79 кв.м.), коробка (площадь 54,72 кв.м.), всего – 7 177, 56 кв.м. В результате обращения Сангаджиевой Б.С. к ответчику о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества должника от 22 апреля 2022 г. произведена смена правообладателя на покупателя Сангаджиеву Б.С. только по двум объектам недвижимости, а именно – здание административно-бытового корпуса, назначение нежилое, этажность 3. кадастровый номер №, общей площадью 1764 кв.м., год завершения строительства 1975, здание цех-корпуса А., назначение нежилое, этажность 3, кадастровый номер №, общей площадью 2060,6 кв.м., год завершения строительства 1975. По остальным объектам недвижимости, а именно – здание корпуса Б (литер 3,А,Б,4, Д) назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 1958,22 кв.м., пристройка (над литер Б), назначение нежилое, этажность 2, общей площадью 705,12 кв.м., модуль склад «Краснодар» (литер 9), назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 542,96 кв.м., котельная с пристройками (литер 5,В,Г,Ж), назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 203,96 кв.м. смена правообладателя на покупателя Сангаджиеву Б.С. не произошла, ввиду отсутствия сведений о зарегистрированных правах как правообладателя предыдущего собственника ООО «Арсчи», так как в регистрирующем органе в отношении данных объектов отсутствуют сведения о правообладателях. ООО «Арсчи» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица на основании определения Арбитражного суда Республики Калмыкия о завершении конкурсного производства от 30 мая 2022 г. по делу № А22-2468/2020, запись о ликвидации ООО «Арсчи» внесена в ЕГРЮЛ 16 февраля 2023 г. за ГРН 2230800007623. Решением Верховного Суда Республики Калмыкия от 26 апреля 2023 г. по делу № 3а-22/2023 административный иск Сангаджиевой Б.С. удовлетворен; установлена кадастровая стоимость здания административно-бытового корпуса нежилого назначения с кадастровым номером №, общей площадью 1764 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 3 057 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.; установлена кадастровая стоимость здания цеха-корпус А нежилого назначения с кадастровым номером 08:14:030545:282, общей площадью 2060,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, тер.Восточная промзона, в размере рыночной стоимости – 2 315 000 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.; установлена кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 08:14:030547:6, общей площадью 40392 кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, тер.Восточная промзона, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную базу, в размере рыночной стоимости – 3 393 096 руб. по состоянию на 01 января 2022 г. Указывает, что отсутствие государственной регистрации создает правовую неопределенность в правах Сангаджиевой Б.С. на приобретенное недвижимое имущество.

Просит признать право собственности за Сангаджиевой Б.С. на объекты недвижимости, а именно – склад готовой продукции (здание корпуса Б (литер З, А, Б, 4, Д), кадастровый номер №, общей площадью 1 512, 8 кв.м., кадастровая стоимость 15 780 728 руб. 32 коп., год завершения строительства: 1975, назначение нежилое, адрес: Республика Калмыкия, г.Элиста, Восточная промзона, д.б/н; корпус В (пристройка (над литер Б), кадастровый номер №, общей площадью 705, 1 кв.м., кадастровая стоимость – 10 115 418 руб. 34 коп., год завершения строительства 1984, назначение нежилое, адрес: <адрес>, д.б/н; проходная, кадастровый номер №, общей площадью 17,5 кв.м., кадастровая стоимость 262 010 руб. 56 коп., год завершения строительства 1992, назначение нежилое, адрес: Республика Калмыкия, г.Элиста, Восточная промзона, д.б/н; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия осуществить государственную регистрацию права собственности за Сангаджиевой Б.С. на объекты недвижимости, а именно - склад готовой продукции (здание корпуса Б (литер З, А, Б, 4, Д), кадастровый номер №, общей площадью 1 512, 8 кв.м., кадастровая стоимость 15 780 728 руб. 32 коп., год завершения строительства: 1975, назначение нежилое, адрес: Республика Калмыкия, г.Элиста, Восточная промзона, д.б/н; корпус В (пристройка (над литер Б), кадастровый номер №, общей площадью 705, 1 кв.м., кадастровая стоимость – 10 115 418 руб. 34 коп., год завершения строительства 1984, назначение нежилое, адрес: <адрес>, д.б/н; проходная, кадастровый номер №, общей площадью 17,5 кв.м., кадастровая стоимость 262 010 руб. 56 коп., год завершения строительства 1992, назначение нежилое, адрес: <адрес>, д.б/н.

В судебное заседание истец Сангаджиева Б.С. не явилась, извещена.

Представитель истца Пюрбеев С.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия Надбитова С.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо Арбитражный управляющий ФИО7. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГУ РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 22 апреля 2022 г. между конкурсным управляющим ООО «Арсчи» ФИО7., действующим на основании решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29 апреля 2021 г. по делу № А22-2468/2020 и Сангаджиевой Б.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества должника.

Согласно п.1 договора продавец продал, а покупатель купил на условиях, предусмотренных настоящим договора имущество должника ООО «Арсчи» лот № 1 в составе: здание административно-бытового корпуса, назначение нежилое, этажность 3, кадастровый номер №, общей площадью 1 764 кв.м., год завершения строительства 1975; здание цех-корпуса А, назначении нежилое, этажность 1, кадастровый номер №, общей площадью 2 060 кв.м., год завершения строительства 1 975; здание корпуса Б (литер 3,А,Б,4Д) назначении нежилое, этажность 1, общей площадью 1 958, 22 кв.м.; пристройка (над литер Б), назначение нежилое, этажность 2, общей площадью 705,12 кв.м.; модуль склад «Краснодар» (литер 9), назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 524,96 кв.м.; котельная с пристройками (литер 5,В,Г,Ж), назначение нежилое, этажность 1, общей площадью 203,96 кв.м. Все перечисленные здания расположены по адресу: <адрес>. Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под производственную базу.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что право собственности на здания переходят к Сангаджиевой Б.С. с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, истец обращался в Управление Росреестра по Республике Калмыкия за государственной регистрацией перехода права собственности на указанное имущество, однако уведомлением от 07 сентября 2023 г. № КУВД-001/2023-37741488/1, от 07 сентября 2023 г. № КУВД-001/2023-37741489/1, от 08 сентября 2023 г. № КУВД-001/2023-38781563/1 государственная регистрация перехода права и права собственности на спорные объекты приостановлена.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 постановления Пленума № 10/22).

Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в связи с чем заключение указанного договора купли-продажи объектов недвижимости, а также факт уплаты продавцу предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о государственной регистрации недвижимости.

Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Как следует из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что ООО «Арсчи» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Республики Калмыкия о завершении конкурсного производства от 30 мая 2022 г.

16 февраля 2023 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении деятельности ООО «Арсчи» в связи с его ликвидацией.

Ликвидация продавца явилась поводом для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

В пункте 62 постановления Пленума № 10/22 даны соответствующие разъяснения о том, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

При этом отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации недвижимости (статьи 69 данного Закона) покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

С учетом приведенных норм права и разъяснения Пленума № 10/22 в рассматриваемом случае с учетом оснований приобретения объектов, несмотря на ликвидацию стороны продавца, истец вправе обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на них и в случае отказа регистрирующего органа в регистрации вправе в качестве надлежащего способа защиты своих прав и интересов обжаловать соответствующий отказ.

Кроме того, суд признает обоснованным довод ответчика о том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, поскольку государственной власти может быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика только в случаях, когда действия (бездействие) и решения государственного органа оспариваются установленном законом порядке.

В рамках настоящего дела судом рассматривается спор о переходе права собственности на недвижимое имущество, к которому Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия не имеет материального интереса, так как не является субъектом материальных отношений, связанных с правами и сделками с недвижимым имуществом.

С учетом изложенного, заявленные исковые требования Сангаджиевой Б.С. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Сангаджиевой Боси Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о признании права для регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.Н. Эминов

Решение суда в окончательной форме принято 18 октября 2023 года.