Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маркелова Вячеслава Юрьевича к ООО «Амур капитал», о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона,

у с т а н о в и л:

Представитель истца обратилась в суд с иском к ООО «Амур капитал» о снятии обременения на недвижимое имущество, указав, что решением Тамбовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, в отношении которого наложено обременение в силу закона. Договор купли-продажи жилой комнаты, расположенной по адресу: <адрес> А от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, при прекращении прав на недвижимое имущество обременение не отменено. Просит снять обременение в силу закона на объект недвижимости расположенный по адресу: <адрес> А.

Представитель истца ФИО5, действующая но основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика ООО Амур капитал, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв, согласно которому, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, пояснил, что Общество с ограниченной ответственностью «Амур Капитал» возражает против удовлетворения исковых требований истца ФИО1 к ООО «Амур Капитал» о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона. Согласно апелляционному определению от ДД.ММ.ГГГГ по делу №АП-1327/2020 суд взыскал с ФИО2 в пользу ООО «Амур Капитал» задолженность по Договору ипотечного займа на приобретение жилья под залог недвижимого имущества и обратил взыскание в счет погашения задолженности на жилую комнату общей площадью 18 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>А. Данное решение оставлено без изменения кассационным определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ (дело №). Суды обоснованно указали, что руководствуясь статьями 309, 310, 329, 334,340, 344, 348, 352, 407 808, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлен факт получения заемщиком суммы займа, обеспеченного залогом, и обстоятельства его невозврата, отсутствие оснований прекращения залога, в связи с чем суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований ООО «Амур капитал». Кроме того, ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О последствиях расторжения договора», суд апелляционной инстанции отметил, что в данном случае в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Mapкеловым В.Ю., и ФИО2, обязательство по договору ипотечного займа под залог недвижимого имущества продолжает обеспечиваться залогом соответствующего объекта недвижимости. ООО «Амур Капитал» действовало добросовестно, согласие на ипотеку в пользу ООО «Амур Капитал» дал сам истец через своего представителя согласно п. 6 договора купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ Также в силу пункта 7 этого договора по соглашению залог в пользу ФИО1 в связи с неполным взаиморасчётом сторон не возник. То есть ФИО1 взял на себя риск неполного взаиморасчёта сторон. В случае удовлетворения заявления о снятии обременения с жилой комнаты ООО «Амур Капитал» лишится обеспечительных мер для исполнения вступившего в законную силу решения суда о реализации заложенного имущества, т.к. истец получит возможность распоряжаться предметом залога по своему усмотрению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, межмуниципального отдела по Тамбовскому, Константиновскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования – ФИО2, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Свободненского городского суда <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Амур капитал" к ФИО2 о взыскании задолженности по договору ипотечного займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

С ФИО2 постановлено взыскать в пользу ООО "Амур Капитал" задолженность по договору ипотечного займа на приобретение жилья под залог недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размере №. Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору ипотечного займа приобретение жилья под залог недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ на жилую комнату, общей площадью 18,0 кв. м, находящейся по адресу: <адрес> А. Определить начальную стоимость залогового недвижимого имущества жилой комнаты, общей площадью 18,0 кв. м, находящейся по адресу: <адрес> А в размере 366 802 (триста шестьдесят шесть тысяч восемьсот два) рубля. Взыскать с ФИО2 в пользу ООО "Амур Капитал" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6789 (шесть тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей 84 копейки, расходы.

Согласно апелляционному определению Амурского областного суда №АП-1527/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Амур капитал" к ФИО2 о взыскании задолженности по договору ипотечного займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены. С ФИО2 постановлено взыскать в пользу ООО "Амур Капитал" задолженность по договору ипотечного займа на приобретение жилья под залог недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 366 802 (триста шестьдесят шесть тысяч восемьсот два) рубля 23 копейки. Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору ипотечного займа приобретение жилья под залог недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ на жилую комнату, общей площадью 18,0 кв. м, находящейся по адресу: <адрес> А. Определить начальную стоимость залогового недвижимого имущества жилой комнаты, общей площадью 18,0 кв. м, находящейся по адресу: <адрес> А в размере №. Взыскать с ФИО2 в пользу ООО "Амур Капитал" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6789 (шесть тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей 84 копейки, расходы.

Определением девятого кассационного суда общей юрисдикции № от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Как следует из договора ипотечного займа на приобретения жилья под залог недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Амур Капитал" предоставило ФИО2 заем в размере 366 802 (триста шестьдесят шесть тысяч восемьсот два) рубля путем перечисления денежных средств на лицевой счет ФИО2 в ПАО "Росбанк", согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей по доверенности за ФИО1 и ФИО2, заключен договор купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала жилой комнаты, общей площадью 18,4 кв.м., с кадастровым номером 28:25:010405:112, по адресу: <адрес>. А, стоимостью №.

По условиям договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанная жилая комната продана за 366 802 рубля, которые будут выплачены покупателем после подписания договора за счет заемных средств, предоставленных ООО «Амур Капитал» ФИО2 в заём на приобретение жилья в соответствии с Федеральным Законом № от ДД.ММ.ГГГГ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (Договор займа на приобретение жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в городе Свободном на срок 90 дней с момента выдачи займа) единым платежом на счет продавца жилой комнаты ФИО1№ открытый в отделении ПАО Сбербанк России, после заключения настоящего договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при этом подтверждением расчета с продавцом будет являться банковский документ о перечислении указанной суммы (п. 3).

Решением Тамбовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут вышеуказанный договор купли-продажи жилой комнаты по адресу: <адрес> А, заключенный между ФИО5 действующей по доверенности за ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. Прекращено право собственности ФИО2№ от ДД.ММ.ГГГГ на комнату, расположенную по адресу: <адрес> А, дом, кадастровый №. Погашены регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер государственной регистрации 28:25:010405:112-28/001/2018-6 от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 на комнату, расположенную по адресу: <адрес> А, кадастровый №. Признано право собственности ФИО1 на комнату, общей площадью 18,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> А, дом, кадастровый №.

Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, с кадастровым номером 28:25:010405:112, принадлежит ФИО1, однако установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 90 дней. ООО "Амур Капитал" является лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта, в графе ограничение прав и обременение объекта недвижимости указан номер государственной регистрации 28:25:010405:112-28/001/2018-7.

Согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О последствиях расторжения договора», судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Согласно ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, переход права собственности на заложенное имущество - комнату, расположенную по адресу: <адрес> А, по решению Свободненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с расторжением договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 действующей по доверенности за ФИО1 и ФИО2, не является ни одним из указанных случаев прекращения залога. На момент заключения договора ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГФИО2 была законным владельцем заложенного имущества.

Учитывая, что имущество было возвращено истцу не в порядке изъятия из чужого незаконного владения (виндикации), а в результате расторжения договора купли – продажи, необходимых оснований для прекращения обременения комнаты в виде ипотеки не имеется. Само по себе расторжение договора купли – продажи между ФИО5 действующей по доверенности за ФИО1 и ФИО2, основанием для прекращения залога в рамках договора ипотечного займа с ООО «Амур капитал» не является.

При таких обстоятельствах, суд считает, что правовые основания для возложения на ответчика обязанности по погашению ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества отсутствуют. Несмотря на заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на спорное имущество по данному договору к истцу, договор ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ сохранил свое действие, залог спорного имущества в силу закона не прекращен.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 - 199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Амур капитал», о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Амурский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Тамбовский районный суд <адрес>.

Судья: Е.Л. Третьяков