Гражданский кодекс часть 1

Администрация г.Черногорска обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № *** от *** на земельный участок, с учетом уточнений, в сумме *** руб., в том числе основного долга в размере *** руб. и неустойки в размере *** руб., мотивируя свои требования тем, что между Администрацией г.Черногорска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, предоставленный для колбасного цеха. Срок аренды установлен с ***. по ***. Пунктом 2.2 договора аренды стороны распространили условия договора на фактически возникшие отношения с ***. Согласно п.2.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца. За последний месяц до 15 ноября текущего года. Ответчиком надлежащим образом обязательства не исполнены.

В судебном заседании представитель Администрации г.Черногорска ФИО2, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования Администрации г.Черногорска не признала, поддержала письменные возражения. Полагала, что договор аренды № *** является не заключенным, так как в нарушение требований ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ не прошел государственную регистрацию, поскольку заключен более чем на 1 год, так как распространяет свое действие на отношения возникшие ранее *** - с *** года. Ссылаясь на положения ст. 1102 ГК РФ, считала, что установлению в рамках настоящего дела подлежит вопрос о фактическом пользовании землей ответчиком и периода времени пользования. Предоставив в судебное заседание отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, полагала, что размер неосновательного обогащения определяется по цене, существовавшей во время, когда закончилось неосновательное пользование, и в том месте, где оно происходило. Размер неосновательного обогащения должен определяться на основании п.3 ст.424 ГК РФ, предусматривающего применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Согласно п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то органами. Поскольку договор является не заключенным, применение расчетов предусмотренных договором является не законным. В этой связи считала правомерным применение при расчете суммы неосновательного обогащения расчета, основанного на договорах аренды земельных участков, заключенных при сходных обстоятельствах, исходя из рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: *** в размере *** руб. Предоставила расчет арендной платы, подлежащей взысканию в размере *** руб.

В части взыскания пеней заявленных истцом, считала требования не подлежат удовлетворению в связи с тем, что данная неустойка применима только к договорным отношениям.

Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Указывала, что в случае намерения удовлетворения исковых требований, неустойка подлежит снижению согласно положениям ст. 333 ГК РФ, поскольку размер неустойки заявленный истцом несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом, о причине своей не явки суду не сообщила.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителей истца и ответчика суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

*** между Администрацией г.Черногорска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № *** на аренду земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендаторы принимают во временное пользование земельный участок площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***, предоставленный для колбасного цеха.

Срок договора ограничен сторонами периодом с ***. до *** (п. 2.1 договора), при этом стороны пришли к соглашению распространить условия настоящего Договора на фактически возникшие отношения с *** (п. 2.2 договора).

Если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, то договор считается возобновленным, и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего года. В последующем, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, договор считается возобновленным и срок его действия устанавливается с 01 января по 30 декабря финансового года (п. 2.10 договора аренды).

Арендная плата в годовом исчислении составляет *** руб. (п. 2.3 договора аренды), арендную плату с *** по ***. в сумме *** арендатор уплачивает до ***.

Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца. За последний месяц до 15 ноября текущего года.

В соответствии с п. 2.7 договора размер ежегодной арендной платы изменяется, и подлежит обязательной уплате арендатором. Изменение арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия № 05 от 23.01.2008г. осуществляется не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы доводится до сведения арендаторов путем сообщения в местных средствах массовой информации.

По акту приема-передачи от *** земельный участок передан арендатору.

Арендатор согласился с размером арендной платы, о чем свидетельствует его подпись в расчете арендной платы по договору № ***, являющегося приложением № *** к арендному договору № ***.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данная норма конкретизирована в п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, согласно которому использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Доказательств того, что ответчиком надлежащим образом исполнялся арендный договор № *** суду не представлено.

Выполненный Администрацией г.Черногорска расчет суммы задолженности в части ставок арендной платы и примененных коэффициентов судом проверен и признан верным.

Таким образом, с ФИО1 в пользу Администрации г.Черногорска подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору № *** в размере *** руб.

В силу п. 7.2 договора аренды № *** от ***. в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок арендаторы уплачивают пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, требование о взыскании неустойки предъявлено Администрацией г.Черногорска обоснованно.

Согласно выполненному Администрацией г.Черногорска расчету размер подлежащей взысканию с ответчика составляет *** руб.

Представителем ответчика заявлено о явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушенного обязательства, поскольку установленный договором размер неустойки более чем в 10 раз превышает действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14.10.2004г. № 293-О указал, что в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Исходя из изложенного, учитывая длительность неисполнения ответчиком обязательства, период времени, истекший со дня возникновения просрочки до момента обращения кредитора с иском в суд, а также сумму основного долга, размер возможных убытков кредитора, значительное превышение размера договорной неустойки над действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ (8,25 % годовых), суд приходит к выводу о явном несоответствии предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем полагает возможным снизить неустойку до *** руб.

Доводы представителя ответчика, о том, что договор аренды № *** считается незаключенным, поскольку он заключен более чем на 1 год без соблюдения правил государственной регистрации, основаны на неправильном толковании норм гражданского и земельного законодательства и подлежат отклонению.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность государственной регистрации перехода права собственности, но не государственной регистрации самого договора. Данные регистрационные процедуры имеют самостоятельный характер, влекут за собой различные правовые последствия.

Исходя из положений ч. 1 и ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Часть 1 ст. 610 ГК РФ устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Абзац 1 ч. 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, из содержания, приведенных выше норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ следует, что действующим гражданским законодательством не предусмотрено обязательной государственной регистрации договора аренды земельного участка, в связи с чем договор аренды земельного участка, заключенный менее чем на 1 год, государственной регистрации не подлежит и является заключенным с момента его подписания сторонами (ст.ст. 432 и 433 ГК РФ), наличие в договоре условия на распространение действия договора на ранее возникшие отношения, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. Следовательно, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды земельного участка применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока договора в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период не включается в срок аренды.

Заключая *** договор аренды № ***, стороны предусмотрели применение его к отношениям, возникшим с 25.12.2012г. В договоре достигнуто согласие по всем необходимым условиям, предусмотренным законодательством (стороны, предмет договора, цена, срок), в связи с чем говорить о его недействительности не представляется возможным.

Учитывая, что договор от ***. № *** заключен на срок менее одного года, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере *** руб., от уплаты которой Администрация г.Черногорска освобождена в силу подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации *** удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации *** сумму задолженности по арендной плате в размере *** (***) рубля *** копеек, неустойку в сумме *** (***) рублей, всего *** (***) рубля *** копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере *** (***) рублей *** копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его изготовления в окончательном виде через Черногорский городской суд.

Председательствующий И.Н. Лемперт

Справка: мотивированное решение составлено 11.03.2013г.

Судья И.Н. Лемперт