Гражданский кодекс часть 1

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Степановой Е.В., при секретаре судебного заседания Чуевой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 20 февраля 2019 года исковое заявление Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о возложении обязанности дать согласие на отчуждение залогового имущества, признании права собственности, осуществление перевода долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области к ФИО1 с вышеназванными требованиями, в обоснование указав, что на основании муниципального контракта, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (далее - Администрация заказчик, покупатель, Истец) и ФИО2 (исполнитель/продавец), Продавец обязуется передать в собственность Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области жилое помещение - квартиру, площадью 77,3 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого дома, по адресу: <адрес> (далее - спорная квартира), а Покупатель обязуется своевременно принять жилое помещение и оплатить Продавцу стоимость отчуждаемого жилого помещения в размере *** рублей.

В силу п. 4.1 заключенного контракта оплата по контракту производится Покупателем путем перечисления денежных средств на указанный в настоящем контракте счет Продавца.

Факт исполнения сторонами своих обязательств подтверждает подписанный сторонами Акт приема-передачи квартиры, платежное поручение 3271 от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее перечисление денежные средств в сумме *** рублей на расчетный счет Продавца. ДД.ММ.ГГГГ стороны муниципального контракта обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого, имущества.

В пункте 2.1 муниципального контракта указано, что до заключения и в момент государственной регистрации Продавец гарантирует, что жилое помещение не находится в залоге и не обременено правами третьих лиц. Собственником Администрации также было передано свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии №, в котором указано, что ограничения (обременения) права не зарегистрировано.

Вместе с тем уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области сообщило, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру приостановлена сроком на один месяц до ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по причине наличия в ЕГРП записи о регистрации договора о залоге квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Савенковой (ранее ФИО4) Н.Н. Указанное обстоятельство, в числе прочих, являлось основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании муниципального контракта и дальнейшего отказа в ее проведении.

В связи с чем, Администрации стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (заимодавец) и ФИО5 (заемщик) был заключен договор займа, согласно которого заимодавец передал заемщику денежную сумму в размере *** руб., а заемщик обязался возвратить указанную денежную сумму и проценты на сумму займа в размере 5% в месяц сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2.4 указанного договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа и оплате процентов в срок, заемщик предоставил в залог квартиру.

На основании указанного пункта договора между ФИО1 и ФИО5 заключен договор о залоге квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация обременения в установленном законом порядке. Истец обратился за разъяснениями к продавцу квартиры ФИО2, в связи с чем почтой в адрес истца ею было направлено письмо с вложением оригиналов документов, а именно: договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, договора о залоге квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. При этом в договоре займа содержится запись от ДД.ММ.ГГГГ о погашении займа, с учетом процентов на сумму займа.

Руководствуясь вышеназванными обстоятельствами, Администрация обратилась в Омский районный суд Омской области с требованием о признании ограничения (обременения) права собственности на объект недвижимости отсутствующим.

Вместе с тем в процессе рассмотрения дела № была проведена почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рукописная запись, являющаяся расшифровкой подписи и расположенная в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО5 в нижней части выше даты «ДД.ММ.ГГГГ», выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием подчерку ФИО1 Подпись от имени ФИО6, расположенная в договоре займа РТ ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО5 в нижней части слева от записи «ФИО1», выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием подписям ФИО1, в связи с чем решением Омского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ в удовлетворении требований было отказано.

Посчитав свои права нарушенными, Администрация в ДД.ММ.ГГГГ вновь обратилась в Омский районный суд Омской области с заявлением о признании ее добросовестным приобретателем и снятии залога. Решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении требований было отказано.

Вместе с тем с момента подписания муниципального контракта Администрацией в спорном помещении были проведены ремонтные работы, общей стоимостью 855 689, 43 руб., что подтверждается муниципальными контрактами: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, актами о приемки выполненных работ: за ДД.ММ.ГГГГ№, за ДД.ММ.ГГГГ№.

Таким образом, Администрации причинены убытки в размере *** рублей, в связи чем права Администрации могут быть восстановлены только путем передачи спорной квартиры в собственность Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области даже вместе с залогом, что в настоящий момент невозможно в связи с отсутствием согласия ФИО1

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований просит обязать ФИО1 дать согласие на отчуждение по квартиры, площадью 77,3 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, по муниципальному контракту, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, признать право собственности на квартиру, площадью 77,3 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, за Покровским сельским поселением Омского муниципального района Омской области в лице Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области и осуществить перевод долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО7 на Администрацию Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области.

В судебном заседании представитель истца – глава Администрации Покровского СП ОМР Омской области ФИО8, уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснил, что в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ находится администрация сельского поселения, денежные средства на покупку которой были выделены Администрацией Омского муниципального района Омской области. Других объектов недвижимости у администрации нет.

Представитель истца Администрации Покровского сельского поселения ОМР Омской области ФИО9, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежаще.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что поскольку задолженность ФИО2 по договору займа до настоящего времени не выплачена, квартира является залогом в обеспечение обязательств ФИО2 перед ФИО1 правовых оснований для возложения обязанности на ответчика дать согласие на отчуждения залогового имущества не имеется. Кроме того, решением Омского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ, не вступившим в законную силу, муниципальный контракт, заключенный с ФИО2 был расторгнут и взысканы денежные средства.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, Администрация ОМР Омской области, ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области в лице главы сельского поселения ФИО8 (Заказчик/Покупатель) и ФИО2 (Поставщик/Продавец) заключен муниципальный контракт №, согласно которого Администрация Покровского СП ОМР Омской области купила у ФИО2 жилое помещение общей площадью 77,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В п. 2.1 Контракта указано, что до заключения и в момент заключения государственной регистрации настоящего Контракта Продавец гарантировал, что жилое помещение не находится в залоге и не обременено правами третьих лиц.

Согласно п. 3.1, 3.2 муниципального контракта цена имущества составляет *** рублей. Указанная цена включает стоимость жилого помещения, расходы за оформление и регистрацию всех необходимых документов, оплату налогов и сборов и других обязательных платежей, а также расходы Продавца, связанные с исполнением муниципального контракта. Источник финансирования: бюджет Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области.

Оплата по настоящему контракту производится покупателем путем перечисления денежных средств на указанный в настоящем контракте счет продавца в течение 15 рабочих дней после получения жилого помещения на основании акта приема-передачи (Приложение №), за исключением случаев, установленных пунктом 8.4 настоящего контракта.

Согласно пункту 6.1 контракта в рамках исполнения настоящего контракта продавец передает жилое помещение покупателю в течение 10 дней после подписания контракта, о чем составляется акт приема-передачи.

В силу пункта 6.6 контракта покупатель приобретает право собственности на жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Расходы по заключению настоящего контракта и государственной регистрации перехода права собственности несет продавец (пункт 6.7 контракта)(л.д. 7-12).

Факт исполнения Покупателем своих обязательств по оплате за приобретаемое жилое помещение перед Продавцом в размере *** рублей подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Квартира передана администрации по акту приёма-передачи, что истец не оспаривает, пояснив, что в настоящее время в ней располагается здание администрации.

Истец обратился в Омский отдел Управления Росреестра по Омской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что согласно записям ЕГРП на квартиру с кадастровым № общей площадью 77,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, имеется запись о регистрации договора о залоге квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, согласно пункту 8 которого имеется прямой запрет на совершение действий, влекущих отчуждение предмета залога путем ее продажи, дарения, обмена. На государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий согласие Залогодержателя на отчуждение предмета залога, обязанность по представлению которого возложена на заявителя (л.д. 16-19).

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости (л.д. 20-23).

В судебном заседании установлено, что, что ФИО11 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключили брак, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО3.

Согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (займодавец) и ФИО5 (заемщик) ФИО12 обязался предоставить ФИО5 займ в размере *** рублей сроком на 1 год, считая от дня государственной регистрации договора залога имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО5 обязалась в течение этого срока возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно п. 2.4 Договора займа, в целях обеспечения своих обязательств по возврату суммы займа в срок, ФИО5 предоставила в залог имущество, принадлежащее ей на праве собственности: квартиру, назначение жилое, площадью - 77,3 кв. м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 34-35).

После заключения Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком был заключен Договор о залоге квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 Договора о залоге от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 передала ФИО1 в залог квартиру, назначение жилое, площадью - 77,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 28-30).

Договор о залоге квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был соответствующим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ДД.ММ.ГГГГ.

Заочным решением Омского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 в пользу ФИО1 была взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере *** рублей, проценты за пользование займом в размере *** рублей, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость в размере *** рублей.

Таким образом, на момент заключения муниципального контракта между Администрацией Покровского СП ОМР Омской области и ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> находилась под обременением.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ квартира с кадастровым №, расположенная по адресу: <адрес> находится в собственности ФИО2, в пользу ФИО1 зарегистрировано обременение в виде ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 180-183).

Из решения Омского районного суд Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № следует, что в связи проведенной почерковедческой экспертизой было установлено, что в оригинале договора займа от ДД.ММ.ГГГГ запись от ДД.ММ.ГГГГ о погашении задолженности ФИО13 с учетом процентов принадлежит не ФИО1, в связи с чем требования Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о признании ограничения (обременения) права собственности на объект недвижимости – квартиру с кадастровым № площадью 77,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> виде ипотеки в силу договора в пользу ФИО1, возникшего на основании договора о залоге квартиры от №. отсутствующим отказано. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Омского районного суд Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении искового заявления Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области к ФИО2, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем и прекращении залога было отказано. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-88).

В настоящем судебном заседании истец просит обязать ФИО1 дать согласие на отчуждение квартиры, площадью 77,3 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома, по адресу: <адрес>, по муниципальному контракту, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьи 346 и 353 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют залогодателю отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя и в случае перехода права собственности на предмет залога к другому лицу, право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего.

При заключении муниципального контракта, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Покровского сельского поселения и ФИО7 о передачи спорной квартиры, согласие залогодержателя ФИО1 не было получено.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, которые обеспечены залогом спорной квартиры, не исполнены. В настоящее время в рамках исполнительного производства в отношении ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в отношении залоговой квартиры проводятся торги.

Поскольку действующим законодательством каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложении на него обременениях, не предусмотрено, а приобретение истцом квартиры не у залогодателя ФИО2 не прекращает в силу положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залога.

Дача согласия на отчуждение залогового имущества является правом залогодержателя и суд не может поставить его в зависимость от волеизъявления третьих лиц, в связи с чем, залогодержателю законом предоставлено право на определение судьбы залога.

Каких-либо правовых оснований для перевода долга ФИО2 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ на истца Администрацию Покровского сельского поселения судом не установлено.

Что касается защиты прав нового приобретателя предмета залога - квартиры, то они могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами.

В судебном заседании установлено, что заочным решением Омского районного суд Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области к ФИО2 о расторжении муниципального контракта, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами были частично удовлетворены, которым постановлено: «Расторгнуть муниципальный контракт от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между администрацией Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области и ФИО2

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области денежные средства в сумме *** руб., уплаченные по муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ№.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере *** руб. *** коп.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказать».

При установленных обстоятельствах, исковые требования Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о возложении обязанности о даче согласия на отчуждение квартиры и признании права собственности на квартиру, осуществление перевода долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

В связи с тем, что в удовлетворении заявленных исковых требований отказано, в настоящее время в отношении залогового имущества - квартиры по адресу: <адрес> рамках исполнительного производства проводятся торги, суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска в виде приостановлении исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП в части реализации имущества – спорной квартиры, наложенные в рамках настоящего судебного разбирательства определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации Покровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о возложении обязанности дать согласие на отчуждение залогового имущества, признании права собственности, осуществление перевода долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Отменить меры по обеспечению иска в виде приостановлении исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП в части реализации имущества – квартиры, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, наложенные определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья: Е.В. Степанова

Решение в мотивированном виде изготовлено 25 февраля 2019 года.