Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Руденко О.В. с участием представителя истца Петрова А.А., третьего лица Липатова Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салтанова Антона Юрьевича к Шалимову Николаю Олеговичу о признании права собственности, признании прекращённым права собственности, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственный комитет по государственному регистрации и кадастру Республики Крым, Кащенко Алексей Владимирович, Лолаев Ибрагим Черметович, Липатов Николай Александрович, товарищество собственников недвижимости «ЖК Морской»,

у с т а н о в и л :

Салтанов А.Ю. обратился в суд с иском к Шалимову Н.О. с требованием о признании права собственности на машино-место № площадью 17,0 кв. м, расположенное по адресу: , а также признании прекращённым права собственности Шалимова Н.О. на указанный объект.

Исковые требования с учётом изменения их основания мотивированы тем, что 25 апреля 2014 г. между Салтановым А.Ю., от имени которого действовал Кащенко А.В., и Шалимовым Н.О. был заключён предварительный договор, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор – договор купли-продажи машино-места №, расположенного в жилом комплексе «Морской» по адресу: . Согласованная цена продажи составила 540 000 рублей. Салтанов А.Ю. цену машино-места выплатил в полном объёме; между тем, Шалимов Н.О. условия по заключению основного договора не исполнил. По мнению истца предварительный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате, что даёт основания для признания права собственности на машино-место в судебном порядке.

При подготовке дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Кащенко А.В., Лолаев И.Ч., Липатов Н.А., товарищество собственников недвижимости «ЖК Морской».

В судебном заседании представитель истца Петров А.А. материально-правовые требования Салтанова А.Ю. поддержал по мотивам, указанным в исковом заявлении (с учётом заявления об изменении основания иска), пояснив, что Кащенко А.В. при заключении с истцом договора действовал как собственник общего имущества с согласия других собственников.

Третье лицо Липатов Н.А. в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что договор истцом с Кащенко А.В. заключен после раздела имущества. Он, как и другие собственники квартир, пользуется машино-местом, право собственности на машино-места не зарегистрировано в связи с тем, что квартира № не переведена в нежилое помещение.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, правом направить своих уполномоченных представителей не воспользовались, о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом.

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым направил в суд объяснения с просьбой рассматривать дело в отсутствие его представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Оснований для признания невозможным рассмотрения дела вследствие неявки некоторых участников процесса, судом не установлено.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

25 апреля 2014 г. Кащенко А.В. (продавец), и Салтанов А.Ю. (покупатель) заключили договор, поименованный как предварительный, по условиям которого продавец взял на себя обязательство заключить с покупателем договор купли-продажи машино-места №, расположенного в жилом комплексе «Морской» по адресу: (далее – предварительный договор).

На момент заключения предварительного договора объект продажи как индивидуально-определённая вещь сформирован не был. Машино-место подлежало выделу из состава квартиры № общей площадью 157,7 кв. м, принадлежащей Шалимову Н.О. и расположенной по адресу: (далее – квартира).

Продавец взял на себя обязательство заключить с покупателем основной договор не позднее двадцати дней с момента выдела машино-места из состава квартиры и государственной регистрации на объект продажи его права собственности. Срок действия договора – до полного исполнения сторонами своих обязательств, но не более, чем до 31 декабря 2014 г. (подпункт 3.1.1 пункта 3.1, пункт 6.1 предварительного договора).

Цена договора (цена машино-места) согласована сторонами в размере 540 000 руб. (подпункт 2.1.2 пункта 2.1 предварительного договора).

Салтанов А.Ю. цену машино-места выплатил в полном объёме, что подтверждается распиской, составленной Кащенко А.В. 30 января 2015 г.

Право собственности Шалимова Н.О. на квартиру, из состава которой надлежало выделить машино-место, возникло на основании договора о разделе имущества, заключённого Кащенко А.В., Липатовым Н.А., Шалимовым Н.О. и удостоверенного нотариусом ФИО-1 7 марта 2013 г. (реестр. № 240).

На момент заключения договора о разделе имущества в состав квартиры входили: прихожая 1-1 площадью 19,9 кв. м, гардероб 1-2 площадью 6,2 кв. м, жилая 1-3 площадью 18,3 кв. м, жилая 1-4 площадью 18,4 кв. м, санузел 1-5 площадью 2,6 кв. м, жилая 1-6 площадью 16,8 кв. м, жилая 1-7 площадью 16,8 кв. м, гостиная 1-8 площадью 33,0 кв. м, кухня-столовая 1-9 площадью 15,7 кв. м и санузел 1-10 площадью 10,0 кв. м.

13 марта 2013 г. сведения о праве собственности Шалимова Н.О. на квартиру были внесены в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, что подтверждается извлечением, сформированным нотариусом ФИО-1 в этот же день на бланке ЕАВ № (индексный номер извлечения – 1088896). Основание для формирования извлечения – заявление Шалимова Н.О. от 11 марта 2013 г. (регистрационный номер заявления – 404689). Основание для внесения сведений в государственный реестр – решение о государственной регистрации права от 11 марта 2013 г. (индексный номер решения – 791166). Регистрационный номер объекта недвижимого имущества – №.

24 апреля 2015 г. квартира была поставлена на государственный кадастровый учёт по правилам законодательства Российской Федерации со следующими характеристиками: кадастровый номер – №, номер кадастрового квартала – №, площадь – 157,7 кв. м, назначение – жилое помещение, наименование – квартира, номер этажа, на котором расположено помещение, – №. Сведения о квартире внесены в Единый государственный реестр недвижимости со статусом «актуальные, ранее учтённые».

15 февраля 2018 г. сведения о праве собственности Шалимова Н.О. на квартиру были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (номер государственной регистрации – №).

В результате самовольного переоборудования квартиры, осуществлённого в 2019 г., в составе квартиры были образованы: коридор Х площадью 11,9 кв. м, серверная XI площадью 3,1 кв. м, электрощитовая XII площадью 3,9 кв. м.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 16 ноября 2020 г. по гражданскому делу № 2-211/2020 (УИД 91RS0024-01-2019-002289-15, судья ФИО-2), оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 10 февраля 2021 г. (№ 33-1398/2021), из незаконного владения Шалимова Н.О. истребованы нежилые помещения общего пользования: коридор Х площадью 11,9 кв. м, серверная XI площадью 3,1 кв. м, электрощитовая XII площадью 3,9 кв. м, расположенные по адресу: . На указанные помещения признано право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома пропорционально площади принадлежащих им квартир.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 9 декабря 2021 г. по гражданскому делу № 2-1896/2020 (УИД 91RS0024-01-2021-000790-82, судья ФИО-3) договор о разделе имущества, подписанный Кащенко А.В., Липатовым Н.А. и Шалимовым Н.О. 7 марта 2013 г., признан незаключённым в отношении квартиры № по адресу: . Право собственности Шалимова Н.О. на указанную квартиру признано отсутствующим. Решение вступило в законную силу 18 января 2022 г.

Разрешая вопрос о правовой квалификации договора, заключённого сторонами 25 апреля 2014 г., суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из содержания пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что для признания предварительного договора заключённым достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определённую вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче.

В пункте 23 указанного постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Аналогичные разъяснения в отношении квалификации договора содержатся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54, следует, что если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, например: местонахождение создаваемой недвижимости, площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Поскольку договор, заключённый сторонами 25 апреля 2014 г., содержит сведения, позволяющие с достаточной степенью определённости идентифицировать (индивидуализировать) машино-место, которое надлежало создать и передать покупателю, – наименование, площадь, местоположение (здание и этаж), а также помещение, из состава которого его надлежало выделить, – при этом цена машино-места была уплачена покупателем в полном объёме, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились правоотношения, обусловленные договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Разрешая вопрос о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать покупателю товар (машино-место), суд исходит из следующего.

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недвижимым вещам, помимо прочего, относятся предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке.

Согласно пункту 29 Градостроительного кодекса Российской Федерации под машино-местом подразумевается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке.

В силу частей 2, 4 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определённой вещи.

В отношении машино-места в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению следующие сведения: вид объекта, кадастровый номер и дата его присвоения, описание местоположения, площадь, кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного действия образовано машино-место (как новый объект), кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположено машино-место, номер этажа здания или сооружения, на котором расположено машино-место.

По смыслу частей 1, 61, 62 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ документом, в котором указываются сведения о машино-месте, необходимые для государственного кадастрового учёта, является технический план. Местоположение машино-места, подлежащее указанию в техническом плане, устанавливается посредством графического отображения на плане этажа (части этажа) здания либо сооружения плоскостной геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путём нанесения на поверхность пола или кровли разметки. Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) устанавливаются путём определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закреплённых долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

Содержание указанных правовых норм даёт основания для вывода, что результат создания машино-места – как индивидуально-определённой вещи, участвующей в гражданском обороте, – формализуется органом государственной регистрации прав в процессе реализации функций по кадастровому учёту, вследствие чего в Единый государственный реестр недвижимости вносятся такие характеристики машино-места, которые позволяют однозначно (исключая любые сомнения) его обособить, что приводит к приобретению созданной вещью признаков объекта, юридически незаменимого, выделенного из числа прочих по присущим только ему уникальным признакам.

Судом установлено, что машино-место, которое могло бы стать объектом продажи, не создано.

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о машино-месте № площадью 17 кв. м по адресу: , отсутствуют. Указанное обстоятельство подтверждается письмом Ялтинского городского управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 22 сентября 2020 г. (исх. № 1729/50-12) и сторонами не оспаривается.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54, следует, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, если оно не создано), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё, а также возмещения причинённых ему убытков, в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Таким образом, требование покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате о признании права собственности на вещь, которая продавцом создана не была, не может быть удовлетворено.

Вместе с тем, отказ в удовлетворении заявленных материально-правовых требований не препятствует покупателю (истцу) прибегнуть к иным способам защиты гражданских прав, обусловленным характером сложившихся между сторонами договора правоотношений.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении иска Салтанова Антона Юрьевича к Шалимову Николаю Олеговичу о признании права собственности, признании прекращённым права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева

Мотивированное решение суда

составлено 5 августа 2022 г.