Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воложанинова Андрея Петровича к ООО «Агентство недвижимости Полис» о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что между сторонами было заключено соглашение о бронировании № М3 -39К4/8/16/07 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым на основании обращения истца о намерении заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ответчик осуществляет бронирование (резервирование) квартиры у Застройщика многоквартирного дома (ООО «Краски лета») на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при условии внесения истцом обеспечительного платежа в размере и сроки, предусмотренные п. 4 Соглашения.

Свои обязательства истец в соответствии с Соглашением выполнил, им были внесены денежные средства в размере 30 000 рублей ответчику.

Однако при ознакомлении с Договором долевого участия в долевом строительстве с ООО «Краски лета» между Истцом и застройщиком возникли разногласия относительно п. 3.10 Договора о порядке уплаты долевого взноса, при этом во внесение изменений в Договор истцу было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление о возврате обеспечительного платежа в размере 30 000 рублей в связи с не заключением договора долевого участия строительства многоквартирного дома по причинам, указанным в заявлении, в чем ему было отказано.

Полагая отказ ответчика в возврате обеспечительного платежа незаконным, истец просил взыскать с ООО «Агентство недвижимости Полис» денежные средства в размере 30 000 рублей по соглашению о бронирование <адрес> М3 -39К4/8/16/07 от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в размере 27 900рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 рублей.

Представитель истца – адвокат ФИО5 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что между ООО «Агентство недвижимости полис» и ФИО2 было заключено соглашение о бронировании № М3 -39К4/8/16/07 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 Соглашения, на основании обращения истца о намерении заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении следующего объекта недвижимости: однокомнатная квартира в строящихся многоквартирных жилых домах (корпус 39.4) со встроенными помещениями обслуживания, встроенно-пристроенным дошкольным общеобразовательным учреждением (2 этап земли САОЗТ «Ручьи» кадастровый №, имеющая следующие характеристики: условный № общая площадь 37,17, этаж 16, строительные оси: 1/2/1-4/1; Б/1-Д/1 (далее-квартира). Ответчик осуществляет бронирование (резервирование) квартиры у Застройщика многоквартирного дома (ООО «Краски лета») на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при условии внесения истцом обеспечительного платежа в размере и сроки, предусмотренные п. 4 Соглашения.

В силу п. 1.1. Соглашения, стоимость квартиры по Договору в размере 3 270 960 рублей, цена со скидкой РЖП (3 240 960 (три миллиона двести сорок тысяч девятьсот шестьдесят) рублей) оплачивается истцом путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика.

В соответствии с п.2 Соглашения, истец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно подписать с Застройщиком Договор в отношение квартиры; совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора; внести предусмотренный Договором первый платеж.

Согласно п. 4 Соглашения, истец в соответствии со ст. 329 ГК РФ в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в п.2 Соглашения, вносит ответчику в качестве обеспечительного платежа денежную сумму в размере 30 000 рублей и в тот же срок предоставляет ответчику документ, подтверждающий внесение указанных денежных средств.

Свои обязательства Истец в соответствии с Соглашением выполнил, им были внесены денежные средства в размере 30 000 рублей ответчику, документ, подтверждающий оплату, был предоставлен.

В обоснование заявленных требований истец указал, что при заключении Соглашения о бронирование квартиры ему не были предоставлены никакие правоустанавливающие документы на квартиру, лицензии, разрешения на строительство, сам договор долевого участия и т.д. После произведенной оплаты и одобрения ипотеки Банком ВТБ, истцу был предоставлен проект Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при ознакомлении с которым истец выразил несогласие относительно п. 3.10 Договора, согласно которому Стороны признают, что общий размер долевого взноса, указанный в пункте 3.1. Договора, состоит из двух частей: целевого взноса на строительство Объекта в размере 2 754 816 рублей и вознаграждения Застройщика за организацию процесса строительства в размере 486 144 рубля. Истец указал, что просит не разбивать сумму Договора на 2 части, так как об этом в соглашение о бронирование ничего указано не было, была указана единая сумма в размере 3 240 960 рублей 00 коп., однако во внесении изменений в Договор ему было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление о возврате обеспечительного платежа в размере 30 000 рублей, в связи с не заключением договора долевого участия строительства многоквартирного дома, в чем ему было отказано со ссылкой на принцип свободы договора и п.7 Соглашения, в соответствии с которым в случае отказа стороны от подписания Договора с Застройщиком в согласованный в п. 2 настоящего Соглашения срок по любым основаниям (за искл. п.6 Соглашения – отказ банка в предоставлении кредитных денежных средств) внесенный по настоящему Соглашению обеспечительный платеж стороне не возвращается.

Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В статье 381.1 ГК РФ предусмотрено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Как следует из содержания Соглашения о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительный платеж внесен ФИО2 в качестве обеспечения его обязательств по заключению в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком ООО «Краски Лета» и оплаты объекта недвижимости.

Возможность невозврата истцу полученного обеспечительного платежа предусмотрена договором в случае одностороннего отказа истца от исполнения обязательств по вышеуказанному договору с застройщиком.

Исходя из содержания Соглашения о бронировании, в нем содержатся положения предварительного договора, заключенного сторонами в целях заключения в последующем договора участия в долевом строительстве.

Как установлено в статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу перечисленных положений статьи 429 ГК РФ, из предварительного договора может возникнуть только обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество.

Таким образом, назначение обеспечительного платежа, предусмотренного рассматриваемым Соглашением, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по заключению договора участия в долевом строительстве с застройщиком. Иных оснований законного владения и распоряжения ООО «Агентство недвижимости Полис» внесенной истцом суммы обеспечительного платежа не имеется.

Согласно материалам дела, договор участия в долевом строительстве между истцом и ООО «Краски Лета» заключен не был.

При указанных обстоятельствах, с учетом изложенных норм ГК РФ удержание ответчиком внесенных истцом в качестве обеспечительного платежа денежных средств является неосновательным обогащением.

Сам по себе факт отказа истца от заключения в будущем договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о праве ответчика на удержание рассматриваемого обеспечительного платежа, поскольку положения статей 429, 450 ГК РФ не предусматривают ответственности за расторжение договора в виде удержания штрафа (обеспечительного платежа).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Аналогично в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ) (пункт 73).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности") (пункт 76).

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей).

Таким образом, при перечисленных обстоятельствах спора и на основании указанных норм права и разъяснений их применения, пункт 7 Соглашения о бронировании применению не подлежит, поскольку условие об удержании обеспечительного платежа в счет несуществующего обязательства противоречит гражданскому законодательству, которое не предусматривает взыскание штрафа за ненадлежащее исполнение предварительного договора, и является в силу статьи 168 ГК РФ ничтожным.

Кроме того, в силу положения статьи 168 ГК РФ и пункта 5 статьи 429 ГК РФ в качестве последствий необоснованного уклонения стороны от заключения договора предусмотрено право другой стороны понудить заключить договор и взыскать убытки, причиненные уклонением от заключения договора. Указанных требований ответчиком не было заявлено.

Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Фактически понесенные расходы в сумме 30 000 руб. ответчиком не подтверждены. Данные о том, что ответчик лишился возможности реализовать жилое помещение после получения 05.11.2018 г. заявления истца о невозможности заключить договор участия в долевом строительстве, наличии у ответчика убытков, вызванных отказом истца от заключения договора, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, включение в Соглашение п.7, позволяющего ответчику не возвращать истцу сумму, внесенную в качестве обеспечительного платежа, при последующем незаключении договора участия в долевом строительстве, противоречит требованиям гражданского законодательства и указанные положения данного пункта признаны судом недействительными. В связи с чем, сумма обеспечительного платежа 30 000 рублей подлежит возврату ответчиком истцу.

Если кредитор неправомерно удерживает обеспечительный платеж, соответствующая сумма считается неосновательным обогащением, на которую начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 1902,74 руб.

Определяя размер денежной компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика, суд руководствуется требованиями разумности и справедливости, принимает во внимание, что истец понес нравственные страдания в связи с невозможностью получить жилое помещение в установленный договором период, в связи с чем моральный вред подлежит компенсации в размере 1 000 рублей.

Поскольку к рассматриваемым правоотношениям применимы положения Закона о защите прав потребителей, взыскание с ответчика штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом, т.е. в размере 16 451,37 руб. (30000+1902,74+1000)/2), соответствует требованиям пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей. Положения ст. 333 ГК РФ не применимы к размеру неустойки и штрафа, учитывая отсутствие доказательств несоразмерности взысканной неустойки и штрафа последствиям неисполнения обязательства.

С учетом положений ст. 94, 98, 100 ГПК РФ суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 5 000 руб.

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию госпошлина в связи с рассмотрением дела в суде в размере 1 457,08 руб., от оплаты которой истец был освобожден при подаче иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости Полис» в пользу ФИО2 денежные средства, внесенные по соглашению о бронировании от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30 000 рублей, неустойку в сумме 1 902 рубля 74 копейки, в счет компенсации морального вреда 1 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг 5 000 рублей, штраф в сумме 16 451 рубль 37 копеек.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости Полис» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 1 457 рублей 08 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья