Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО10 к ФИО5 ФИО3, ФИО5 ФИО11 расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности вернуть квартиру, признании утратившими права пользования жилым помещением, аннулировании государственной записи о регистрации договора и права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности вернуть квартиру, признании утратившими права пользования жилым помещением, аннулировании государственной записи о регистрации договора и права собственности на квартиру, мотивируя тем, что 27.01.2011г. между ним, как продавцом, в лице ФИО9, действующим на основании доверенности, и ФИО7, ФИО8, как покупателями, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого покупатели приобретают указанный объект недвижимости по цене, определенной сторонами в размере 3000000 руб. Согласно п.2.1 договора, покупатели обязуются оплатить продавцу стоимость приобретаемого имущества в срок до 01.10.2011г., но не ранее получения одной из сторон договора документов, свидетельствующих о совершении государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. В случае просрочки оплаты стоимости квартиры покупатели уплачивают продавцу неустойку в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки. Согласно п.2.2 договора, квартира находится в залоге у продавца. Государственная регистрация договора купли-продажи от 27.01.2011г. произведена в Управлении Росреестра по <адрес> 01.02.2011г. Право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО7, ФИО8 До настоящего времени квартира находится в залоге у продавца. ФИО7, ФИО8 не исполнили принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры, полную оплату стоимости не произвели. На неоднократные предложения уплатить денежные средства отвечали отказом. В их адрес направлялись претензии с требованием об уплате денежных средств, выплате неустойки, расторжении договора купли-продажи, которые были оставлены без ответа. В связи с чем ФИО6 просит суд на основании ст.ст.450, 452, 453 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи от 27.01.2011г., заключенный между ним и ФИО7, ФИО8, обязать их возвратить <адрес> в <адрес>, признать ФИО7, ФИО8 утратившими права пользования указанным жилым помещением, аннулировать государственную запись о регистрации договора купли-продажи от 27.01.2011г. и права собственности на спорную квартиру.

Определением Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 12.09.2018г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебное заседание истец ФИО6 не явился, о дате и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующий на основании доверенности, иск поддержал, суду пояснил, что в 2009г. он приобрел для своего сына ФИО6 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на которого было оформлено право собственности. Поскольку сын постоянно был в разъездах, проживал по работе за границей, и в настоящее время живет и работает в Бразилии, они решили продать квартиру сына. Тогда его друг ФИО7 предложил продать эту квартиру ему. Он согласился. У ФИО7 на тот момент не было денег, в связи с чем он написал ему расписку о том, что расплатится за квартиру до октября 2011г. Они оформили договор купли-продажи, зарегистрировали его в Управлении Росреестра. За сыном была зарегистрирована ипотека до оплаты стоимости квартиры, а также сын остался в ней прописанным. Д-вы погасили задолженность за ЖКУ и сразу вселились в квартиру, где и проживают по настоящее время. Однако, деньги за квартиру они так и не уплатили. На протяжении всего времени он неоднократно обращался к ответчикам с требованием уплатить деньги за квартиру, они только обещают. При этом, он за день до судебного заседания встречался с ФИО7, который признался, что денег у него нет, однако возвращать квартиру не желает. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание ответчики ФИО7, ФИО8 не явились, о дате и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, лично, возражения против иска не представили, с ходатайством об отложении судебного заседания в суд не обращались.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о дате и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя третьего лица на основании п.5 ст.167 ГПК РФ.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО6, ответчиков и представителя третьего лица.

Заслушав представителя истца ФИО9, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. Право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

27.01.2011г. между ФИО6 в лице ФИО9, действующего на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, ФИО8, как покупателями, был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО6 продал, а ФИО7, ФИО8 купили в равную долевую собственность на условиях, изложенных в договоре, недвижимое имущество: <адрес>, расположенную на 4 этаже 10-ти этажного дома, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 52,6 кв.м (п.1). Цена продаваемой квартиры определена сторонами в 3000000 руб. (п.2), которую покупатели обязуются уплатить продавцу в срок до 01.10.2011г., но не ранее получения одной из сторон договора документов, свидетельствующих о совершении государственной регистрации настоящей сделки и права собственности покупателей на квартиру (п.2.1). По соглашению сторон, до полного расчета между сторонами квартира находится в залоге у продавца. В день полного расчета по настоящему договору, стороны обязуются обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за погашением записи о залоге, предоставив все необходимые для этого документы (п.2.2). Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и считается заключенным с момента его регистрации. Право равной долевой собственности у Покупателей возникает с момента государственной регистрации в указанном органе, несмотря на отсутствие полного расчета сторон по настоящей сделке (п.3). Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателями на момент подписания настоящего договора не осуществлена, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации сделки и перехода права. Продавец обязуется передать, а покупатели принять указанную квартиру в день подписания настоящего договора. Покупатели обязуются оплатить долг продавца за коммунальные и иные платежи, связанные с эксплуатацией и содержанием квартиры, в размере 106428,79 руб. в счет стоимости квартиры (п.4). В квартире на регистрационном учете состоит ФИО1, обязующийся сняться с регистрационного учета до дня окончательного расчета сторон по настоящему договору, о чем покупателям известно (п.5). Существенных условий, способных повлечь расторжение данного договора, не имеется (п.9).

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор купли-продажи от 27.01.2011г., заключенный между истцом ФИО6 и ответчиками ФИО7, ФИО8, зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> 01.02.2011г. за номером государственной регистрации №.

01.02.2011г. Управлением Росреестра по <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры за ответчиками ФИО7 и ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве ? каждого, на <адрес> в <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись государственной регистрации за №, а также 01.02.2011г. зарегистрировано обременение права – ипотека в силу закона в пользу ФИО1 до полного расчета, о чем произведена запись государственной регистрации №.

В соответствии со ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что ответчики ФИО7 и ФИО8 свои обязательства по договору купли-продажи от 27.01.2011г. не исполнили, оплату проданной им истцом квартиры в сумме 3000000 руб. либо частично не произвели ни в установленный договором срок – до 01.10.2011г., ни по настоящее время. При этом, ответчики зарегистрированы и проживают в спорной квартире.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, ч.2 ст.401 ГК РФ при ненадлежащем исполнении обязательств доказать отсутствие своей вины обязан ответчик.

В судебное заседание ответчики ФИО7 и ФИО8 не явились, возражения против иска не представили, отсутствие своей вины в ненадлежащем исполнении обязательства не доказали.

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с тем, что покупатели ФИО7, ФИО8 не исполнили обязанность по уплате стоимости квартиры в размере 3000000 руб., истец ФИО1 14.06.2018г. направил в их адрес требование о расторжении договора купли-продажи от 27.01.2011г., в котором потребовал в течение 30 дней расторгнуть договор купли-продажи, вернуть ему <адрес> в <адрес>. Однако данное требование ответчиками исполнено не было.

Поскольку допущенное ответчиками нарушение условий договора купли-продажи от 27.01.2011г. является существенным, исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению как законные и обоснованные.

На основании ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу ч.4 ст.453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст.1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с положениями ст.ст.14, 58 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение суда является основанием для регистрации прекращения права общей долевой собственности ответчиков на спорную квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

На основании изложенного, исковые требования ФИО6 о возложении на ответчиков обязанности вернуть квартиру, аннулировании государственной записи о регистрации договора купли-продажи и права собственности ответчиков на квартиру подлежат удовлетворению как законные и обоснованные. При этом, суд считает необходимым установить ответчикам срок возврата истцу квартиры – в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу, который является разумным и достаточным.

Разрешая исковые требования ФИО6 о признании ответчиков ФИО7, ФИО8 утратившими права пользования жилым помещением, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Ответчики пользовались спорной квартирой не как члены семьи собственника, а именно как собственники данного жилого помещения. Поскольку расторжение договора купли-продажи от 27.01.2011г. влечет прекращение за ответчиками права общей долевой собственности на квартиру, следовательно, прекращается и право ответчиков на пользование ею. В связи с чем исковое требование ФИО6 о признании ответчиков утратившими права пользования жилым помещением удовлетворению не подлежит как необоснованное.

На основании вышеизложенного, исковые требования ФИО6 подлежат частичному удовлетворению

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО4 ФИО12 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 27.01.2011г. между ФИО1 и ФИО5 ФИО3, ФИО2.

Аннулировать запись государственной регистрации № от 01.02.2011г. перехода к ФИО2 и ФИО5 ФИО3 права общей долевой собственности, доля в праве каждого ?, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании договора купли-продажи от 27.01.2011г.

Аннулировать произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании договора купли-продажи от 27.01.2011г. государственную регистрацию ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона до полного расчета в пользу ФИО1.

Возложить на ФИО5 ФИО3 и ФИО5 ФИО14 обязанность в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить ФИО4 ФИО15 квартиры, расположенную по адресу: <адрес>, о чем составить акт приема-передачи.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 ФИО13 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 23.10.2018г.

Судья Е.В.Черникова