Гражданский кодекс часть 1

является собственником нежилого помещения по адресу <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации АГ № 977277 от 18.02.2008 г. В 2014 году на территории въезда во двор общего пользования многоквартирного дома по адресу <адрес> ТСНЖ «Купеческий Дом» были выполнены работы по установке въездных ворот, препятствующих въезду во двор лиц, не имеющих соответствующего ключа от этих въездных ворот. Истец не участвовала в голосовании и не вносила денежные средства на возведение ворот при въезде во двор, т.к. в это время ее не, было в Ростове, и я не была об этом уведомлена.

До 2019 года у истца не было большой необходимости иметь ключи от ворот при въезде во двор. С 2019 года в ее нежилом помещении работает интернет-магазин. Неотъемлемой частью работы магазина является приёмка товара и последующая его отправка (погрузочно-разгрузочные работы), при непосредственном доступе во двор общего пользования, так как иного доступа к принадлежащему мне помещению нет

Для получения ключа от ворот въезда во двор общего пользования МКД, я обратилась к Председателю ТСНЖ «Купеческий Дом» ФИО2, проживающей по адресу <адрес> тел№. На поданный запрос о предоставлении ключа от въездных ворот, Председателем ТСНЖ ФИО2 был выдан категорический отказ в выдаче истцу дубликата ключа от ворот во двор общего пользования.

Тем самым Председатель ТСНЖ «Купеческий Дом» ФИО2 -нарушила законные права истца, как собственника объекта недвижимости и члена ТСНЖ «Купеческий Дом», чиня препятствия в пользовании, как ее личным законным имуществом, так и общедолевым имуществом.

На основании изложенного, просит суд обязать ответчика не чинить Истцу препятствий в части доступа во двор общего пользования МКД «Купеческий Дом», расположенный по адресу <адрес>. Обязать Ответчика предоставить Истцу ключ от въездных ворот во двор общего пользования МКД «Купеческий Дом», расположенный по адресу <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена. Направила письменный отзыв, согласно которому, ТСН (Ж) «Купеческий дом», созданное 8 мая 2015 года, ни 2014 г., ни в каком другом, не производили работы по установке въездных ворот на территории въезда во двор общего пользования многоквартирного дома по <адрес>

При входе с улицы М. Горького в арку многоквартирного дома по <адрес>, более 80 лет, стоят металлические ворота с калиткой, которые за время эксплуатации приходили в негодность и менялись. Первый раз замена ворот производилась в конце 70-х годов прошлого века. Демонтажем старых кованных ворот с калиткой и установкой новых с калиткой занималась Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону.

Второй раз замена ворот была (вынужденная) произведена 7 декабря 2013 года. Замена ворот производилась за собранные денежные средства почти всех жителей многоквартирных домов по ул. <адрес>, <адрес> (собственники нежилых помещений в этом участие не принимали). Одними из причин, по которым жители домов решили произвести замену ворот было:

в начале 2013 года была снята и украдена правая, с калиткой, половинка от ворот,

конфликтная ситуация с арендаторами одного из нежилых помещений, подход к которому осуществляется через дворовые территории, из-за которого жизнь жителей домов превратилась в кошмар, а дворовые территории в городскую парковку.

Позже, также за собранные средства собственников многоквартирных домов, для удобства, на воротах было установлено электронное устройство для открывания и закрывания ворот. У всех собственников, наймодателей жилых помещений, кто в них нуждается, есть электронные ключи (пульты) от ворот.

Калитку на воротах собственники не смогли закрыть на кодовый замок из-за 4 нежилых помещений (трех в доме по <адрес> (литер А) и одного по <адрес> (литер А)), вход в которые осуществляется с дворовой территории, которые посещаются достаточно большим количеством людей.

Калитка на воротах открыта 24 часа в сутки.

Земельный участок многоквартирного дома по <адрес> (литер А) (кадастровый номер №), на котором расположен дом, имеет площадь 555 кв. м. площадь свободной земли 88 кв. м. (по заключению ООО «ГЕО-ДОН»). Практически вся дворовая территория дома по <адрес> (литер А) состоит из входа и проезда на дворовую территорию многоквартирного дома по <адрес> (кадастровый номер №) и входа и проезда на отселенную нежилую территорию по <адрес> ( литера Б, В, Г, Д, Ж ) (кадастровый номер №).

Свободной земли, где можно парковать машины, у дома по <адрес> (литер А) нет. Три машины, которые паркуют собственники дома по <адрес> (литер А) стоят на территории земельного участка №. Собственники этого участка не по меже установили забор. Если, в любое время, забор установят по границам земельных участков, то парковать машины будет негде.

Никогда собственники нежилых помещений, ни один из которых не проживает в многоквартирных домах по <адрес> (литер А) ( четыре помещения), по <адрес> (четыре помещения), которые используют свои помещения (в основном сдавая в аренду) для общественного назначения, не парковали свои машины на дворовых территориях и не просили об этом.

В сентябре 2020 г. к ответчику обратилась собственник нежилого помещения (бывшая квартира 26) ФИО7, с просьбой дать ей ключ от пульта на воротах. Она сообщила, что свое помещение будет сдавать своим родственникам, которые будут его использовать под магазин-склад с погрузочно-разгрузочными работами на дворовой территории. С начала 2008 года, после покупки, гр. ФИО6 много лет сдавала свое помещение под офис.

Ее нежилое помещение имеет свои особенности. Помещение находится в подвале. Единственный вход в него осуществляется с дворовой территории, сразу как заканчивается узкая арка здания по <адрес> ( литер А), которая является единственным проходом проездом на территорию жилых многоквартирных домов по <адрес> (литер А, Б. В) и отселенную территорию. Вплотную с входом в нежилое подвальное помещение находится вход в жилую квартиру №, расположенную на 1 этаже дома над нежилым помещением гр. ФИО8, так же находятся окна из жилых помещений квартир №

Ответчик объяснила ФИО9., что, согласно ЖК РФ, ворота, электропривод, ключ - это все относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Все вопросы, связанные с общим имуществом МКД, решаются на общем собрании собственников помещений МКД. Что она не является исключением. Собственники жилых помещений, которые не имеют ключа от ворот, чтобы его получить, так же собирают собрание. Ответчик ей посоветовала сначала пообщаться с собственниками жилых квартир № 26, 28, чьи интересы могут быть затронуты, если в непосредственной близости от их жилых помещений будет работать магазин-склад, грузиться, завозиться, вывозиться товары, а потом собрать собрание, дружелюбно поговорить с людьми, объяснить ситуацию, может что-то помочь сделать на благо дома, например помочь произвести в арке дома ремонт асфальтового покрытия, которое практически отсутствует, по которому ее арендаторы собираются регулярно ездить. Так же ответчик ей советовала, отгружать и загружать товары в магазин со стороны улицы <адрес>, куда из ее нежилого помещения выходят 3 окна. Установить в одном из окон транспортер, принимать и отпускать товар. ФИО1 не согласилась.

24 ноября 2019 года, в 18 часов, ФИО1 собрала собрание собственников помещений многоквартирных домов по <адрес> (литер А), <адрес>

Собственники попросили ФИО1, ознакомить их с разрешительной документацией из соответствующих организаций. Можно ли в их подвальном помещении, которое использовалось под офис, делать магазин-склад, что они там собираются складировать, ни безопасно ли это для жителей нашего дома с деревянными перекрытиями.

ФИО1 больше не собирала собрание, не предоставила собственникам многоквартирных домов разрешительную документацию, которую они попросили. Проведенное 24 ноября 2019 года собрание собственников по поводу парковки ее машины на дворовой территории и выдачи ей ключа от ворот, осталось без какого-либо решения.

Ответчик, также сообщает, что не является единственным собственником всех помещений дома по <адрес>литер А). Никогда не чинила никаких препятствий ФИО1 в пользовании ее нежилым помещением. Являясь собственником квартиры № по <адрес> согласно ЖК РФ, не может за всех собственников помещений данного многоквартирного дома принимать какие-либо решения. Собственники дома никогда не возлагали на ответчика полномочия по раздаче ключей.

Кроме того, у ответчика нет ключа-пульта от ворот МКД по <адрес>. С 18 марта 2020 года, ФИО2, не является председателем ТСН (Ж) «Купеческий дом», которое 16 сентября 2020 года было ликвидировано.

На основании изложенного, просит в иске отказать.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что истец является собственником нежилого помещения по адресу <адрес> (бывшая) квартира №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации АГ № 977277 от 18.02.2008 г. и выпиской из ЕГГРН.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в 2014 году на территории въезда во двор общего пользования многоквартирного дома по адресу <адрес> ТСНЖ «Купеческий Дом» были выполнены работы по установке въездных ворот, препятствующих въезду во двор лиц, не имеющих соответствующего ключа от этих въездных ворот.

Истец утверждает, что ей не выдали ключи от ворот, чем препятствуют ее праву свободного доступа во двор.

Ответчиком указанное не оспаривается.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что общим собранием МКД принимались решения, предусматривающие какие-либо ограничения прав пользования общим имуществом для собственника ФИО1,включая ограничение права свободного доступа на прилегающую к дому территорию посредством невыдачи некоторым собственникам помещений в доме пультов дистанционного управления воротами.

Статьей 44 ЖК РФ, установлено, что правом принимать решение о пределах пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, принятие решения о передаче в пользование общего имущества отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из приведенных взаимосвязанных нормативных положений следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме должен на равных условиях обеспечиваться доступ к объектам, входящим в состав общего имущества, для их использования в соответствии с их назначением.

Правам собственников на владение и пользование общим имуществом корреспондирует возложенное на них бремя расходов на содержание такого имущества (ст. 39 ЖК РФ).

Условия ограничения возможности пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений дома вытекают из ч.ч. 4 и 5 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

При этом обеспечение реализации собственником помещений в многоквартирном доме указанных выше прав предполагает, что в случае, если по решению собственников, принятому в порядке ст. 44 ЖК РФ, устанавливается определенный режим доступа на земельный участок, входящий в состав общего имущества, это не должно приводить к ограничению прав собственников, которым в равной степени должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к этому объекту и его использования.

В частности, в случае установки электрических ворот и иных запорных устройств все собственники должны быть обеспечены техническими средствами управления такими устройствами, обеспечивающими им возможность самостоятельного, вне зависимости от усмотрения иных лиц (в том числе представителей администрации либо обслуживающего персонала, либо иной управляющей организации) доступа на соответствующую территорию.

Соответственно, по требованию собственника ему должны быть предоставлены соответствующие технические средства, что может влечь только возникновение у него соответствующего денежного обязательства по их оплате, но не находится в зависимости от волеизъявления других собственников либо организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что права истца путем не выдачи ей ключей от ворот во двор по адресу <адрес> нарушены.

Как следует из материалов дела, истец обращался с заявлением о предоставлении ему технического устройства управления воротами как к бывшей Управляющей компании, так и к ответчику, однако ее требование не было добровольно удовлетворено ответчиком

Вместе с тем, суд полагает, что настоящий иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку ФИО2, не является председателем ТСН (Ж) «Купеческий дом», которое 16 сентября 2020 года было ликвидировано, наличие ключа от ворот она отрицает.

Как следует из пояснений сторон, ворота были установлены на основании решения общего собрания МКД,

Согласно ч. 1, п. п. 2, 2.1, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Истцом при рассмотрении спора не отрицалось, что она не участвовала в указанном собрании по вопросу установки ворот, плату за установку ворот не вносила, решение собрания не оспаривала.

При этом, истец, как собственник жилого помещения, в соответствии с нормами ЖК РФ, не лишена права инициировать проведение общего собрания собственников для решения вопроса о перераспределении платы между собственниками за установку ворот, об изменении порядка пользования земельным участком и иных вопросов о порядке пользования общим имуществом МКД.

Истцом доказательства создания именно ответчиком ФИО2 препятствий в пользовании земельным участком не представлены.

При таких обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательном виде 29.12.2020 г.

Судья