Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Сауз девелопмент груп" к ФИО2, 3-е лица: ООО "Лейла", ООО "Хорошие офисы", Фонд РФФО РО, Межрайонная ИФНС № по РО об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО "Сауз девелопмент груп", 3-е лицо ООО "Лейла" о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону с требованием к ФИО2, 3-е лица: ООО "Лейла", ООО "Хорошие офисы", Фонд РФФО РО, Межрайонная ИФНС № по РО об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что между «Хорошие Офисы.Управление» (арендодатель) и ООО «Сауз девелопмент груп» (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, <адрес>: жилой Дом, земельный участок по <адрес>. Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, наличие арендных отношений в рамках договора аренды жилого помещения №-ИД-20 от 29.05.2020г. никем не оспорено, сторонами признано. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по 30.04.2021г. 16.07.2020г. между ООО «Хорошие Офисы.Управление» и ООО «Сауз девелопмент груп» было заключено соглашение о замене стороны, ООО «Сауз девелопмент груп» стало правопреемником прав и обязанностей на стороне Арендатора. ООО «Хорошие Офисы. Управление» является управомоченным лицом по сдаче в аренду указанного недвижимого имущества на основании Агентского договора №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Лейла» (принципал, ответчик). В соответствии с пунктом 1.2 Агентского договора, право распоряжения и пользования объектом недвижимого имущества принадлежит Принципалу на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с гражданином ФИО2, который одновременно является генеральным директором ООО «Лейла». Держателем договоров с ресурсоснабжающими организациями является также ФИО2 Таким образом, ООО «Лейла» и ФИО2 не являются стороной договора аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ, выступая выгодоприобретателями от сдачи в аренду имущества, переданного по Агентскому договору. В соответствии с правилами к договору аренды, за Арендатором сохранено право осуществлять доступ в арендуемое помещение с целью контроля за использованием имущества по назначению, проверки текущего состояния имущества и всех коммуникаций в нем, а также для иных целей. Так, согласно правилам к Договору, посещение объекта недвижимости, переданного по договору, возможно только по предварительному уведомлению, направленному арендатору-правопреемнику заблаговременно за 14 дней до предполагаемой даты посещения надлежащими средствами связи. Данное требование распространяется на собственника переданного по договору объекта недвижимости, а также на любых представителей принципала по агентскому договору №-ИД- 2020 -ООО «Лейла», <данные изъяты> Арендатор согласует дату и время посещения арендуемого объекта в письменном виде в течение 3х рабочих дней с момента получения им уведомления от Арендодателя. С момента заключения договора аренды, собственник недвижимого имущества ФИО2 регулярно чинит препятствия в пользовании арендуемым имуществом, что подтверждается актами фиксации чинения препятствий и свидетельскими показаниями. ДД.ММ.ГГГГ в 10-00 часов, ФИО2 без предварительного уведомления, не имея законных оснований, проник в жилой дом и предпринял меры по выселению Арендатора путем угроз, с использованием физической силы (удушение) по мотивам личной неприязни к Арендатору, часть имущества Арендатора, включая компьютеры и МФУ были выброшены из дома. Впоследствии 21 июля 2020г. со стороны ФИО2 были предприняты попытки по временному отключению электроэнергии в жилом доме, что было зафиксировано в акте совместно с Арендодателем. ФИО2 в период с 21 по 22 июля заблокировал замки на воротах во двор и гараже, чем создал невозможность пользования частью арендованного объекта. Также ФИО2 озвучил намерения заменить замок на входной двери в жилой дом и лишить Арендатора доступа к принадлежащему ему имуществу. Данные действия со стороны ФИО4 подтверждаются также материалами видео фиксации. Проживающие в доме лица вызвали полицию, сотрудниками были взяты объяснения, зарегистрировано обращение за №, однако, незаконные действия по проникновению со стороны ФИО2 не прекратились. По факту указанных неправомерных действий ФИО2 Арендодатель (ООО «Хорошие Офисы. Управление») обратился в ОП № УМВД РФ по <адрес> с заявлением о возбуждении уголовного дела по ч.1 ст.139 УК РФ за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, заявление зарегистрировано под №. В процессе проникновения в жилой дом, ФИО2 угрожал ФИО5 проживающему в арендуемом доме, убийством. По данному факту ФИО9 обратился с заявлением в правоохранительные органы (талон-уведомление №). Таким образом, представленные в материалы дела акты и видеозаписи подтверждают Фактическое чинение препятствий в использовании Арендатором помещения, аренда которого оплачена им полностью (акт сверки взаимных расчетов прилагаем). Такое поведение Ответчика способно причинить значительный ущерб имуществу Арендатора и создает препятствия в использовании имущества арендатором. Поскольку ФИО2 одновременно является собственником спорного объекта недвижимости, лицом, которое чинит препятствия, а также единственным учредителем и одновременно руководителем ООО «Лейла», существует риск нарушения имущественных прав Арендатора через действия юридического лица, подконтрольного бенефициару ФИО2 При этом, бенефициар способен дать распоряжения относительно изменения порядка доступа в жилой дом, где осуществляет деятельность Арендатор, вплоть до расторжения договора. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии юридической, экономической и фактической аффилированности.

На основании изложенного, истец просит: обязать ФИО2 не чинить препятствия ООО "Сауздевелопментгруп" в пользовании арендуемым имуществом, а именно: <адрес> Кадастровый (или условный) №, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: <адрес>, взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что материалами дела полностью подтверждается факт законности нахождения истца в данном доме, договор фактически действует, поскольку срок аренды изменен, материалами дела подтверждается чинение препятствий, сослалась на письменные доводы в иске.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, дал пояснения, что противоправные действия истца вынуждают его производить действия в части ограничения пользования арендуемым имуществом. В том числе не оплата коммунальных услуг, отсутствие ухода за зелеными насаждениями на территории арендуемого земельного участка, аморальное поведение сотрудников организации.

Представитель ответчика по ст.53 ГПК РФ ФИО3 возражала против удовлетворения требования, поскольку имеется уведомление о расторжении агентского договора № от 24.01.2020г.

Представитель ответчика адвокат по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований, ответчик не оспаривает право истца о пользовании помещения, арендатор имеет право на защиту своих прав, ФИО4 является собственником жилого дома, и не утрачивает право пользования жилым помещением, чинение препятствий ответчиком истцом не доказано, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, кроме того, в данном доме зарегистрированы несовершеннолетние дети ответчика, он имеет право действовать в интересах своих детей, и в любой момент заселить их в спорное помещение.

Представитель ООО «Хорошие Офисы» в судебное заседание не явился, согласно письменного заявления просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело в отсутствии не явившихся, надлежаще извещенных лиц, рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ,

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему.

Положениями ч.1 ст.3 ГПК РФ, закреплено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).

Статья 305 ГК РФ определяет, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно пункту 45 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. Таким образом, субъектом негаторного иска является собственник (иной титульный владелец), сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании, а субъектом обязанности – нарушитель прав собственника, действующий незаконно.

С учетом приведенной нормы и разъяснений юридически значимыми обстоятельствами по делу, подлежащими доказыванию истцом являются факт владения спорным имуществом на предусмотренном законом или договором основании, а также факт совершении ответчиком действий, которые привели к нарушению права законного владения. Ответчик в силу части 1 статьи 56 ГПК РФ должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих возражений.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании статьи 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом согласно статье 305 ГК РФ, право, предусмотренное статьей 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, арендатор имеет права владения и пользования имуществом и право на защиту этих правомочий, в том числе - от арендодателя, собственника.

В судебном заседании установлено, что 24.01.2020г. заключен агентский договор № между ФИО2 и ООО «Хорошие Офисы», согласно которому ФИО2 передает на определенный договором срок объект недвижимости жилой Дом, № по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: <адрес>.

28.04.2020г., заключен агентский договор №-ИД-2020 между ООО «Лейла» в лице генерального директора ФИО2 и ООО «Хорошие Офисы. Управление», согласно которому ООО «Лейла» передает на определенный договором срок объект недвижимости: жилой Дом, Площадь: 570,1 кв.м. <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: <адрес>.

29.05.2020г. заключен договор аренды жилого помещения №-ИД-20 между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и «Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций <адрес>», согласно которому ООО «Хорошие Офисы. Управление» предоставляет за плату во временное владение и пользование жилое помещение: жилой Дом, № по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: <адрес>, для проживания в нем неограниченного круга лиц по акту приема-передачи, срок аренды с 01.06.2020г. по 30.04.2021г.

16.07.2020г. заключено соглашения о замене стороны по договору аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Хорошие Офисы. Управление», Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций <адрес>» и ООО "Сауз девелопмент груп" о правопреемстве прав и обязанностей от Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций <адрес>» к ООО "Сауз девелопмент груп".

23.07.2020г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и ООО "Сауз девелопмент груп", согласно которому изменены условия договора аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, согласно актов проникновения в жилище от 21ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2, проник на закрытую территорию в запертый жилой арендуемый дом, вел себя агрессивно, отключал свет, блокировал выезд транспортных средств. (л.д.20-22)

Согласно талона уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ. в ОП № УМВД России по <адрес> было зарегистрировано заявление ООО «Хорошие Офисы.Управление» по факту незаконного проникновения 21.07.2020г. ФИО4 и его конфликтного поведения. (л.д.33,34)

Свидетели ФИО7, ФИО8, факты описанные в вышеуказанном заявлении подтвердили письменно.

Согласно талона талона уведомления № от 22.07.2020г. в ОП № УМВД России по <адрес> было зарегистрировано заявление ФИО9 по факту незаконного проникновения на закрытую территорию жилого дома по <адрес>, 21.07.2020г. ФИО4 и его конфликтного поведения, а так же угроз. (л.д.38-40)

Вышеуказанные обстоятельства сам ФИО4 не отрицал, пояснил, что истцом не доказан факт препятствий в пользовании, ввиду, того, что истец продолжает пользоваться имуществом, а события описанные в заявлениях в ОП№ относятся к уголовно правовому разбирательству

Кроме того, судом исследовались материалы дела в части не предоставления квитанций оплат ЖКХ собственником ООО «Хорошие Офисы.Управление», и оплаты выставленных арендатором счетов (л.д.73-77, 85-89, 92-93, 96,98,100)

Материалами дела подтверждается, что между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и ООО «Сауз девелопмент груп» заключен договор аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ., а также факт того, что ФИО2 чинит препятствия в пользовании арендуемым имуществом, что подтверждается пояснениями самого ответчика, актами фиксации чинения препятствий и свидетельскими показаниями.

ООО «Хорошие Офисы.Управление» является управомоченным лицом по сдаче в аренду указанного недвижимого имущества на основании Агентского договора №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Лейла».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и ООО «Сауз девелопмент труп» заключено дополнительное соглашение, в соответствии с п.1 которого срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (10 лет).

В соответствии с п.3 указанного дополнительного соглашения договор аренды не может быть расторгнут ни одной из сторон договора в течение 12 календарных месяцев с момента заключения договора.

Таким образом, договор аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца об обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании арендуемым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, с ответчика по первоначальному иску ФИО2 в пользу истца ООО "Сауз девелопмент груп" подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО "Сауз девелопмент груп" к ФИО2, 3-и лица: ООО "Лейла", ООО "Хорошие офисы", Фонд РФФО РО, Межрайонная ИФНС № по РО об устранении препятствий в пользовании жилым помещением - удовлетворить.

Обязать ФИО2 не чинить препятствия ООО "Сауз девелопмент груп" в пользовании арендуемым имуществом, а именно: жилой Дом, № по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: <адрес>, в период действия :

агентского договора №-ИД-2020 от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 и ООО «Хорошие Офисы»,

агентского договора №-ИД-2020 от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Лейла» в лице генерального директора ФИО2 и ООО «Хорошие Офисы. Управление»,

договора аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и «Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области»,

соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о замене стороны по договору аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Хорошие Офисы. Управление», Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций <адрес>» и ООО "Сауз девелопмент груп" о правопреемстве прав и обязанностей от Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области» к ООО "Сауз девелопмент груп",

дополнительного соглашения от 23.07.2020г. к договору аренды жилого помещения №-ИД-20 от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО "Сауз девелопмент груп" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2020 года.

Судья: Бабакова А.В.