Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на земельные участки, прекращении обременения в виде ипотеки,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на земельные участки, прекращении обременения в виде ипотеки, в котором просил: расторгнуть заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 договор купли- продажи недвижимости № 1 -02/20 от 18 февраля 2020 года. Расторгнуть заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 договор купли- продажи недвижимости № 2-02/20 от 18 февраля 2020 года. Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Гончаровское сельское поселение, уч. Верховский. Кадастровый №. Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал, что Дата между ним, Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 были заключены: Договор купли-продажи недвижимости № 1-02/20, Договор купли-продажи недвижимости № 2-02/20 с условием рассрочки платежа.

В Договорах наряду с другими существенными условиями указаны: цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером №, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за номером №.

В соответствии с условиями Договора 1-02/20, полная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № составляла сумму в размере 720 000 рублей.

Согласно условий договора п.п. 3.1.1,3-1.2, Покупатель брал на себя обязательство произвести платежи по договору в следующем порядке - 30000 рублей не позднее Дата, 690 000 рублей в течение 36 месяцев с момента заключения договора согласно графика платежей.

Согласно п.п. 3.1.2. оплата суммы в размере 690 000 рублей производится ежемесячно до 20 числа каждого месяца.

27 февраля 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером №, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за номером №

В соответствии с условиями Договора 2-02/20, полная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № составляла сумму в размере 700000 рублей.

Согласно условий договора п.п. 3.1.1,3.1.2, Покупатель брал на себя обязательство произвести платежи по договору в следующем порядке - 30 000 рублей не позднее 20 февраля 2020 года, 670 000 рублей в течение 36 месяцев с момента заключения договора согласно графика платежей.

Согласно п.п. 3.1.2. оплата суммы в размере 670 000 рублей производится ежемесячно до 20 числа каждого месяца.

Однако после 20 февраля 2020 года Покупатель не исполняет обязательств по оплате договоров.

По состоянию на 02 апреля 2021 года задолженность по платежам по Договорам составляет 441088 рублей. Продавец обращался с требованием об оплате соответствующей задолженности, но данное требование проигнорировано Покупателем.

Истец 25 января 2021 года направил в адрес Ответчика требования о расторжении договоров купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате с приложением соглашения о расторжении, Ответчик уклонился от получения указанного требования.

Сторонами при заключении договоров купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества согласованы все существенные условия договоров, в том числе цена земельных участков. Таким образом, из заключенных сторонами договоров у ответчика возникла обязанность уплатить истцу цену договоров.

Однако Ответчик установленную сторонами цену договора не выплачивает.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем пены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать пгн заключении договоров купли-продажи недвижимости.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Истец направил ответчику требование о расторжении договора, однако ответчик от получения направленного ему 25.01.2021 г. требования о расторжении договора уклонился, глазное письмо с требованием о расторжении договора вернулось в адрес представителя, что подтверждается требованием о расторжении договора, распечаткой отслеживания почтового отправления со страницы сайта pochta.ru.

Данное требование было возвращено почтой в адрес истца с отметкой об истечении срока хранения.

Порядок расторжения договора истцом был соблюден, и истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемых объектов недвижимости, покупателем в порядке, установленном договорами купли-продажи недвижимости, что является существенным нарушением условий договоров, вправе требовать их расторжения и, как следствие, истребование у Ответчика земельных участков.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

Представитель истца в судебное заседание не явился, в заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, возражений не представил.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18 февраля 2020 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 были заключены: Договор купли-продажи недвижимости № 1-02/20, Договор купли-продажи недвижимости № 2-02/20 с условием рассрочки платежа.

25 февраля 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером №, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за номером №

Согласно п.п. 3.1.2. оплата суммы в размере 690 000 рублей производится ежемесячно до 20 числа каждого месяца.

Согласно п.п. 3.1.2. оплата суммы в размере 670 000 рублей производится ежемесячно до 20 числа каждого месяца.

Однако после 20 февраля 2020 года Покупатель не исполняет обязательств по оплате договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар но цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с не момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, у смотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, рационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным оставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Однако Ответчик установленную сторонами цену договора не выплачивает.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, ответчиком не представлено.

При установленных судом обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем пены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договоров купли-продажи недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное требование было возвращено почтой в адрес истца с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с положениями ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Ввиду вышеперечисленного предусмотренный ст. 452 ГК РФ, порядок расторжения договора истцом был соблюден, и с учетом вышеуказанных норм ГК РФ, в том числе и положений ст. 489 ГК РФ, истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемых объектов недвижимости, покупателем в порядке, установленном договорами купли-продажи недвижимости, что является существенным нарушением условий договоров, вправе требовать их расторжения и, как следствие, истребование у Ответчика земельных участков.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

При установленных обстоятельствах требования индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на земельные участки, прекращении обременения в виде ипотеки, удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 договор купли- продажи недвижимости № 1 -02/20 от 18 февраля 2020 года.

Расторгнуть заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 договор купли- продажи недвижимости № 2-02/20 от 18 февраля 2020 года.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: Н. Б. Вериго

47RS0005-01-2021-002585-05

Подлинный документ находится

в производстве Выборгского городского суда

Ленинградской области, подшит в деле №2-2826/2021