Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чукловой ФИО10 к ООО Уралспецтрой», ОАО «Банк Уралсиб» об устранении нарушенного права на земельный участок путем признания договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений № 1,2 и 3 к нему недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Чуклова М.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк Уралсиб» об устранении нарушения ее прав на земельный участок, путем признания заключенного между ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк Уралсиб» договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему недействительными, и с учетом уточнения исковых требований, признании зарегистрированного обременения в виде ипотеки отсутствующим, а также аннулировании в ЕГРП государственной регистрации договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему. Свои исковые требования Чуклова М.Г. обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ООО «Уралспецстрой» в собственность , а ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уралспецстрой» не поставив её в известность передал право аренды земельного участка, и расположенного на нем жилого строения - , в залог ОАО «Банк Уралсиб» по договору об ипотеке. На указанном земельном участке расположен многоквартирный дом, квартиру в котором она приобрела. Заключенный договор об ипотеке нарушает ее право владения земельным участком под многоквартирным домом, которое возникло у нее в силу закона, в связи с невозможностью оформления ее права собственности на соответствующую долю земельного участка. Также нарушены права остальных собственников квартир.

В ходе судебного заседания истица Чуклова М.Г. исковые требования поддержала полностью с учетом уточнения. Просит удовлетворить её исковые требования.

Представитель истца Руди О.Л., действующая на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержала. Пояснила, что ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Банк Уралсиб» нарушили права Чукловой М.Г. на земельный участок заключенным с нарушениями требований действующего законодательства договором об ипотеке и дополнительными соглашениями к нему. В настоящий момент истица и другие собственники квартир в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке, право аренды на который является предметом ипотеки, не могут воспользоваться своим правом на определение границ и размера земельного участка, формирования его и проведения государственного кадастрового учета для оформления в общую долевую собственность в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Истице было отказано в определении границ земельного участка под многоквартирным домом в выдаче землеустроительного дела в связи с зарегистрированным обременением права аренды земельного участка, в виде ипотеки. Просит удовлетворить исковые требования Чукловой М.Г. полностью.

Представитель ответчика ООО «Уралспецстрой» Сызько О.Д., действующая на основании доверенности от 10.05.2011г. исковые требования признала в полном объеме и пояснила следующее. Действительно при заключении спорного договора об ипотеке и ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» было известно, что на земельном участке, право аренды которого заложено ОАО «Банк Уралсиб» расположены многоквартирные дома, в которых все квартиры проданы физическим лицам. Подтвердила, что при заключении договора об ипотеке собственники квартир согласие на передачу права аренды земельного участка в залог не представляли, а кроме этого их не ставили в известность о заключении договора об ипотеке. Считает, что требования Чукловой М.Г. признает в полном объеме. Поясняет, что права ОАО «Банк Уралсиб», как залогодержателя, в случае удовлетворения требований истицы нарушены не будут, в связи с тем, что с ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Уралспецстрой» по инициативе конкурсного кредитора ОАО «Банк Уралсиб» была введена процедура банкротства, банк в любом случае может удовлетворит свои денежные требования за счет реализации конкурсной массы в ходе конкурсного производства, не смотря на отсутствие или наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Уралспецстрой». Подтверждает, что провести размежевание земельного участка, право аренды которого заложено ОАО «Банк Уралсиб» не представляется возможным, что ООО «Уралспецстрой» уже обращались в Администрацию Абзелиловского района, в лице КУС и в ООО «УралЗемГео» с вопросом о возможности выдела в натуре земельных участков под жилыми корпусами. Данный вопрос не решен до настоящего времени в связи с неопределенной позицией вышеуказанных организаций.

Представитель ответчика ОАО «Банк Уралсиб» Гальцева О.Ю., действующая на основании доверенности исковые требования не признала. Считает что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или права аренды этого участка. Считает, что требование о признании обременения отсутствующим является самостоятельным требованием и не может быть заявлено истцом в рамках данного судебного разбирательства. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ Мирсаев Р.Р. подтвердил, что в ЕГРП отсутствуют сведения о земельном участке, находящемся под , как об отдельном объекте права. Пояснил, что технические возможности программы Управления Росреестра по РБ позволяют в момент регистрации договора об ипотеке увидеть, что на земельном участке, право аренды которого закладывается, кроме здания, передаваемого в ипотеку, зарегистрированы многоквартирные дома, квартиры в которых принадлежат физическим лицам. Подтвердил, что на регистрацию договора об ипотеке не были представлены согласия на передачу права аренды земельного участка в ипотеку собственников квартир.

Временный конкурсный управляющий ООО «Уралспецстрой» ФИО7 на судебное заседание не явился. Извещен о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом. В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие временного конкурсного управляющего ООО «Уралспецстрой» ФИО7 извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель КУС Минимущества РБ по Абзелиловскому району ФИО8 пояснила, что о заключенном договоре ипотеки на арендуемый земельный участок между ООО «Уралспецстрой» и ОАО «Уралсиб» КУС никто в известность не поставил.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Чукловой М.Г. подлежат удовлетворению в полном объеме на основании следующего.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований так и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

ДД.ММ.ГГГГ Чукловой М.Г. и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор купли-продажи квартиры, согласно которому Чуклова М.Г. приобрела на праве собственности ., расположенную по адресу: Указанный договор и право собственности Чукловой М.Г. на квартиру были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» был подписан договор об ипотеке №, предметом которого являлся залог недвижимого имущества и права аренды земельного участка а именно:

Жилое строение - , расположенный по адресу:

Право аренды земельного участка, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общей площадью с кадастровым №, расположенного по адресу: , расположенного за пределами участка.

Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

В последствии к указанному договору были заключены дополнительное соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ

В редакции указанных дополнительных соглашений предметом ипотеки являются следующее имущество:

Здание – жилой дом, расположенное по адресу: ;

Жилой дом, , расположенное по адресу: ;

Указанные обстоятельства подтверждаются: договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, договором об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕРГП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, договором аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №, письмом ООО «УралЗемГео» от ДД.ММ.ГГГГ исх. №/ф, заявлением Чукловой М.Г. от ДД.ММ.ГГГГ Данные документы изучены в ходе судебного заседания и копии приобщены к материалам дела.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

На момент заключения указанного выше договора об ипотеке Чуклова М.Г. имела право на оформление договора аренды с КУС Минимущества РБ по Абзелиловскому району на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, необходимым для его использования.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя третьего лица Управления Росреестра по Республике Башкортостан Мирсаева Р.Р. земельный участок в границах, необходимых для использования многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира, принадлежащая Чукловой М.Г., не сформирован, а сам дом расположен на земельном участке, право аренды которого является предметом указанного выше договора об ипотеке и дополнительных соглашений к нему.

В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Поскольку предметом ипотеки являлось право аренды земельного участка, с кадастровым номером 02:01:10 08 01:0086, который в своих границах включает земельный участок, принадлежавший на момент заключения договор об ипотеке собственникам помещений в многоквартирном доме, следовательно, распоряжение правами на этот земельный участок, в том числе передача его в залог, по смыслу п. 3 ст. 335 ГК РФ, могло происходить только по воле всех владельцев.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, а в силу ст. 305 ГК РФ право, предусмотренное ст. 304 ГК РФ, принадлежит так же лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом, по основанию, предусмотренному законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В соответствии с п. 1 ст. 167 недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента её совершения. Следовательно, договор об ипотеке является ничтожными в части, предусматривающей ипотеку права аренды земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Таким образом, без включения недействительной части (ипотеки земельного участка) заключение оспариваемого договора ипотеки не допускается законом, т.е. сделка не могла быть совершена без включения недействительной части.

Доводы представителя ответчика о том, что заключение договора об ипотеке отдельно стоящего строения не допускается законом без одновременной ипотеке права аренды земельного участка, на котором расположено это строение, не состоятельны.

ОАО «Банк Уралсиб» до заключения ипотеки имел возможность отказаться от предлагаемого обеспечения в виде залога отдельного стоящего строения, находящегося на земельном участке, размежевание которого в пользу третьих лиц не произведено.

Кроме того, как следует из письменных пояснений Чукловой М.Г. в формировании земельного участка под многоквартирным домом ей было отказано по причине наличия зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: расположенного за пределами участка.

При таких обстоятельствах не представляется возможным признание договора об ипотеке недействительным только в части ипотеки права аренды земельного участка, либо ипотеки земельного участка, в границах необходимых для использования многоквартирного дома, расположенного по адресу: .

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22 следует, что, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. А ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано такое право или обременение.

В связи с вышеизложенным требования Чукловой М.Г. об устранении нарушения ее права на земельный участок, на котором расположен, и который необходим для использования жилого дома по адресу: , путем признания заключенного между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему недействительными, о признании обременения отсутствующим и об аннулировании в ЕГРП государственной регистрации договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Чукловой ФИО11 к ООО «Уралспецстрой», ОАО «Банк Уралсиб» об устранении нарушенного права на земельный участок на котором расположен и который необходим для использования жилого дома по адресу: .

Признать договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Уралсиб» и ООО «Уралспецстрой» и дополнительных соглашений к нему № 1,2 и 3 недействительными.

Признать обременение отсутствующим и аннулировать государственную регистрацию договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений № 1, 2 и 3 к нему в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения через Абзелиловский районный суд

Председательствующий судья: подпись Якупова Р.С.

Копия верна. Судья: Якупова Р.С.