Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании договора цезии незаключенным, признании недействительным договора купли-продажи, оспаривании зарегистрированного права, государственной регистрации права собственности, государственной регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, ФИО4 о признании договора цессии от 24.06.2015 г. незаключенным.

Из дела следует, что между истцом и ООО «Стройизоляция», от <дата> был заключен договор купли-продажи № земельного участка по адресу <адрес>, по которому истец приобретал данный земельный участок.

Согласно договора цессии (уступки требований) от <дата>, истец уступил ответчикам право денежного требования по договору купли-продажи № от <дата>

В результате, ответчиками и ООО «Стройизоляция», <дата> был оформлен договор от купли-продажи на земельный участок по адресу ул. <адрес>ю 3178 кв.м., по которому права на этот земельный участок были зарегистрированы за ответчиками.

ФИО1 утверждает, что не заключал договор цессии (уступки требований) от 24.06.2015 г. В этом договоре и в расписке от 24.06.2015 г. (л.д. 56) стоят не его подписи.

Уточнив, в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования истец требует признать договор цессии от 24.06.2015 г. незаключенным. Признать договор купли-продажи того же земельного участка между ответчиками и ООО «Стройизоляция» от 01.07.2015 г. недействительным. Также оспаривает зарегистрированное право на этот земельный участок за ответчиками. Просит исключить сведения о правах ответчиков на данный земельный участок из ЕГРН. И вынести решение о государственной регистрации перехода права на земельный участок по адресу ул<адрес>ю 3178 кв.м. за ФИО1 по договору от 18.03.2015 г.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий по доверенности, исковые требования с уточнениями подтвердил, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Представитель ответчиков ФИО6 и ФИО2 ФИО7, действующий на основании доверенностей, против удовлетворения иска возражал. Пояснил, что ответчики добросовестно заключили с ООО «Стройизоляция» договор купли-продажи земельного по адресу <адрес> участка стоимостью 6 млн. 200 тыс. руб. Деньги покупатели оплатили поровну по 3 млн. 100 тыс. руб. каждый. Сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра. Считает иск необоснованным. Просил в иске удовлетворить.

Представитель ООО «Стройизоляция» ФИО8 в возражениях на иск показала, что 18 декабря 2014 года между ООО «Стройизоляция» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка по адресу <адрес> условиями: цена договора 6200000 рублей, аванс 850000 и 5350000 рублей после заключения основного договора купли-продажи. <дата> между ООО «Стройизоляция» и ФИО1 был заключен основной договор купли-продажи земельного участка по цене 6200 000 рублей с условиями аванс 850000 и 5350000 рублей, сумма остатка по договору должна быть перечислена не позднее 18.04.2015г. До настоящего времени остаток суммы по Договору ФИО1 не был перечислен 19.05.2015г., в нарушение сроков оплаты по Договору, ФИО1 была перечислена лишь часть остатка в размере 500000 рублей. Сославшись на отсутствие денежных средств, ФИО1 предложил заключить договор цессии с ФИО4 и ФИО2 Чтобы избежать возмещения убытков ООО «Стройизоляпия» ФИО1 предложил заключить договор цессии (уступки права требования) с ФИО9 и ФИО4, что и было сделано впоследствии. Условия договора цессии были выполнены сторонами в полном объеме. Поскольку ФИО1 не выполнил условия договора. Договор купли-продажи был заключен с ФИО4 и ФИО2 Исковые требования ФИО1 считает безосновательными. Полагает, что истец действует недобросовестно и желает получить в собственность земельный участок не произведя за него оплату.

Представитель ООО «Стройизоляция» ФИО10, действующий по доверенности, против удовлетворения иска возражал. Показал, что он, как руководитель предприятия, участвовал в составлении сделки. После заключения договора 18.03.2015 г. ФИО1 привел покупателей ФИО6 и ФИО2 и просил оформить сделку в их пользу. Оспариваемый договор цессии был заключен в присутствии всех лиц и подписи в договоре ФИО1 проставил лично. ФИО6 и ФИО2 выплатили ООО «Стройизоляция» по 2 млн. руб. каждый. 850 тыс. руб. и 500 тыс. руб. перечислены ФИО1 эти деньги за него были предоставлены ООО «Альфа-Строй» (ранее являвшимся арендатором этого земельного участка). После этого был заключен договор купли-продажи с ФИО6 и ФИО2. Сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра.

В ходе рассмотрения дела специалист Управления Росреестра по Ростовской области ФИО15 представила материалы регистрационного дела в отношении спорного земельного участка и пояснила суду, что права на спорный земельный участок зарегистрированы за ФИО6 и ФИО2 по 1/2 доли за каждой на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2015 г. и Акта приема передачи от 01.07.2015 г. Все требуемые законодательством документы на регистрацию были сторонами сделки представлены.

Также в судебном заседании был опрошен оперуполномоченный ЭБиПК ГУМФД по Ростовской области, ФИО11, который представил суду материалы проверки по заявлению ФИО1 о возбуждении уголовного дела по факту совершения сделки спорного земельного участка. Пояснил, что в рамках проверки были опрошены лица, причастные к совершению сделки. Проведено криминалистическое исследование подписи ФИО1 Согласно выводов которой, подпись от имени ФИО1 выполнена другим лицом. Уголовное дело дела не возбуждалось.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям:

Из дела усматривается, что 18.03.2015 года между ООО «Стройизоляция» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка, по которому ООО «Стройизоляция» продает ФИО3 земельный участок по адресу <адрес> в <адрес> за 6200000 руб. По условиям договора с даты подписания покупатель оплачивает аванс 850000 руб. Остаток суммы по договору должна быть перечислена не позднее 18.04.2015г. (п.п. 4.2.2. л.д. 9).

Также представлен акт приема передачи к договору купли-продажи № от <дата> без даты, п. 4 которого указывает на то, что покупатель оплатил стоимость земельного участка (л.д. 72).

Однако, в материалах дела отсутствуют документальные сведения о том, что ФИО1 выполнил свои условия по договору, то есть оплатил его стоимость в полном объеме.

В материалы дела представлен договор цессии (уступки права требования) заключенный между ФИО1 «Цедент» и ФИО2, ФИО4 «Цессионарии» по которому «Цедент» уступает, а «Цессинарии» право требования от ООО «Стройизоляции» возникшие в соответствии с договором № от <дата>

Сумма уступаемого денежного требования составляет 1350000 руб. без НДС (л.д. 55).

Согласно Заключению эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Министерства Юстиции России № от <дата> «Подписи от имени ФИО1 расположенные в строке «Цедент» в договоре цессии (уступки прав требования) от 24.06.2015 г. и под текстом расписки от 24 июня 2015 г. выполнены одним и тем же лицом, но не самим ФИО1, а другим лицом с подражанием его подлинным подписям (л.д. 134-135).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае экспертным заключением установлено, что договор Цессии от 24.96.2015 г. ФИО1 не подписывался. То есть отсутствуют доказательства о соглашении существенных условий договора.

У суда нет оснований для отклонения данного экспертного заключения, поскольку экспертное заключение выполнено квалифицированным экспертом в области почерковедческой экспертизы.

Поскольку установлено, что ФИО1 договор цессии от 24.06.2015 г. не заключал, то такой договор не может быть признан заключенным.

При таких обстоятельствах договор Цессии 24.06.2015 г. следует признать незаключенным, не порождающим правовых последствий, несмотря на некорректность текста договора.

Что касается требований истца в остальной части, то суд исходит из следующего:

Истец просит признать договор купли-продажи того же земельного участка между ответчиками и ООО «Стройизоляция» от 01.07.2015 г. недействительным.

Согласно договора купли-продажи № от 01 июля 2015 г. между ООО «Стройизоляция» (продавец) и ФИО4 и ФИО2 (покупатели) ответчикам был продан земельный участок по адресу: <адрес> в г. Таганроге площадью 3178 кв.м. за 6200000 руб. в собственность по ? доли каждому покупателю за 6200000 руб.(л.д. 57-59).

При этом истец ссылается на незаключенный договор цессии и нарушении его прав, как покупателя по договору от 18.03.2015 г.

Однако, данный договор № от 18.03.2015 г. не прошел требуемую законом государственную регистрацию.

Кроме того, истец принял на себя обязательство по оплате цены сделки до 18.04.2015 г. которое должно надлежаще исполняться (статья 310 ГК РФ).

Счет на оплату № от 06.04.2018 г. (л.д. 11) на сумму 535000,0 покупателем ФИО3 не оплачен.

Из дела усматривается, что ФИО3 со своего счета выплатил ООО «Стройизоляция» 1350000 руб. двумя платежами 850000 руб. от 18.04.2015 г. и 500000 руб. от 19.05.2015 г. (л.д. 73).

Подлинные квитанции на дату рассмотрения дела находятся у ответчиков. Как утверждает представитель ответчиков эти квитанции им передал ФИО1 после подписания договора цессии.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи № от 18.03.2015 г., представленный в материалы дела (л.д. 72) суд оценивает критически. Во-первых этот акт не содержит даты. Кроме того, в п. 4 которого указывается на то, что покупатель оплатил стоимость земельного участка. Подтверждение полной оплаты по договору со стороны истца суду не представлено.

Исходя из требований ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, заключенный между сторонами 1.07.2015 года договор купли-продажи содержит все существенные условия, подробно определяет предмет сделки, возникающие взаимные права и обязанности сторон, что подтверждается личными подписями сторон, проставленными в договоре.

Кроме этого, во исполнение положений ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по данному договору прошел государственную регистрацию.

Совершенная сторонами сделка оспаривается истцом по основаниям, недобросовестности и неисполнении обязательств перед истцом со стороны продавца предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как доказательств того, что договор купли-продажи нарушает требования закона или иного правового акта в судебное заседание не представлено.

В данном случае договор купли-продажи 01.07.2015 г. заключен, после того, как ФИО1 не исполнил обязательств по договору от 18.03.2015 г., сторонами исполнен и прошел государственную регистрацию.

Оснований для признания данного договора недействительным не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи от 01.07.2015 г. недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

То обстоятельство, что договор цессии от 24.06.2015 г. признается судом незаключенным, не порождает таких правовых последствий как недействительность договора купли-продажи от 01.07.2015 г., поскольку из буквального толкования договора цессии такие последствия не усматриваются. Правовыми последствиями признания договора цессии незаключенным является право истца предъявить денежные требования, при наличии к тому оснований.

Следовательно не подлежат удовлетворения и производные требования об исключить сведения о правах ответчиков на спорный земельный участок из ЕГРН.

В отношении требований о вынесении решения о государственной регистрации перехода права на земельный участок по адресу ул. 1-я <адрес>ю 3178 кв.м. за ФИО1 по договору от 18.03.2015 г. суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования ч. 3 ст. 551, абз. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Все юридические действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, не совершены. Так акт приема передачи (без даты) к договору от 18.03.2015 г. суд оценивает критически, денежные обязательства ФИО1 в полном объеме не исполнил.

Также не подлежит удовлетворению требование о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 18.03.2015 г., поскольку эти требования не соответствуют условиям ч. 3 ст. 161 ГК РФ.

Кроме того, Часть 2 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из содержания и смысла приведенных выше норм законодательства, разъяснений высших судебных органов, следует, что, если в силу требований закона заключенный между сторонами договор подлежит государственной регистрации, то до осуществления государственной регистрации такой договор не считается заключенным, поэтому сторона такого договора не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке. При этом, если государственная регистрация не осуществляется в связи с уклонением стороны сделки от ее регистрации, то регистрация такой сделки может быть произведена судом по основанию ст. 165 ГК РФ по требованию другой стороны.

Таких обстоятельств по договору № от 18.03.2015 г. не установлено. А следовательно исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать договор цессии (уступки права требования) от 24.06.2015 г. между ФИО1 и ФИО2, ФИО4 незаключенным.

В остальной части исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение через Таганрогский городской суд в течение месяца.

Решение изготовлено 20 августа 2018 г.

Председательствующий: