Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жилищного комитета Санкт-Петербурга к ФИО2 о расторжении договора, возврате жилых помещений, взыскании штрафа,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, указав, что в соответствии с заключённым на торгах договором купли-продажи жилых помещений коммерческого использования Санкт-Петербурга № АК от ДД.ММ.ГГГГ ответчица обязалась выполнить работы по устранению непригодного для проживания состояния приобретённых по этому договору жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и после завершения работ и приёмки помещений в эксплуатацию Межведомственной комиссией Василеостровского района Санкт-Петербурга представить истцу акт межведомственной комиссии в течение 5 дней с момента его подписания. Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данные условия договора ФИО2 не выполнила. Поскольку договором предусмотрено, что в случае просрочки исполнения условий по устранению аварийности помещений на срок более одного месяца договор подлежит расторжению, жилое помещение возврату в казну Санкт-Петербурга, а покупатель, просрочивший исполнение условий договора по устранению аварийности помещений, обязан оплатить штраф в размере 5% от покупной цены, истец просил расторгнуть заключённый на торгах договор № АК от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ФИО2 вернуть жилые помещения продавцу по акту приёма-передачи и взыскать с ответчицы штраф за неисполнение условий договора в размере 431 250 рублей.

ФИО2 просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что основной причиной для расторжения договора является непредставление в срок акта МВК о принятии в эксплуатацию жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> после окончания работ по устранению аварийности. Действительно, акт МВК от ДД.ММ.ГГГГ был представлен истцу позднее определённого сторонами срока, однако, данная просрочка имела место не в связи с невыполнением ФИО2 ремонтных работ по устранению аварийности жилых помещений, а по причине волокиты, допущенной Межведомственной комиссией Василеостровского района Санкт-Петербурга при выдаче акта о приёмке этих помещений в эксплуатацию, поскольку, несмотря на выполнение работ по устранению аварийности и подачу всех необходимых документов в срок до ДД.ММ.ГГГГ, акт о приёмке в эксплуатацию был выдан ФИО2 уполномоченным органом лишь ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчица не могла повлиять на его выдачу в более ранние сроки. Кроме того, ФИО2 полагала, что основной целью договора являются сохранение и реставрация памятников архитектуры, спасение объектов культурного наследия от разрушения, обязательства по устранению непригодного для проживания состояния приобретённых на торгах жилых помещений, работы по устранению аварийности приобретённых на торгах жилых помещений ответчица выполнила в определённый договором срок, что подтверждено актом Межведомственной комиссии Василеостровского района Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии в эксплуатацию аварийных жилых помещений, соответственно, в все обязательства по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ исполнены, и основания для его расторжения отсутствуют.

Представитель ФИО2 в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание представители истца и АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», уведомленные о месте и времени слушания дела в соответствии с требованиями, установленными ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, признавая неявку указанных лиц неуважительной, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 названного Кодекса, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Как следует из материалов дела, по результатам конкурса по продаже единым лотом жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, признанных непригодными для проживания, по адресам: <адрес> между ФИО2 и АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшего в интересах Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга на основании договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи аварийного жилья на торгах № АК (л.д. 22 – 31). Согласно п. 3.2.3 упомянутого договора ФИО2 обязалась выполнить условия конкурса, а именно: провести работы по устранению непригодного для проживания состояния приобретённых на торгах жилых помещений с учётом заключений Межведомственной комиссией Василеостровского района Санкт-Петербурга о признании жилых помещений непригодными для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ №№, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего представить истцу акт Межведомственной комиссии Василеостровского района Санкт-Петербурга о приёме в эксплуатацию жилых помещений после завершения ремонтных работ по устранению аварийности в течение 5 рабочих дней со дня его подписания (п. 3.2.7).

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи аварийного жилья на торгах № АК от ДД.ММ.ГГГГ, истец не оспаривал факт выполнения ФИО2 работ по устранению аварийности переданных ей по договору купли-продажи, заключённому на торгах жилых помещений, в качестве доводов о неисполнении условий договора, влекущих его расторжение, и взыскание штрафа, указал позднее представление акта Межведомственной комиссии Василеостровского района Санкт-Петербурга о приемке в эксплуатацию после выполнения работ по устранению аварийности жилых помещений.Абз. 3 п. 4.5 договора купли-продажи аварийного жилья на торгах №№ от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством, при этом жилые помещения возвращаются в государственную собственность, а средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения, возврату не подлежат.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

По смыслу данной нормы права надлежащее исполнение - это совокупность качественных и количественных характеристик совершаемых должником действий, установлены гражданским законодательством и условиями конкретного обязательства.

Договорным обязательством именуется совокупность тех прав и обязанностей, которые составляют предмет договора, то есть, вещь, работа, услуга или иное благо, которое должник обязан предоставить кредитору.

Условием конкурса по продаже признанных непригодными для проживания жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, по адресам: <адрес> проведённого на основании распоряжения Жилищного комитета №-р от ДД.ММ.ГГГГ, являлось выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния вышеуказанных жилых помещений в срок не позднее 2-х лет со дня объявления победителя конкурса с учётом заключений Межведомственной комиссии Василеостровского района от ДД.ММ.ГГГГ №№, 72 и 71 о признании жилых помещений непригодными для постоянного проживания и подлежащих капитальному ремонту (л.д. 19 – 21). Аналогичные условия предусмотрены абз. 11 п. 1.1.1 договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, при этом п.п. 3.2.3 (абз. 2) и 3.2.7 упомянутого договора установлено, что обязательства по устранению аварийности переданных по договору купли-продажи помещений считаются исполненными с момента предъявления в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» акта Межведомственной комиссии Василеостровского района Санкт-Петербурга о приме в эксплуатацию жилых помещений после завершения ремонтных работ в течение 5 дней с даты его подписания (л.д. 22-28).

Надлежащее исполнение обязательства означает его исполнение надлежащим способом в срок, определённый этим обязательством (ст.ст. 309, 314 ГК РФ).

В силу положений ч. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Актом проверки выполнения условий конкурса, № от ДД.ММ.ГГГГ зафиксировано, что ответчиком выполнены работы по замене междуэтажных перекрытий между первым и вторым, вторым и третьим этажами, ремонту чердачного перекрытия, устройству цементной стяжки на втором и третьем этажах, выполнено усиление капитальных стен металлическими обоймами, установлены оконные заполнения, частично установлены межкомнатные перегородки из гипсокартонных листов в жилых помещениях по адресу: <адрес> вышеперечисленные работы по ликвидации аварийного состояния строительных конструкций жилых помещений выполнены на основании проектной документации, разработанной ООО «АБ Скандинавия», согласованного в установленном порядке администрацией Василеостровского района – заключение № – МВК от ДД.ММ.ГГГГ, технический надзор за выполнением работ осуществляло ООО «3-С Инжининринг» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, доказательства, представленные самим истцом, подтверждают надлежащее исполнение ФИО2 обязательств, предусмотренных оспариваемым договором (л.д. 29 – 31).

Кроме того, ФИО2 представила в материалы дела акт освидетельствования устранения аварийности от ДД.ММ.ГГГГ жилых помещений по вышеупомянутым адресам, составленным подрядчиком ООО «3-С Ижиниринг» при участии представителя технадзора и ФИО2, акт освидетельствования скрытых работ по устройству усиления существующих балок перекрытия, а также акт приёмки объекта после устранения аварийности №, составленный Межведомственной комиссией Василеостровского района Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, утверждённый заместителем председателя комиссии ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что предъявленные к приёмке после устранения аварийности квартиры по адресу: <адрес> приняты в эксплуатацию. Таким образом, факт выполнения работ по устранению аварийности приобретённых ФИО2 на торгах жилых помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и их приёмка в эксплуатацию подтверждены доказательствами, соответствующими положениям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, что свидетельствует о надлежащем и в установленный договором срок исполнении ответчицей принятых на себя обязательств.

Указанные обстоятельства истец не оспаривал, согласно данным в судебном заседании пояснениям представителя истца, которые в силу ст. 55 ГПК РФ являются доказательствами по делу, условия конкурса и заключённого по результатам торгов договора №№ от ДД.ММ.ГГГГФИО2 исполнила.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства.

В результате расторжения договора отпадает обязанность должника исполнить договорное обязательство и, соответственно, право кредитора требовать исполнения, порождая вместе с тем (в случае нарушения баланса имущественных предоставлений по договору до его расторжения) обязанность возвратить неэквивалентное предоставление ввиду отпадения основания для удержания (обязанности требовать встречного исполнения). Таким образом, если договор был надлежащим образом исполнен, стороны этого договора не вправе предъявлять требование о его расторжении.

При таких обстоятельствах правовые основания для расторжения договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Ответственность ФИО2 в виде штрафа в размере 5% от покупной цены жилых помещений предусмотрена п. 4.5 упомянутого договора за невыполнение обязательств, установленных п. 3.2.3 договора. Принимая во внимание, что обязательства, предусмотренные п. 3.2.3 договора, ответчица выполнила надлежащим образом, в установленный договором срок, правовых оснований для взыскания с неё указанного штрафа не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Жилищному комитету Санкт-Петербурга в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись)