Гражданский кодекс часть 1

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Куприяновой Я.Г., при помощнике ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2832/2021 по исковому заявлению <данные изъяты> к ФИО1 о признании права собственности ответчика на объект долевого строительства, признании за истцом права залога, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

<данные изъяты> обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании права собственности ответчика на объект долевого строительства, признании за истцом права залога, расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 20.07.2017г. между <данные изъяты> и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк выдал ответчику кредит в сумме 1 500 000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и <адрес>, с уплатой процентов в размере 10,7 % годовых на срок 242 месяца.

Объект недвижимости приобретен Ответчиком с использованием кредитных средств на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.4.4 договора участия в долевом строительстве, заключенного с ответчиком, при регистрации права собственности ответчиком одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона в пользу истца.

В соответствии с п. 8.1.3.5 правил предоставления и погашения ипотечного кредита на приобретение предмета ипотеки, являющихся неотъемлемой частью кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, ответчик обязался по окончании строительства зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки и ипотеку в силу закона с одновременным представлением в регистрирующий орган предварительно составленной при участии истца закладной, а также заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Согласно выписке из ЕГРН в реестре отсутствуют сведения о правообладателе недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, до настоящего времени право собственности ответчика на объект долевого строительства не зарегистрировано. Ответчик уклоняется от исполнения обязательств по кредитному договору, как в части предоставления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу истца одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру и закладной, так и в части исполнения обязательств по погашению кредита.

С учетом вышеизложенного, у истца отсутствуют основания для предъявления в суд требований об обращении взыскания на права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с его фактическим исполнением обеими сторонами, что нарушает право истца на получение исполнения по кредитному обязательству за счет реализации заложенного имущества. Обеспечением исполнения обязательства по кредитному договору является объект долевого строительства, введенный в эксплуатацию и переданный дольщику по акту приема-передачи объекта долевого строительства, то есть спорная квартира.

Таким образом, взыскание может быть обращено только на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для чего необходимо произвести регистрацию права собственности ответчика на указанное жилое помещение.

Обеспечением исполнения по кредитному договору являются:

залог права требования по договору участия в долевом строительстве на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости:

залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 03.08.2017 года.

Предметом залога является Объект недвижимости - квартира №, расположенная по адресу: <адрес> Однако ответчик уклоняется от обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру.

В соответствии с пп.4 п.2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» начальная продажная цена объекта недвижимости согласно отчету оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 414 400,00 руб. (3 018 000,00 руб. – 20% = 2 414 400,00 руб.).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 670 738,68 руб. и состоит из:

задолженности по кредиту – 1 359 584,48 руб.;

задолженности по процентам – 82 801,34 руб.;

задолженности по пеням по процентам – 18 026,24 руб.,

задолженности по пеням по просроченному долгу – 210 326,62 руб.

Ответчику 18 мая 2020 года ответчику было направлено письмо с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита вместе с причитающимися процентами, оплатить неустойку. Данное требование до настоящего момента ответчиком не выполнено.

В связи с изложенным истец просит суд признать за ответчиком ФИО2 право собственности на объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 20.07.2017г. № от ДД.ММ.ГГГГ – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> признать за истцом <данные изъяты> право залога в силу закона с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства – квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, расторгнуть кредитный договор от 20.07.2017г. №, взыскать с ответчиков сумму задолженности по кредитному договору в размере 1 670 738,68 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 554, 00 руб., а также обратить взыскание на предмет ипотеки, а именно: <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по месту регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно ч. 2 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

В силу ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика, по имеющимся в деле доказательствам, в порядке заочного производства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне ( заемщику ) деньги или другие вещи, определенные родовыми признакам и, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа ) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно статье 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно статье 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Статья 811 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимся процентами.

На основании пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)", законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона " Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч. 5 ст. 54.1 Закона " Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ " Об ипотеке ( залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с положениями ст.16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С 01.01.2017г. в силу п.5 ч.2 ст.14 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 20.07.2017г. между ПАО Банк «<данные изъяты>» и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк выдал ответчику кредит в сумме 1 500 000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и <адрес> с уплатой процентов в размере 10,7 % годовых на срок 242 месяца.

Таким образом, взыскание может быть обращено только на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> для чего необходимо произвести регистрацию права собственности ответчика на указанное жилое помещение.

Обеспечением исполнения по кредитному договору являются:

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом залога является Объект недвижимости - квартира № 132, расположенная по адресу: <адрес> Однако ответчик уклоняется от обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру.

задолженности по кредиту – 1 359 584,48 руб.;

задолженности по процентам – 82 801,34 руб.;

задолженности по пеням по процентам – 18 026,24 руб.,

задолженности по пеням по просроченному долгу – 210 326,62 руб.

Ответчику ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено письмо с требованием досрочно возвратить банку всю сумму кредита вместе с причитающимися процентами, оплатить неустойку. Данное требование до настоящего момента ответчиком не выполнено.

Доказательств обратного суду не представлено, а в судебном заседании не добыто.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку в соответствии с действующим законодательством обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

При этом, суд полностью соглашается с представленным истцом расчетом задолженности, который является арифметически верным и основан на договорных обязательствах, кроме того не оспорен ответчиком.

Требования истца о признании за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости, а также о признании за истцом права залога в силу закона на спорный объект недвижимости суд находит законными и обоснованными, поскольку в силу п.4.4 договора участия в долевом строительстве, заключенного с ответчиком, при регистрации права собственности ответчиком одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона в пользу истца.

Согласно выписке из ЕГРН в реестре отсутствуют сведения о правообладателе недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>

Суд находит обоснованными требования истца об обращении взыскания на предмет залога.

Также суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>., являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии с действующим законодательством обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. При этом суд устанавливает способ реализации квартиры - путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную стоимость суд определяет в соответствии с пп.4 п.2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» в размере 2 414 400,00 руб., равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ (3 018 000,00 руб. – 20% = 2 414 400,00 руб.).

В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом установлено, что истец при предъявлении иска оплатил государственную пошлину в размере – 22 554,00 руб., что подтверждается платежным поручением.

Учитывая то, что суд удовлетворяет требования истца в полном объеме, суд считает возможным взыскать с ответчиков, уплаченную истцом государственную пошлину.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО Банк «<данные изъяты>» - удовлетворить.

Признать за ответчиком ФИО2 право собственности на объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 20.07.2017г. №МАЙ от ДД.ММ.ГГГГ – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за истцом ПАО Банк «<данные изъяты>» право залога в силу закона с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства – квартиру №132, расположенную по адресу: <адрес>

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Банк «<данные изъяты>» и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Банк «<данные изъяты>» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 670 738 руб. (один миллион шестьсот семьдесят тысяч семьсот тридцать восемь рублей) руб. 68 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Банк «<данные изъяты>» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 554 руб. 00 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную стоимость квартиры определить в размере 2 414 400 (два миллиона четыреста четырнадцать тысяч четыреста) руб. 00 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Я.Г. Куприянова