Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителей истца – ФИО4, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., а также ФИО5, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. (сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.),

представителя ответчика – администрации г.Невинномысска – ФИО6, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.,

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО7 к администрации г.Невинномысска о признании подлежащей включению ранее неучтенную площадь части объекта недвижимого имущества в его общую площадь,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в Невинномысский городской суд СК с иском к администрации г.Невинномысска о признании подлежащей включению ранее неучтенную площадь терассы размером 35,5 кв.м. в площадь нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указав в обоснование заявленных требований, что она является собственником объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.

Нежилые помещения с кадастровыми номерами № и № были образованы в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером № (инвентарный №:А), которое было приобретено истцом на основании договора № о долевом участии в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.1.1. которого она, как застройщик, участвовала в порядке долевого участия в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения в осях 5-9 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м, в том числе площади террасы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз.11 по адресу: <адрес>.

Нежилое помещение с кадастровым номером № (инвентарный № было приобретено истцом на основании договора № от о долевом участии в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.1.1. которого она, как застройщик, участвовала в порядке долевого участия в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения в осях 5-9 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м, в т.ч. площади терассы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз. 11 по адресу: <адрес>.

Строительство объекта осуществлено на основании постановления Главы администрации от 28.09.2000г. №308 и разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 02.06.2000г. №14; ввод в эксплуатацию объекта осуществлен на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.06.2003г., утвержденным постановлением главы города Невинномысска от 21.06.2003г. №1080 и акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.03.2004г., утвержденным постановлением главы города Невинномысска от 30.03.2004г. №45.

При вводе в эксплуатацию была проведена техническая инвентаризация объектов, проведение которой в тот период регламентировалось Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» и п.1 Приложения Г «Правила подсчета общей, полезной, и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания» к Строительным нормам и правилам СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.09.2009г. №390 к СНиП 31-06-2009. По результатам проведенной инвентаризации истцу были переданы нежилое помещение, инвентарный № площадью <данные изъяты> кв.м и нежилое помещение, инвентарный № площадью <данные изъяты> кв.м. Сведения о площади террасы были включены в технические документы, но не была включена в площадь помещений.

В 2021 году с целью объединения помещений в одно и установки светопрозрачной ограждающей конструкции с дверным проемом, истица обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска с соответствующим заявлением, однако письмом от 26.07.2021г. №4097/27 в данном согласовании ей отказано, поскольку, учитывая, что площадь террасы не включена в площадь принадлежащих ей нежилых помещений, то установка ограждающей конструкции террасы является реконструкцией здания многоквартирного жилого дома.

При проведении кадастровых работ было установлено, что площадь террасы составляет 35,5 кв. м, при этом данная площадь в площадь исходных помещений по договорам о долевом участии в строительстве включена не была. Данные обстоятельства в настоящее время препятствуют проведению процедуры объединения принадлежащих истцу нежилых помещений, и устранить эти обстоятельства в несудебном порядке не представляется возможным ввиду значительных изменений действующего законодательства в части технического учета, так как действующим в период проведения строительства законодательством, не подлежала включению в площадь объекта, в соответствии с положениями Закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказом Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», площадь террасы, расположенной перед принадлежащими истцу нежилыми помещениями, должна быть включена в их общую площадь, так как была приобретена на законных основаниях, с даты приобретения и по настоящее время используется в качестве входа в принадлежащие ей нежилые помещения, для обслуживания иных жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме никогда не использовалась.

В связи с чем, как указывает истица, она вынуждена обратиться в суд с требованиями о включении в площадь принадлежащего ей нежилого помещения ранее неучтенной площади террасы.

В судебное заседание истица ФИО7, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания дела, не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по существу без ее участия – по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представители истца – ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали и просили удовлетворить их в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно указали, что спорная терраса не относится и не может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного жилого дома, данный факт в полном объеме подтверждён техническими паспортами нежилых помещений, техническим паспортом многоквартирного жилого дома, заключением эксперта. Доводы ответчика, приведенные в данной части, считали несостоятельными, более того, в основной своей части, выходящими за пределы предмета иска.

Представитель ответчика – администрации города Невинномысска ФИО6 в судебном заседании возражала против заявленных ФИО7 исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях и дополнительных возражениях на исковое заявление (т.1 л.д.156-161, 177-186, т.2 л.д.83-88), согласно которым ФИО7 обратилась в КУМИ администрации <адрес> для согласования проектной документации на изменение фасада нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, выполненной МУП «Архитектурно-планировочное бюро г.Невинномысска» СРО № от 02.06.2015г., и при рассмотрении проектной документации, а также в ходе визуального осмотра было установлено, что при изменении фасада многоквартирного жилого <адрес> планируется увеличение четырех оконных поемов, отделка фасада входного узла в нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №, установка ограждающей конструкции с дверным проемом.

ФИО7 дано разъяснение о том, что установка конструкции влечет увеличение общей площади многоквартирного дома в связи с образованием помещения в пределах входного узла в нежилые помещения многоквартирного дома, что является реконструкцией и требует разрешения, а такое разрешение не представлено, и проектная документация не соответствует действующему законодательству и считается не предоставленной.

Представитель ответчика полагает, что ФИО7 правомерно отказано в согласовании проектной документации на основании пп.2 п.9 Порядка согласования изменения фасадов зданий, сооружений, связанного с демонтажем или изменением отдельных деталей, а также с устройством новых и реконструкцией существующих элементов фасадов, утвержденным постановлением администрации г.Невинномысска №3097 от 09.10.2031г. – в связи с не предоставлением документов, указанных в п.5 настоящего Порядка. И без получения соответствующего разрешения, на основании проектной документации, не согласованной в установленном порядке, истицей произведены работы, в результате которых имело место увеличение четырех оконных проемов на поверхности ограждающей конструкции многоквартирного дома, отделка фасада входного узла в нежилые помещения, установка ограждающей конструкции с дверным проемом и образование помещения в пределах входного узла в нежилые помещения многоквартирного дома, то есть произведена реконструкция.

Ссылаясь на положения ч.1 ст.3 Закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», определяющей понятие договора долевого участия в строительстве, представитель ответчика указывает, что ФИО7 приобрела по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № о долевом участии в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения в осях 5-9 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., в том числе <данные изъяты> площади террасы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз.11 по адресу: <адрес> и нежилое помещение, зарегистрированное в ЕГРН, с кадастровым номером №, имеет площадь <данные изъяты> кв.м. А по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № ФИО7 приобрела встроенно-пристроенное торговое помещение в осях 5-9 общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе <данные изъяты> площади террасы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз.11 по адресу: <адрес>, нежилое помещение, зарегистрированное в ЕГРН с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Впоследствии нежилое помещение с кадастровым номером № было разделено, и созданы два помещения: с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. И указанные помещения расположены в многоквартирном доме №<адрес>

В связи с чем, сторона ответчика делает вывод о том, что встроено-пристроенные нежилые помещения к мнококвартирному дому, принадлежащие ФИО7, являются составной частью этого дома.

И ссылаясь на положения ст.247 Гражданского кодекса РФ, ст.51 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст.36, 40, 138 и 145 Жилищного Кодекса РФ, представитель ответчика полагает, что для производства такой реконструкции, в результате которой уменьшается площадь общего имущества собственников многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений данного дома, а если такая реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений МКД.

ФИО7 была предоставлена копия протокола общего собрания собственников МКД по <адрес> от 08.07.2021г., в котором общим собранием выдано разрешение «на ремонт фасада принадлежащего ей помещения с увеличением оконных проемов и нового дизайна отделки фасадов, и результат голосования не предоставляет истице права на данный вид работ: увеличение оконных проемов влечет уменьшение общей собственности имущества собственников и является реконструкцией помещений в данном доме.

В связи с чем представитель ответчика полагает, что ФИО7 самовольно, без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами и организациями провела работы по реконструкции, в результате которой уменьшилась площадь общего имущества собственников помещений МКД, увеличилась общая площадь многоквартирного дома. При этом, истица не предприняла надлежащих мер к их легализации, в частности к получению разрешения на реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию.

Представитель ответчика полагает, что иск ФИО7 направлен на упрощение регистрации прав на вновь созданную площадь объекта недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок изменения параметров объекта недвижимости, его частей, в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта недвижимости.

Ссылаясь на положения ч.1 ст.3 Закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», определяющей понятие договора долевого участия в строительстве, представитель ответчика указывает, что ФИО7 приобрела по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № о долевом участии в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения в осях 5-9 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., в том числе <данные изъяты> площади террасы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз.11 по адресу: <адрес>, и нежилое помещение, зарегистрированное в ЕГРН, с кадастровым номером №, имеет площадь <данные изъяты> кв.м. А по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № ФИО7 приобрела встроенно-пристроенное торговое помещение в осях 5-9 общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе <данные изъяты> площади террасы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз.11 по адресу: <адрес>, нежилое помещение, зарегистрированное в ЕГРН с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по СК, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (т.2 л.д.51).

Представитель третьего лица – Управления СК – Государственной жилищной инспекцией, привлеченного к участию в деле на основании определения суда от 15.02.2022г. (т.1 л.д.203-204), будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по существу в отсутствие истицы, а также представителя третьего лица – Управления Росреестра по СК – по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ, а также в отсутствие третьего лица – Управления СК – ГЖИ – по правилам ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, в том числе технический паспорт многоквартирного дома, допросив эксперта и специалиста, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании ч.1 ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст.ст.56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

Согласно п.1 ст.38 Закона РФ от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», администрация городя является исполнительно-распорядительным органом, наделенным Уставом города полномочиями по решению вопросов местного значения города.

Ст.11 Земельного Кодекса РФ, ст.8 Градостроительного Кодекса РФ, и ст.ст.17, 17.1 Закона РФ от 06.10.2003г. №131-ФЗ, контроль за планировкой и застройкой территории муниципального образования возложен на органы местного самоуправления.

Согласно ст.17 Закона РФ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на дату возникновения спорных правоотношений, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлись акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 указанного Закона).

Согласно п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. №219, лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, наряду с другими, относятся: изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Положениями п.12 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998г. №219 установлено, что Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Согласно п.23 Правил подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

Таким образом, регистрирующий орган вносил запись в Подраздел I только в соответствии с данными, указанными в документах технического учета.

Технический учет объектов недвижимости - это описание существующих объектов недвижимости, таких как здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения. Одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.9 Постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (действующего на момент предъявления заявления о регистрации) техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

В п.1 Приложения Г «Правила подсчета общей, полезной, и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания» к Строительным нормам и правилам СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.09.2009 №390 к СНиП 31-06-2009, действовавшим в спорный период, предусмотрено, что общая площадь здания определяется как сумма всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

Абзацами вторым и третьим указанного пункта предусмотрено, что в общую площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания. В общую площадь здания отдельно включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

П.4 Правил установлено, что в общую, полезную и расчетную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

Аналогичные положения содержит приложение Г - Свод правил Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009. СП 118.13330.2012, утвержденный Приказом Минрегиона России от 29.12.2011г. №635/10.

В настоящее время отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества в силу п.7 ст.1 Закона №218-ФЗ понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

А согласно п.1 ст.8 названного Закона, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п.2 ст.8 Закона №218-ФЗ).

П.2 ст.14 Закона РФ №218-ФЗ установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (подпункт 7).

Требования к подготовке технического плана, в том числе документы, на основании которых технический план может быть подготовлен, установлены ст.24 Закона РФ №218-ФЗ, форма технического плана и требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015г. №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места приведены в Приложении №2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020г. № П/0393, «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», согласно п.п. 11, 11.1, 11.2 которых:

- площадь нежилого помещения, в том числе расположенного в многоквартирном доме, определяется с учетом положений пунктов 2 - 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2 настоящих требований;

- площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются);

- в площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего дела, судом определены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, а именно: подлежат ли техническому учету в соответствии с действующим законодательством ранее неучтенная площадь террасы, относится ли изменение площади спорного объекта к изменениям технических или качественных характеристик объекта капитального строительства и подлежит ли оно отражению в сведениях ЕГРН.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО7 на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещения, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

- нежилое помещение, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.

Нежилые помещения с кадастровыми номерами № и № были образованы в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером №

Нежилые помещения с кадастровым номерами № и № были приобретены ФИО7 в результате участия в долевом строительстве встроенно-пристроенных торговых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на основании:

- договора № о долевом участии в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.1.1. которого она, как застройщик, участвовала в порядке долевого участия в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения в осях 5-9 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м, в т.ч. площади терассы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз. 11 по адресу: <адрес>;

- договора № от о долевом участии в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с п. 1.1. которого я, как застройщик, участвовала в порядке долевого участия в строительстве встроенно-пристроенного торгового помещения в осях 5-9 общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м, в т.ч. площади терассы в осях 5-6 на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме поз. 11 по адресу: <адрес>;

- акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.06.2003г., утвержденным постановлением главы города Невинномысска от 21.06.2003г. №1080;

- акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.03.2004г., утвержденным постановлением главы города Невинномысска от 30.03.2004г. №45.

Указанный факт стороной ответчика не опровергнут и не оспаривается. При этом, суду не представлено доказательств того, что указанные договора и акты оспаривались кем-то из заинтересованных лиц, признавались недействительными или были отменены.

По результатам строительства истцу были переданы:

- нежилое помещение, инвентарный №, площадью <данные изъяты> кв.м, при этом, согласно сведений технического паспорта магазина, при инвентаризации застроенная площадь участка составляет <данные изъяты> кв.м, в площадь инвентаризируемого литера <данные изъяты> включены: часть здания, обмер составляет (<данные изъяты>)+(<данные изъяты> – площадь <данные изъяты> кв.м, высота <данные изъяты> м, объем <данные изъяты> куб.м; магазин (вход I), ступени, обмер составляет (<данные изъяты>)+(<данные изъяты>)=<данные изъяты>)+(1<данные изъяты>)+(<данные изъяты>)-(<данные изъяты>)-(<данные изъяты>)– площадь <данные изъяты> кв.м. Указанные сведения подтверждаются разделами III, V технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ

- нежилое помещение, инвентарный № площадью <данные изъяты> кв.м, согласно сведений технического паспорта магазина, при инвентаризации застроенная площадь участка составляет <данные изъяты> кв.м, в площадь инвентаризируемого литера <данные изъяты> включены: часть <данные изъяты> вход II, часть основного, обмер составляет (<данные изъяты>)+(<данные изъяты>) – площадь <данные изъяты> кв.м, высота <данные изъяты> м, объем <данные изъяты> куб.м. Указанные сведения подтверждаются разделами III, V технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из материалов настоящего дела и положений правовых норм, регламентирующих соответствующие правоотношения, суд приходит к выводу о том, что техническая инвентаризация объектов, принадлежащих истцу была проведена в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», а также пунктом 1 Приложения Г «Правила подсчета общей, полезной, и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания» к Строительным нормам и правилам СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.09.2009 № 390 к СНиП 31-06-2009 и спорная площадь террасы не была включена в общую площадь нежилых помещений обоснованно.

Согласно техническому плану нежилого помещения от 04.10.2021г., подготовленному кадастровым инженером ФИО1 в связи с образованием помещения путем объединения помещений с кадастровыми номерами №, №, №, площадь образованного помещения не соответствует сумме площадей исходных помещений в связи с перепланировкой и произведенным присоединением ранее неучтенной наружной площадки (террасы), указанной в договоре о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. и в договоре о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 25.02.2022г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т.1 л.д.214-216) и подготовлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. (т.2 л.д.2-39), согласно выводам которого строительство террасы перед нежилыми помещениями с кадастровыми номерами №, №, расположенными по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, входило в предмет договоров долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., терраса перед нежилыми помещениями с кадастровыми номерами №, №, расположенными по адресу: <адрес>, не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, установка ограждающей конструкции террасы перед нежилыми помещениями с кадастровыми номерами №, №, расположенными по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, не является реконструкцией здания многоквартирного жилого дома, а является реконструкцией террасы.

В ходе разбирательства дела представителем ответчика ФИО6 представлена рецензия на заключение эксперта, выполненная инженером-строителем МУП «Архитектурно-планировочное бюро» города Невинномысска ФИО2 (т.2 л.д.51-82), в выводах которого содержится опровержение выводов эксперта.

В целях проверки доводов стороны и представленной рецензии, в судебном заседании допрошены подготовивший заключение эксперт ФИО3 который дал показания по существу заданных сторонами и судом вопросов, и поддержал доводы заключения, а также инженером-строителем МУП «Архитектурно-планировочное бюро» города Невинномысска ФИО2 подготовивший рецензию на данное заключение.

Исходя из содержания представленной в материалы дела рецензии на заключение экспертов, подготовленной инженером-строителем МУП «Архитектурно-планировочное бюро» города Невинномысска ФИО2 и пояснений, данных рецензентом в ходе судебного заседания, следует, что при предоставлении ответа по вопросу №1 эксперт не исследовал следующие документы: акт государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта жилищно-гражданского назначения, от ДД.ММ.ГГГГ., акт приема-передачи н/жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ., акт государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта жилищно-гражданского назначения, от ДД.ММ.ГГГГ акт приема-передачи н/жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ., технический паспорт многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Не исследование в рамках экспертизы перечня указанных документов, послужило основанием, предоставления - недостоверных выводов; эксперт ненадлежащим образом исследовал объект экспертизы в части его инженерно-технического обеспечения. Исследования проектной документации № (АР, ОВ, ВК, ЭМ) и дежурного городского планшета № показали, что через помещения встроено-пристроенных помещений проходят инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома, которые согласно, ч.4 ст.161 ЖК РФ должны быть обеспечены доступом для обслуживания. Руководствуясь данными проекта № на стадии проектирования, были предусмотрены мероприятия по беспрепятственному проходу к местам установки указанных инженерных систем, т.е. места прохода к указанным сетям являются местами общего пользования в многоквартирном жилом доме. Не исследование в рамках экспертизы, инженерно-технического оборудования многоквартирного жилого дома, не принятие требований п.3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, послужило основанием предоставления - недостоверных выводов; установка ограждающей витражной конструкции, и установка отопительных приборов во вновь созданном объекте недвижимости, и вырез подоконной части в объеме многоквартирного дома с встроено-пристроенные помещения является - реконструкцией.

Исследовав представленную рецензию, суд приходит к выводу о том, что ее выводы не доказывают неправильность или необоснованность имеющегося в деле экспертного заключения, поскольку объектом исследования специалиста являлось непосредственно заключение другого эксперта, а не обстоятельства возникших спорных правоотношений, зафиксированные в материалах гражданского дела, рецензия по своей сути не опровергает выводов заключения судебного эксперта, приведенные рецензентом правовые нормы, которые, по его мнению, были нарушены экспертом при производстве экспертизы либо не относятся к предмету экспертизы, либо основаны на документах, которые эксперту не представлялись, либо оснгованы на их неправильном применении и истолкованиию

Кроме того, допрошенный в качестве эксперта ФИО3 опроверг приведенные специалистом ФИО2 доводы в полном объеме.

Таким образом, суд при исследовании как оспариваемого заключения, так и рецензии на него, с учетом показаний эксперта ФИО3 и специалиста ФИО2 не находит оснований сомневаться в полноте и объективности проведенного экспертного исследования, оснований сомневаться в выводах эксперта, у суда также оснований не имеется, поскольку нарушений требований ст.16 Закона РФ №73-ФЗ при производстве экспертизы при исследовании заключения не установлено, администрацией города Невинномысска ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы по делу не заявлено и не представлено доказательств того, что экспертом нарушены положения данной нормы, содержащей обязанности эксперта и запрета на совершение определенных действий при производстве экспертизы. Выводы, изложенные в заключении эксперта, содержат ясные формулировки, двоякое толкование которых исключается. В материалах дела отсутствуют заключения нескольких экспертов, содержащих противоречивые выводы, а выводы, изложенные в рецензии на заключение, не опровергают выводов эксперта по поставленным на его разрешение вопросам.

При вынесении решения по итогам разрешения настоящего спора, суд исходит из того, что оснований не доверять заключениям по итогам проведенной строительно-технической экспертизы, у суда не имеется, поскольку экспертные заключения основаны на проведенном исследовании, являются мотивированными, полными, имеют обоснованные выводы по поставленным вопросам, изложены в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона, не содержат неясностей, и соответствуют требованиям ч.2 ст.86 ГПК РФ и ст.8 Закона РФ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют необходимый стаж работы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания усомниться в их компетентности.

Оценив данное заключение в совокупности с имеющимися в материалах дела представленными сторонами и добытыми судом доказательствами, суд находит их взаимно не противоречивыми, взаимно дополняющими.

Таким образом, установив в ходе разбирательства дела, что право собственности приобретено ФИО7 в соответствии с нормами действующего на тот период времени законодательством, на основании договоров и актов, никем не отмененных и не оспоренных, а также принимая во внимание значительное изменение законодательства о требованиях к определению площади помещения, суд считает, что ранее неучтенная площадь террасы подлежит включению в площадь помещения и последующему учете в сведениях ЕГРН.

Суд находит, что при учет в сведениях ЕГРН ранее неучтенной площади не повлечет нарушений прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку материалами дела установлено, что спорная терасса не относится и не может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного жилого дома, данный факт в полном объеме подтверждён техническими паспортами нежилых помещений, техническим паспортом многоквартирного жилого дома, заключением эксперта, кроме того, суд учитывает, что нежилые помещения истца изначально, при строительстве объекта, выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, при этом нахождение в данных нежилых помещениях инженерного оборудования жилого дома не наделяет указанные нежилые помещения статусом общедомового имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. №23 «О судебном решении», решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в его мотивировочной части фактических обстоятельств, и должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначальному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено, какие конкретно действия и в чью пользу должно лицо произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право.

В силу положений ч.3 ст.17, ч.1 и 2 ст.19, ч.1 и 3 ст.55 Конституции РФ, исходя из общеправового принципа справедливости, защита вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был определен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

При этом, бремя доказывания факта нарушения прав лежит на стороне, обратившейся в суд за защитой нарушенного, по ее мнению, права.

Для правильного разрешения возникшего между ФИО7 и администрацией города Невинномысска спора, следует оценивать обоснованность и соразмерность выбранного сторонами способа защиты права.

Из системного анализа положений ст.1, 12, 222 и 304 ГК РФ следует, что законный владелец вправе осуществлять свои права по своему усмотрению, однако в определенных границах, не допускающих неправомерное нарушение прав и законных интересов других лиц.

Таким образом, удовлетворение требований истца о восстановлении его права выбранным им способом возможно только пи отсутствии несоразмерных нарушений прав ответчика, которые могут возникнуть в результате совершения указанных действий.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст.12 ГК РФ.

При этом, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса, а избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Приводя возражения относительно заявленного иска, администрацией города Невинномысска в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, связанных с нарушением ее прав и охраняемых законом интересов или интересов других лиц. По результатам анализа совокупности представленных сторонами и добытых судом доказательств, суд находит, что администрацией города Невинномысска не доказано, каким образом ФИО7 нарушены права муниципального образования, связанных с реализацией их прав владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

С учетом изложенного, исходя из гарантированных Конституцией РФ прав граждан и обязанности государства признавать, соблюдать и защищать эти права и свободы человека и гражданина, принимая во внимание, что нежилые помещения являются самостоятельными объектами прав, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО7

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 9, 247 ГК РФ, ст.8 и 51 ГрК РФ, ст.ст.8, 36, 40, 145 ЖК РФ, ст.ст.1, 8, 14 Закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», 11-12, 56, 67-68, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 к администрации г.Невинномысска о признании подлежащей включению ранее неучтенную площадь части объекта недвижимого имущества в его общую площадь – удовлетворить.

Признать подлежащей включению ранее неучтенную площадь террасы размером <данные изъяты> кв.м., в площадь нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о площади нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> кв.м.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Невинномысский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда стороны изготовлено 31 мая 2022 года.

Судья А.И.Хрипков