Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к администрации МО «<адрес>» о признании права собственности на недостроенный объект капитального строительства в виде дома блокированной застройки

У С Т А Н О В И Л:

ФИО7 обратилась в суд с иском к администрации МО «<адрес>» о признании права собственности на дом блокированной застройки.

В обоснование своих требований истица указала, что <данные изъяты> являлась собственницей земельного участка площадью 1128 кв.м. с кадастровым номером № из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «блокированные жилые дома», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» на имя <данные изъяты> выдан градостроительный план №№-013 на строительство жилого дома блокированной застройки на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением и.о. главы администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№ градостроительный план №№-013 утвержден.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» на имя <данные изъяты> выдано разрешение на строительство №№-075 в соответствии с утверждённым градостроительным планом с установление срока окончания строительства - до ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты> продала земельный участок <данные изъяты> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> произвело регистрацию права собственности <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГФИО7 приобрела у <данные изъяты> указанный земельный участок по договору купли-продажи и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на него.

Так, в июне 2017 года ФИО7 приступила к строительству жилого дома блокированной застройки в границах своего земельного участка, в соответствии с градостроительным планом и разрешением на строительство, выданным администрацией МО «<адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ истицей получены технические условия на водоснабжение, канализацию и теплоснабжение объекта от ООО «<данные изъяты>».

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «<данные изъяты>» выдал технические условия для присоединения к электрическим сетям №-вд и заключил с ФИО7 договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № в отношении объекта строительства на земельном участке, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «<данные изъяты>» выдал на имя ФИО7 акт о выполнении технических условий №-вд-В/1, а также акт об осуществлении технологического присоединения №.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «<данные изъяты>» и ФИО7 заключен договор энергоснабжения №, в отношении местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО7 изготовлен технический план здания – жилого дома блокированной застройки.

В силу юридической неграмотности истица не предпринимала мер к переоформлению разрешительной документации на свое имя и о соответствующей необходимости осведомилась в июне 2021 года.

Однако, в качестве способа устранения технических (доументальных) недостатков, ошибочно обратилась ДД.ММ.ГГГГ в администрацию МО «<адрес>» за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении недостроенного объекта – дома блокированной застройки, а также уведомила о том, что она с 2017 года является собственницей земельного участка и ведет строительство по ранее выданным ответчиком документам.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «<адрес>» обоснованно отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию неоконченного объекта строительства.

Также, орган местного самоуправления уведомил ее о том, что строение в настоящее время имеет статус самовольной постройки, так как разрешительная документация на имя ФИО7 не выдавалась, что также является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

В связи с изложенным, ФИО7 просит признать за ней право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 763 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

От представителя истицы по доверенности ФИО5 в суд поступили дополнения к исковому заявлению, в которых она указала, что ФИО7 состоит в родственных отношениях с <данные изъяты> и <данные изъяты>

<данные изъяты> являлась собственницей земельного участка площадью 1128 кв.м. с кадастровым номером № из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «блокированные жилые дома», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

В 2014 году <данные изъяты>, ФИО7 и <данные изъяты> пришли к предварительному соглашению о том, что на земельном участке, при наличии необходимых согласований и разрешительной документации, <данные изъяты> будет осуществлено строительство жилого дома блокированной застройки с привлечением материальных средств ФИО7 и <данные изъяты>.

Впоследствии, по причине материальных трудностей у <данные изъяты> и <данные изъяты>, земельный участок на законных основаниях был приобретен ФИО7, которая приступила к строительству объекта недвижимости в полном соответствии с разрешительной документации, ранее полученной <данные изъяты>

При этом, в настоящее время по причине формальных несоответствий в наименовании получателя разрешительной документации, ФИО7 не имеет возможности ввести строение в правовое поле, что, в свою очередь, создает неопределенность в вопросе о возможности введения постройки в эксплуатацию, после окончания строительства.

В связи с изложенным, на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы, представитель истицы уточнила требования и просила признать за ФИО7 право собственности на недостроенный дом блокированной застройки с процентом готовности 53%, общей площадью 763 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истицы по доверенности – ФИО5 в судебном заседании уточнение исковое заявление поддержала, просила удовлетворить, так как недостроенный дом блокированной застройки (с конкретными блоками) полностью индивидуализируется, соответствует целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка.

Строение находится в границах земельного участка истицы, соответствует предельным параметрам застройки, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, а также в настоящее время полностью соответствует, ранее выданной разрешительной документации.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО6 в судебном заседании пояснила, что первичная разрешительная документация выдавалась на имя <данные изъяты>, при этом впоследствии аналогичная разрешительная документация до начала строительства на имя ФИО7 не выдавалась.

Орган местного самоуправления считает, что дом блокированной постройки является самовольной постройкой, в связи с чем просила в удовлетворении исковых требований ФИО7 отказать.

Суд, выслушав представителя истицы, представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковое заявление ФИО7, с учетом заявленных уточнений, удовлетворить.

Как установлено в судебном заседании, <данные изъяты> являлась собственницей земельного участка площадью 1128 кв.м. с кадастровым номером № из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «блокированные жилые дома», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением и.о. главы администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№ градостроительный план №№-013 утвержден.

<данные изъяты> продала <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО7 приобрела указанный земельный участок у <данные изъяты> по договору купли-продажи и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на него.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО7 изготовлен технический план здания – жилого дома блокированной застройки.

Однако, в качестве способа устранения технических недостатков, ошибочно обратилась ДД.ММ.ГГГГ в администрацию МО «<адрес>» за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении недостроенного объекта – дома блокированной застройки, а также уведомила ответчика о том, что с июля 2017 года она является собственницей земельного участка и ведет строительство, в соответствии с ранее выданными разрешительными документами (срок действия которых не истек).

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «<адрес>» отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, мотивировав свой отказ тем, что разрешительная документация на имя ФИО7 не выдавалась, в связи с чем строение имеет статус самовольной постройки.

После изложенных обстоятельств, первичная разрешительная документация на строительство не была переоформлена администрацией МО «<адрес>».

В соответствии с п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.п.1-2 ст.263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно п.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской 12 Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Обращение в муниципальный орган за выдачей разрешения на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию здания является доказательством того, что лицом были предприняты меры для легализации самовольной постройки. Если возведенное здание соответствует всем строительным и санитарным нормам и не нарушает права иных лиц, то этого достаточно для признания права собственности на данный объект.

Судом установлено, что:

-строительство дома блокированной застройки осуществляется в полном соответствии градостроительным планом, а также в полном соответствии с разрешением на строительство, выданным ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>», срок действия которого установлен до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не истек;

-в отношении дома блокированной застройки истице выданы необходимые технические условия, произведены согласования и заключены договоры с ПАО «<данные изъяты>», ПАО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>»;

-здание дома блокированной возведено ФИО7 в границах земельного участка принадлежащего ей на праве собственности;

-строение, соответствует целевому назначению, категории земель - «земли населенных пунктов» и виду разрешенного использования - «блкированные жилые дома», т.е. соответствует Правилам землепользования и застройки <данные изъяты>.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент проведения исследований, на данной стадии выполненных строительных работ, объемно-планировочное и конструктивное решение объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, соответствует действующим требованиям ГОСТов, строительных, санитарно- эпидемиологических, а также противопожарных норм и правил, предъявляемым к данной категории строений.

Готовность объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, составляет 53%.

На момент проведения исследований объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, угрозу жизни и здоровью проживающих рядом людей и иных граждан, не создаёт, так как не выявлены трещины, перекосы частей строения, разломы стен и прочие повреждения и деформации.

Согласно ч.3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.2 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в своё заключение.

Суд считает положить в основу решения заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку экспертиза проведена в соответствии с законом, эксперту разъяснены права и обязанности, он предупрежден об уголовной ответственности. Эксперт ФИО9 имеет высшее профессиональное (техническое) образование, имеет последующую подготовку по конкретной экспертной специальности и аттестован на самостоятельное производство судебных строительно-технических экспертиз.

Заключение эксперта мотивировано, выводы обоснованы и экспертиза выполнена в соответствии с требованиями закона.

Выводы судебной экспертизы сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Судом установлено, что в соответствии с п.26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской 12 Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», были предприняты надлежащие меры к легализации объекта недвижимости: имелось разрешение на строительство, истица обращалась за вводом строения в эксплуатацию, а также просила переоформить разрешительные документы на свое имя.

Отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию фактически является законным по причине того, что дом блокированной застройки не окончен строительством.

Однако, доводы, изложенные администрацией МО «<адрес>» в отказе на ввод в эксплуатацию, являются несостоятельными в виду следующего:

Позиция органа местного самоуправления в части невозможности надлежащего оформления разрешительной документации на имя ФИО7 является ошибочной, а мнение о том, что объект представляет собой самовольную постройку – необоснованно.

Так, в соответствии с ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч.19 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.

В соответствии с ч.21 ст.51 ГрК РФ, срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Согласно ч.21.5 ст.51 ГрК РФ, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В соответствии с ч.21.14 ГрК РФ, в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Исходя из системного толкования положений ч.ч.1,19,21,21.5,21.14 ГрК РФ, право на строительство (в соответствии с градостроительным планом и разрешением на строительство, ранее выданными на имя <данные изъяты>) сохраняется за ФИО7 на тот же срок и в тех же параметрах строительства.

В судебном заседании нашел свое подтверждение факт соответствия неоконченного дома блокированной застройки первичной разрешительной документации и каких-либо отклонений не имеется.

Обстоятельства, установленные в судебном заседании, свидетельствуют о том, что строительство, осуществляемое истицей на своем земельном участке, не обладает ни одним из признаков самовольности.

Судом также установлено, что кроме ошибочного обращения ФИО7 за вводом в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, истица в этот же день фактически уведомила ответчика о том, что она является собственницей земельного участка, на которой ранее <данные изъяты> было выдано разрешение на строительство.

С учетом изложенных обстоятельств, которые подтверждаются совокупностью письменных доказательств, представленных в деле, ответчику надлежало в течение 5 дней рассмотреть вопрос о внесении изменений в разрешение на строительство (в части указания надлежащего лица, которому разрешено соответствующее строительство), однако сотрудники администрации МО «<адрес>» формальным образом отнеслись к исполнению своих обязанностей и безосновательно определили статус блокированного дома в качестве самовольной постройки, что создает угрозу возможности сохранения законного строящегося объекта недвижимости.

Определяя возможность разрешения сложившегося спора путем признания за истицей права собственности на неоконченный строительством дом блокированной застройки, суд считает необходимым исходить из следующего.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из исследованных судом по делу документов, в том числе заключения судебной строительно-технической экспертизы, где приведена степень готовности объекта 53%, а также исходя из уже существующих конструктивных элементов (фундамент, наружные/внутренние стены/перегородки, оконные/дверные проемы, лестничные марши, крыша) спорное строение является неоконченным объектом капитального строительства ввиду наличия неразрывной связи с землей, т.е. является ее частью и согласно пункту 38 Постановлению Пленума №, может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, готовностью 53%.

В связи ошибочной позицией ответчика относительно самовольности строительства, ФИО7 не имеет возможности ввести неоконченное строение в правовое поле, что, в свою очередь, создает неопределенность в вопросе о возможности введения законной постройки в эксплуатацию, после окончания строительства.

В рассматриваемом случае признание за истицей права собственности на неоконченный строительством объект недвижимости - не противоречит положениям действующего гражданского, земельного и градостроительного законодательства, а также не создает для органа местного самоуправления обязанности ввести объект в эксплуатацию раньше окончания строительства, однако позволяет ввести недостроенный дом в правовое поле и, в случае окончания строительства в установленный срок (с соблюдением разрешенных параметров), разрешить вопрос о введении полностью готового строения в эксплуатацию, в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, суд считает признать за ФИО7 право собственности на недостроенный дом блокированной застройки с процентом готовности 53%, общей площадью 763 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО7 к администрации МО «<адрес>» о признании права собственности на недостроенный объект капитального строительства в виде дома блокированной застройки, удовлетворить.

Признать за ФИО7 право собственности на недостроенный дом блокированной застройки с процентом готовности 53%, общей площадью 763 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для Управления ФСГ регистрации, кадастра и картографии ФКП Росреестра по <адрес> осуществить государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности ФИО7 на недостроенный дом блокированной застройки с процентом готовности 53%, общей площадью 763 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.А. Барчо