Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании размера арендной платы, установлении рыночной стоимости права пользования земельным участком

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого указала, что во исполнения решения Ворошиловского районного суда г.Ростова-на- Дону от 06.06. 2016 года ФИО1 обратилась с заявлением в ДИЗО г.Ростова-на-Дону о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № общей площадью 1092 кв.м..

Истец получила проект договора аренды, не согласна с расчетом годового размера арендной платы проведенного на основании отчета об оценке от 18.10.2016 года № 236-16-р,об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в сумме 392 012 руб. 71 коп.

Изучив отчет от 18.10.2016 года №236-16-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, считает данный отчет содержит многочисленные методические ошибки, многочисленные технические ошибки и несоответствия требованиям принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренные действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Перечисленные нарушения повлекли за собой грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды. На основании вышеизложенного считает, что рыночная стоимость объекта проведена неверно.

В ходе изготовления Отчета, в т.ч. проведения описательной и расчетной части, Оценщиком, были допущены нарушения следующих принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренные действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, которые также регламентированы п. 5 ФСО №3 «5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов : в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.». В оценке оценщик указал, что имеются автомобильные дороги, инженерная инфраструктура. Однако, это не соответствует действительности.

Так, согласно ответов правительства от 12.04.2012 года строительство автомобильных дорог будет выполнено в 2013 -2015 года. Однако, до сегодняшнего дня дороги не построены.

Согласно ответа от 30.01.2012 года № МЭ-1757/2-11 министерства промышленности и энергетики Ростовской области в связи с отсутствием денег в бюджете газоснабжение и водоснабжение нет технической возможности подключения. В отчете указанном оценщик повышает коэффициенты учитывая наличие централизованного газоснабжения и водоснабжения.

Истец считает, что отчет не соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы, что повлекло завышение в десятки раз размер годового размера арендной платы.

Истец заказала экспертное заключение от 16.12.2016 года № 16-12- 16 Г-27 ООО «Оцнека Плюс», вывод эксперта - величина годовой арендной платы за пользования земельным участком находящимся в муниципальной собственности составляет 13 446 руб.

В г.Ростове-на-Дону порядок определения размера арендной платы по видам использования земельных участков, утвержден Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от09.07.2015 года №576 « О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования, и признании утратившим силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону».

Согласно п.14 указанного постановления арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец считает, что отчет не соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы. В досудебном порядке спор не удалось урегулировать с ответчиком.

На основании изложенных норм, со ссылкой на положения ст.22 ЗК РФ, просит суд:

Признать установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 392 012 рублей 71 копеек на основании отчета об оценке от 18.10.2016 года № 236- т-р, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, расположенного по адресу :<адрес> кадастровый № с ФИО1, незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца в порядке ст.40 ГПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Истец уточнила в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования, в окончательной редакции просила суд

Признать установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 392 012 рублей 71 копеек на основании отчета об оценке от 18.10.2016 года № 236- т-р, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый № с ФИО1, незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Установить рыночную стоимость аренды земельного участка, общей площадью 1092 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, кадастровый № в размере 13 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании не присутствует, извещена, направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также своего представителя. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что расчет стоимости годового размера арендной платы произведен верно, соответствует рыночной, просила в иске отказать.

Ответчик ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» своего представителя в судебное заседание не направил, извещены о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено, что решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06.06.2016г. ДИЗО г.Ростова-на-Дону обязано заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу :<адрес>, кадастровый №.

ФИО1 во исполнение указанного решения обратилась в ДИЗО г.Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № общей площадью 1092 кв.м., в ответ на которое получила проект договора аренды, однако не согласна с расчетом годового размера арендной платы проведенного на основании отчета об оценке от 18.10.2016 года № 236-16-роб определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в сумме 392 012 руб. 71 коп., полагая указанный отчет не соответствующим Федеральному закону РФ от 29 июля 1998 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 18.10.2016 года №236-16-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды следует, что размер арендной годовой платы за пользование земельным участком составляет 392 012 руб. 71 коп.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г.Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объекта коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложена фототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка и строения, расположенного на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.09.2017г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС".

Согласно заключению ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС" №411\17 от 13.10.2017г., с учетом уточнений в связи с наличием технической описки) величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды общей площадью 1092 кв.м., кадастровый №, расположенным по адресу: <адрес> составляет 13 000 рублей.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участка по <адрес>, была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна, учитывая геологические особенности данной местности. Данный земельный участок и большинство соседних практически постоянно имеют следы затопления.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (электричество, водоснабжение, газоснабжение), произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение №411\17, выполненное ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС" 13.10.2017г.. в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы №411\17 ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС" 13.10.2017г., проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Также суд учитывает заключение ООО «Оценка Плюс» 16-12-16\Г-27 от 16.12.2016г., согласно которому стоимость годовой арендной платы составляет 13 446 рублей, из содержания которого также следует описание объекта оценки, указано о том, что инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют, инженерная инфраструктура микрорайона не развита, в непосредственной близости проходит только линия электропередач, прокладка сетей водоснабжения(водоотведения), газоснабжение в непосредственной близости либо по меже не выполнены, подъезд автомобильным транспортом отсутствует, объекты транспортной инфрастуктуры микрорайона не благоустроены, автомобильные дороги отсутствуют.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять заключение ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 18.10.2016 года №236-16-р, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС"

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета №236-16-р от 18.10.2016 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м с кадастровым номером 61:44:0011611:3, расположенного по адресу: <адрес> – подлежащими удовлетворению.

При разрешении спора в части установления рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС", изложенных в заключении №411\17 от 13.10.2017г., определив размер годовой арендной платы земельного участка как 13 000 рублей.

В силу статьи 98 ГПК РФ, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч. 3 ст. 95 ГПК РФ, ст. 37 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ от 31.05.2001 эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС", общая стоимость которой составила 18 178 рублей 88 копеек, оплачена истцом в полном объеме, в подтверждение представлена квитанция.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, оплата произведена истцом в полном объеме, суд считает необходимым удовлетворить требования истца в указанной части, взыскать понесенные расходы за счет ответчиков в равных долях, т.е. по 9 089 рублей 44 копейки с каждого соответственно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета №236-16-р от 18.10.2016 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в размере 13 000 рублей в год.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» в пользу ФИО1 расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 18 178 рублей 88 копеек в равных долях, т.е. по 9 089 рублей 44 копейки с каждого соответственно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 15 ноября 2017 года.

Председательствующий