Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Закирова Тагира Салиховича к Обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности передать квартиру в собственность, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Закиров Т.С. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (далее – ООО «Телекомпания 12 регион»), в котором просил признать: предварительный договор купли-продажи квартиры №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении №-комнатной квартиры – этаж №, площадь с холодными помещениями № кв.м, общая площадь № кв.м, жилая площадь № кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, договором долевого участия в строительстве; возложить обязанность на ООО «Телекомпания 12 регион» передать в собственность Закирову Т.С. 3-комнатную квартиру, этаж 4, площадь с холодными помещениями №, общая площадь № кв.м, жилая площадь № кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; признать отсутствующим право собственности ответчика на вышеуказанный объект недвижимости, признать право собственности Закирова Т.С. на 3-комнатную квартиру, площадь с холодными помещениями №, общая площадь № кв.м, жилая площадь № расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры согласована в пункте 2.1 договора исходя из 58 000 руб. за № окончательная стоимость квартиры по условиям предварительного договора должна быть определена с учетом площадей с холодными помещениями по паспорту БТИ по завершению строительства объекта. Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрена оплата стоимости по предварительному договору путем зачисления на расчетный счет продавца или другими формами расчета сумма в размере 5300 000 руб. Окончательная стоимость квартиры по окончанию строительства составила 5324400 руб. Оплата стоимости квартиры была произведена ООО «Народный бетон» в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» подписано соглашение о погашении взаимной задолженности на сумму 4547856 руб. 28 коп.; ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион», ООО «Народный бетон» подписано соглашение о погашении взаимной задолженности на сумму 500000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» подписано соглашение о погашении взаимной задолженности на сумму 276543 руб. 72 коп. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Народный бетон» было направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Народный бетон» и истцом подписан договор об уступке права требования от ООО «Телекомпания 12 регион» передачи квартиры истцу. ООО «Телекомпания 12 регион» сообщило истцу о завершении строительства дома и оформлении права собственности продавца на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ у ответчика истек срок исполнении обязательств по договору. Однако до настоящего времени ООО «Телекомпания 12 регион» свое обязательство не исполнило.

В судебном заседании истец Закиров Т.С., действующий также как представитель третьего лица ООО «Народный бетон», исковые требования, доводы, изложенные в иске, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Телекомпания 12 регион», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в деле имеется расписка.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Следственного комитета Российской Федерации, Управления Росреестра по Республике Марий Эл, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ООО «Телекомпания 12 регион» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов в г. Йошкар-Ола, в том числе и строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» (продавцом) и ООО «Народный бетон» (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № №, по условиям пункта 1.1 предварительного договора договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 3-комнатной квартиры на четвертом этаже в блок-секции № многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <адрес>.

Стоимость квартиры согласована в пункте 2.1 предварительного договора, в соответствии с которым фиксированная стоимость одного квадратного метра составляет 58 000 руб. Окончательная стоимость квартиры будет определена с учетом площадей с холодными помещениями по паспорту БТИ по завершению строительства объекта.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрена оплата стоимости квартиры путем зачисления на расчетный счет продавца или другими формами расчета суммы в размере 5300000 руб. Окончательная стоимость квартиры по окончанию строительства составила 5324 400 руб. Оплата стоимости квартиры была произведена ООО «Народный бетон» в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» подписано соглашение о погашении взаимной задолженности на сумму 4547856 руб. 28 коп.; ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион», ООО «Народный бетон» подписано соглашение о погашении взаимной задолженности на сумму 500000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» подписано соглашение о погашении взаимной задолженности на сумму 276543 руб. 72 коп.

Согласно п.3.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Народный бетон», в лице директора Закирова Т.С. (цедентом) и Закировым Т.С. (цессионарием) заключен договор об уступке права требования, согласно которому кредитор (цедент) передает, а новый кредитор (цессионарий) принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие первоначальному кредитору (цеденту) на основании предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, первоначальный кредитор (цедент) и ООО «Телекомпания 12 регион» договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи 3-комнатной квартиры (<адрес>) на четвертом этаже в блок- секции № многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания на пересечении <адрес> проспекта в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Телекомпания 12 регион» выдано разрешение №№ на ввод в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома со встроенным блоком обслуживания (I этап), расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» заключено соглашение о взаимной задолженности, по которому ООО «Народный бетон» погашает задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» на общую сумму 4547856 руб. 28 коп.; ООО «Телекомпания 12 регион» погашает задолженность ООО «Народный бетон» на общую сумму 4547856 руб. 28 коп. без НДС по Предварительному договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» заключено соглашение о взаимной задолженности, по которому ООО «Народный бетон» погашает задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» на общую сумму 500 000 руб., в т.ч. НДС по Договору уступки права б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Народный бетон» и ООО СФ «СМУ-2»; ООО «Телекомпания 12 регион» погашает задолженность ООО «Народный бетон» на общую сумму 500000 руб. без НДС по Предварительному договору № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телекомпания 12 регион» и ООО «Народный бетон» заключено соглашение о взаимной задолженности, по которому ООО «Народный бетон» погашает задолженность ООО «Телекомпания 12 регион» на общую сумму 276 543 руб. 72 коп., в т.ч. НДС по Договору уступки права б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Народный бетон» и ООО «ПМК-9»; ООО «Телекомпания 12 регион» погашает задолженность ООО «Народный бетон» на общую сумму 276 543 руб. 72 коп. без НДС по Предварительному договору № купли-продажи квартиры.

До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно положениям статьи 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 стати 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 указанной статьи привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

С учетом пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик – хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п.1 ст.2 и ч.1 и 2 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Данный подход подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года.

При этом исходя из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как следует из содержания предварительного договора купли-продажи квартир № от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами по делу были согласованы условия, позволяющие квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве. Спор относительно того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче истцу во исполнение договора, поименованного предварительным, между сторонами отсутствует. Отсутствие государственной регистрации заключенного между сторонами договора в установленном порядке само по себе не должно влечь негативных последствий для истца.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартир № от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Срок ввода объекта в эксплуатацию определен в договоре – 1 квартал 2017 года, причем в формулировке предварительного договора основной договор стороны обязались заключить в течение 10 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиры.

Таким образом, срок исполнения обязательства ООО «Телекомпания 12 регион» по передаче квартиры истек и на момент рассмотрения спора данное обязательство ответчиком не исполнено, чем нарушены условия заключенного договора и требования приведенной нормы права.

Соответственно, исковые требования о возложении обязанности на ответчика передать указанное жилое помещение в собственность истца также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, учитывая факт регистрации в нарушение приведенной нормы права собственности на спорную квартиру за ответчиком, требования о признании за истцом права собственности на указанный объект недвижимости подлежат удовлетворению. За ООО «Телекомпания 12 регион» суд признает право собственности на спорный объект недвижимости отсутствующим.

Поскольку истец, как потребитель, в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, эти судебные расходы согласно статьей 103 ГПК РФ подлежат отнесению на ответчика, которые с учетом правил статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляют 21622 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры №№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 3-комнатной квартиры, этаж 4, площадь с холодными помещениями № кв.м, общая площадь № кв.м, жилая площадь № кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, договором долевого участия в строительстве.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» передать в собственность Закирова Тагира Салиховича 3-комнатную квартиру, этаж № площадь с холодными помещениями № кв.м, общая площадь № кв.м, жилая площадь № кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать право собственности Закирова Тагира Салиховича на 3-комнатную квартиру, этаж 4, площадь с холодными помещениями № кв.м, общая площадь № кв.м, жилая площадь № расположенную по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Телекомпания 12 регион» на 3-комнатную квартиру, этаж №, площадь с холодными помещениями № кв.м, общая площадь № кв.м, жилая площадь № кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» в доход Муниципального образования городской округ «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 21622 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Порфирьева

Мотивированное решение составлено 06 июля 2018 года.