Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «ЖК «Клевер парк» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЖК «Клевер парк» о защите прав потребителя.

В обоснование иска указано, что между ним и ООО Специализированный застройщик «ЖК «Клевер парк» заключен договор долевого участия в строительстве *** от *** Застройщик обязался построить вторую очередь жилого комплекса с помещениями обслуживающего назначения «Клевер парк» 3 этап строительства – одну секцию четырехсекционного жилого дома переменной этажности со встроенными офисными помещениями (№10А по ПЗУ) и передать в собственность истца объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру на 21 этаже в секции *** общей площадью 90,95 кв.м.

Цена договора на момент его заключения составляла 10064065 руб. из расчета 110654,92 руб. за 1 кв.м проектной площади объекта долевого строительства.

Впоследствии дополнительным соглашением сторон к договору от 20.06.2019 стороны согласовали увеличение стоимости объекта долевого строительства. Цена договора составила 10204498 руб. из расчета 112199 руб. за 1 кв.м проектной площади объекта долевого строительства.

Застройщик на своём сайте, а также в проектной документации позиционирует «ЖК Clever Park» как проект комплексной застройки. То есть Застройщик осуществляет строительство нескольких объектов, которые представляют из себя комплекс жилых зданий, расположенных на одной местности, объединённых единым архитектурным замыслом и инфраструктурой.

Объект долевого строительства, который приобретает истец по договору расположен в доме ***, строительный номер помещения *** (далее - «Квартира Истца»),

Севернее секции *** в которой расположена квартира истца находится секция ***, расположенная в соседнем доме ***

Как видно из модели жилого комплекса окна квартиры истца выходят на секцию *** самую высокую секцию соседнего дома *** При этом, на момент заключения договора, проектной документацией было предусмотрено, что секция *** будет иметь 17 этажей. Данный факт был отражен в проектной декларации *** от 29.10.2018 г. на строительство 2 (второй) очереди ЖК Клевер парк. В пункте 9.2.19 декларации указано, что в доме № 3 максимальное количество этажей равно 19. При этом согласно проекту два этажа являются подземными.

Таким образом, расположенная на 21 этаже квартира истца находилась выше секции *** на четыре этажа, что обеспечивало сводный обзор из квартиры истца на город и свободное попадание солнечного света.

Выбирая 3-х комнатную квартиру на 21 этаже дома ***, истец в офисе продаж застройщика в качестве важнейшего (принципиального) конкурентного преимущества обозначил значимость вида из окна и обзорность, которой не мешает соседний дом *** максимальная высота которого была заявлена 17 этажей. Менеджер застройщика подтвердил, что секция *** дома *** не перекрывает обзорность квартиры истца, следовательно, её видовые характеристики соответствуют требованиям покупателя.

В подтверждение была представлена проектная декларация, а также разрешение на строительство от *** № ***, которые содержали информацию, что предельное количество этажей в секциях *** равно девятнадцати, а два этажа являются подземными. Итого секция 9Г, согласно представленной документации, имела 17 надземных этажей.

Следует отметить, что и проектная декларация, и разрешение на строительство оформлены для комплекса зданий, в них одновременно указываются и дом *** и дом *** То есть данные объекты строительства позиционируются застройщиком и соответственно воспринимаются покупателями как взаимосвязанные части единого комплекса зданий.

После заключения договора, в июле 2019 года застройщик внес изменения в проект строительства вследствие чего этажность секции *** увеличилась на 6 надземных этажей, с 17 до 23. Это увеличение привело к тому, что квартира истца по завершению строительства жилого комплекса будет находиться ниже высоты дома *** в результате чего ухудшаются видовые (обзорные) характеристики квартиры, уровень её инсоляции, а, следовательно, и стоимость объекта недвижимости. В связи с этим истец полагает что застройщик обязан осуществить уменьшение цены договора соразмерно уменьшению стоимости квартиры истца, произошедшей в результате изменений проекта строительства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 7, 19, 21 Закона об участии в долевом строительстве, ст.ст. 4, 18 Закона «О защите прав потребителей», истец просит уменьшить цену договора долевого участия в строительстве *** от *** на 1200000 руб.

В судебном заседании представители истца ФИО2 и ФИО3 по доверенности от 27.01.2020, на иске настаивали, поддержали требования и доводы, изложенные в иске и в дополнениях к иску.

В судебном заседании представители ответчика ФИО4, по доверенности от 14.07.2020, и ФИО5, по доверенности от 23.07.2020, иск не признали, поддержали доводы, изложенные в возражениях на иск.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела представителем. При таких обстоятельствах судом решен вопрос о рассмотрении дела в отсутствии истца.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «ЖК «Клевер парк» заключен договор долевого участия в строительстве *** от *** Застройщик обязался построить вторую очередь жилого комплекса с помещениями обслуживающего назначения «Клевер парк» 3 этап строительства – одну секцию четырехсекционного жилого дома переменной этажности со встроенными офисными помещениями (№10А по ПЗУ) и передать в собственность истца объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру на 21 этаже в секции *** общей площадью 90,95 кв.м.

В настоящее время квартира не достроена и не передана истцу, в п.4.2 договора долевого участия в строительстве срок передачи объекта долевого строительства предусмотрен до 31.12.2021. Право собственности у истца отсутсвует.

Как указывает истец, окна квартиры истца выходят на секцию *** - самую высокую секцию соседнего дома ***. При этом, на момент заключения договора, проектной документацией было предусмотрено, что секция *** будет иметь 17 этажей. После заключения договора, в июле 2019 года застройщик внес изменения в проект строительства вследствие чего этажность секции 9г увеличилась на 6 надземных этажей, с 17 до 23. Это увеличение привело к тому, что квартира истца по завершению строительства жилого комплекса будет находиться ниже высоты дома *** в результате чего ухудшаются видовые (обзорные) характеристики квартиры, уровень её инсоляции.

Так, статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность уменьшения стоимости помещения в случае отступления застройщика от условий договора, что привело к ухудшению качества объекта строительства. Однако, как указал истец, жилое помещение не дефектно, его права нарушаются видом из окна на соседнюю секцию.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку сама квартира еще не передана истцу, каких-либо дефектов квартиры истец не указывает, условий договора относительно параметров и характеристик квартиры ответчик не нарушил, то требование об уменьшении цены квартиры не обосновано и не подлежит удовлетворению, поскольку не основано на законе.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.

Судом при рассмотрении дела не установлены приведенные выше обстоятельства (создание объекта с отступлениями от условия договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования), поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется.

Истец также ссылается на то, что при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена потребителю необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения. Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права истца, суд исходит из того, что согласно пункту 2 статьи 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. При этом нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит такого основания для уменьшения цены договора, как предоставление неполной информации, которая препятствовала потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

Напротив, п.2.4 договора долевого участия в строительстве *** от *** предусмотрено, что стороны допускают возможность корректировки застройщиком проектной документации, не затрагивающей конструктивных элементов объекта долевого строительства, без уведомления участника долевого строительства.

Истец ФИО1 собственноручно подписал указанный договор, каких-либо замечаний к договору не высказал, протокол разногласий не составлялся.

В соответствии со ст.ст.3.1, 19, 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» раскрытие информации осуществляется путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства.

Ответчиком информация о внесении изменений в проект размещена, что подтверждается Градостроительным планом земельного участка от ***, в котором указано на предельное количество этажей – 32, Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 22.10.2018 № 2587 «Об утверждении проекта межевания территории», Приказом Минстроя Свердловской области от 26.12.2017 №1381-П.

Более того, как установлено судом в ходе судебного разбирательства и сторонами не оспорено, в настоящее время секция *** не достроена, построено только 15 этажей, таким образом, требования истца преждевременны, как следует из пояснений стороны ответчика, проектная документация может быть в любой момент снова изменена, таким образом, права истца в настоящее время не нарушены.

Ссылка стороны истца на ст.18 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, несостоятельна, поскольку как указано выше, истец не указывает на недостатки самой квартиры, более того, она еще строится и не передана истцу.

При таких обстоятельствах, в иске ФИО1 об уменьшении стоимости объекта долевого участия в строительства надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1к ООО Специализированный застройщик «ЖК «Клевер парк» о защите прав потребителя, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья В.Е. Македонская