Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, Новоуральскому отделу Федеральной регистрационной службы об обязывании е регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обосновании заявленных требований ФИО1 указала, что она является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новоуральск ул.Л. 4 октября 2010г. она выдала своей матери ФИО2 доверенность на право управления и распоряжения принадлежащим ей нежилым помещением, в том числе на его продажу. Перед выдачей доверенности она передала своему отцу ФИО3 все правоустанавливающие документы на указанное нежилое помещение, а именно протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 06.02.2008г., акт передачи нежилого помещения № 1 от 08.02.2008г., свидетельство о государственной регистрации права на указанное нежилое помещение. После выдачи доверенности отношения с матерью у нее ухудшились и она отменила 29 октября 2010г. свою доверенность от 4.10.10г. Однако об отмене доверенности никому сообщать не стала. 17 ноября между ней и ее родителями произошел очередной конфликт, в ходе которого отец-ФИО3 забрал у нее ключи от кабинета, расположенного в вышеуказанном нежилом помещении. 19 ноября 2010 года она по почте направила ФИО2 заказным письмом копию нотариального заявления об отмене доверенности от 04.10.2010г. 8 декабря 2010г. она узнала от ФИО3, что помещение по ул.Л. продано в период действия доверенности. В настоящее время ее родители А-вы пользуются нежилым помещением, не пускают ее в данное нежилое помещение в связи с чем, она просит обязать ФИО3 и ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Новоуральск ул.Л.; обязать ФИО3 передать ей следующие правоустанавливающие документы: протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 15.01.2008г.,протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 06.02.2008г.; акт передачи нежилого помещения № 1 от 08.02.2008г.; кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.Л. Обязать ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ей ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новоуральск ул.Л.

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, Новоуральскому отделу Федеральной регистрационной службы об обязывании к регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.Л. г.Новоуральска. В обосновании заявленных требований ФИО4 указала, что 5.10.2010г. она заключила договор купли-продажи нежилого встроенного помещения площадью 293,8 кв.м., расположенного по ул.Л. На момент совершения сделки купли-продажи собственником указанного нежилого помещения являлась ФИО1 От имени ФИО1 продавцом выступала ФИО2, которой ФИО1 выдала нотариально удостоверенную доверенность от 04.10.2010г., на управление всем ее имуществом, в том числе с правом купли-продажи объектов недвижимости, в частности нежилого помещения по адресу: г.Новоуральск ул.Л., с правом регистрации совершаемых сделок. 6.10.2010г. в 10.00 часов помещение ею было принято по акту приемо-передачи, как обусловлено договором купли-продажи. 23.11.2010г. она вместе с ФИО2 обратилась в Новоуральский отдел Федеральной регистрационной службы для регистрации договора купли-продажи, однако там ей стало известно, что доверенность на основании которой действовала ФИО2 отозвана ФИО1 Сама ФИО1 с ней не связывалась, никакие претензии к ней или к совершенному договору не выдвинула, на регистрацию сделки впоследствии не явилась. Отозвав доверенность ФИО1 сделала невозможной государственную регистрацию договора купли-продажи. Полагает, что ФИО1 незаконно уклоняется от регистрации сделки купли-продажи от 05.10.2010г., совершенной в надлежащей форме, просит суд обязать ФИО1 и Новоуральский отдел федеральной регистрационной службы провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 05.10.2010г.

Определением Новоуральского городского суда от 07.02.2011г. гражданские дела по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, Новоуральскому отделу Федеральной регистрационной службы об обязывании е регистрации сделки объединены в одно производство, поскольку в указанных делах участвуют одни и те же стороны, а предметом спора является одно и тоже имущество нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Новоуральск ул.Л.

В судебном заседании ФИО1 доводы, изложенные в исковом заявлении, уточнила и просила устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу ул.Л. г.Новоуральска, а именно: обязать ФИО3 и ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Новоуральск ул.Л.; обязать ФИО3 передать ей следующие правоустанавливающие документы: протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 15.01.2008г., протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 06.02.2008г.; акт передачи нежилого помещения № 1 от 08.02.2008г.;кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.Л. Обязать ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ей ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новоуральск ул.Л. Исковые требования ФИО4 о регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения по ул.Л. от 05.10.10г. не признала и просила отказать в их удовлетворении по следующим основаниям. Доказательств уклонения ее от регистрации сделки истцом ФИО5 не представлено, до обращения ФИО5 в суд она не знала о том, что помещение продано именно ей. Она не могла принять участие в регистрации сделки, поскольку на руках не имеет правоустанавливающих документов на указанное нежилое помещение. Ею в надлежащей форме не оформлены права на земельный участок, на котором расположено спорное нежилое помещение. Считает, что договор купли-продажи от 05.10.2010г. фактически не исполнен, поскольку ею в декабре 2010г. оплачена электроэнергия за указанное нежилое помещение, а в октябре 2010года ею была получена арендная плата. ФИО5 не провела с ней переговоры, как установлено договором купли-продажи до обращения в суд. Она не согласна с ценой, за которую продано нежилое помещение. Нежилое помещение, приобретенное ФИО5 обременено правами третьих лиц (арендаторами), в договоре купли-продажи о них не идет речь. В договоре купли-продажи нет ссылки на то, что помещение будет в залоге у продавца, поскольку помещение продается с рассрочкой платежа.

Представитель истицы ФИО4-ФИО6, действующий на основании нотариально оформленной доверенности, доводы, изложены в исковом заявлении к ФИО1 поддержал в полном объеме, при этом исковые требования уточнил и просил зарегистрировать сделку купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.Л. г.Новоуральска, от 05.10.2010г. При этом суду пояснил, что договор купли-продажи нежилого помещения от 05.10.2010г. соответствует ст.549-556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор подписан обеими сторонами, объект купли-продажи обозначен, не указание в договоре ссылки на земельный участок не влечет его недействительность и признание незаконным, залог нежилого помещения в данном случае не обязателен, поскольку это оговорено договором. Права третьих лиц (арендаторов) не нарушены, не включение условие в договор купли-продажи об арендаторах не влечет недействительность сделки, более того ФИО5 знала и была согласна, что часть помещений находится в аренде, но ввиду краткосрочности договорных отношений. эти договоры аренды не подлежат государственной регистрации, а потому не являются отягощениями в смысле требований закона, поскольку в регистрирующем органе соответствующие документы об отягощении отсутствуют и не требуют участия третьих лиц для преодоления этого условия. Договор фактически исполнен, помещение передано по акту ФИО5. Факт уклонения ФИО1 от регистрации указанного договора нашел свое подтверждения, поскольку ФИО1 в судебном заседании признала тот факт, что не будет регистрировать указанный договор купли-продажи. ФИО1 не обращается в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи от 05.10.2010г., а следовательно не вправе ссылаться при рассмотрении заявления ФИО5 на обстоятельства, по которым, по ее мнению, может быть оспорен договор купли-продажи от 05.10.2010г. Просил требования ФИО5 удовлетворить.

Ответчик ФИО3, действующий за себя и по нотариально удостоверенной доверенности за ответчицу ФИО2, исковые требования ФИО1 не признал в полном объеме и просил отказать в их удовлетворении. Суду пояснил, что в нежилом помещении, расположенном по ул.Ленина 65 он и его супруга ФИО7 находятся ни как родители истицы, а как работники ООО «О» он является юрисконсультом указанного общества и ООО «Л» директором которого является ФИО2 Согласно учредительных документов указанных обществ их место нахождение нежилое помещение ул.Л. В данном случае иск об освобождении нежилого помещения от работников общества ООО «Л» и ООО «О» должен был быть предъявлен к данным обществам. Требование о передаче правоустанавливающих документов ФИО1, а именно: протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 15.01.2008г.,протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 06.02.2008г.; акт передачи нежилого помещения № 1 от 08.02.2008г.; кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.Л. он не признает, поскольку данных документов у него нет, а факт их передачи ему со стороны ФИО1 ничем не подтверждается, акта передачи отсутствует. Требование о передачи ключа от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по ул.Л., он также не признает, поскольку ключ один лежит в установленном месте о котом известно ФИО1, передачу ключа в настоящее время он считает нецелесообразным, поскольку помещение продано.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела не явилась, о причинах не явки суд не уведомила, ходатайств об отложении дела не заявляла, а потому дело с согласия сторон рассмотрено в отсутствии указанного ответчика.

Ответчик Новоуральский отдел Федеральной регистрационной службы, будучи надлежащим образом, извещенным о месте и времени рассмотрения дела не явился, представил суду отзыв о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, а потому судом, с согласия сторон, рассмотрено дело в отсутствие представителя регистрационной службы.

Свидетель П. суду пояснил, что является сожителем истицы ФИО1, ему известны конфликты происходящие между ФИО1 и ее родителями ФИО3 и ФИО2, в том числе и по вопросу нежилого помещения, расположенного по ул.Л. г.Новоуральска.

Свидетель М. суду пояснила, что является индивидуальным предпринимателем и арендатором одного из помещений, расположенных по адресу: ул.Л. 8 декабря 2010г. она находилась в помещении магазина и слышала, как ФИО1 просила ФИО3 предоставить ей договор купли-продажи помещения по ул.Л., но ФИО3 ничего не предоставил. Она не слышала от ФИО1 намерений продать помещение по ул.Л.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников судебного заседания, суд приходит к следующему.

Нежилое помещение по адресу: г.Новоуральск ул.Л. общей площадью 293,8 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждено свидетельством о праве собственности.

4 октября 2010г. ФИО1 выдала ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность на управление всем ее имуществом, а также на продажу любому физическому или юридическому лицу, за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости: нежилое помещение, находящееся по адресу: г.Новоуральск ул.Л.

5 октября 2010г. ФИО2, действующая от имени ФИО1 согласно нотариально удостоверенной доверенности от 04.10.10г., заключила с ФИО4 договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.Л., общей площадью 293,8 кв.м.

06.10.2010г. в соответствии с договором купли-продажи от 05.10.2010г. нежилое помещение по ул.Л. передано гр.ФИО4 в соответствии с передаточным актом.

10 октября 2010г. между ФИО4 и ФИО2 заключен договор о передаче имущества по ул.Л. в доверительное управление.

29.10.2010г. ФИО1 заявлением отозвала ранее выданную ею доверенность от 4.10.10г. на имя ФИО2

Согласно ст.189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

Как установлено судом, ФИО1 сообщила об отзыве доверенности ФИО2 19 ноября 2010г.

Сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.Л. г.Новоуральска между ФИО2, действующей от имени ФИО1, и ФИО4 совершена 5.10.2010г.,то есть до того, как была отозвана доверенность от 4.10.10г.,а следовательно права и обязанности возникшие в результате договора купли-продажи от 5.10.10г. сохраняют силу для ФИО1, как лица выдавшего доверенность. Согласно договора купли-продажи нежилого помещения от 05.10.2010г. стороны обязуются принять все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое нежилое встроенное помещение магазина по ул.Л. в срок в течении трех месяцев. Таким образом, обязанность по регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.Л., сохраняет свою силу для ФИО1, после отзыва последней доверенности от 04.10.10г.

Согласно ст.ст.309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.Л., заключенная между ФИО2, действующей от имени ФИО1, и ФИО4 05.10.10г. совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности. Так, договор купли-продажи от 05.10.10г. заключен надлежащими лицами в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует требованиям ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи от 05.10.10г. определен предмет договора, а именно, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также его расположение.

Определена в указанном договоре и цена продаваемого имущества, в соответствии со ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условие о его передаче и принятии покупателем, согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не указание в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.10г. условий о передаче права на земельный участок в соответствии со ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет недействительность данного договора по следующим основаниям. В соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Судом установлено, что ФИО1 не являлась собственником земельного участка, расположенного под нежилым помещением по ул.Л. г.Новоуральска, а следовательно при продаже указанного нежилого помещения покупатель ФИО4 приобрела право пользования частью земельного участка, занятого нежилым помещением по ул.Л.

Не влечет недействительность договора купли-продажи нежилого помещения от 05.10.10г. и не указание в тексте договора на передачу покупателю права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение.

Ссылку ответчика ФИО1 на то, что сторонами не согласовано условие о залоге недвижимого имущества, поскольку данное нежилое помещение продано с рассрочкой платежа в соответствии со ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет недействительность договора купли-продажи суд находит несостоятельной по следующим основаниям. Согласно ст.488 ч.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Договором купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул.Л. предусмотрена передача имущества покупателю ФИО4 с 06.10.2010г.

Не соблюдение требований ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно не указание в договоре купли-продажи от 05.10.10г. сведений о том, что часть помещений сданы в аренду не является основанием для признания договора недействительным, поскольку, как установлено в судебном заседании покупатель ФИО4 на момент заключения договора знала о имеющихся договора аренды, однако ввиду краткосрочности договорных арендных отношений, указанные договора не являются отягощениями в смысле требований закона, поскольку в регистрирующем органе соответствующие документы об обременении отсутствуют.

Обязательство ФИО1 о внесении нежилого помещения по ул.Л. в качестве доли в уставной капитал ООО «Л» не свидетельствует об обременении спорного нежилого помещения, поскольку доказательств внесения указанного нежилого помещения в уставной капитал ООО «Л» суду не представлено.

Не получения нотариального согласия супруга ФИО8 на приобретение ФИО4 спорного нежилого помещения, не является основанием для признания договора купли-продажи указанного помещения недействительным, также как и техническая ошибка в свидетельстве о государственном праве собственности на указанное нежилое помещение не влечет за собой признание договора недействительным.

Довод ответчика ФИО1 о том, что цена, за которую продано нежилое помещение по ул.Л. по договору купли-продажи от 05.10.10г. не соответствует рыночной стоимости указанного нежилого помещения, не является условием недействительности договора купли- продажи от 05.10.10г., поскольку согласно доверенности выданной ФИО1 ее матери ФИО2 она уполномочила ФИО2 продать нежилое помещение по ул.Л. за цену и по своему усмотрению.

Довод ответчика ФИО1 о том, что ФИО4 помещение по договору купли-продажи от 05.10.10г. фактически не передавалось о данном факте свидетельствует получение ФИО1 арендной платы в октябре 2010г. и оплата электроэнергии в декабре 2010г., опровергается актом приемо-передачи от 06.10.2010г.,а также оплатой расходов по указанному помещению за период с октября 2010г.по январь 2011г., произведенных управляющим имуществом ФИО4 -ФИО2

Факт уклонения от регистрации сделки купли-продажи от 05.10.10г. со стороны ФИО1 нашел свое подтверждение в ходе судебного заседания в полном объеме и был подтвержден ответчиком ФИО1, которая заявила в судебном заседании об отсутствии намерений регистрировать указанный договор купли –продажи от 5.10.2010г., в связи с чем требования ФИО4 о государственной регистрации договора купли –продажи от 05.10.10г. подлежат удовлетворению.

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, а именно: обязать ФИО3 и ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Новоуральск ул.Л.; обязать ФИО3 передать ей следующие правоустанавливающие документы: протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 15.01.2008г., протокол общего собрания учредителей ООО «О» от 06.02.2008г.; акт передачи нежилого помещения № 1 от 08.02.2008г.; кадастровый паспорт на нежилое помещение, расположенное по ул.Л. Обязать ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ей ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новоуральск ул.Л. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО2 находятся в нежилом помещении, расположенном по ул.Л. ни только как родители истицы ФИО1, но и как работники ООО «Л» и ООО «О». В ООО «О» ФИО3 является юрисконсультом, что подтверждено записью в его трудовой книжке, а директором ООО «Л» является ФИО2 Согласно учредительных документов указанных обществ, предоставленных в судебное заседание, их место нахождение нежилое помещение ул.Л. При таких обстоятельствах, требование об обязании А-вых освободить нежилое помещение по ул.Л. не подлежат удовлетворению. По мнению суда, требования об освобождении нежилого помещения от работников ООО «Л» и ООО «О» должны предъявляться к указанным обществам.

Факт передачи ФИО1 ФИО3 оригиналов правоустанавливающих документов на нежилое помещение по ул.Л., а именно протокола общего собрания учредителей ООО «О» от 15.01.2008г.,протокола общего собрания учредителей ООО «О» от 06.02.2008г.; акта передачи нежилого помещения № 1 от 08.02.2008г.; кадастрового паспорта на нежилое помещение, расположенное по ул.Л. своего подтверждения в ходе судебного заседания не нашел, документов подтверждающих передачу указанных документов суду не представлено, в связи с чем требование ФИО1 об обязании ФИО3 передать вышеуказанные документы удовлетворению не подлежат.

Требование об обязании ответчиков ФИО3 и ФИО2 передать ФИО1 ключи от входной двери в офисную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новоуральск ул.Л., удовлетворению не подлежат, поскольку указанное нежилое помещение продано в соответствии с договором купли-продажи от 05.10.10г.,ключи от помещения переданы покупателю ФИО5 и ее управляющему, при таких основаниях указанные требования заявлены истцом к ненадлежащему ответчику.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 в пользу ФИО4 подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом при подаче иска в размере ххх рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО2 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу ул.Л. - отказать.

Иск ФИО4 к ФИО1 о регистрации сделки - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилого помещения от 05.10.2010г. между ФИО2, действующей от имени ФИО1, на основании нотариально удостоверенной доверенности, и ФИО4

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 ххх рублей в возмещении расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение, с момента его вступления в законную силу, является основанием для осуществления государственной регистрации названного договора.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Новоуральский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: М.А.Гладких

СОГЛАСОВАНО

Судья М.А. Гладких