Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебномзаседании гражданскоедело по искуБочаровой Елизаветы Семеновны к ФИО1, ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи, обязании предложения истцу условий выкупа доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , обязании предложения истцу тех же условий выкупа доли квартиры, что и ФИО2 за сумму, установленную судом. В обоснование требований указано, что 20.09.2021 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: . По условиям договора отчуждаемая доля продана 2650000 руб., которые покупатель уплачивает в следующем порядке: 1650000 руб. – через публичный депозит нотариуса, 1000000 руб. – продавцу в течение одного календарного дня с момента подписания акта приема-передачи квартиры. По мнению истца, ответчики, учитывая сроки и последовательность совершения сделки, имели намерение причинить ей вред, поскольку в уведомлении, направленном ФИО1 в адрес ФИО3 указано о намерении ответчика продать истцу принадлежащую ей долю квартиры за 2650000 руб., однако иные условия – порядок уплаты (по мнению истца - рассрочка) денежных средств указан не был. Акт приема-передачи квартиры подписан ответчиками 07.10.2021, что свидетельствует о рассрочке платежа, вносимого ФИО2, при этом условия о рассрочке истцу предоставлены не были. Сделка совершена в короткие сроки, покупатель не осматривал приобретаемую долю квартиры, не получал комплект ключей от квартиры от второго собственника, то есть истца, непосредственно с истцом не связывался. Кроме того, стоимость доли квартиры, по мнению истца, завышена. По мнению истца, ответчики злоупотребили своими правами, чем причинили ей вред, в связи с чем совершенная ими сделка является ничтожной.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 адв. ФИО5, действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в письменной позиции (л.д.105-106).

Ответчик ФИО2, представитель ответчика адв. ФИО6, действующая на основании ордера, в судебное заседание явились, против удовлетворения требований возражали по доводам, изложенным в письменной позиции.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст.123 Конституции Российской Федерации и ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые реализуются посредством представления доказательств. В силу положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В свою очередь согласно определению Конституционного суда РФ от 25.09.2014 № 2135-О, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (ч.1 ст.4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (п.3 ч.2 ст.131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира по адресу: , принадлежала на праве собственности ФИО7 на основании договора №1675-МБ-4 участия в долевом строительстве с АО «Эталон ЛенСпецСМУ» от 10.01.2019, дополнительных соглашений к нему от 16.03.2020 (л.д.81-90, 91, 92).

Квартира передана дольщику по акту приема-передачи 16.03.2020 (л.д.93).

Ответчику ФИО1 1/2 доля квартиры по указанному адресу принадлежит на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов от 02.03.2021, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 02.03.2021.

20.09.2021 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (л.д.12-15).

Согласно п.3 договора кадастровая стоимость квартиры составляет 4797089 руб. 98 коп., кадастровая стоимость 1/2 доли составляет 2398544 руб. 99 коп.; отчуждаемая доля продается за 2650000 руб. с учетом характеристик жилого помещения, которые покупателю уплачивает в следующем порядке: 1650000 руб. – через публичный депозит нотариуса, 1000000 руб. – продавцу в течение одного календарного дня с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи доли жилого помещения подписан 07.10.2021 (л.д.16).

Согласно п.2 акта приема-передачи квартира осмотрена покупателем до момента подписания акта.

Согласно п.5 акта приема-передачи денежные средства в размере 1000000 руб. оплачены продавцом покупателю в день подписания акта приема-передачи.

Факт оплаты покупателем ФИО2 продавцу ФИО1 стоимости договора подтверждается выпиской из лицевого счета ПАО Сбербанк от 07.10.2021, а также платежным поручением №17 от 21.09.2021 на сумму 1650000 руб. (л.д.102-103, 104).

Право собственности ФИО2 на 1/2 доли квартиры зарегистрировано 27.09.2021 (л.д.19-22).

19.06.2021 в адрес ФИО3 от ФИО1 направлено нотариально удостоверенное заявление о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , за 2650000 руб. (л.д.17, 18).

Согласно ответу на запрос суда в адрес ФИО3 нотариусом ФИО8 направлялось предложение о продаже доли квартиры, однако корреспонденция возращена за истечением срока хранения в нотариальную контору 28.05.2021.

Постановлением от 05.11.2021 участкового уполномоченного 21 отдела полиции УМВД России по Калининскому району Санкт-Петербурга ФИО3 отказано в возбуждении уголовного дела по факту взлома входной двери, то есть совершения преступления, предусмотренного ч.1 ст.167 УК РФ, в отношении ФИО2 В ходе рассмотрения сообщения получены объяснения от ФИО2, согласно которым он является собственником 1/2 доли квартиры, поскольку ФИО3 отказалась выдать ему которой комплект ключей от квартиры, ему пришлось взламывать дверь (л.д.101).

Согласно п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.п.2, 3 ст.250 ГК РФ).

Как указано в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп.2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 №5-КГ14-136 указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Факт получения уведомления истцом 19.06.2021 в ходе рассмотрения спора подтвержден.

Таким образом, учитывая, что уведомление о продаже доли спорного жилого помещения направлено в адрес сособственника ФИО3 и ею получено, ответ на предложение от истца не поступил, у ответчика имелись основания для продажи принадлежащей ей доли квартиры, расположенной по адресу: , следовательно предусмотренные законом основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что в направленном истцу предложении не содержались условия о рассрочке (порядке) оплаты, что соответствии с Письмом ФНП от 31.03.2016 №1033/03-16-3, должно быть указано в уведомлении (предложении), суд отклоняет, поскольку существенным условием договора является его цена, и в данном случае отчуждаемая ФИО1 доля квартиры продана ФИО2 за ту же сумму, что была указана в предложении на имя истца, то есть в размере 2650000 руб., порядок же покупателем внесения денежных средств по договору определен сторонами при его заключении.

В данном случае, истец имела возможность как согласиться, так и отказаться от предложения ФИО1, а также указать наиболее приемлемый для нее способ оплаты предложенной доли. Между тем, какой-либо реакции от истца, в том числе о предоставлении отсрочки или рассрочки, а равно о несогласии со стоимостью доли, не последовало.

Таким образом, у ФИО1 имелись все основания для продажи принадлежащей ей доли жилого помещения другому лицу.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиками своими правами противоречат материалам дела и в ходе рассмотрения спора такие обстоятельства установлены не были, в связи с чем отклоняются судом. Взаиморасчеты между сторонами произведены, что подтверждено нотариусом, удостоверившим сделку, доля жилого помещения передана покупателю по акту приема-передачи.

Из разъяснений, содержащихся в п.п.1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. №4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. №6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Между тем стороной истца не подтверждены намерения приобрести у ответчика на тех же основаниях долю в квартире, денежные средства на депозит Управления Судебного Департамента не внесены, следовательно, в случае удовлетворения требований истца ответчик ФИО2 понесет убытки в виде уплаченных по договору с ФИО1 денежных средств.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока давности для обращения за судебной защитой, суд находит подлежащими отклонению ввиду следующего.

Как уже было отмечено выше, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п.3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Договор купли-продажи доли квартиры заключен между ФИО1 и ФИО2 20.09.2021, акт приема-передачи подписан 07.10.2021, выписка из ЕГРН, представленная истцом, подтверждающая правообладание ФИО2 долей квартиры, датирована 23.10.2021, исковое заявление подано в суд 12.11.2021.

Таким образом, о совершенной между ответчиками сделке ФИО3 узнала в октябре 2021 года, следовательно, срок давности для обращения за судебной защитой ей не пропущен.

Доводы ответчиков о том, что срок давности надлежит исчислять с момент получении уведомления ФИО1 о продаже доли квартиры, суд отклоняет, поскольку на момент получения предложения от ФИО1 ФИО3 располагала только информацией о стоимости продаваемой доли, а не о заключении договора и не о покупателе по договору купли-продажи, следовательно, не могла знать о том, кто будет являться надлежащим ответчиком по делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 в удовлетворении заявленных к ФИО1, ФИО2 требований о признании недействительным договора купли-продажи, обязании предложения истцу условий выкупа доли квартиры, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.А.Максимова

КОПИЯ ВЕРНА

Решение принято в окончательной форме 30 марта 2022 года.