Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ольховиковой АЮ к Абдулганиевой АМ, Бураковой АА, Калинину ЕА о признании недействительным договора купли – продажи в части, применении последствий недействительности сделки,

установил:

истец предъявил иск к ответчикам о признании недействительной сделки купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес>, в части нарушения прав истца, обосновав требования следующим.

Истец являлся собственником 1/3 доли квартиры по адресу: <адрес>. В период, когда она (Ольховикова) была несовершеннолетней, мать истца Абдулгалиева (ранее – Рыбальченко) А.М. продала свою долю, а также долю истца несовершеннолетним Калинину Е.А. и Бураковой (ранее – Калининой) А.А., представляемым Калининой Н.Ю. Договор удостоверен нотариусом в ДД.ММ.ГГГГ году, зарегистрирован в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть по достижении истцом восемнадцати лет, в связи с чем недействителен, так как в совершеннолетнем возрасте истица долю в праве собственности не продавала. Деньги от продажи доли истица не получала. Договор купли – продажи, подписанный матерью истца и совершенный без согласия последнего, нарушает имущественные права истца.

Определением суда уточнены биографические данные соответчика, вместо Абдулгалиевой А.М. определено считать ответчиком Абдулганиеву А.М.

В судебное заседание истец не явился, направил в суд своих представителей Капустину О.А. и Булычева Д.И., которые настаивали на удовлетворении исковых требований.

Ответчики в судебное заседание не явились, их представитель Федоров А.А. иск не признал, пояснил, что нарушений закона при совершении спорной сделки не допущено.

Третьи лица Рыбальченко В.А. и Рыбальченко Ю.А. полагали исковые требования обоснованным, поскольку спорная сделка совершена без согласия отца истца.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Бездомов И.И. полагал исковые требования необоснованными, поскольку договор купли – продажи подписан и представлен на государственную регистрацию уполномоченными лицами, правовых препятствий для совершения регистрационных действий не имелось.

Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, что в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела по существу при данной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований пункта 1 статьи 21 Гражданского кодекса Российской Федерации способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу требований пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения сделки) по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на дату спорной сделки).

Правила об обязательной государственной регистрации договоров продажи недвижимости распространялись только в отношении тех сделок, которые совершены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть не ранее 31.01.1998.

Для договоров продажи недвижимости, заключенных до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, обязательно было только их нотариальное удостоверение, что следует из статьи 7 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».

По делу установлено, что истец Ольховикова (ранее – Рыбальченко) А.Ю., ДД.ММ.ГГГГ г.р., является дочерью Рыбальченко Ю.А. и Абдулганиевой (ранее – Рыбальченко) А.М.

Истцу, а также ее родителям на праве общей долевой собственности принадлежала квартира по адресу: <адрес>, по 1/3 доли каждому, на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением главы Администрации Чкаловского района г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ№-р разрешено продать принадлежащую ей долю и долю несовершеннолетней дочери Ольховиковой (ранее – Рыбальченко) А.Ю. в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в связи с переездом в другой населенный пункт.

По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ Рыбальченко А.М., несовершеннолетняя Рыбальченко А.Ю., действующая с согласия своей матери Рыбальченко А.М., продали принадлежащие им доли квартиры по адресу: <адрес>, а покупатели Калинин Е.А. и Калинина А.А., за которых действует их мать Калинина Н.Ю., приобрели в собственность данные доли, по 1/3 доли каждый. Стоимость отчуждаемых долей установлена пунктом 2 договора в <данные изъяты> неденоминированных рублей.

Договор со стороны продавцов подписан Рыбальченко А.М. и несовершеннолетней Рыбальченко А.Ю., со стороны несовершеннолетних покупателей – их законным представителем Калининой Н.Ю., удостоверен нотариусом ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли – продажи и переход права собственности от продавцов к покупателям зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений Калинина Е.А. и Бураковой А.А., действующих от своего имени и от имени продавцов Абдулганиевой (ранее – Рыбальченко) А.М. и Ольховиковой (ранее – Рыбальченко) А.Ю. по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время собственниками квартиры по адресу: <адрес>, являются Калинин Е.А. (1/3 доля), Буракова А.А. (1/3 доля), Рыбальченко В.А. (1/3 доля), что подтверждается выпиской из ЕГРП.

На дату совершения спорной сделки истцу было семнадцать лет, то есть Ольховикова А.Ю. являлась несовершеннолетней. В этой связи к отчуждению принадлежащей истцу доли жилого помещения подлежали применению правила, предусмотренные пунктом 1 статьи 26 и пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанными нормами, для совершения оспариваемой сделки в отношении доли истца в жилом помещении требовалось согласие законного представителя несовершеннолетнего продавца и органов опеки и попечительства.

Договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан истцом лично, согласие его законного представителя – матери Абдулганиевой А.М. и органа опеки и попечительства имелось, в связи с чем нарушений требований закона при отчуждении имущества истца в период нахождения его в несовершеннолетнем возрасте не допущено. Доводы стороны истца об отсутствии согласия отца истца на продажу доли несовершеннолетней в жилом помещении судом отклоняются как противоречащие распоряжению органа опеки и попечительства, в котором прямо указано, что согласие всех заинтересованных лиц имеется. Данное распоряжение в установленном порядке никем не оспорено, достоверность изложенных в нем сведений истцом Ольховиковой А.Ю. не опровергнута.

Даже если допустить, что на дату спорной сделки или в период несовершеннолетия истца согласие или одобрение отца на отчуждение доли истца действительно отсутствовало, то этот пробел на законность спорной сделки не влияет, поскольку договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ одобрен самой Ольховиковой А.Ю. по достижении совершеннолетия действиями по выдаче доверенности на его регистрацию, в связи с чем является действительным.

В силу требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Иное правило предусмотрено статьей 7 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ, согласно которому заключенные до 31.01.1998 договоры купли – продажи не подлежали государственной регистрации, а требовали лишь нотариального удостоверения.

Оспариваемый истцом договор купли – продажи в части отчуждения его доли жилого помещения подписан ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день удостоверен нотариусом, существенные условия продажи принадлежащей Ольховиковой (ранее – Рыбальченко) А.Ю. 1/3 доли между продавцом, его законным представителем и покупателями согласованы.

При таких обстоятельствах сделка купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенной в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а принадлежащая истцу доля квартиры проданной ответчикам с даты нотариального удостоверения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку доля жилого помещения по адресу: <адрес>, отчуждена истцом в несовершеннолетнем возрасте, повторного заключения договора купли - продажи по достижении продавцом Ольховиковой А.Ю. совершеннолетия для подтверждения законности предыдущей сделки не требовалось.

Факт государственной регистрации спорного договора купли – продажи ДД.ММ.ГГГГ году, то есть через пятнадцать лет после его заключения, правового значения не имеет, поскольку государственная регистрация не является формой сделки, несоблюдение которой влечет недействительность договора, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки, которая необходима лишь в предусмотренных законом случаях.

Законом не предусмотрена обязательность государственной регистрации сделок по отчуждению квартир или их долей, заключенных до 31.01.1998, а также сроки такой регистрации. Напротив, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, государственная регистрация заключенной в 1997 году сделки купли –продажи в любое время являлась исключительным правом ее сторон, реализация такого права спустя пятнадцать лет после подписания договора закону не противоречит и недействительность сделки с принадлежащей истцу долей квартиры не влечет.

Истцом не доказан, а судом не установлен факт нарушения требований закона при совершении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащей истцу 1/3 доли квартиры по адресу: по адресу: <адрес>. Само по себе подписание сделки матерью истца под прежней фамилией недействительность договора купли –продажи не влечет, поскольку на дату указанной сделки Абдулганиева (ранее – Рыбальченко) А.М. являлась законным представителем истца и уполномоченным отчуждателем имущества, от имени чужого лица в спорной сделке не выступала.

Ссылки истца на ненадлежащий расчет по сделке противоречат содержанию оспариваемого договора и расписке Рыбальченко А.М. от ДД.ММ.ГГГГ, что деньги по сделке в сумме <данные изъяты> неденоминированных рублей она от покупателей получила. Более того, неполучение по сделке денежного расчета влечет не недействительность сделки, а иные правовые последствия в виде истребования сумм от обязанного лица.

При таком положении оснований для признания недействительным договора купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащей истцу 1/3 доли квартиры по адресу: <адрес>, между Абдулганиевой (ранее – Рыбальченко) Рыбальченко А.М., Рыбальченко А.Ю. и Калининым Е.А., Бураковой (ранее – Калининой) А.А., представляемыми законным представителем Калининой Н.Ю. по основанию статьи 168 Гражданского кодекса РФ как противоречащего закону не имеется.

Поскольку решение суда состоялось не в пользу истца, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины взысканию с ответчиков не подлежат (часть 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Ольховиковой АЮ к Абдулганиевой АМ, Бураковой АА, Калинину ЕА о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащей Ольховиковой (ранее – Рыбальченко) АЮ 1/3 доли квартиры по адресу: по адресу: <адрес>, между Абдулганиевой (ранее – Рыбальченко) АМ, Ольховиковой (ранее – Рыбальченко) АЮ и Калининым ЕА, Бураковой (ранее – Калининой) АА, представляемыми Калининой НЮ, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк