Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2856/2019 по исковому заявлению Ягофарова Сагита к ООО СК «Строй Град» о регистрации дополнительного соглашения и по встречному исковому заявлению ООО СК «Строй Град» к Ягофарову Сагиу о признании дополнительного соглашения недействительным и о расторжении договора,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО СК «Строй Град» о регистрации дополнительного соглашения.

В обоснование исковых требований истец указал, что истец заключил с компанией ООО СК «Строй Град» договор участия в долевом строительстве (ДДУ) № от /дата/. и зарегистрировал свои права /дата/ стороны подписали также дополнительное соглашение № от /дата/. к ДДУ№ (ДС) о рассрочке оплаты, по которому истец обязан вносить поквартальные платежи. Как добросовестный дольщик истец своевременно платил очередные поквартальные взносы на банковские реквизиты, указанные в ДДУ, по 15 000 рублей /дата/./исполнено /дата/. и /дата/./исполнено /дата/. Однако до сего дня, в нарушение статьи 4 ФЗ №214, не проведена государственная регистрация дополнительного соглашения в Росреестре, о чём истец уведомлял застройщика в письменной форме в заявлении от /дата/. и в письме от /дата/. с приложениями, а также отправил сканы письма и приложений к письму (Дополнительное соглашение № от /дата/. к ДДУ №, 2 чека ПАО Сбербанк оплат по 15000 рублей) на электр. адрес застройщика той же датой.

Ответчик ООО СК «Строй Град» не произвёл до сих пор регистрацию указанного доп. соглашения. Налицо уклонение от законодательно установленного порядка регистрации. Согласно п.7 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В связи со всеми обстоятельствами, обращаюсь в суд за решением о понуждении застройщика к регистрации дополнительного соглашения. Такое право (регистрация по судебному решению) закреплено в п.2 статьи 165 ГК РФ.

Кроме того, истец получил письменное предупреждение застройщика от /дата/ о просрочке оплаты всей суммы по договору и сроке в 30 дней для уплаты. Застройщик считает, что имеет основание для одностороннего отказа по п.4,5 статьи 5 от исполнения договора в порядке, предусмотренном п.3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ и может в ближайшие дни выслать мне уведомление о расторжении договора.

С учетом уточнения (л.д. 27) просит суд:

вынести решение о регистрации дополнительного соглашения с целью его немедленного исполнения;

взыскать с Ответчика сумму государственной пошлины в размере 300 руб., расходы на получение выписок из ЕГРН в размере 780 руб.

Ответчиком ООО СК «Строй Град» предъявлен встречный иск к Ягофарову Сагиту о признании дополнительного соглашения недействительным и о расторжении договора. В обоснование встречного иска с учетом уточнения (л.д. 55-56, 117-121, 177-179) указано, что /дата/ между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1.2 договора объектом долевого строительства является жилое помещение - однокомнатная квартира - студия, общей площадью 32,1 кв. м., расположенная на втором этаже строящею жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.1 договора цена объекта долевого строительства составляет 1 280 000 рублей. В соответствии с п. 3.2 договора участник долевого строительства осуществляет оплату стоимости объекта долевого строительства в сумме 1 280 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Договор № участия в долевом строительстве от /дата/ прошёл государственную регистрацию /дата/.

/дата/ между ООО СК Строй Град в лице бывшего руководителя фл1 и ответчиком подписано дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве от /дата/.

В соответствии с п.1 дополнительного соглашения меняется редакция п.3.2 договора ДДУ. В соответствии с новой редакцией участник долевого строительства осуществляет оплату стоимости объекта долевого строительства в сумме 240 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика либо иным способом, не противоречащим законодательству РФ и согласованными сторонами, в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора (первоначальный взнос). Последующую оплату участник долевого строительства производит ежеквартально после даты первоначального взноса в сумме не менее 15 000 рублей до даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по двустороннему акту прпёма-передачи. Окончательный расчёт по договору производится не позднее дня получения разрешения на ввод объема в эксплуатацию.

Вышеуказанное дополнительное соглашение № от /дата/ государственную регистрацию не прошло, из чего следует, что оно является незаключенным и не может порождать права и обязанности.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Решением от /дата/ в связи с продажей 100% доли в уставном капитале ООО СК «Строй Град» прекращены полномочию генерального директора фл1, полномочия на управление организацией ответчика переданы УК ООО «Элтэминвест».

В связи с изменением состава учредителей и исполнительного органа о подписанном прежним директором дополнительном соглашении № от /дата/, ответчик узнал лишь /дата/, после получения электронного письма от истца на электронный адрес ООО СК «Строй Г рад».

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права паи охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как указывает Пленум Верховного суда Российской Федерации в пункте 93 Постановления "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российский Федерации", пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов

Истец по встречным требованиям полагает, что спорное соглашение имеет заведомо и значительно невыгодные условия для Общества. Предоставление рассрочки, к тому же беспроцентной, с учетом того, что договором ДДУ от /дата/ года установлена стоимость объекта долевого строительства в половину стоимости его реальной рыночной стоимости, экономически не оправданна и убыточна для Общества.

Кроме того, истец по встречным требованиям считает, что в действиях бывшего руководителя Общества и ответчика по встречным требованиям имелся сговор о выведении из Общества объекта долевого строительства по заведомо низкой стоимости. И вывший руководитель Общества, и ответчик по встречным требованиям, будучи в приятельских отношениях, достоверно знали, что продажа объекта долевого строительства по указанной стоимости, да еще и с предоставлением рассрочки, в то время, когда предприятие вообще не имело и не имеет возможности строительства без средств, привлекаемых от дольщиков, причиняет ущерб имущественным интересам Общества, финансово и стратегически не выгоден. Общество без привлекаемых денежных средств дольщиков вообще не в состоянии осуществлять какое- либо строительство.

Также тот факт, что обращение ответчика по встречным требованиям за регистрацией дополнительного соглашения № от /дата/ лишь /дата/, т.е. спустя 10 месяцев с момента его подписания, не является основанием для удовлетворения его первоначальных исковых требований. Истец по встречным требованиям расценивает поведение ответчика по встречным требованиям как недобросовестное.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В уточнении встречного иска также указано, что на дату заключения договора Генеральным директором ООО СК «Строй Г рад» являлся фл1.

/дата/ новым собственником компании стала Управляющая компания ООО «Элтеминвест». Объект строительства расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке 4 109 кв.м. (кадастровый номер №) был передан только на этапе подготовки строительной площадки и фундаментных работ, т.е. фактически на этапе заключения договора была подготовлена только документация, связанная с планом строительства.

В связи с производственной необходимостью, для достижения целей заключения договоров участия в долевом строительстве застройщиком были внесены существенные изменения в проект строительства.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

На основании изменения проекта строительства получено новое разрешение на строительство от /дата/. Кроме того, изменились сроки на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - до /дата/.

После изменения проекта строительства с новым разрешением на строительство, такой объект, как однокомнатная квартира-студия площадью 31,2 кв.м., отсутствует в проекте.

Указанное означает, что уже на данном этапе можно сказать о том, что обязанность, предусмотренная ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не будет исполнена. Дополнительно следует отметить, что замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом №214-ФЗ.

Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве регулирует условия расторжения договора участия в долевом строительстве.

Ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве указывает, что по требованию участника долевого строительства Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, в текущий момент существуют все основания для расторжения договора в судебном порядке.

Согласно вышеуказанной статье право на расторжение договора в одностороннем порядке в связи с существенными изменениями проектной документации, в том числе превышение допустимых изменений общей площади нежилого помещения предоставлено только участнику долевого строительства.

На основании вышеприведенных правовых норм участнику долевого строительства Ягофарову Сагиту было предложено расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а ООО СК «СтройГрад» выплатить денежные средства, перечисленные истцом в адрес ООО СК «СтройГрад», поскольку иного разрешения спорной ситуации при наличии вышеперечисленных обстоятельств не усматривается со стороны ООО СК «Стройград».

Несмотря на это, истец решил воспользоваться своими правами как участник долевого строительства и обратиться в суд.

Указанное рассматривается ООО СК «СтройГрад» в качестве злоупотребления своими правами.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до /дата/) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с /дата/) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пункт 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) разъясняет, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Препятствием для государственной регистрации является: а) условия дополнительного соглашения № содержат в себе условия, свидетельствующие о явном ущербе для общества, несоразмерном установлении цены по сравнению с рыночной стоимостью цены договора участия в долевом строительстве; б) невозможность исполнить условия основного договора участия в долевом строительстве - и как следствие его расторжение.

В дополнение к встречному иску также указано, что отсутствие достижения сторонами согласия по расторжению договора в добровольном порядке и отказ ФИО2 от замены объекта долевого участия с последующей оплатой - требует необходимости расторжения договора в судебном порядке.

/дата/. Ягофарову Сагиту было направлено предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по адресу его регистрации.

ФИО2 получил указанное письмо, впоследствии обратился в суд с понуждением о государственной регистрации Дополнительного соглашения №.

/дата/ ФИО2 дополнительно направлено письмо с предложением добровольно расторгнуть договор.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере ( ч. 5 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Просит суд (с учетом уточнения, л.д. 56, 121, 179):

признать сделку - дополнительного соглашения № от /дата/ к договору участия долевого строительства недействительной;

расторгнуть договор участия в долевом строительстве от /дата/, заключенный между ООО СК «СтройГрад» и Ягофаровым Сагитом.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал полностью по указанным в иске основаниям, встречные исковые требования не признал по аналогичным основаниям, указав, что принятые им обязательства исполняются надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО СК «СтройГрад» фл2 в судебном заседании встречные исковые требования поддержала полностью по указанным во встречном иске основаниям, исковые требования ФИО2 не признала по аналогичным основаниям.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что /дата/ между ФИО2 и ответчиком ООО СК «СтройГрад» в лице генерального директора фл1 был заключен договор № участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1.2. договора объектом долевого строительства является жилое помещение однокомнатная квартира - студия, общей площадью 32,1 кв. м., расположенная на втором этаже строящею жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.1 договора цена объекта долевого строительства составляет 1 280 000 рублей. В соответствии с п. 3.2 договора участник долевого строительства осуществляет оплату стоимости объекта долевого строительства в сумме 1 280 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Согласно п. 2.3 договора срок окончания строительства Объекта недвижимости и получения разрешения на ввод Объекта недвижимости (в том числе Объекта долевого строительства) в эксплуатацию, не позднее /дата/ (л.д.4-8).

/дата/ между теми же сторонами было заключено дополнительное соглашение к данному договору в части описания объекта строительства.

Договор № участия в долевом строительстве от /дата/ и указанное дополнительное соглашение одновременно прошли государственную регистрацию /дата/, что подтверждено штампом регистрирующего органа (л.д.4-9).

Также судом установлено, что/дата/ между ООО СК «Строй Град» в лице бывшего руководителя фл1 и ФИО2 подписано дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве от /дата/. В соответствии с п.1 дополнительного соглашения меняется редакция п.3.2 договора ДДУ: участник долевого строительства осуществляет оплату стоимости объекта долевого строительства в сумме 240 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика либо иным способом, не противоречащим законодательству РФ и согласованными сторонами, в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора (первоначальный взнос). Последующую оплату участник долевого строительства производит ежеквартально после даты первоначального взноса в сумме не менее 15 000 рублей до даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по двустороннему акту прпёма-передачи. Окончательный расчёт по договору производится не позднее дня получения разрешения на ввод объема в эксплуатацию (л.д.10).

Данное дополнительное соглашение № от /дата/ государственную регистрацию не прошло, что подтверждено как истцом, так и ответчиком.

На обращения истца от /дата/ и от /дата/ о регистрации указанного дополнительного соглашения ответчик согласие не дал (л.д.13-15), что явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска.

Оценивая требования истца по первоначальному иску и требования встречного иска, суд исходит из следующих норм права.

В соответствии с п.1, 3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 7 ст. 15 ст. Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из материалов дела следует, что в требуемой законодательством форме, истец и ответчик, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), заключили /дата/ договор участия в долевом строительстве, который прошел государственную регистрацию.

Помимо этого, обе стороны также достоверно выразили волю на измене отдельных условий данного договора (в части порядка расчетов), о чем /дата/ подписали дополнительное соглашение, которое в силу вышеуказанных норм закона также подлежит государственной регистрации.

Факт уклонения ответчика от участия в государственной регистрации нашел подтверждение в судебном заседании (подтвержден двумя письмами в адрес ответчика от /дата/ и от /дата/, л.д. 13-15) и ответчиком в порядке ст. 56-57 ГПК РФ не опровергнут.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковое требование истца о государственной регистрации дополнительного соглашения от /дата/ к договору № участия в долевом строительстве от /дата/ между ООО СК «Строй Град» и Ягофаровм Сагитом является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Разрешая встречное исковое требование о признании дополнительного соглашения от /дата/ к договору № участия в долевом строительстве от /дата/ недействительным, суд учитывает что в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истцом по встречному иску в качестве основания для признания дополнительного соглашения недействительным заявлено о нарушении при совершении сделки положений ст. 10, 168, 174 ГК РФ (п.2).

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как разъяснено в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Вместе с тем согласно ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Ответчиком во исполнение данных требований процессуального закона доказательств того, что истец действовал заведомо недобросовестно, с целью причинения вреда интересам ответчика, либо что директор ответчика, являющийся на момент совершения сделки уполномоченным единоличным исполнительным органом общества, находился в сговоре с истцом, целью которого явилось причинение вреда имущественным интересам общества, о чем истец был поставлен в известность, не представлено.

Суд учитывает, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Рассмотрением дела также подтверждается, что стороны, действуя в своем интересе и по своему усмотрению, добровольно, в порядке обсуждения и согласования существенных условий договора долевого участия в строительстве, пришли к обоюдному согласию по цене объекта долевого участия, а также о порядке внесения платежей.

Суд также отмечает, что для разрешения спора не имеет решающего юридического значения факт несовпадения договорной цены объекта недвижимости и действующей рыночной цены объектов-аналогов данного помещения на открытом рынке, поскольку закон не связывает свободу волеизъявления сторон при свершении сделок с зависимостью от рыночных цен аналогичных объектов. Исходя из содержания вышеприведенных норм гражданского законодательства цена договора (как и рассрочка платежа) за исключением случаев, прямо предусмотренных законом, определяется по взаимному соглашению сторон.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требование встречного иска о признании дополнительного соглашения № от /дата/ к договору участия долевого строительства недействительным подлежит оставлению без удовлетворения.

Относительно требования по встречному иску о расторжении договора участия долевого строительства суд отмечает, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Как установлено судом, истец какие-либо действия, нарушающие права ответчика, не совершал, при этом им исполняется обязанность по внесению платежей по договору (с учетом дополнительного соглашения) в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, о чем свидетельствует выписка по счету, представленная ответчиком (л.д. 188). В судебном заседании стороной ответчика также не оспаривалось, что /дата/ истцом был внесен очередной платеж в 15 000 руб.

Довод ответчика об изменении по инициативе застройщика проектной документации на многоквартирный дом (о чем ответчик указывал в письме истцу от /дата/, л.д. 186) в силу указанных положений закона не может являться основанием для расторжения договора по требованию застройщика.

Иные основания для расторжения данного договора ответчиком (истцом по встречному иску) не доказаны, основания удовлетворения требования о расторжении договора отсутствуют.

Следовательно, в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать в полнм объеме.

По основаниям ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Основания для обращения решения к немедленному исполнению судом не усмотрены.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 194–198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ягофарова Сагита удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от /дата/ к договору № участия в долевом строительстве от /дата/ между ООО СК «Строй Град» и Ягофаровм Сагитом.

Взыскать с ООО СК «Строй Град» в пользу Ягофарова Сагита расходы по уплате государственной пошлины 300 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО СК «Строй Град» отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья Котин Е.И.

Подлинник хранится в гражданскому делу № 2-2856/2019 Октябрьского районного суда г. Новосибирска