Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане дело по иску комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО3 о возложении обязанности заключить соглашение к договору аренды земли, взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

КУГИ ЕАО обратился в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности заключить соглашение к договору аренды земли, взыскании арендной платы за земельный участок, указав, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ заключил договор аренды земельного участка № 984 с приложениями (приложение № 1 - схема расположения земельного участка на кадастровом плане, приложение № 2 - расчёт арендной платы, приложение № 3 - акт приёма-передачи земельного участка) с администрацией Биробиджанского муниципального района <адрес>, в лице главы муниципального района ФИО4, действующего на основании Устава. Предмет договора - земельный участок общей площадью 19 900 кв. м., из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: ЕАО, <адрес>, с видом разрешенного использования - для размещения, содержания и эксплуатации пасеки. С 26.07.2019 указанный земельный участок находится в собственности Еврейской автономной области. Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области на основании постановления правительства Еврейской автономной области от 22.02.2011 № 72-ПП выполняет функции собственника имущества Еврейской автономной области. 30.12.2019 комитет направил ответчику проект соглашения от 19.12.2019 к договору аренды земельного участка № 984 от 19.04.2012 с ежегодным и ежеквартальным расчетом арендной платы, а также с расчетом арендной платы за 2019 год в размере 23 787,10 рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с областным законом от 01.07.2015 № 747-03 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» и постановлением правительства Еврейской автономной области от 14.02.2018 № 42-пп «Об утверждении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленных в аренду без торгов». Ответчик отказался подписывать данный проект соглашения от 19.12.2019 к договору аренды земли № 984 от 19.04.2012. Плата аренды за земельный участок не произведена. Изменения в договоре сведений об арендодателе является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Просят обязать ФИО3 в 10-ти дневный срок со дня вступления решения Биробиджанского районного суда ЕАО заключить с КУГИ ЕАО соглашение от 19.12.2019 к договору аренды земли № 984 от 19.04.2012; взыскать с ФИО3 в пользу КУГИ ЕАО арендную плату за земельный участок по соглашению от 19.12.2019 к договору аренды земли № 984 от 19.04.2012 за 2019 год в размере 23 787,1 руб.; взыскать с ФИО3 в пользу КУГИ ЕАО арендную плату за земельный участок по соглашению от 19.12.2019 к договору аренды земли № 984 от 19.04.2012 за 1 квартал 2020 года в размере 13 651,4 руб.

Определением суда от 10.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне истца привлечена администрация муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, просила обязать ФИО3 заключить с комитетом по управлению государственным имуществом ЕАО соглашение от 19.12.2019 к договору аренды земли № 984 от 19.04.2012 на период до 31.12.2019; взыскать с ФИО3 в пользу комитета по управлению государственным имуществом ЕАО задолженность по арендной плате за земельный участок за 2019 год в размере – 23787 рублей 10 копеек, за I квартал 2020 года в размере – 8994 рубля 80 копеек. По существу поддержала доводы искового заявления и уточненных исковых требований. Дополнительно пояснила, что соглашение, являющееся предметом настоящего спора, содержит расчет арендной платы только на 2019 год, поэтому срок его действия до конца 2019 года. В последующем истец будет обращаться к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение на 2020 год. О смене собственника земельного участка ответчик был извещен. В связи с отсутствием у истца денежных средств, уведомление, датированное 16.08.2019, направлено в адрес ответчика только 07.10.2019 и получено ФИО3 16.10.2019. Расчет арендной платы за 2019 год произведен в соответствии с Законом ЕАО №747-ОЗ, с учетом того, что собственность на земельный участок зарегистрирована истцом 26.07.2019. Расчет за I квартал 2020 года произведен в соответствии с постановлением правительства ЕАО №491-пп.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объёме. Суду пояснил, что смена арендодателя не является основанием для заключения дополнительного соглашения. Собственник изменился, так как природоохранная территория передана в собственность субъекта РФ. В соответствии с условиями договора аренды земли от 19.04.2012 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, следовательно, есть право взыскать задолженность. Размер арендной платы за 2019 год в 11,6 раз превышает размер арендной платы, установленный до смены собственника, что не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон, изложенному в постановлении Правительства РФ № 542. При взыскании задолженности за 2019 год просит применить нормы постановления правительства ЕАО №491-пп.

Истец ФИО3, представитель третьего лица администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Согласно представленному заявлению от 17.11.2020 администрация Биробиджанского района считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объёме, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Из материалов дела следует, что 19.04.2012 между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО и ФИО3 заключен договор аренды земли № 984, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 1,99 га из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <адрес>, с видом разрешенного использования - для размещения, содержания и эксплуатации пасеки. Указанный земельный участок передан ФИО3 по акту приема-передачи от 19.04.2012.

Срок действия договора - с 19 апреля 2012 года по 18 апреля 2022 года (п. 1.2).

Согласно пункту 2.1. договора аренды арендатор ежеквартально вносит арендную плату, в размере определённом приложением 2 к договору.

Из Приложения № 2 к договору аренды следует, что арендная плата вносится тремя платежами в год, равными долями в следующие сроки: до 25 сентября текущего года, до 25 октября текущего года, до 25 ноября текущего года и составляет 3297 рублей 58 копеек.

Согласно п. 2.6 договора аренды при неуплате арендатором арендной платы в установленный договором аренды срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

По информации администрации Биробиджанского района от 08.10.2020 арендная плата по договору аренды земли от 19.04.2012 № 984 за 2019 года ФИО3 внесена в полном объёме. С заявлением о возврате частично уплаченной арендной платы за 2019 год в связи с передачей земельного участка в собственность ЕАО ФИО3 в администрацию не обращался.

Как следует, из выписки из ЕГРН от 24.03.2020 данный земельный участок находится в собственности Еврейской автономной области, дата регистрации права 26.07.2019.

Функции собственника имущества ЕАО выполняет комитет по управлению государственным имуществом ЕАО на основании постановления правительства ЕАО от 22.01.2011 № 72-пп.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как договор аренды от 19.04.2012 публичного земельного участка заключен с ФИО3 после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в 2019 году был установлен Законом ЕАО от 01.07.2015 года № 747-ОЗ.

С 01.01.2020 постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп утвержден новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Расчет арендной платы за период с 26.07.2019 по 31.12.2019 и за I квартал 2020 произведен истцом в соответствии с указанными нормативными актами.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, то есть приобретает статус арендодателя.

Новому собственнику достаточно лишь уведомить арендатора о том, что такой собственник приобрел правовой статус арендодателя со всеми вытекающими из этого правами или обязанностями.

В связи с изменением собственника земельного участка 07.10.2019 ФИО3 направлено письмо от 16.08.2019 с просьбой прибыть в комитет для заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Данное уведомление получено ответчиком ФИО3 16.10.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления. Доказательств обратного, суду не представлено.

21.01.2020 ФИО3 направлено уведомление о том, что в связи с изменением механизма расчёт арендной платы с 01.01.2020 комитетом будет произведён новый расчёт арендной платы и направлен в январе-феврале 2020 года.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом проверен расчет, представленный истцом. С расчетом задолженности по арендной плате за I квартал суд соглашается. За период с 26.07.2019 по 31.12.2019 судом произведен самостоятельный расчет, в соответствии с которым задолженность по арендной плате составляет 23786 рублей 40 копеек (149,60 руб. х 159 дней).

Таким образом, с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 32781 рубль 20 копеек (23786,40 руб. + 8994,80 руб.).

Внесение 14.11.2019 ответчиком ФИО3 денежных средств в сумме 2730 рублей 28 копеек в качестве арендной платы за спорный земельный участок на счет отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО основанием для отказа в требовании КУГИ ЕАО, который с 26.07.2019 является собственником арендуемого ответчиком земельного участка, не является, поскольку договором аренды предусмотрена выплата арендной платы именно арендодателю.

Рассматривая требование о возложении обязанности заключить соглашение к договору аренды земли, суд приходит к следующему.

27.12.2019 ФИО3 направлен для подписания проект соглашения от 19.12.2019 к договору аренды земли № 984 от 19.04.2012 и предложено не позднее 27.01.2020 подписать и направить в комитет четыре экземпляра соглашения.

Данным соглашением приложение № 2 к договору аренды земли от 19.04.2012 № 984 изложено в новой редакции, в частности установлен размер ежегодной арендной платы 54605 рублей 60 копеек, размер ежеквартальной арендной платы 13651 рубль 40 копеек. Также указано, что расчет арендной платы произведен в соответствии с областным законом от 01.07.2015 № 747-03 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» и постановлением правительства Еврейской автономной области от 14.02.2018 № 42-пп «Об утверждении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленных в аренду без торгов».

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из содержания указанных правовых норм следует, что требование о понуждении ответчика заключить соглашение к договору аренды земельного участка, условия которого распространяются на правоотношения до дня принятия судом решения, не подлежит удовлетворению, поскольку заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не предусматривающих совершение действий в прошедшем времени (ч. 1 ст. 307 ГК РФ), а также нормам ст. 445 ГК РФ, направленным на обеспечение фактической реализации интересов сторон, являющихся участниками правоотношений, установление обязательства по совершению каких-либо действий в прошедшем периоде времени невозможно.

При таких обстоятельствах в данной части судом принимается решение об отказе в иске.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом размера удовлетворенных судом требований, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме 1183 рубля 44 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Комитет по Исковые требования комитета по управлению государственным имуществом ЕАО к ФИО3 о возложении обязанности заключить соглашение к договору аренды земли, взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу комитета по управлению государственным имуществом ЕАО задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 32781 рубль 20 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1183 рубля 44 копейки.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.Ф. Шарипова

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2020.