Гражданский кодекс часть 1

Электростальский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи К.А. Михайличенко, с участием представителя ответчика ФИО1, при секретаре судебного заседания Леман Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

02.12.2020 в суд поступил иск ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019 по делу № А40-195154/2017 ООО «СТРОЙПЛЮС» признанно несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве). Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Сведения о признании ООО «СТРОЙПЛЮС» несостоятельным (банкротом), открытии конкурсного производства и утверждении конкурсного управляющего опубликованы ФИО2 на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве 01.04.2019, номер сообщения 3627690, а также в печатной версии газеты «Коммерсантъ» 13.04.2019.

Между ООО «СТРОЙПЛЮС» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № СП7/б-104к-41Д от 04.07.2012 многоквартирного дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры №, расположенной в <адрес>. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением 77-246000-009054-2019 от 31.07.2019. Дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства- конкурсное производство – передача жилых помещений осуществлялась в соответствии с специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Судебным актом от 24.12.2019 по делу № А40 -195154/2017 Арбитражный суд города Москвы передал ответчику в собственность помещение <адрес>. Судебный акт вступил в законную силу.

Стоимость жилого помещения оплачивалась участником строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. При этом арбитражным управляющим установлено, что в ходе конкурсного производства, после закрытия и формирования реестра требований участников строительства, строительство дома завершено. Согласно исходным данным обмеров площадь помещений, подлежащих передачи изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).

В соответствии с п. 3.3.2. договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с Застройщиком в связи с уточнением площади Объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. договора. Согласно п.п. 4.2., 4.4. договора участник долевого строительства обязуется внести «долю участия». Окончательная сумма «доли участия» участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения лоджий/балконов/террас) по данным обмеров БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площади помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1. договора стороны производят дополнительные расчеты. Пунктом 4.4.1 договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика. Согласно п. 1.1. договора проектная площадь лоджий учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас – с понижающим коэффициентом 0,3. Проектная площадь всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 34.41 кв.м. После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 38,4 кв.м., т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 3,99 кв.м. Недоплата за площадь, исходя из 57 443, 4 руб. за 1 кв.м. составила 229199 рублей. 21.11.2019 конкурсный управляющий ООО «СТРОЙПЛЮС» направил в адрес ответчика уведомление о необходимости произвести дополнительную оплату за увеличение построенной площади, которое оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения. При заключении договора долевого участия в строительстве стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся.

Истец ООО СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего ФИО2, ссылаясь на ст.ст. 309,310 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», просит суд: взыскать с ФИО3 задолженность по договору участия в долевом строительстве № СП7/б-104к-41Д от 04.07.2012 в размере 229199 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5491,99 руб.

Истец ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО3, извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, с участием ее представителя по доверенности ФИО1, которая исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать, представила письменные возражения на иск. В возражениях на иск представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО1 указала, что застройщик в одностороннем порядке в нарушение условий договора осуществил выбор кадастрового инженера в целях определения площади объекта долевого участия в строительстве. Однако условиями договора предусмотрено проведение технической инвентаризации непосредственно БТИ. Понуждение участника долевого участия в строительстве к исполнению договора, по мнению представителя ответчика, свидетельствует о наличии со стороны истца признаков злоупотребления правом, поскольку застройщиком нарушены условия договора, в том числе срок сдачи объекта в эксплуатацию; просила применить трехгодичный срок исковой давности, начало течения которого подлежит исчислению с даты срока сдачи объекта в эксплуатацию, определенного договором - 31.12.2015.

Выслушав представителя ответчика ФИО1, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, 04.07.2021 между ООО «СТРОЙПЛЮС» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № СП7/б-104к-41Д, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройства прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п. 3.1. договора).

Предметом договора является объект долевого строительства: изолированное, предназначенное для проживания граждан помещение (квартира) под строительным номером № общей проектной площадью (в том числе жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас) 34.41 кв.м., состоящее из 1 (одной) комнаты, расположенной на № этаже двенадцатиэтажного двухсекционного многоквартирного монолитно-кирпичного жилого дома (<адрес>, строящегося на земельном участке общей площадь. 25 038 кв.м. с кадастровым номером № (приложение № 1 к договору долевого участия строительства многоквартирного дома от 04.07.2021).

Проектная площадь лоджий учтена с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас – с понижающим коэффициентом 0,3. Как следует из п. 1.1. договора адрес объекта, фактический номер объекта, характеристики (в том числе площади жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий/террас) уточняются после окончания строительства (создания) дома, в составе которого находится объект, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и проведения обмеров органами технической инвентаризации. Проектная планировка объекта является предварительной. Стороны пришли к соглашению не признавать любое расхождение проектной и фактической площадей существенным изменениями объекта. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства объекта может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора (доли участия) в порядке, предусмотренном условиями договора.

Фамилия участника долевого строительства «Чернова» изменена на фамилию «Соболева», в связи с вступлением в брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака от 16.12.2015, выданным Дворцом бракосочетания № 1 Управления ЗАГС Москвы.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 4.1. договора цена договора определена сторонами в размере 1 976 627 руб. 39 коп., исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра общей площади – 57 443 руб. 40 коп.

Согласно п. 4.4. договора окончательная сумма «доли участия» участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей вспомогательного назначения, лоджий/балконов, террас), по данным обмерам БТИ. При расхождении площади квартиры ( с учетом площадей помещений вспомогательного назначения лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в договоре, стороны производят дополнительные расчеты в следующем порядке: в случае увеличения площади квартиры ( с учетом площадей помещений вспомогательного назначения лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика; в случае уменьшения площади квартиры (с учетом помещений вспомогательного назначения лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в течение 7 (семи) рабочих дней со дня подачи участником долевого строительства письменного заявления Застройщику. При взаиморасчетах стороны исходят из стоимости 1 (одного) квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, помноженной на общую площадь квартиры по паспорту БТИ, включая площади помещений вспомогательного назначения балконов/лоджий, террас с учетом понижающих коэффициентов лоджий – 0,5, балконов и террас – 0,3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019 по делу № А40-195154/2017 ООО «СТРОЙПЛЮС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

По данным обмеров, проведенных кадастровым инженером ООО «ЛигаСтрой» по состоянию на 24.06.2019, характеристики объекта долевого строительства (квартиры) изменились по отношению к проектным характеристикам. Общая площадь объекта (без учета лоджий (балконов)) составила 36,6 кв.м., с учетом лоджий (балконов) – 38,4 кв.м..

21.11.2019 посредством почтовой связи ФИО5 направлено уведомление о необходимости провести дополнительные расчеты по договору участия в долевом строительстве.

В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурсное производство – передача жилых помещений осуществлялась в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Судебным актом от 24.12.2019 по делу № А40 -195154/2017 Арбитражный суд города Москвы передал ответчику в собственность помещение <адрес>. В определении суда, помимо прочего отражено, что задолженность за превышение фактической площади над проектной может быть предъявлена исключительно в судебном порядке на основании факта принятия квартиры дольщиком. Судебный акт вступил в законную силу.

Во исполнение определения Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2019 по делу № А40-195154/2017 застройщиком по акту приема-передачи объекта недвижимого имущества от 04.08.2020 передана, а участником долевого строительства принята однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью (без учета лоджий (балконов)) 36,6 кв.м. ( 38,4 кв.м. с учетом лоджий (балконов) с кадастровым номером №. Право собственности за ФИО3 на объект долевого участия на основании вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, акта приема передачи объекта недвижимости, определения Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2019 по делу № А40-195154/2017 зарегистрировано в Управлении Росреестра.

ФИО3, будучи собственником объекта долевого участия в строительстве, на основании ст. 209 ГК РФ распорядилась таковым, заключив договор купли-продажи от 10.09.2020. В отчете № М1318/ЖН-20, составленным при продаже спорного объекта долевого участия в строительстве отражены характеристики объекта, согласно которым площадь квартиры составляет 36,6 кв.м., общая площадь объекта с учетом летних помещений – 38,40 кв.м.. Сам факт отчуждения ответчиком объекта долевого участия в строительстве в силу ст.307 ГК РФ не освобождает ответчика от исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве от 04.07.2012 № СП7/б-104к-41Д, заключенному с истцом.

Довод стороны ответчика о том, что обмеры, произведенные кадастровым инженером, не подтверждают увеличение площади объекта долевого участия в строительстве судом отклоняются, поскольку в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» с 01.01.2013 правом осуществления кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 01.01.2013. Согласно части 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью является выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленном федеральным законом случаях.

Доказательства, опровергающие сведения, указанные в техническом плане здания (многоквартирного дома) о площади объекта долевого участия в строительстве, изготовленном кадастровым инженером, стороной ответчика суду не представлены. Кроме того, суд принимает во внимание, что участником долевого строительства по акту приема - передачи от 04.08.2020 принят объект долевого строительства и в последующем реализован в площади, определенной кадастровым инженером.

Фактическая площадь всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером, увеличилась на 3,99 кв.м. относительно проектной площади объекта долевого строительства, и у участника в соответствии с п. 4.4. договора возникла обязанность по уплате застройщику суммы в размере 229 199 рублей, исходя из 57 443,4 руб. за 1 кв.м. Расчет, произведенный истцом, стороной ответчика не опровергнут. Доказательства исполнения обязательства по оплате суммы, на которую увеличилась цена договора, в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, стороной ответчика суду не представлены.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало. Как указывалось выше согласно п. 4.4.1. в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

Обмер объекта долевого участия в строительстве произведен 24.06.2019, уведомление о необходимости провести дополнительные расчет по договору участия в долевом строительстве направленно ответчику 21.11.2019 и получено ею 07.12.2019 (почтовый идентификатор 11102040013579). Таким образом, обязательство по внесению денежных средств (долю участия») по условиям договора, участником долевого строительства должно было быть исполнено – 18.12.2019 и как следствие этого суд приходит к выводу, что срок исковой давности начинает течь с 19.12.2019. Истец обратился в суд с иском 02.12.2020, т.е. в пределах срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах, суд находит требования ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о взыскании с ответчика задолженности по договору долевого участия в долевом строительстве в размере 229199 рублей законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст.ст.88, 94 ГПК РФ). В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 5491руб. 99 коп., что подтверждается платежным поручением № 722 от 19.10.2020, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве -удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «СТРОЙПЛЮС» задолженность по договору участия в долевом строительстве № СП7/б-104к-41Д от 04.07.2012 в размере 229199 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5491 руб. 99 коп., а всего 234 690 (двести тридцать четыре тысячи шестьсот девяносто) руб. 99 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья К.А. Михайличенко

В окончательной форме решение суда принято 01 октября 2021 года.

Судья К.А. Михайличенко