Гражданский кодекс часть 1

Истец просит суд признать соглашение о прекращении обязательств зачетом, акта о выполнении обязательств по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28.09.2012, заключенным между сторонами 24.06.2016 недействительными; взыскать с ответчика 226 200 рублей в счет доплаты за увеличение фактической площади квартиры, расходы по оплате госпошлины 5 462 рубля. Свои требования обосновывает тем, что оспариваемое соглашение и акт были подписаны истцом под влиянием обмана со стороны представителя ответчика. Представитель ответчика ФИО2, подписывая вышеуказанные документы, скрыл то обстоятельство, что ответчик по исполнительному листу, выданному на основании решения Пущинского городского суда, 19.04.2016 получила денежные средства с истца в сумме 335 000 рублей, не доплатив истцу 226 200 рублей по договору долевого участия за превышение площади передаваемого объекта долевого участия после обмеров БТИ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, пояснив, что обман обнаружился через несколько дней после подписания оспариваемых документов, когда соглашение о прекращении обязательств зачетом поступили в бухгалтерию фирмы для исполнения.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что квартиру ответчик оформил в свою собственность, доплату за увеличение фактической площади квартиры не производил и производить не должен, поскольку истец не уведомил ответчика надлежащим образом о необходимости такой доплаты, не направил ему результаты обмера квартиры органами БТИ. Увеличение стоимости одного квадратного метра с 42 000 рублей до 78 000 рублей ответчик узнал только после ознакомления с материалами данного дела, что нарушает права ответчика как потребителя. Истец при подписании оспариваемых документов должен был проверить финансовые взаимоотношения сторон, знать о состоянии своего счета. Списание средств по исполнительному листу произошло 19.04.2016, а все оспариваемые документы подписывались сторонами 24.06.2016.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

Материалами дела установлено, что 28.09.2012 между истцом ООО «Полир М» и ООО «К.» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик с привлечением денежных средств участника долевого строительства обязался в срок до III квартала 2014 года построить многоквартирный 3-х этажный сблокированный жилой дом №8 по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – ... квартир, в том числе квартиру №, площадью ... кв.м. (с учетом площади балконов), исходя из стоимости одного квадратного метра 42 000 рублей, которая изменению не подлежит, а участник долевого строительства в соответствии с пунктом 2.2. договора обязался поэтапно произвести оплату цены договора. Последний этап оплаты должен быть произведен участником не позднее 27.04.2013. ООО «К.» свои обязательства по срокам и суммам оплаты по цене договора не выполнил. Дополнительным соглашением № от 07.06.2013 к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28.09.2012, заключенного между ООО «Полир М» и ООО «К.», изменена редакция пунктов 2.1 и 2.2. договора участия в долевом строительстве, стоимость одного квадратного метра была установлена равной 78 000 рублей. Стоимость одного квадратного метра не является окончательной и подлежит изменению по соглашению сторон в случае увеличения стоимости строительства жилого дома. Цена договора оплачивается участником долевого строительства не позднее I квартала 2014 года. Из пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве № следует, что цена настоящего договора является не окончательной и может быть изменена на основании обмеров БТИ. Если фактическая площадь квартир, передаваемых участнику долевого строительства, окажется более проектной площади, указанной в п. 1.4 настоящего договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п. 2.1. договора, в течение пяти дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика (копия договора и соглашения).

16.12.2013 ФИО1 и ООО «К.» был заключен договор уступки прав (цессии) № на объект долевого строительства – квартиры №, общей площади без учета лоджий ... кв.м., и с учетом лоджий – ... кв.м.. Согласно данному договору к истцу перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от 28.09.2012, заключенному между застройщиком ООО «Полир М» и ООО «К.». ФИО1 по договору уступки (цессии) 23.01.2014 оплатила 4 300 080 рублей за объект строительства - однокомнатную квартиру №, общей площадью ... кв.м.. (... кв.м. с учетом лоджий), расположенную в строящемся многоквартирном доме, по строительному адресу: <адрес>. Согласно пункта 5.2.2 договора ответчик обязался по результатам обмеров БТИ произвести окончательные взаиморасчеты с застройщиком на условиях, предусмотренных договором участия (договор уступки).

Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 06.05.2015 (копия разрешения).

01 октября 2015 года ответчик была ознакомлена с дополнительным соглашением №, заключенного между ООО «Полир М» и ООО «К.» об увеличении стоимости одного квадратного метра до 78 000 рублей (копия заявления ФИО1).

В октябре 2015 года органом БТИ были произведены обмеры квартир в построенном истцом многоквартирном доме, по результатам которого общая площадь квартиры № общей без учета лоджий и балконов составила ... кв.м., а с их учетом - ... кв.м.(копии кадастрового паспорта, выкипировки из технического плана на дом).

04 декабря 2015 года между сторонами был заключен акт приема-передачи объекта долевого строительства, из которого следует, что застройщик передал, а участник принял квартиру №, общей площадью с учетом лоджий ... кв.м., без учета лоджий общей площадью ... кв.м.. Указанный акт не является основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, без подписанного обеими сторонами акта об исполнении обязательств по договору долевого участия (копия в деле).

01 марта 2016 года решением Пущинского городского суда Московской области с ООО «Полир М» в пользу ФИО1 была взыскана неустойка за просрочку сроков передачи участнику долевого строительства 200 000 рублей, компенсация морального вреда 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя 110 000 рублей, расходы на представителя 5 000 рублей, а всего 335 000 рублей. Решение вступило в законную силу 06.06.2016 (копия решения).

19 апреля 2016 года со счета истца в пользу ответчика взыскивается 335 000 рублей по исполнительному листу, выданному Пущинским городским судом на основании решения от 01.03.2016. На момент выдачи исполнительного листа апелляционная жалоба ООО «Полир М» в суд не поступила, срок для обжалования решения истцу был восстановлен (копия платежного поручения №).

24 июня 2016 года стороны заключают между собой соглашение о прекращении обязательств зачетом, по условиям которого стороны признают, что ФИО1 должна доплатить ООО «Полир М» за фактическую площадь квартиры, которая больше проектной на ... кв.м., что составит 226 200 рублей. В свою очередь ООО «Полир М» ФИО1 по решению Пущинского городского суда от 01.03.2016 должно выплатить 335 000 рублей. Принимая во внимание изложенное и руководствуясь ст. 410 ГК РФ стороны пришли к соглашению о зачете встречных требований: обязательства ФИО1 перед ООО «Полир М» по оплате 226 000 рублей прекращается полностью. Обязательство ООО «Полир М» перед ФИО1 по выплате денежных средств, взысканных по решению суда, в связи с зачетом 226 200 рублей становится равным 108 800 рублей. Этим же числом стороны подписывают акт о выполнении обязательств по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28.09.2012, по которому застройщик построил многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и передал участнику квартиру № в вышеуказанном жилом доме, общей площадью с учетом лоджий и балконов ... кв.м., без учета лоджий и балконов ... кв.м.. Участник полностью оплатил застройщику цену договора долевого участия с учетом доплаты по результатам уточнения площади квартиры по итогам обмеров органа технической инвентаризации. Стороны подтверждают, что материальных, финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Расчеты за квартиру произведены полностью (копия соглашения и акта).

Статьями 166, 179, 393 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о признании соглашения о прекращении обязательств зачетом, акта о выполнении обязательств по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28.09.2012, заключенным между сторонами 24.06.2016, суд исходит из того, что не установлен обман ответчика при заключении соглашения. Информацией о списании денежных средств со своего счета в пользу ответчика по исполнительному листу истец не обладал не по виновным действиям ответчика, а по своей недобросовестности, поскольку при заключении данного соглашения ничто не мешало истцу проверить свои финансовые взаимоотношения с дольщиком, обладая достоверной информацией о принятом решении судом и наличии у ответчика исполнительного листа о взыскании. Это подтверждено и самим представителем, который сообщил, что «обман» выяснился, когда соглашение поступило в бухгалтерию истца. Акт о выполнении обязательств по договору не является сделкой и к нему не подлежит применению глава 9 ГПК РФ. Защита неисполненных обязательств не предполагает признание их недействительными.

Согласно статей 5, 10, 11, 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика 226 200 рублей в счет доплаты за увеличение фактической площади квартиры, суд исходит из того, что ответчиком не произведен полный расчет с истцом после обмера площади квартиры органами БТИ (... кв.м. * 78 000 рублей), как то предусмотрено договором долевого участия (п. 2.3 договора), дополнительного соглашения к нему, договором уступки (п. 5.2.2).

Доводы ответчика и его представителя о том, что при заключении договора уступки ответчику не было известно о существовании дополнительного соглашения, которым изменилась цена за один квадратный метр, правового значения не имеет, поскольку дополнительное соглашение было заключено ООО «Полир М» и ООО «К.» до договора уступки и обязательно для ответчика в силу закона.

Утверждения ответчика о том, что истец не представил ему данных об обмере квартиры органами БТИ, основаны на неверном толковании договора, который не предусматривает такой обязанности у застройщика.

Довод ответчика о том, что застройщик не направил ему соответствующего уведомления, не может быть положен в обоснование отказа в удовлетворении требования истца, поскольку представителю ответчика 24 июня 2016 года было известно о необходимости произвести доплату за увеличение площади по результатам обмеров органов БТИ, но в установленный договором срок (пять рабочих дней) этого произведено не было. При таких обстоятельствах истец имеет право на получение с ответчика неустойки, предусмотренной законом.

В соответствии со статьями 5, 10, 11, 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 166, 179, 393 ГК РФ и в соответствии со статьями 194-197 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Полир М» 226 200 рублей в счет доплаты за увеличение фактической площади квартиры, расходы по оплате госпошлины 5 462 рубля.

В удовлетворении требования ООО «Полир М» к ФИО1 о признании соглашения о прекращении обязательств зачетом, акта о выполнении обязательств по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 28.09.2012, заключенным между ООО «Полир М» и ФИО1 24.06.2016 недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Пущинский городской суд.

Председательствующий

судья: Л.С.Постыко

Полный текст решения изготовлен 26.09.2016.

Судья: Л.С.Постыко