Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Двуреченских С.Д., при секретаре Крупко М.В., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика ООО «МКД –Эксплуатация» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ООО «МКД-Эксплуатация» о признании незаконным отказ в выдаче ключей от квартиры, обязании аннулировать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01 августа 2017 года по 03 октября 2018г. компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с названным иском указав, что между ним и ООО «Инвестстройфинанс» был заключен предварительный договор № № от 19 января 2017г., с последующим заключением договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес><адрес><адрес>, <адрес>(адрес строительный), секция 1, этаж 7, номер на площадке 3. Стоимость данной квартиры составила <данные изъяты> рублей. 26 июля 2017 года между ним и ООО «Инвестстройфинанс» был подписан Акт приема передачи данной квартиры, получен временный ордер на вселение от 26 июля 2017г. Однако со дня подписания акта приема-передачи квартиры он лишен доступа к жилому помещению, т.к. управляющей компанией ему отказано в выдаче ключей от квартиры. В январе 2018 года ему стало известно, что на его имя управляющая компания ООО «МКД Эксплуатация» открыт лицевой счет № на квартиру по адресу: <адрес>. При этом он с ответчиком договор договор об оказании услуг не заключал, акт приема-передачи квартиры в управляющую организацию не передавал. Полагает, что ответчик незаконно использует его персональные данные и незаконно начисляет за коммунальные услуги, к потреблению которых он не имеет доступа.

С учетом уточнений, просит признать незаконным отказ ООО «МКД-Эксплуатация» в выдаче ключей от квартиры по адресу: <адрес>, мкр. <адрес><адрес> период с 21 августа 2017 года по 03 октября 2018г., обязать ООО «МКД-Эксплуатация» аннулировать незаконно начисленные платежи за период с 01 августа 2018г. по 03 октября 2018г. в размере 45018 рублей 70 копеек, взыскать с ООО «МКД-Эксплуатация» в его пользу компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель на удовлетворении уточненного иска настаивали, пояснили, что 21 августа 2017 года истец пришел в управляющую компанию оформить документы на коммунальное обслуживание и получить ключи от приобретенной квартиры. Представил все необходимые документы в том числе обязательство, в котором указал, что что оплату коммунальных услуг будет производить с даты подписания договора обслуживания и получения ключей, т.е. с 21 августа 2017г., а не с 01 мая 2017г. как требовали от него в управляющей компании, и как это было записано в обязательстве взятом в ДСК-1 (данному самому себе). Требование оплаты коммунальных услуг за период, в котором он не пользовался квартирой взамен на получение ключей. В выдаче ключей ему было отказано в грубой форме начальником отдела по работе с населением ФИО7 После отказа в выдаче ключей, ему вернули все документы на вселение. В этот же день, 21 августа 2017г. он написал заявление в ФИО9» с просьбой указать причину отказа в выдаче ключей, ответа не получил. В конце февраля 2018 года он случайно узнал, что на его имя в ООО «МКД-Эксплуатация» открыт лицевой счет <данные изъяты> на приобретенную квартиру. С 26 июля 2017г. до получения документов о праве собственности, т.е. до 25 октября 2018г.

Дополнительно истец пояснил, что в ООО «Инвестстройфинанс» он узнал, что ключи от квартиры сможет получить в управляющей компании. Он не информировал ООО «Инвестстройфинанс» о проблемах с вселением. Ключи от квартиры ему выдал ответчик 26 октября 2018г. при этом ключ от подъезда был в нерабочем состоянии. Полагает, что должен оплачивать жилищно-коммунальные платежи с 26 октября 2018 года, т.е. со дня, когда ему были переданы ключи от квартиры, а счета ему выставляются с августа 2017 года.

Ответчик ООО «МКД-Эксплуатация» представило возражения на иск из которых следует, что на основании акта приема-передачи квартиры от 26 июля 2017г. в финансово-лицевой счет № был вписан ФИО1 Согласно выписке из лицевого счета имеется задолженность <данные изъяты>. Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникла у истца с даты подписания акта приема-передачи квартиры, т.е. с 26 июля 2017г. Обязательство от 26 июля 2017 года о заключении договора управления с управляющей организацией и своевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг подписано ФИО1 без разногласий и комментариев, но договор управления он так и не подписал. Дополнительно представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что застройщик не возлагал на ООО «МКД-Эксплуатация» обязанности выдавать ключи владельцам квартир. Однако ключи от квартир в доме были получены инженером управляющей организации, что подтверждено справкой, но они переданы для того, чтобы при какой-либо ситуации (залив и т.д.) и при отсутствии собственников, т.к. дом заселяется не сразу, у управляющей компании была возможность предпринять меры по ликвидации аварии. При предоставлении документов, подтверждающих прием передачу квартиры от застройщика владельцу, а также при предъявлении документа, подтверждающего право собственности на квартиру, ключ от нее передается собственнику, т.к. именно на собственника ложиться бремя содержания квартиры и управляющей компании он не нужен. ФИО1 обратившись в ООО «МКД-Эксплуатация» 21 августа 2017 года не представил акт приема-передачи ему квартиры, и при этом представил обязательство, не соответствующее действительности. Просила в иске отказать.

ООО «Инвестстройфинанс» представило письменные пояснения из которых следует, что в соответствии с Инвестиционным контрактом б/н от 27.08.2007г. на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (Центр-2) Инвестором-застройщиком указанного ФИО10

Согласно Дополнительному соглашению № к Инвестиционному договору № б/н от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 21.6.3 распоряжения Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 01.06.2016 № «Об утверждении шнистративного регламента исполнения государственной функции по осуществлению ударственного строительного надзора на территории Московской области», действовавшим на мент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, (далее Административный гламент) при проведении проверки в случае подачи извещения об окончании строительства, конструкции объекта капитального строительства застройщиком или техническим заказчиком в обязательном порядке предоставляется исполнительная документация в соответствии с перечнем, приведенным в приложении № к указанному регламенту. Данный перечень предусматривает наличие Технической ключевой справки эксплуатирующей организации с участием застройщика и лица, осуществляющего строительство, подтверждающего готовность объекта к эксплуатации.

В соответствии с Административным регламентом 29.03.2017 представителем Управляющей организацией ООО «МКД-Эксплуатация» была подписана Справка № (передача ключей по корпусу) согласно которой все ключи от квартир в количестве 484 были переданы управляющей организации для проведения заселения дома по адресу: <адрес>, <адрес> 2, <адрес> (строительный адрес), секция 1, этаж 7, № на площадке 3 (Почтовый адрес: <адрес>).

В соответствии с ч.14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления МКД заключенного по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщик должен заключить договор управления МКД не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Руководствуясь данной нормой Инвестор-застройщик ООО «Аврора» заключил 03.05.2017 Договор управления многоквартирным домом № с ООО «МКД-Эксплуатация».

19.01.2017г. ООО «Инвестстройфинанс» (Продавец) и ФИО1(Покупатель) заключили предварительный договор №№ (далее - Предварительный договор) о намерении в будущем заключить договор купли-продажи квартиры в построенном доме по адресу: <адрес>, <адрес><адрес><адрес> (строительный адрес), секция 1, этаж 7, № на площадке 3. (Почтовый адрес: <адрес> далее - МКД)).

В целях подтверждения своих намерений и исполнения обязательств по Предварительному договору Покупатель перечислил на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> руб., а Продавец после ввода дома в эксплуатацию 26.07.2017 вручил Покупателю Временный ордер на вселение, передал по Акту приема- передачи спорную квартиру и направил в управляющую организацию - ООО «МКД- Эксплуатация» для получения ключей и вселения в жилое помещение.

При этом какие-либо документы, подтверждающие заявления истца о том, что ООО «МКД-Эксплуатация» отказал Покупателю в выдаче ключей и ограничил доступ к жилому помещению в материалах дела отсутствуют.

Более того, продавец не имел никакой заинтересованности в затягивании процесса передачи квартиры Покупателю, так как это увеличило бы его расходы по содержанию продаваемого имущества.

В тоже время истец не уведомил Продавца о том, что управляющая организация отказалась выдать ключи.

03 октября 2018г. между истцом и ООО «Инвестстройфинанс» в отношении жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, был заключен Договор купли-продажи жилого помещения №

Согласно п.3.1. Основного договора с момента подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры, квартира считается переданной Продавцом и принятой Покупателем. Указанный Акт подписывается не позднее даты подписания основного договора. Таким образом, квартира была передана истцу по акту подписанному сторонами 26 июля 2018г. При подписании основного договора истец никаких претензий по поводу передачи/отказа в передаче ключей от квартиры не предъявлял. ООО «Инвестстройфинанс» никакой информации в управляющую компанию на ФИО6 не предавал.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что в августе 2017 года ФИО1 обратился в ООО «МКД-Эксплуатация» с просьбой осмотра и получения ключей от квартиры представив паспорт, предварительный договор купли-продажи и обязательство. Акт приема-передачи квартиры не представлял. В обязательстве стояла неверна дата, что подтвердил сотрудник ООО «Инвестстройфинанс», в связи с чем, ФИО1 было отказано в выдаче ключей и было предложено обратиться к застройщику. Также ему был выдан договор управления домом для ознакомления.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. ст. 153 - 155 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такая обязанность возникает собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением, плату за содержание и ремонт жилого помещения; плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные, услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.20178 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 81, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

В силу ч.ч. 1, 4 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Судом установлено, что застройщиком земельного участка по адресу: <адрес> (Центр 2) является ФИО11» (л.д.187-195).

Инвестор-застройщик ФИО12» заключил 03 мая 2017 года Договор управления многоквартирным домом № ФИО13 с ООО «МКД-Эксплуатация» в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

19 января 2017г. ФИО14» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили предварительный договор № о намерении в будущем заключить договор купли-продажи квартиры в построенном доме по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> (строительный адрес), секция 1, этаж 7, № на площадке 3. (Почтовый адрес: <адрес> далее - МКД) (л.д.17-20).

В связи исполнением истцом своих обязательств по оплате квартиры и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, - ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Инвестстройфинанс» передало ФИО1 по акту приема-передачи <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д.31), вручило временный ордер на вселение и направило для оформления документов по коммунальным услугам (л.д.36). 16 октября 2018 года право собственности ФИО1 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП (л.д.32-34)

Согласно выписке из финансового лицевого счета №, открытого на имя ФИО1 по оплате жилищно-коммунальных услуг по <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> за период с 01 августа 2017г. по 29 января 2019г. составляет <данные изъяты>.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь указанными выше нормами права, доводы истца о том, что в период с 01 августа 2017 года до 03 октября 2018г. он не должен оплачивать задолженность по ЖКУ, поскольку собственником квартиры не являлся, более того, был лишен пользоваться квартирой ввиду неполучения ключей, суд находит несостоятельными.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ предусматривает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом.

Как следует из представленного в материалы дела акта приема-передачи к предварительному договору № № ООО «Инвестстройфинанс» передало ФИО1 квартиру по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Пояснения истца о том, что 21 августа 2017 года он явился в управляющую организацию для получения ключей от квартиры и подписания договора управления, пояснения свидетеля о том, что дом в этот период заселялся, факт управления домом управляющей организацией подтверждает подведение и предоставление в дом № 5, а соответственно, и в квартиру № 443 жилищно-коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление и т.д.). При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ФИО1 с момента подписания акта приема-передачи от 26 июля 2017г. считается вступившим во владение квартирой, принявшим на себя ответственность за сохранность квартиры и несения риска случайной гибели, а также несет эксплуатационные расходы по содержанию квартиры и оплачивает коммунальные услуги.

При этом суд учитывает, что обязанность по передаче квартиры ФИО1, в силу договорных отношений, лежала на ООО «Инвестстройфинанс» и была им исполнена, доказательств того, что ООО «МКД-Эксплуатация» обязано было передать ФИО1 ключи от квартиры не представлено, тем более что в силу действующего законодательства, в обязанности управляющей организации вменено лишь надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и предоставление жилищно-коммунальных услуг.

Не предоставление ключей от переданной по акту приема передачи квартиры, в силу действующего законодательства, не лишало ФИО1 ни права, ни возможности владеть ею, ни обязанности нести бремя ее содержания.

С учетом изложенного, оснований для признания незаконным отказа ООО «МКД-Эксплуатация» от передачи ФИО1 ключей от приобретенной им квартиры, оснований для аннулирования задолженности по оплате жилищно-коммунальных платежей за период с 01 августа 2017г. по 03 октября 2018г. в размере <данные изъяты> судом не установлено.

Поскольку нарушения прав ФИО1 о стороны ООО «МКД-Эксплуатация» не установлено, оснований, в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», для взыскания с последнего в пользу ФИО1 компенсации морального вреда не возникло

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Иск ФИО1 к ООО «МКД-Эксплуатация» о признании незаконным отказ в выдаче ключей от квартиры, обязании аннулировать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01 августа 2017 года по 03 октября 2018г. компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

копия верна судья секретарь

Решение в окончательной форме

изготовлено 28 февраля 2019г.