Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коростель ФИО7 к ООО «МосОблСтройГрупп» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Коростель Н.Е. обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ООО «МосОблСтройГрупп» о признании права собственности на квартиру.

В обоснование иска указала, что 17 марта 2017 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №

По условиям договора, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 64,6 кв.м.

Жилой дом введен в эксплуатацию 08 декабря 2016 года.

Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить в срок до 31 декабря 2017 года.

Стоимость квартиры составляет 3 493 568 рублей.

17 марта 2017 года между сторонами был подписан акт сверки взаимных расчетов, согласно которому стоимость квартиры оплачена истцом в полном объеме.

Между тем, до настоящего времени квартира истцу не передана, государственная регистрация перехода права собственности не произведена.

Полагает, что подписанный между истцом и ответчиком договор по своему содержанию и цели является договором купли-продажи недвижимого имущества и полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Просит признать за ней право собственности на квартиру № общей площадью 64,6 кв.м., расположенную в корпусе № секции № на №-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

Заочным решением суда от 23 августа 2018 года исковые требования Коростель Н.Е, были удовлетворены (л.д.71-75).

Определением суда от 16 апреля 2019 года указанное заочное решение отменено (л.д.117-118).

В судебное заседание истец не явилась, извещена, ее представитель Шенгелия А.М., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по изложенным основаниям, пояснил, что подтверждением оплаты по договору является представленный в материалы дела акт сверки расчетов.

Представитель ответчика Нефедова Е.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, пояснила, что заключенный между сторонами договор не является договором купли-продажи квартиры, денежные средства в счет оплаты по договору на расчетный счет ответчика не поступали, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекратили свое действие, в установленный срок ни одна из сторон с требованием заключить основной договор купли-продажи не обратилась.

Представитель третьего лица ООО «Инвестстрой» Щукин М.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил, что на основании договора цессии, заключенного с ПАО «Сбербанк России», организация является залогодержателем спорной квартиры, о наличии предварительного договора ничего не было известно.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России», Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 17 марта 2017 года между ООО «МосОблСтройГрупп» (продавец) и Коростель Н.Е. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, имеющей следующие идентификационные и технические данные: номер – №, корпус – № секция – №, этаж – №, количество комнат – 2, площадь – 64,6 кв.м. (л.д.10-13).

Объект введен в эксплуатацию 08 декабря 2016 года.

Основной договор стороны обязались заключить в срок до 31 декабря 2017 года (п.1.2 договора).

Согласно п.2.2 договора, стороны определили, что стоимость квартиры составляет 3 493 568 рублей.

В соответствии с п.4.1 договора, в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора и иных обязательств по настоящему договору покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца денежные средства в размере 3 493 568 рублей.

После подписания основного договора денежные средства, внесенные покупателем в качестве платежа, засчитываются в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору без подписания каких-либо дополнительных документов (п.4.2).

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ст. 545 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Из материалов дела следует, что в установленный договором срок – до 31 декабря 2017 года – основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был.

Достоверных сведений о том, что в установленном законом порядке стороны обращались с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, суду не представлено.

При этом каких-либо препятствий к заключению основного договора купли-продажи квартиры не имелось, поскольку жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию до заключения предварительного договора (л.д.15-20), спорная квартира существует как самостоятельный объект права, право собственности на который зарегистрировано за ООО «МосОблСтройГрупп» (л.д.22-25).

Само по себе нахождение спорной квартиры в залоге сначала у ПАО «ФИО9», впоследствии у ООО «ФИО8», что подтверждено материалами дела, препятствием для заключения договора купли-продажи не является, а лишь предполагает соблюдение определенного порядка для отчуждения заложенного имущества.

Оценивая довод истца о том, что предварительный договор от 17 марта 2017 года по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием предварительной оплаты, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст.487 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Между тем, в нарушение п.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истцом в материалы дела не представлено достоверных доказательств факта оплаты цены договора в сумме 3 493 568 рублей.

В обоснование требований истец ссылается на акт сверки взаимных расчетов за период 1 квартал 2017 года между ООО «МосОблСтройГрупп» и Коростель Н.Е. (л.д.14).

По условиям делового оборота, акт сверки расчетов представляет собой двусторонний документ о результате исполнения обязательств в их денежном выражении.

Акт сверки не является первичным документом бухгалтерского учета, на него не распространяются требования к таким документам. Его составляют на основе первичных документов: товарных накладных, платежных поручений, актов оказания услуг. При этом, сам по себе акт сверки не может служить основанием возникновения или прекращения обязательств, он лишь констатирует итоги расчетов по заключенному договору. Поэтому таким актом без представления первичной документации нельзя доказать, что были уплачены деньги, выполнены работы или исполнены иные обязательства.

Таким образом, сам по себе акт сверки взаиморасчетов, не подкрепленный иными платежными документами, не подтверждает перечисления покупателем предварительной оплаты по договору.

Однако истцом, помимо указанного акта сверки, иных документов о перечислении денежных средств на расчетный счет ответчика, как предусмотрено договором, в материалы дела не представлено.

Кроме того, акт сверки представлен в виде незаверенной копии, оригинал документа на обозрение суда не предоставлялся, что позволяет отнестись к нему критически в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При этом ответчик отрицает факт поступления на расчетный счет ООО «МосОблСтройГрупп» денежных средств от истца в размере 3 493 568 рублей.

Сведений о наличии каких-либо долговых обязательств ответчика перед истцом в сумме 3 493 568 рублей и заключении соглашения о взаимозачете встречных требований материалы дела не содержат и истцом не представлено.

Таким образом, оснований полагать, что истцом была произведена оплата по предварительному договору № от 17 марта 2017 года, не имеется.

В связи с изложенным, поскольку оплата по договору не была произведена, требование Коростель Н.Е. о признании за ней права собственности на квартиру не является законным и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Коростель ФИО10 к ООО «МосОблСтройГрупп» о признании за ней права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий:

Судья И.Ю. Кулагина.