Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли продажи, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованиями о понуждении ответчика заключить с истцом договор купли продажи жилого дома (основной договор) общей площадью 396 кв.м., инв № лит А кадастровый номер объекта №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 200 рублей.

В обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли продажи жилого дома. На условиях предусмотренных настоящим договором, стороны обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли продажи жилого дома, основной договор, по которому продавец ФИО2 обязуется продать, а покупатель ФИО1 приобрести жилой дом общей площадью 396 кв.м., инв № лит А кадастровый номер объекта №, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности продавца на жилой дом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Поскольку жилой дом находится в аресте, покупатель принял условие о заключении основного договору купли продажи после отмены ареста, но в пределах срока установленного предварительным договором купли продажи. В соответствии с заключенным предварительным договором, покупатель передает продавцу в качестве аванса сумме в размере 1 500 000 рублей, сумма аванса выданная по договору подлежит зачету при расчетах по основному договору. В случае не заключения сторонами основного договора в срок определенный договором, вне зависимости от причин, продавец обязан вернуть полученную сумму аванса на следующий день после истечения срока для заключения основного договора.

Сумма аванса была перечислена покупателем, что подтверждается кассовыми ордерами, платежным поручением. Согласно п. 2 предварительного договора купли продажи, продавец обязан на момент заключения основного договора предоставить покупателю следующие документы: кадастровый паспорт на жилой дом, нотариальное согласие супруга на совершение сделки, или нотариальное заявление что на момент сделки в браке не состоит, справку о состоянии земельного участка из органа местного самоуправления, справку о лицах, имеющих право пользования жилым домом, выписку из ЕГРП по жилому дому. До ДД.ММ.ГГГГ продавец обязан заключить с покупателем основной договор и трехстороннее соглашение с ОАОЛ Сбербанк об отмене ареста. Истец обращался к ответчику с проектом основного договора, однако, до настоящего времени последний уклоняется от его заключения, кроме того ответчик стал уклоняться от встреч с истцом, скрываться. Необходимые для заключения основного договора документы ответчиком также предоставлены не были.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне и месте извещался, возражений не представил.

Представитель ОАО Сбербанк России привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указывая, что понуждение к заключению заведомо ничтожного договора не соответствует требованиям закона, действия истца направлены на совершение действий в обход закона с противоправной целью, как злоупотребление правом.

Представитель Управления Росреестра по Московской области привлеченный в качестве третьего лица в суд не явился, извещен, возражений не представил.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему:

Судом установлено, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью 396 кв.м., инв № лит А кадастровый номер объекта №, расположенного по адресу: <адрес> ( л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли продажи жилого дома. ( л.д. 15). По условиям предварительного договора стороны договорились о следующем: стороны приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли продажи жилого дома. Продавец предупредил покупателя о том, что дом находится в аресте и продажа может быть осуществлена только после отмены ареста, но в любом случае в пределах срока установленного п.1.1. договора. Стороны договорились о том, что продавец и покупатель заключают трехстороннее соглашение об отмене ареста и продаже дома с ОАО Сбербанк, после чего дом будет освобожден от обременения и может быть продан. ( п.1.3. предварительного договора). Стороны установили цену жилого дома 3 000 000 рублей и порядок расчетов.

В материалы дела представлены платежные поручения ( л.д. 19, 20, 23, ) о переводе от имени истца на счет ответчика денежных средств. Однако, назначение платежа указано – материальная помощь.

Согласно ответа Управления Росреестра ( л.д. 56), в отношении объекта – жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, наложены: арест ДД.ММ.ГГГГ. на основании определения Видновского суда от ДД.ММ.ГГГГ, запрещение от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Видновского суда от ДД.ММ.ГГГГ., запрещение от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Нагатинского суда г. Москвы, запрещение от ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления судебного пристава исполнителя МОСП по ОИП УФСПП России по Москве, от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно постановления судебного пристава исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, принят запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, в том числе –жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащий ФИО2 ( л.д. 95).

Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд исходит из следующего:

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор, подлежащий государственной регистрации, согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом положений п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества (в том числе купли-продажи жилого объекта) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно ст. 164 ГК РФ, В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

С учетом вышеприведенных норм, подписанный между сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий в себя обязательство ответчика ФИО2 в будущем заключить с истцом ФИО1 договор купли продажи жилого дома, не может быть признан заключенным, поскольку государственная регистрация договора, как усматривается из представленной истцом копии договора, не проводилась.

Согласно абз. 4 ст. 1 Закона о регистрации, ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В силу п. 1 ч. 3 ст. 80 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест на имущество должника применяется для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации.

Согласно части 4 этой же статьи арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Таким образом, установлено, что на момент заключения предварительного договора, в отношении объекта договора, имелось обременение в виде наложения запрещений и арестов, как обеспечительной меры принятых в рамках исполнительного производства. А при таких обстоятельствах, регистрация предварительного договора купли продажи жилого дома не могла быть произведена.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233- 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли продажи, взыскании судебных расходов -отказать.

Ответчик вправе подать в Видновский суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Стороны могут обжаловать заочное решение в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течении месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Ю.С. Волкова