Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании освободить нежилое помещение, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 об обязании освободить нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге площадью 19 кв.м., взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указала, что является собственником квартиры № <№>, расположенной в доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге. В силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное нежилое помещение, которое занимает ИП ФИО2, и в котором функционирует обувная мастерская, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге. Собственники помещений в многоквартирном доме в порядке ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания о передаче общего имущества в пользование третьим лицам не принимали, уполномочий на заключение с ответчиком договора аренды ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», являющейся управляющей компанией, в соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации не давали. В связи с тем, что спорное помещение полностью находится в фактическом владении ответчика, что нарушает ее права собственника по владению, пользованию и распоряжению указанным нежилым помещением, используемым ИП ФИО2 без правовых оснований, ФИО1 как долевой собственник общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежаще, причина неявки не известна.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик, его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что нежилое помещение площадью 19 кв. м. находится в муниципальной собственности МО «г. Екатеринбург», не принадлежит собственникам данного многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге и не находится у них в общедолевой собственности. Спорное помещение - самостоятельное нежилое помещение, на которое право Муниципального образования подлежит переоформлению также как на жилое помещение (регистрация права собственности). В отношении спорного имущества не может автоматически возникнуть право общей долевой собственности в силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поэтому нарушение прав ФИО1 на данное помещения отсутствует и она является ненадлежащим истцом по делу, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению. Кроме того, ответчик занимает спорное нежилое помещение на законных основаниях: на основании договора аренды с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом <№> от 03.01.2001, договора аренды <№> от 14.02.2008 с ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», который одобрен собранием в форме заочного голосования, оформленным протоколом от 27.08.2010. Считают, что причиной конфликта является удержание управляющей компанией на своем счету арендных платежей, оплаченных ИП ФИО2 за спорное помещение и отказ ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» направить деньги в распоряжение собственников помещений дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге. Просят в иске отказать.

Представитель третьего лица ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» исковые требования поддержала, пояснила, что спорное нежилое помещение используется ответчиком без правовых оснований, то есть в отсутствие решения собственников помещений данного дома и заключенного договора аренды с управомоченным собственниками лицом.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, представителя третьего лица, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2); право частной собственности охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определено, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре ( п.3. Правил).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4.Правил).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (п.5 Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п.6. Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7. Правил).

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8. Правил).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (п.10).

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На основании договора приватизации от 30.11.1998, зарегистрированного Бюро технической инвентаризации 20.01.1999, истец ФИО1 является собственником квартиры <№> в доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге.

В судебном заседании установлено, что спорным является нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге площадью 19 кв.м., относящееся к общему имуществу собственников указанного дома.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что указанное помещение относилось ранее к муниципальному жилищному фонду, было предоставлено ответчику под мастерскую для ремонта обуви с 01.08.1999 на основании договора аренды с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом, который неоднократно продлевался и перезаключался, последний раз заключен 03.01.2001 до 31.12.2001. В 2002 с учетом мнения и на основании ходатайства жильцов дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге договор аренды с ИП ФИО2 продлен на неопределенный срок. Соглашением сторон от 29.12.2007 в связи с изменением состава собственников помещений в многоквартирном доме и перехода арендуемого помещения в общую долевую собственность, договор аренды <№> от 03.01.2001 расторгнут, по акту приема - передачи от 29.12.2007 нежилое помещение передано арендодателю.

Согласно выписки из технического паспорта на жилой дом <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге от 12.09.2002 БТИ, на первом этаже жилого дома имеется нежилое помещение общей площадью 19,0 кв.м., переоборудованное из мест общего пользования, занимаемое под мастерскую по ремонту обуви, состоящее из мастерской, склада, туалета, коридора. В указанном нежилом помещении имеются холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, электричество.

Как следует из уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на запрос суда от 30.07.2013, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение площадью 19 кв.м., расположенное в доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге.

Из ответа ЕМУП «БТИ» от 08.08.2013 <№> на запрос суда, нежилых помещений в доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге не зарегистрировано.

Как следует из свидетельства серии 66 <№> от 20.08.2004 ИМНС России по Орджоникидзевскому району г. Екатеринбурга в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о регистрации ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии со свидетельством серии У-1 <№> от 31.03.2000 аттестационной комиссии Администрации г. Екатеринбурга предприятию ИП ФИО2, расположенному по адресу: <...>, по профилю ремонт обуви присвоена вторая категория обслуживания «Мастерская».

На основании ч.1. ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч.ч.1, 2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п.п.1,2,7 Постановления Главы г. Екатеринбурга от 02.03.1999 № 187 «Об утверждении новой редакции Положения о Екатеринбургском комитете по управлению городским имуществом», утратившим силу 13.06.2006, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет), созданный Решением Президиума Свердловского городского Совета народных депутатов № 310 от 20.09.91, является органом Администрации города Екатеринбурга по управлению муниципальным имуществом, осуществляющим предусмотренные законодательством РФ, актами органов местного самоуправления и настоящим Положением функции. Комитет от имени Администрации города Екатеринбурга в пределах, установленных действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления города, осуществляет полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности и межотраслевую координацию деятельности муниципальных организаций в процессе управления муниципальной собственностью; выступает арендодателем муниципального имущества (движимого и недвижимого), стороной в иных договорах о передаче муниципального имущества без изменения его формы собственности, включая рекламные места на территории города. Является правопреемником по ранее заключенным договорам аренды муниципального имущества, в том числе по договорам с правом выкупа.

На основании п.1 договора аренды муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга <№> от 03.01.2001, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (арендодатель) передал, а ИП ФИО2 (арендатор) принял в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного в жилое помещение общей площадью 19,0 кв.м. на первом этаже дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге с отдельным входом для использования под ремонт обуви сроком до 31.12.2001.

Согласно акта приема-передачи нежилого помещения от 03.01.2001 в соответствии с договором аренды <№> от 03.01.2001 ИП ФИО2 спорное помещение передано под мастерскую под ремонт обуви.

Как следует из ходатайства от 21.03.2003, жильцы дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге просили председателя Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом возобновить договорные отношения с ИП ФИО2, организовавшего обувную мастерскую в указанном доме и освободить колясочную, занятую сотрудниками РУВД.

Таким образом, ссылка представителя ответчика о том, что только ИП ФИО2 непрерывно владел нежилым помещением с 1999 и договоры аренды не прекращали своего действия, судом во внимание не принимается.

Согласно уведомления об отказе от договора аренды нежилого помещения по адресу: <...> от 17.10.2007, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом известил ИП ФИО2, что в соответствии с п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды <№> от 03.01.2001 подлежит прекращению 31.12.2007 в связи с тем, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и по данным информации БТИ спорное помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Соглашением к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга <№> от 03.01.2001, расположенного в доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге от 29.12.2007, заключенным между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ИП ФИО2, договор аренды расторгнут с 29.12.2007. Все обязательства сторон по договору аренды прекратились с момента его расторжения и возврата помещения арендодателя по акту приема-передачи.

На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 29.12.2007 спорное нежилое помещение передано арендодателю.

При таких обстоятельствах, суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика, пояснившего в судебном заседании, что спорное помещение является муниципальной собственностью.Доказательств того, что в данный момент спорное помещение не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, суду не представлено.

Суд также не принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что договор аренды <№> от 14.02.2008 спорного нежилого помещения, заключенный ИП ФИО2 с ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» является действующим, при этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании ч.ч.1, 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. ч.1, 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ).

Из договора управления многоквартирным домом от 28.12.2006, заключенным ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» с собственниками помещений в многоквартирном доме <№> по ул. <...>, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений данного дома, оформленным протоколом от 06.10.2006, о способе управления многоквартирным домом, следует, что управляющая организация взяла на себя обязательства за плату осуществлять управление данным многоквартирным домом, в том числе оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять собственникам коммунальные услуги.

Пунктом 1.2 договора управления также определено общее имущество многоквартирного дома, к составу которого относятся не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (1.2.10); иные помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения дома (п.1.2.20); иное, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, имущество (п.1.2.22).

Как следует из п.п.1.1., 1.2., 1.3 договора аренды <№> от 14.02.2008 ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» (арендодатель), являющееся управляющей организацией многоквартирным домом <№> по <...> передал, а ИП ФИО2 (арендатор) принял во временное пользование помещение площадью 19,00 кв.м., расположенное на первом этаже подъезда многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, являющееся общим имуществом данного дома (согласно выкипировки из технического паспорта дома № 1 к договору), для использования под ремонт обуви, сроком с 01.01.2008 до 31.03.2008. По истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п.4.1 договора, арендная плата за переданный объект установлена в размере 10 452 руб.21 коп. в месяц.

На основании п.7.6 договора аренды, договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор принимает решение и письменно уведомляет арендодателя о расторжении договора. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендодателем уведомления при условии подписания сторонами акта передачи объекта.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2008 ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» передала, а ИП ФИО2 принял во временное пользование помещение площадью 19,00 кв.м., расположенное на первом этаже подъезда многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, являющееся общим имуществом данного дома (согласно выкипировки из технического паспорта дома № 1 к договору), для использования под ремонт обуви.

Дополнительным соглашением от 11.04.2008 к договору аренды от 14.02.2008 срок действия договора аренды продлен до 31.05.2008.

Дополнительным соглашением от 17.11.2008 к договору аренды <№> от 14.02.2008 срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок.

Как следует из уведомления от 13.01.2009 № <№>, направленного ИП ФИО2, ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» просила признать договор аренды помещения <№> от 14.02.2008 расторгнутым на основании п.7.6. данного договора.

Сторона ответчика пояснила, что дополнительного решения собственников о передаче управляющей компании полномочий по заключению договора аренды в период с 2007 по 2009 не требовалось, поскольку п.3.1. ч.2 ст.44 введен в действие Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ. Стороны исполняли договор аренды, так как за период с января 2008 по декабрь 2012 общая сумма арендных платежей, поступивших на счет управляющей компании, составила 245 806 рублей. Также ИП ФИО2 производилась оплата коммунальных услуг и электроэнергии за занимаемое помещение на основании договоров с организациями, предоставляющими эти услуги, с начала арендных отношений.

На основании договора <№> от 21.10.2002, заключенного ЕМУП «Орджоникидзевский РЭМП» с ИП ФИО2 на неопределенный срок, предприятие обязалось предоставлять абоненту коммунальные услуги, а ответчик оплачивать их.

Пунктом 1 соглашения о замене стороны от 01.07.2006 ЕМУП «Орджоникидзевский РЭМП» передало права и обязанности, а ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» приняло на себя права и обязанности по договору, заключенному между предприятием и абонентом на предоставление коммунальных услуг <№> от 21.10.2002.

На основании п.1.2 договора, заключенного ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» на предоставление коммунальных услуг и участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома от 19.10.2009№ <№>, ИП ФИО2 фактически занимающий нежилое помещение в доме (колясочную), площадью 19,00 кв.м., расположенное на первом этаже подъезда многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, принял на себя обязательство участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества дома, пропорционально площади занимаемых помещений, оплачивать предоставляемые коммунальные услуги, услуги по вывозу и утилизации мусора.

Как следует из договоров энергоснабжения <№> от 15.12.2006, дополнительных соглашений к нему от 06.11.2007, 01.02.2008, договоров от 30.11.2009, 01.01.2013, ОАО «Екатеринбургская электросетевая компания», а затем ОАО «Екатеринбургэнергосбыт» обязались продавать электрическую энергию, обеспечить передачу электрической энергии потребителю, а ИП ФИО2 обязался принимать и оплачивать приобретаемую электрическую энергию и оказанные услуги.

Из счетов, чеков и квитанций следует, что ИП ФИО2 осуществлял оплату коммунальных услуг, электрической энергии и арендной платы ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» с 2008 по настоящее время.

Из заявлений жильцов дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге от 28.01.2013 в прокуратуру Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга следует, что они просили провести проверку по использованию ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» полученной арендной платы и принять меры к лицам, признавшим договор от 14.02.2008 <№> не действующим.

Из ответа прокуратуры Свердловской области от 18.06.2013 <№> на коллективное обращение жильцов дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге о неправомерном расходовании управляющей компанией средств собственников жилья следует, что по результатом проверки УУП ОП № 15УМВД России 17.05.2013 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием в действиях должностных лиц управляющей компании состава преступления.

Представитель третьего лица пояснила, что управляющая организация просила ИП ФИО2 сообщить ей реквизиты расчетного счета, на которые ему будут возвращены все платежи, перечисленные ИП ФИО2 с 2008 по настоящее время в размере 242 322 руб.42 коп. в счет аренды помещения. Управляющая организация не имеет возможности перечислить денежные средства, в счет капитального ремонта дома, так как ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» не является собственником помещений в многоквартирном доме, решения собственников данного дома получать предназначенные собственникам помещений в пользование их имуществом денежные средства не уполномочено. Считает, что фактически договор аренды от 14.02.2008 <№> спорного нежилого помещения является ничтожным, поскольку общего собрания собственников по вопросу о предоставлении в пользование данного помещения и определении лица, управомоченного сдавать его в аренду не проводилось. Управляющей организацией в адрес арендатора направлялось уведомление от 13.01.2009 <№> о том, что договор аренды <№> от 14.02.2008 следует считать расторгнутым согласно п.7.6 данного договора и неоднократно заявлялось требование освободить незаконно занимаемое им помещение. Но в связи с фактическим занятием ответчиком нежилого помещения общей площадью 19 кв.м. и не желанием добровольно освободить его, с ним был заключен договор на предоставление коммунальных услуг и участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге 08/09/77 от 19.10.2009.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды от 14.02.2008 <№> противоречит пункту 1 статьи 209, пункту 1 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», не являлось собственником спорного нежилого помещения, не обладало правом сдавать названное помещение в аренду в отсутствии решения собственников помещений данного дома, которые полномочий заключать договор аренды ему не давали.

Представитель ответчика пояснила, что под давлением ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», неоднократно настаивающего на проведении собрания собственников, ответчик заключил договор с ООО «ИНКО-Центр «Практическое решение» № 60-ос от 19.07.2010 на оказание услуг по проведению общего собрания собственников по вопросу аренды нежилого помещения. Не согласовав с ответчиком, ООО «ИНКО-Центр «Практическое решение», сформулировало вопрос для голосования исключительно в интересах ЗАО «Орджоникидзевская УЖК»: поручить управляющей компании от своего имени и по своему усмотрению заключать договоры аренды с третьими лицами. Не согласившись с данной постановкой вопроса, ИП ФИО2 письмом от 13.08.2010 просил компанию изменить формулировку вопроса повестки дня. Так как реакции не последовало, собственники дома вместе с ответчиком составили свой опросный лист с иными вопросами для голосования. В период с 25-27.08.2010 было проведено собрание в форме заочного голосования по вопросу аренды спорного нежилого помещения ИП ФИО2 с сохранением договора аренды <№> от 14.02.2010. Протокол заочного голосования от 27.08.2010 с приложением 152 бюллетеня для голосования были переданы в управляющую компанию, о чем в протоколе расписался техник ФИО4. 31.08.2010 было проведено другое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге в форме заочного голосования, на котором был поставлен вопрос о поручении ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» от своего имени и по своему усмотрению заключать договора аренды на спорное помещение с третьими лицами, которое не состоялось по причине отсутствия кворума. Сторона ответчика считает, что договор аренды <№> от 14.02.2008 заключен сторонами на законных основаниях, никем не оспорен, одобрен решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 27.08.2010, которое также никем не оспорено, по настоящее время исполняется обеими сторонами.

Суд не может согласиться с данными доводами ответчика по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. ч. 3, 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. ч. 2, 5, 4 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Согласно ч.3 ст.48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что права собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реализацией их правомочий в отношении общего имущества в таком доме и в целом с управлением таким домом, реализуется через их участие в принятии решений органом управления многоквартирным домом - общим собранием данных собственников. Акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь ст. ст. 37 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В частности, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливая общий порядок определения указанной доли, предусматривает, что такая доля собственника помещения в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения.

Как следует из обращения ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» от 14.02.2008, ИП ФИО2 был уведомлен о том, что занимаемое помещение является общим имуществом многоквартирного дома и для его использования необходимо согласие собственников помещений данного дома, полученное в порядке ст.ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть через проведение общего собрания. Ответчику предлагалось в срок до 31.03.2008 предоставить соответствующий протокол общего собрания, все материалы (доказательства уведомления каждого собственника, подписанные решения собственников) по данному собранию для проверки законности и действительности принятого на нем решения.

Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, проведенным в форме заочного голосования, от 31.08.2010, кворум отсутствовал, общее собрание собственников не правомочно принимать решение по вопросу повестки дня: о передаче в аренду нежилого помещения площадью 19, 0 кв.м., являющегося общим имуществом данного дома и определение условий передачи: поручить ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» от своего имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры аренды нежилого помещения с третьими лицами по своему усмотрению; установить, что денежные средства, полученные ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», за вычетом агентского вознаграждения в размере 50 % от установленной договором арендной платы направляются на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге.

В соответствии с ч.ч. 6, 7 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

К протоколу общего собрания от …08.2010 проведения заочного голосования в доме <№> по ул. <...>, по которому положительно решен вопрос о сохранении бессрочной аренды нежилого помещения по договору <№> от 14.02.2008 за ФИО2 суд относится критически, поскольку представлена только копия указанного протокола, в которой указано, что данный протокол совместно с бюллетенями передаются ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» для выполнения принятых вопросов заочным голосованием. Как следует из расписки 27.08.2010 протокол с 152 бюллетенями и 152 приложениями получил техник ЖК 2 Ш.

Как следует из пояснений третьего лица, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от …08.2010 в управляющую компанию не сдавалось. Техник Ш. в управляющей компании уже не работает. Кроме того, протокол вызывает сомнения правомерности и законности проведения общего собрания собственников помещений, так как усматривается нарушение процедуры проведения общего собрания собственников.

Согласно сообщения о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений, в повестку дня общего собрания включался один вопрос: о передаче в аренду нежилого помещения, являющегося общим имуществом дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге и условия такой передачи.

Как следует из протокола от.. .08.2010, повестка дня включала 6 вопросов: поручить ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» от своего имени заключать договоры аренды нежилого помещения общей площадью 19,0 кв.м, расположенного на первом этаже дома <№> по ул. <...>; учитывая пятнадцатилетнюю эксплуатацию нежилого помещения сохранить бессрочную аренду за ИП ФИО2 по договору <№> от 14.02.2008; установить, что денежные средства, полученные ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» от установленной арендной платы в размере 50 % направляются на капитальный ремонт дома; арендная плата существующего договора аренды должна перечисляться на расчетный счет дома для формирования фонда на восстановление и ремонт имущества дома; установить агентское вознаграждение ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» в размере 50% от установленной арендной платы; установить ежемесячное вознаграждение ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» за ведение финансовых операций по договору аренды в размере 5% от месячной арендной платы.

Документы о том, что собственники в установленный законодательством срок были уведомлены о проведении общего собрания, на которое выносилось 6 вопросов, представлено не было.

Вызывает сомнения подсчет голосов данного собрания, где за основу взята двухкомнатная квартира, которая имеет одну долю общего имущества, трехкомнатная квартира 1,3 доли, однокомнатная квартира - 0,7 доли (пропорционально площади квартир). Каждая доля имеет один голос, например, двухкомнатная квартира имеет одну долю на четырех собственников. Каждый собственник имеет 1:4= 0,25 голоса, при владении одним собственником 1:1=1 голос. Всего в голосовании приняло участие 94 приватизированных квартир из 126, то есть 74,6 %, участвовало 152 собственника приватизированных квартир, которые составили 105,2 голосов.

Из пояснений свидетелей И., К., Ш2., являющихся собственниками жилых помещений №№ <№> <№>, <№> соответственно дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, следует, что собраний собственников указанного многоквартирного дома по вопросу передачи нежилого помещения в аренду ответчику не было, что полномочий собственники управляющей компании на заключение договора аренды с ИП ФИО2 также не давали, что у ответчика отсутствуют правовые основания владения нежилым помещением, что нарушает их права собственников.

У суда нет оснований не доверять пояснениям свидетелей И., К., Ш2., согласующимся с другими материалами дела.

Свидетели Е., являющаяся собственником жилого помещения <№> дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, пояснила, что в 2010 проводилось собрание собственников указанного дома по вопросам сохранения договорных отношений с ИП ФИО2, перечисления 50 % от арендной платы на капитальный ремонт дома, по которым было принято положительное решение собственниками помещений.

Свидетель М., являющийся собственником квартиры <№> дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге пояснил, что ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» с ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения с февраля 2008. В 2008, 2010 письмами ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» уведомило ИП ФИО2, что нежилое помещение используется им без правовых оснований, управляющая компания просила представить соответствующий протокол собраний собственников, дающий право пользования ответчику спорным помещением. ИП ФИО2 заключил договор 19.07.2010 № <№> об оказании услуг в ООО «Инко-Центр «Практическое решение» по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге по вопросу аренды нежилого помещения. Когда было сформировано сообщение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном доме ИП ФИО2 обратился в ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» с заявлением о внесении изменения в текст бюллетеня для голосования, так как в одном вопросе повестки дня общего собрания о передаче в аренду нежилого помещения и условия такой передачи содержатся три вопроса которые могут негативно повлиять на голосование главного вопроса по аренде помещения: поручение ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» от своего имени заключать договор аренды нежилого помещения с третьими лицами, перечисление 50 % от арендной платы, полученной ЗАО «Орджоникидзевская УЖК», на капитальный ремонт дома, за вычетом агентского вознаграждения. Было проведено общее собрание собственников 27.08.2010, на котором собственниками был дан положительный ответ по трем вопросам: сохранить за ИП ФИО2 бессрочную аренду нежилого помещения площадью 19,0 кв.м., расположенного в доме <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге, установить, что арендная плата должна перечисляться на расчетный счет дома, ежемесячное вознаграждение ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» за ведение финансовых операций должно составлять 5% от месячной арендной платы. Подсчет голосов производился следующим образом: за основу взята двухкомнатная квартира, которая имеет одну долю общего имущества, трехкомнатная квартира 1,3 доли, однокомнатная квартира - 0,7 доли (пропорционально площади квартир). Каждая доля имеет один голос, например, двухкомнатная квартира имеет одну долю на четырех собственников. Каждый собственник имеет 1:4= 0,25 голоса, при владении одним собственником 1:1=1 голос. Всего в голосовании приняло участие 94 приватизированных квартир из 126, то есть 74,6 %, участвовало 152 собственника приватизированных квартир, которые составили 105,2 голосов. При обращении в управляющую компанию, юрист сказал, что данный протокол недействителен, так как собственниками не было передано право управляющей компании заключать договор аренды с ответчиком.

Суд относится критически к пояснениям свидетелей Е., М. поскольку ссылка на то, что на общем собрании собственников от 27.08.2010 был положительно решен вопрос о сохранении договорных отношений с ИП ФИО2, не подтверждается материалами дела и кроме того сама процедура проведения собрания вызывает сомнения в правильности.

Суд считает, что в данный момент спорное нежилое помещение в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку не принадлежит отдельным собственникам и предназначено для удовлетворения потребностей собственников помещений в данном доме. Кроме того, ответчик знал о том, что используемое им помещение является общим имуществом жилого дома (колясочной). То обстоятельство, что 17.10.2007 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом известил ИП ФИО2, что в соответствии с п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды <№> от 03.01.2001 подлежит прекращению 31.12.2007 в связи с тем, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и по данным информации БТИ спорное помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности и соглашением от 29.12.2007 договор аренды расторгнут, ответчиком не оспаривался.

Доводы ответчика о том, что спорное помещение используется им с 1999 год непрерывно, вопрос о нарушении прав на протяжении указанного времени собственники не ставили, не могут быть приняты во внимание, поскольку право заявления виндикационного иска принадлежит собственникам независимо от момента возникновения соответствующего права и от длительности его нарушения.

На основании п.п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

На основании изложенного, суд считает, что ИП ФИО2 пользуется спорным нежилым помещением без законных оснований, поскольку ЗАО «Орджоникидзевская УЖК» не являлось управомоченным собственниками лицом на передачу ИП ФИО2 нежилого помещения в аренду, решения собственников многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге о предоставлении ответчику в пользование данного помещения и определения лица, управомоченного сдавать его в аренду, не принималось, чем нарушаются права собственника по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Других требований не заявлено.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое помещение общей площадью 19,0 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома <№> по ул. <...> в г. Екатеринбурге.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 18.09.2013.

Судья: