Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации г. Смоленска о признании недействительным разрешения на строительство, запрете строительных работ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к вышеуказанным ответчикам о признании выданного Администрацией г. Смоленска ФИО2 разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство административного здания по <адрес>, недействительным; запрете ФИО2 строительных работ по реконструкции административного здания по <адрес> указав в обоснование иска, что является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на помещение административного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на 1-м этаже по <адрес>, которое входит в состав административного здания общей площадью <данные изъяты> кв.м., другая часть которого площадью <данные изъяты> принадлежит ответчику ФИО2 В ДД.ММ.ГГГГ. ей (истцу) стало известно о том, что Администрацией г. Смоленска ФИО2 выдано оспариваемое разрешение на строительство, при этом ни она, ни другие собственники помещения площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося в административном здании, своего согласия на реконструкцию административного здания не давали, в связи с чем есть основания полагать, что ФИО2 были представлены подложные документы в администрацию города. В настоящее время ФИО2 ведутся работы по реконструкции здания: роется котлован для закладки фундамента, вывозится грунт. Проведение на указанном объекте строительных работ нарушает ее права, как собственника, поскольку принадлежащее ей и другим собственникам помещение площадью <данные изъяты> кв.м. сдается в аренду для проведения кружков, спортивных секций, тогда как проводить занятия в реконструированном объекте небезопасно, что может повлечь отказ арендаторов от арендуемого помещения.

В судебном заседании истец, ее представитель ФИО3 поддержали заявленные исковые требования, указав дополнительно в обоснование иска, что разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на пристройку спортивно-оздоровительного центра к части административного здания; пристройка является частью здания, и не может быть самостоятельным объектом, следовательно, для получения разрешения на пристройку к зданию, предполагающую также согласно проектной документации изменение цветового решения фасада, площади и объема здания, требуется согласие всех правообладателей здания, тогда как от истца такое согласие получено не было.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, при этом не оспаривал, что при получении разрешения на строительство пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения не было получено согласия всех собственников помещений данного здания, однако, по его мнению, такое согласие не требуется, поскольку строящаяся ответчиком пристройка является самостоятельным отдельно стоящим зданием, расстояние между строящейся пристройкой и административным зданием более 1м; разрешение собственников на предусмотренный проектом ремонт фасада здания не требуется, т.к. будет осуществляться только косметический ремонт (изменена цветовая гамма).

Представитель ответчика Администрации г. Смоленска ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что Администрацией г. Смоленска было выдано разрешение на строительство пристройки спортивно-оздоровительного центра к части административного здания; при предоставлении документов для выдачи разрешения было представлено согласие ФИО1, экспертиза которого не проводилась, подлинность подписи не проверялась, о других собственниках не было известно, т.к. самостоятельно администрация такие сведения не запрашивает. Проектной документацией определено единое цветовое решение фасада, предусмотрена замена оконных и дверных заполнений, что требует согласия всех собственников помещений здания.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебном заседании указал на то, что, по его мнению, Администрация г. Смоленска в отсутствие согласия всех собственников помещения здания, незаконно выдала разрешение на строительство пристройки спортивно-оздоровительного центра к части административного здания, ввиду чего исковые требования подлежат удовлетворению.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7, ФИО8, ФИО9, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля ФИО10, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (п.2 ст.51 ГрК РФ).

Согласно п.п.1,6 ч.7 ст.51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

По делу установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на помещение административного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на 1-м этаже по <адрес>, которое входит в состав здания административного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., собственниками <данные изъяты> долей помещения площадью <данные изъяты> кв.м. на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. являются ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО9, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.6-10 – т.1). Собственником части здания административного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м. (1 этаж №№) по <адрес>, является ФИО2, которая также является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № под частью здания административного назначения, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.48-49 – т.1).

По заявлению ФИО2 Администрацией г. Смоленска в ДД.ММ.ГГГГ выдан градостроительный план № земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, для реконструкции части здания административного назначения с пристройкой спортивно-оздоровительного центра, в соответствии с которым должна быть разработана проектная документация, согласована со всеми контролирующими, инспектирующими службами г. Смоленска и организациями, эксплуатирующими инженерные сети. Также в п.3.3. градостроительного плана указано на то, что поскольку в собственности заявителя находится только часть здания, в процессе проектирования застройщику необходимо получить согласие всех собственников помещения. В ДД.ММ.ГГГГ в градостроительный план были внесены изменения в части наименования объекта, была указана пристройка спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения (л.д.50-61–т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства - пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО ПСФ «Дизайн-Проект» (л.д.62-63 – т.1).

Согласно проектной документации, разработанной ООО ПСФ «Дизайн-Проект», проект реконструкции части здания административного назначения с пристройкой спортивно-оздоровительного центра выполнен с целью возведения нового здания спортивно-оздоровительного центра впритык к существующему; существующее здание административного назначения подлежит реконструкции в части изменения отделки фасадов, предусматривающей создание единого цветового решения фасада, и замены оконного и дверного заполнения на современные экологичные материалы, а также создания единого архитектурно-композиционного решения; реконструкция части здания предусмотрена без изменения объемно-планировочного решения. Количество и размеры оконных проемов выбраны в соответствии с требованиями инсоляции и архитектурно-композиционным решением – предусмотрено максимальное витражное остекление фасадов. Отделка фасадов – цементный сайдинг Cedral (л.д.186-245 – т.1).

Проектная документация на реконструкцию части здания административного назначения с пристройкой спортивно-оздоровительного центра была представлена в Администрацию г. Смоленска с согласием на реконструкцию фасада собственника помещения площадью <данные изъяты> кв.м., входящего в состав здания административного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м., ФИО1, при этом обстоятельства выдачи данного согласия сторона ответчика пояснить не может, тогда как истец такое согласие отрицает, указывая, что подпись в документации ей не принадлежит. По объяснениям истца, имеющееся в Администрации г. Смоленска письмо о выдаче согласия на реконструкцию, написано не ею, является поддельным, равно, как и подпись на ситуационном плане. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика не оспаривал то обстоятельство, что подпись истца поддельная, однако, указывал на то, что ее согласие не требовалось, т.к. Администрация г. Смоленска выдала разрешение на строительство самостоятельного объекта капитального строительства, а не на его реконструкцию, стены возводимой ответчиком пристройки находятся более чем в 1м от существующего здания; согласие собственника на ремонт фасада также не требуется, поскольку производится только косметический ремонт.

Свидетель ФИО10 – заместитель директора и главный инженер ООО «ПСФ «Дизайн-Проект», являющегося разработчиком проектной документации реконструкции части здания административного назначения с пристройкой спортивно-оздоровительного центра, показала, что Администрацией г. Смоленска выдано разрешение на пристройку отдельно стоящего здания, которое сейчас располагается в 1,20м от старого здания, при этом требования к соседнему участку соблюдены, нарушений строительных норм нет; здание будет регистрироваться, как самостоятельный отдельно стоящий объект. Данная пристройка, при том, что цветовое решение фасадов будет единым, не затрагивает существующего здания.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, исходя из того, что проектная документация на возведение пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения предусматривает возведение нового здания спортивно-оздоровительного центра впритык к существующему, а существующее здание административного назначения подлежит реконструкции в части изменения отделки фасадов, предусматривающей создание единого цветового решения фасада, и замены оконного и дверного заполнения на современные материалы, а также создание единого архитектурно-композиционного решения, суд приходит к выводу, что данная пристройка полностью подпадает под понятие реконструкции, а следовательно, в процессе ее проектирования необходимо было получить согласие всех собственников помещений в здании.

Как следует из вышеизложенного, ФИО2 является не единственным собственником помещений в здании административного назначения, расположенного по <адрес> ей принадлежит только часть помещений; на момент проектирования собственником одного из помещений являлась истец. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристроя к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен, изменения фасада, затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

В ходе судебного заседания представителем ответчика не оспаривалось отсутствие согласия истца на реконструкцию здания, как собственника одного из помещений реконструируемого здания, предусмотренного п.6 ч.7 ст.51 ГрК РФ.

При установленных обстоятельствах разрешение № на строительство пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения выдано с нарушением требований п. 6 ч. 7 ст.51 ГрК РФ.

Поскольку действия ответчика, обладающего правом собственности на часть в имуществе, не должны приводить к ущемлению прав остальных собственников этого имущества, разрешение на строительство, выданное без согласия истца на проведение реконструкции, учитывая, что в результате такой реконструкции затронуты ее права и законные интересы, является недействительным.

При этом доводы представителя ответчика о том, что согласие истца, как собственника одного из помещений здания административного назначения не требовалось, ввиду того, что Администрация г. Смоленска выдала разрешение на строительство пристройки как самостоятельного объекта капитального строительства, а не на его реконструкцию, и стены возводимой ответчиком пристройки находятся более чем в 1м от существующего здания, суд находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права; проектная документация предусматривает возведение пристройки впритык к существующему зданию.

Поскольку разрешение № на строительство пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения признано судом недействительным, производное требование истца о запрете ФИО2 строительных работ по возведению данной пристройки также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать выданное Администрацией г. Смоленска ФИО2 разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения по <адрес>, недействительным.

Запретить ФИО2 строительные работы по возведению пристройки спортивно-оздоровительного центра к части здания административного назначения по <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца.

Председательствующий: Н.Г. Шевцова

Мотивированное решение суда изготовлено 07.04.2017г.