Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что Администрацией муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по <адрес> ФИО2, действующего на основании Соглашения, заключенного с главой Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен Договор аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1.

На основании указанного Договора аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор №), ему был предоставлен земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 0,1501 га, определенных кадастровым планом, имеющий разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС), срок аренды земельного участка составляет 1 (один) год.

В соответствии с полученным разрешением ФИО1 начал строительство жилого дома.

С указанным сроком аренды земельного участка, который составляет один год, он не согласен, считает, что разрешение на ИЖС должно выдаваться сроком на 10 лет, в соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действующего на ДД.ММ.ГГГГ год, На основании указанной статьи, считает, что срок аренды земельного участка, по Договору №, должен составлять 10 (десять) лет, так как целью данного договора является ИЖС, и срок аренды земельного участка для ИЖС не должен предоставляться меньше срока указанного законом.

Разрешенный срок для ИЖС, который составляет 11 месяцев, предоставленный в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>, также нарушает его права, так как п. 19 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, указано, что разрешение на ИЖС выдается сроком на 10 лет.

Распоряжением главы Администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на праве аренды сроком на три года был предоставлен земельный участок общей площадью 1501 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Во исполнение данного распоряжения ФИО1 с КУС Минземимущества РБ по <адрес>, был заключен Договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее-Договор №), срок аренды указанного земельного участка и действие Договора № составляет три года.

Администрацией муниципального района <адрес> Республики Башкортостан ему было продлено разрешение на строительство №RU <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года.

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Башкортостан зарегистрировано право собственности на Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 96, степень готовности объекта 10%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

На сегодняшний день строительство жилого дома не завершено.

Истец обратился в Администрацию муниципального района <адрес> РБ с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, р<адрес><адрес>.

Администрацией муниципального района <адрес> РБ, в продлении договора аренды земельного участка было отказано.

С таким решением истец не согласен, поскольку на арендуемом земельном участке имеется объект незавершенного строительств своевременно оплачивается арендная плата за землю, в связи с чем, в соответствии с ст. 39.6, 39.20 Земельного Кодекса РФ как арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право на продление ил заключение договора.

Также, с отказом в продлении Договора № Администрацией муниципального района <адрес> РБ истец не согласен, так как согласно Договору № он заключался для индивидуального жилищного строительства, а не для завершения строительства.

Согласно п. 2.5 Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного использования арендатором условий настоящего договора. Считает, что на основании данного пункта, за ним сохраняется право на заключение договора на новый срок. В связи с тем, что условия договора он добросовестно соблюдал, земельным участком пользуется по назначению, обрабатывает его, оплачивает арендные платежи.

Считает, что при таких обстоятельствах, отказ в продлении Администрацией муниципального района <адрес> РБ Договора № на основании направленного им заявления о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, в преимущественном порядке, нарушает его права как арендатора данного земельного участка. Также, данным отказом в продлении аренды земельного участка, его право на строительство жилого дома на указанном земельном участке не может быть реализовано в силу незаконно созданных препятствий.

Также считает, что оспариваемое решение нарушает его права, и, в силу ст. 13 ГК РФ оно должно подлежать признанию незаконным.

Поскольку ФИО1 земельный участок использует по назначению, им начато строительство жилого дома, то считает, что он имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Истец просит обязать ответчика - Администрацию муниципального района <адрес> РБ заключить с ним Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, адрес местоположение: <адрес>, <адрес>, <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 1501 кв.м., сроком на три года для завершения строительства, без проведения торгов.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель Чанышева Л.Р. заявленные требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - Администрации МР Чишминский район Республики Башкортостан на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица - Администрации СП Аровский сельсовет МР Чишминский район РБ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в судебном разбирательстве без участия не явившихся лиц.

Выслушав объяснение истца, представителя истца, проверив и оценив материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.

В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015 года, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Администрацией муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по <адрес>ФИО2, действующего на основании Соглашения, заключенного с главой Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен Договор аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1.

В соответствии с Договором № в Администрации муниципального района <адрес> Республики истцом было получено разрешение на строительство №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия данного разрешения на строительство - до ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 11 месяцев.В настоящее время на земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> Данный объект находится в собственности истца, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№–№.

ДД.ММ.ГГГГ, учитывая наличие регистрированного права собственности на указанный объект незавершенного строительства, главой Администрации СП Алкинский сельсовет МР <адрес> РБ было вынесено распоряжение № о заключении с истцом договора аренды для индивидуального жилищного строительства на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по 1ДД.ММ.ГГГГ год.

В связи с истечением срока аренды указанного земельного участка, истец обращался с письмом о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ ответчик отказал в заключении договора аренды, сославшись на то, что земельный участок для завершения строительства в аренду без проведения торгов предоставляется только однократно и ранее ему уже был предоставлен.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 ст. 621 ГК РФ).

Строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке ФИО1 в настоящее время не завершено и представляет собой объект незавершенного строительства.

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В п. 5.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ указано, что арендатор имеет право продлить, с согласия Арендодателя, действие Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора, в противном случае Договор считается расторгнутым и его действие прекращается. Продление срока действия Договора оформляется дополнительным соглашением.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права, в данном случае, должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, наличие письменного уведомления о намерении арендатора заключить новый договор аренды, направленного арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора.

Судом, таким образом, установлено, что истцом арендуемый земельный участок используется для индивидуального жилищного строительства, на участке имеется объект незавершенного строительства, данный объект находится в собственности истца, арендная плата вносится своевременно и в полном объеме. Ответчиком факт возведения истцом на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, пользование ФИО1 спорным земельным участком по настоящее время, не оспаривается.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Так в п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что в данном случае договор аренды между истцом и ответчиком, исходя из положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», может быть заключен сроком на три года однократно для завершения объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса, поскольку договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на основании распоряжения главы Администрации СП Аровский сельсовет МР <адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ№ был заключен для индивидуального жилищного строительства на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а не для завершения строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», объектом незавершенного строительства можно считать объект, на котором, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается размещение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Поскольку право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ), что не оспаривается ответчиком, при наличии соответствующего разрешения на строительство, ФИО1 является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, и земельный участок может быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

При указанных обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО1 о заключении договора аренды на 3 года для завершения строительства жилого дома подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального района <адрес> Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью 1501 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Чишминский районный суд Республики Башкортостан.

Судья /подпись/.

Копия верна.

Судья Ч.Т. Касимова