Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ дело по иску Администрации Омского муниципального района <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску ФИО1 к Администрации Омского муниципального района <адрес> о признании договора аренды расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, в обоснование исковых требований указав, что между Омским муниципальным районом <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, стр.поз.17, площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №№ для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года. Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно п. 2.1. договора аренды, расчета арендной платы, установлено, что величина арендной платы в квартал на предоставленном земельном участке рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап х Кфи / 4, где Ап – размер годовой арендной платы, руб.; Кс – кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы по видам функционального использования (руб./ кв.м.); Сап – ставка арендной платы в процентах от значения Кс; Кфи – коэффициент функционального использования земельного участка из земель населенных пунктов; 4 – количество кварталов в году. Кроме того, указанным пунктом договора установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан, с момента вступления этих актов в силу). При этом в случае уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы. Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение 10 дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п.4.2. договора. Пунктом 5.1 Договор закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района. Согласно письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составила: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 89 655 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года- 485 249 рублей 76 копеек. В соответствии с п. 5 постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных районах <адрес>» размер годовой арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс х Сап. Согласно постановлению Администрации Омского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе <адрес>» ставка арендной платы земельные участки земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды, которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений составляет 0,1. Таким образом, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 2 241 рублей 38 копеек (89655 рублей х 0,1/4); с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время 12 131 рублей 25 копеек (485 249 рублей 76 копеек х 0,1/4). Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договорам механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с ялами ст. 424 ГК РФ. Таким образом, обязанность ответчика оплачивать арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом «О федеральном бюджете» на соответствующий финансовый год, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания кого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием помоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации. В силу п.п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора. Таким образом, обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды сохраняется за арендатором до государственной регистрации перехода права аренды земельного участка в собственность арендатора. В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в объеме 102 542 руб. 12 коп. Согласно п.7.2. договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,50 процента от простроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, арендатору была начислена неустойка на сумму основного долга, рассчитываемая по формуле: основной долг/ 100% х 0,5% х количество дней просрочки в квартале. В связи с чем, сумма начисленной неустойки ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 187 945 рублей 22 копейки. Просит взыскать с ФИО1 в пользу Администрации ОМР <адрес> задолженность по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 290 487 рублей 34 копейки, из которых 102 542 рублей 12 копеек - сумма основного долга, 187 945 рублей 22 копеек- неустойка.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, представив уточненное исковое заявление, просил взыскать с ФИО1 сумму основного долга в размере 98 058 руб. 83 коп., а также сумму неустойки в размере 201 583 руб. 79 коп. исходя из того, что арендная плата за земельные участки вносится арендатором до 10 ноября текущего года, согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ право собственности за ФИО1 на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г.

Ответчик ФИО1 в ходе рассмотрения дела заявила встречные исковые требования к Администрации Омского муниципального района <адрес> о признании договора аренды расторгнутым, в обоснование встречных требований указывая, что по договору аренды земельный участок был предоставлен ей за плату для целей индивидуального жилищного строительства сроком на три года. На протяжении трех лет она начала осваивать данный земельный участок и осуществила строительство жилого дома, зарегистрировала в результате сначала объект незавершенного строительства - жилой дом, степенью готовности 70 %, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ № №. Право собственности на жилой дом, расположенный на указанном арендуемом земельном участке по адресу: <адрес>, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была внесена запись № №. Ею было подано заявление о прекращении спорного договора аренды ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается имеющейся копией (оригинал хранится в Администрации Омского муниципального образования), и передаче его в собственность. В соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 указанного Закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. Порядок рассмотрения подобных заявлений детально регламентирован в Решении Совета Омского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 26 (ред. от 14.03.2013) «О порядке предоставления земельных участков на территории Омского муниципального района <адрес>» (вместе с «Порядком осуществления прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности до разграничения собственности на землю, на которых расположены здания, строения, сооружения, на территории Омского муниципального района <адрес>»). Документы с указанным выше заявлением были предоставлены в полном объеме. При предоставлении первого заявления в 2011 г. оно не было принято в связи с отсутствием кадастрового паспорта с актуальной информацией, поэтому заявление было фактически позже, после получения кадастрового паспорта. Однако ответчик необоснованно затянул исполнение данного заявления и теперь необоснованно заявил исковое заявление о взыскании задолженности за арендную плату. Она, как арендатор предприняла все возможные усилия для строительства на участке и оформления всех документов для передачи в собственность, но не смогла осуществить оформление участка в собственность по не зависящим от нее обстоятельствам, в том числе по причине затягивания сроков выдачи необходимых согласований и разрешений со стороны уполномоченных органов исполнительной власти Омского муниципального района <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ей был дан ответ <адрес> о том, что якобы не хватает кадастрового паспорта (срок его изготовления по запросу не более 1 месяца), после ее обращения (личного приема) ей и был передан земельный участок за плату и были вынесены соответствующие документы. Она не бездействовала, а принимала меры на всем протяжении времени после подачи заявления о передаче ей земельного участка в собственность. Больше она никакого заявления не подавала и участок был ей передан спустя год. Кроме того, жилой дом уже находился в ее собственности, земельный участок ей был предоставлен в порядке предоставления земельных участков, на которых расположен жилой дом, находящийся в ее собственности и это и явилось основанием заключения договора купли-продажи земельного участка. Просит признать договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному ФИО4, действующий на основании доверенности, первоначальные исковые требования вновь уточнил, просил взыскать с ФИО1 по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумму основного долга - 95 817 рублей 45 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойку в сумме 200 552 рублей 76 копеек, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении, встречные исковые требования не признал, поддержал доводы письменных возражений на встречное исковое заявление, пояснил, что договор аренды фактически расторгнут и повторное его расторжение законодательством не предусмотрено. Во встречном исковом заявлении ответчика фактически идет речь об оспаривании действий Администрации, а срок давности в данном случае установлен законодательством 3 месяца. Администрация ОМР <адрес> ответчицу об увеличении размера арендной платы не оповещала, проекта соглашения на этот счет подготовлено не было. Фактически о сумме задолженности ответчица была оповещена в результате предъявления иска в суд. Претензий об оплате суммы задолженности в досудебном порядке ответчице также не выставлялось.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, встречный иск уточнила, просила признать договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ года, суду пояснила, что об увеличении размера арендной платы ее не извещали. Она оплачивала арендную плату по договору один раз сразу за год. Когда она пришла в 2012 году в Администрацию ОМР <адрес>, ей работниками Администрации было сказано, что у нее имеется задолженность в сумме 1700 рублей за 2011 год, а задолженность за 2012 год они еще не посчитали. Было сказано, что после перерасчета ее уведомят о размере суммы, которую необходимо оплатить. Сумму задолженности в размере 1700 рублей за 2011 год она оплатила в 2013 году. В 2012 году обращалась в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, но ответа так получено и не было. В случае, если судом будет решено взыскать с нее сумму арендной платы, просила снизить сумму пени, поскольку ее размер несоразмерен последствиям нарушения. Подержала доводы письменных возражений на исковое заявление.

Представитель ответчика первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО5, выступающая по устному заявлению, первоначальные исковые требования не признала, уточненный встречный иск ответчика поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, суду пояснила, что в представленных расчетах ответчик ссылается на формулу расчета арендной платы в соответствии с п. 5 Постановления Правительства Омской области от 28.10.2008 г. № 176 -п, согласно которой арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости умноженной на значение ставки арендной платы, установленной Постановлением Администрации Омского муниципального района. An = Кс х Сап. Из искового заявления ответчику стало известно, что размер кадастровой с даты заключения изменился 2 раза, а значение ставки арендной платы также изменилось один раз. Согласно заключенного договора аренды величина и изменение арендной платы регламентировано ч. 2 договора аренды, в котором рассчитаны обозначение величин и порядок расчетов. Также согласно условий договора указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются из расчета, указанных в нормативных актах. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно по адресу, указанному в разделе 12 договора, уведомляет арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных актах, с указанием момента начала применения тех положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. Признает нарушение порядка оплаты не ежеквартально, а ежегодно, в случае наличия задолженности она должна быть рассчитана исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ Несмотря на то, что договором аренды и действующим законодательством истцу предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением размера базовой ставки, истец возложил на себя обязанность уведомить ответчика об изменениях расчетных величин, чего не сделал и не предоставил суду соответствующих доказательств. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется Договором аренды. Пунктом 2.1 вышеуказанного договора аренды установлен размер арендной платы - в размере 537, 93 рублей за квартал. Размер арендной платы, как указано в договоре аренды может изменяться в случае индексации ставок арендной платы законодательством РФ. Об изменении арендной платы согласно п. 2.1. договора аренды арендодатель обязан своевременно уведомлять арендатора. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Между тем, содержащееся в пункте 2.1 договора аренды условие о том, что размер арендной платы может изменяться в случае индексации ставок арендной платы законодательством РФ, подлежит толкованию с учетом содержащейся в этом же пункте договора обязанности арендодателя своевременно уведомлять арендатора об изменении арендной платы. Отсутствие доказательств уведомления ответчика об изменении размера базовой ставки арендной платы и, соответственно, размера подлежащей выплате арендной платы, исключает автоматическое односторонне изменение размера арендной платы, предусмотренного договором. Истцом заявлена неустойка в размере 201 583 рублей 79 копеек, согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Заявленный размер неустойки является явно несоразмерным нарушенному обязательству по следующим основаниям: - в настоящее время договор аренды не заключен, - со стороны должностных лиц Администрации Омского района явно усматривается затягивание срока аренды, что свидетельствует либо о намерении получить наибольший доход, либо по иным основаниям, - земельный участок передан без каких-либо претензий и в настоящее время находится в собственности ответчика, - истец не исполнил своих обязанностей по своевременному письменному уведомлению ответчика об изменении размера арендной платы и изменении величин, на основании которых подлежит расчет арендной платы, - ответчик неоднократно обращалась в расчетный отдел Администрации Омского района для расчета арендной платы, однако же сначала ей выдавали суммы подлежащие оплате, а в последствии ей поясняли, что считать будут юристы и информации нет, выписывали явно несоразмерные суммы, поэтому полагает, что расчеты были произведены уже позже после фактической передачи земельного участка в собственность, - со стороны администрации не было принято мер к досудебному урегулированию спора, за весь период, за который взыскивается сумма, не направлено ни одного уведомления о задолженности или об изменении арендной платы, - ответчик обращалась с заявлением о не начислении арендной платы за 2013 год, в связи затянувшимся процессом передачи земельного участка в нарушение установленных законом сроков. Полагает, что истцом неверно изложен период для обращения взыскания. Изменению подлежит срок взыскания задолженности с ДД.ММ.ГГГГ (со дня подачи искового заявления) до ДД.ММ.ГГГГ года, согласно заявленного искового заявления. Просила в удовлетворении исковых требований Администрации ОМР Омской области отказать в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить, признать договор расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав участников процесса, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № №. Неотъемлемой частью договора являются: расчет арендной платы, кадастровый план земельного участка и акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, стр.поз.17, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.

Акт приема-передачи был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года.

Договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года.

В кадастровом паспорте земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, указано, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м. расположен по адресу <адрес>, относится к землям населенных пунктов. Разрешенное использование – для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать в УФК по Омской области арендную плату в соответствии с договором и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.

Согласно пункту 7.2 Договора, в случае не внесения арендной в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% от просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования*ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости*площадь земельного участка.

Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.

Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.

В соответствии с пунктом 3 статья 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Проведенный анализ текста договора позволил суду сделать выводу о том, что твердый размер арендной платы договором аренды не установлен, напротив ее размер является расчетным, с указанием всех ее составных частей, в том числе кадастровой стоимости земельного участка, приведением необходимых для расчета коэффициентов и порядка их изменения.

Согласно приложению к договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Районного Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Омского муниципального района <адрес>».

Следовательно, стороны предусмотрели, что размер арендной платы исчисляется не в твердой сумме, а устанавливается расчетным путем, что свидетельствует о согласовании сторонами механизма определения размера арендной платы.

В силу положений ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 г. № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», ставка арендной платы земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений составляет 0,1. Обязанность ответчика платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом «О федеральном бюджете» на соответствующий финансовый год, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 89 655 руб., в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время составляет 485 249,76 руб.

Сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по договору аренды составляет: - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 2 241 руб. 38 коп., с ДД.ММ.ГГГГ – 12 131 руб. 25 коп.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась в Администрацию Омского муниципального района <адрес> с заявлением о прекращении права аренды земельного участка по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, и предоставить земельный участок, площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>, стр.поз. 17, в собственность за плату для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Постановлением Администрации ОМР <адрес> № № – 1730 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 постановлено предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 1 500 кв.м. в границах Надеждинского сельского поселения ОМР <адрес>, местоположение которого: <адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор купли-продажи земельного участка № КП-145.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к ФИО1

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ было подписано между сторонами ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г.

Таким образом, совокупность исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что ответчик ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользовалась земельным участком по договору аренды.

Согласно расчета арендной платы, предоставленного Администрацией ОМР <адрес>, и уточненного искового заявления за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате в размере 95 817 руб. 45 коп., которая подлежит взысканию с ответчика.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена уплата неустойки в виде пени в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по <адрес>.

Согласно расчету, представленному истцом, и уточненному исковому заявлению, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы составляет 200 552 руб. 76 коп.

В силу положений ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, ответчик просила о снижении неустойки, указывая, что она вплоть до предъявления к ней иска не была извещена об увеличении размера арендной платы, о сумме задолженности по договору, также просила учесть, что размер неустойки, предусмотренный договором - 0,5% завышен, явно несоразмерен последствиям нарушения исполнения обязательств.

Представитель истца в судебном заседании также пояснил, что Администрация ОМР <адрес> ответчицу об увеличении размера арендной платы не оповещала, проекта соглашения на этот счет подготовлено не было. Фактически о сумме задолженности ответчица была оповещена в результате предъявления иска в суд. Претензий об оплате суммы задолженности в досудебном порядке ответчице также не выставлялось.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что отсутствует вина ответчицы в несвоевременной оплате задолженности по арендной плате, исчисленной в связи с изменением порядка расчета арендной платы и увеличением кадастровой стоимости.

В то же время, из материалов дела следует, что ответчица несвоевременно уплачивала арендную плату в ранее установленном сторонами договора размере – 537,93 руб. в квартал. Так, задолженность по арендной плате за 2011 год в размере 1 793,10 руб. ФИО1 оплачена только ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая приведенные обстоятельства, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, полагая установленный договором размер неустойки – 0,5% завышенным, суд считает возможным снизить размер неустойки до 500 рублей.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по неустойки подлежат удовлетворению частично в размере 500 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден, в размере 3 089 рублей 52 копейки.

Встречные исковые требования ФИО1 о признании договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Договор аренды земельного участка №АЗ-20-179/2008 от ДД.ММ.ГГГГ заключен между сторонами сроком на три года.

С учетом того, что договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года, срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ г.

Нового договора между сторонами заключено не было. По истечении срока действия договора ФИО1 продолжала пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем по правилам ст. 621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес Администрации Омского муниципального района <адрес> было написано заявление с просьбой прекратить договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, и предоставить земельный участок, площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес>, стр.поз. 17, в собственность за плату для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По правилам п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что заявление ФИО1 о расторжении договора Администрацией ОМСР <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ рассмотрено не было, соглашения о расторжении договора в указанный срок стороны не достигли.

Непосредственно после неполучения ответа от Администрации на предложение расторгнуть договор ФИО1 в суд с требованиями о расторжении договора не обращалась.

Из пояснений сторон в судебном заседании и представленных доказательств следует, что по заявлению ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ решение о предоставлении земельного участка ей в собственность за плату было принято ДД.ММ.ГГГГ (Постановление Администрации ОМР <адрес> № № – 1730 от ДД.ММ.ГГГГ г.).

Договор купли-продажи земельного участка № № был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г.

По общему правилу, установленному п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора. В случае расторжения договора в судебном порядке, обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Таким образом, у суда отсутствуют законные основания для признания договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ г.

Более того, на момент предъявления встречного иска и его рассмотрения договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ уже является расторгнутым, поэтому суд не может расторгнуть договор повторно.

Доводы истца по встречному иску и ее представителя о неправомерном бездействии Администрации ОМР <адрес> в данном случае не имеют правового значения, поскольку ФИО1 в суд с заявлением о признании незаконными бездействия Администрации ОМР <адрес> и обязании заключить с ней договор купли-продажи земельного участка не обращалась.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района <адрес> задолженность по арендной плате по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 95 817 рублей 45 копеек, сумму неустойки в размере 500 рублей 00 копеек, всего взыскать 96 317 рублей 45 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Омского муниципального района <адрес> 3 089 рублей 52 копейки.

Исковые требования ФИО1 к Администрации Омского муниципального района <адрес> о признании договора аренды расторгнутым оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Н.Н. Беспятова

Решение в окончательной форме изготовлено 20.01.2014 г.

Апелляционным определением коллегии по гражданским делам Омского Областного суда от 09.04.2014 года решение оставлено без изменения.

Согласовано_____________Н.Н.Беспятова