Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова В. Г. к Ярмольчик Г. А. о признании недействительным пункта 4 Соглашения о порядке расчетов через депозит нотариуса,

установил:

Б. В.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Ярмольчик Г.А. об отмене пункта 4 в Соглашении о порядке расчетов через депозит нотариуса.

В обоснование иска указано, что 29 марта 2017 г. стороны заключили договор купли-продажи 7/100 доли в принадлежащем ему на праве собственности жилом доме по <адрес>; 05 апреля 2017 г. сделка зарегистрирована. Б. В.Г. обратился к нотариусу для получения денег с депозита и получил отказ со ссылкой на пункт 4 Соглашения о порядке расчетов через депозит нотариуса, в соответствии которым требуется согласие долевых сособственников указанного дома Г. и Ж. на получение истцом денег с депозита, которые не имеют отношения к сделке между сторонами настоящего спора.

Ссылаясь на то, что данное условия соглашения является кабальным, а ответчик отказывается в добровольном порядке изменить условия соглашения, обратился в суд с настоящим иском.

03 апреля 2018 г. Б. В.Г. представил дополнение к исковому заявлению, указав, что до заключения договора купли-продажи дольщики отказались от преимущественного права покупки 7/100 доли в жилом доме о чем представили нотариальный отказ, только З. уведомили, что отказ от преимущественного права покупки указанной доли дадут при условии внесения денежных средств в депозит нотариуса, которые должны быть предназначены для фасада дома, то есть его принудили совершить сделку на невыгодных условиях.

11 апреля 2018 г. Б. В.Г. представил заявление об изменении исковых требований, просит признать недействительным пункт 4 Соглашения о порядке расчетов через депозит нотариуса в части перечисления денежной суммы нотариусом с согласия сособственников Г. и Ж.

В письменном отзыве Ж., привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика, возражая против удовлетворения иска, указала, что 20 июня 2015 г. по договору купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок приобрела у Иванова В.Г. квартиру №, расположенную по <адрес>. К квартире нареканий не было, однако на доме отсутствовал фасад. Истец заверил, что часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, потратит на внутреннюю отделку подъезда дома и облагородит наружные стены фасадом, но после оформления договора купли-продажи Б. В.Г. не исполнил обещание об окончании отделочных и фасадных работ. В марте 2017 г. Б. В.Г. с Ярмольчик Г.А. договорились заключить сделку купли-продажи квартиры в этом же доме, он также пообещал, что после получения денежных средств за продажу квартиры, приступит к завершению отделочных и фасадных работ. На общем собрании всех владельцев квартир в этом доме (8 чел.), с участием Иванова В.Г., было принято решение о расчете через депозит нотариуса. При оформлении сделки договорились указать в Соглашении сумму в размере 300 000 руб., в соответствии с условиями Соглашения денежные средства Б. В.Г. получит после государственной регистрации перехода права при условии предоставления выписки из ЕГРП и согласия сособственников Г. и Ж.Б. В.Г. завершил отделку фасадом южную часть дома и частично квартиры с западной стороны, остановил работу. Ж. полагает, что о кабальности сделки речь не может идти поскольку Б. В.Г. в полной мере осознавал осуществляемые им действия, самостоятельно составил смету, предлагал собственные условия, совершал определенные действия, направленные на исполнение взятых на себя обязательств.

В судебном заседание Б. В.Г. настаивал на удовлетворении заявленного требования, Ярмольчик Г.А., Ж. и их представитель В. против удовлетворения иска возражали.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика, Г. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд находит возможным рассматривать дело в отсутствие неявившегося третьего лица.

Заслушав стороны, Ж., В., изучив материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Исполнение обязательств регламентировано главой 22 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрена обязанность должника исполнить обязательство по передаче денег или ценных бумаг путем внесения долга в депозит нотариуса.

В соответствии со статьей 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, а также соглашением между должником и кредитором принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору.

О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги, если иное не установлено соглашением между должником и кредитором.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», внесение денежных сумм и ценных бумаг в депозит нотариуса в качестве исполнения обязательства должника перед кредитором допускается при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 327 ГК РФ. Особенности исполнения отдельных обязательств внесением денежных средств или ценных бумаг в депозит нотариуса могут быть предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 327 ГК РФ соглашением сторон может быть установлено, что должник обязан производить исполнение путем внесения денежных средств или ценных бумаг в депозит нотариуса независимо от случаев, предусмотренных пунктом 1 этой статьи.

Анализ указанных норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда РФ свидетельствует о том, что данный институт гражданского права направлен на защиту интересов сторон при исполнении обязательств, в целях обеспечения обязательств по договору.

Как следует из материалов дела, 29 марта 2017 г. Б. В.Г. и Ярмольчик Г.А. заключили договор купли-продажи, по которому истец продал ответчику принадлежащие ему 7/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 782 кв.м. с кадастровым номером № и 7/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся на указанном земельном участке, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктами 2.4 и 2.5 договора Ярмольчик Г.А. купила у Иванова В.Г. указанную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и долю в праве общей собственности на жилой дом за 4 150 000 руб.

Стороны договорились, что расчет между ними производится следующим образом: 2 950 000 руб. переданы покупателем продавцу наличными до подписания договора, что подтверждается распиской Иванова В.Г. о получении денежных средств в указанном размере в счет платежей по настоящему договору. После выдачи указанной расписки обязанность Ярмольчик Г.А. по оплате недвижимости считается исполненной. 300 000 руб. переданы в депозит нотариуса согласно соглашению сторон о порядке расчетов через депозит нотариуса, удостоверенному 27 марта 2017 г. нотариусом Е., с правом получения указанных денежных средств Ивановым В.Г. после государственной регистрации перехода права по настоящему договору и предъявления нотариусу документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности Ярмольчик Г.А. на указанную недвижимость и иных условий, изложенных в вышеуказанном соглашении о порядке расчетов через депозит нотариуса. 900 000 руб. перечислено покупателем до подписания настоящего договора на счет продавца.

Согласно разделу 3 договора купли-продажи продавцом представлены отказы иных участников в праве общей долевой собственности от преимущественного права покупки.

До заключения договора купли-продажи стороны 27 марта 2017 г. подписали соглашение о порядке расчетов через депозит нотариуса, в соответствии с которым договорились, что расчет по вышеуказанному договору будет произведен частично через депозит нотариуса нотариального округа Южно-Сахалинский Е. до подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств в сумме 300 000 руб. на депозит нотариуса (пункт 2 соглашения).

В соответствии с пунктом 3 соглашения стороны договорились, что покупатель Ярмольчик Г.А. не вправе потребовать возврата ей денег до окончания процедуры государственной регистрации, и только в случае отказа стороны от заключения договора купли-продажи или отказа регистрирующего органа Росреестра в государственной регистрации перехода права по вышеуказанному договору купли-продажи недвижимого имущества к покупателю по любым основаниям, денежная сумма в размере 300 000 руб. подлежит возврату из депозита нотариуса покупателю по взаимному заявлению продавца и покупателя.

В целях обеспечения обязательств по вышеуказанному договору внесенная в депозит нотариуса денежная сумма в размере 300 000 руб. должна быть перечислена нотариусом Иванову В.Г. в течение трех банковских дней после государственной регистрации перехода права при условии представления документов, подтверждающих факт государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи недвижимого имущества – выписки из Единого государственного реестра прав, удостоверяющей проведенную регистрацию прав, экземпляра договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа, согласия сособственников вышеуказанного жилого дома и земельного участка Г. и Ж. (пункт 3 соглашения).

29 марта 2017 г. Б. В.Г. и Ярмольчик Г.А. подписали передаточный акт к договору купли-продажи недвижимости, согласно содержанию которого ответчик не имеет претензий к продавцу по передаваемым доле в праве общей долевой собственности на земельный участок и доле в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Как пояснили в судебном заседании участвующие в деле лица, <адрес> представляет собой жилой дом на 8 квартир, однако право собственности оформлено на доли.

В письменном отзыве на исковое заявление и в судебном заседании Ж. и ее представитель В. указали, что включение в соглашение о порядке расчетов через депозит нотариуса от 27 марта 2017 г. условия о согласии сособственников Г. и Ж. на перечисление денежных средств Иванову В.Г. обусловлено тем, что истец должен получить указанную сумму только после выполнения отделочных и фасадных работ в доме и подписания акта выполненных работ, поскольку последний неоднократно обещал собственникам выполнить данные работы.

Вместе с тем согласно представленным передаточным актам к договорам купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок от 20 июня 2015 г., подписанному истцом и Ж. и от 24 декабря 2014 г., подписанному Ивановым В.Г. и Г., из реестрового дела на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, споров по договорам купли-продажи у сторон не имеется, покупатели приняли доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок в том виде и состоянии, в котором они были на момент заключения.

В силу пункта 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 307, статей 309 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Ярмольчик Г.А. является собственником 7/100 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по указанному выше адресу.

Постановлением нотариуса №Иванову В.Г. отказано в выдаче денежной суммы 300 000 руб. из депозита нотариуса в связи с непредставлением Выписки из единого государственного реестра прав, согласия сособственников вышеуказанного жилого дома и земельного участка Г., Ж.

Вместе с тем, суд полагает, что в заключенном сторонами Соглашении о порядке расчетов через депозит нотариуса, в нарушение указанных выше норм гражданского законодательства, получение истцом от Ярмольчик Г.А. исполнения обязательства по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 29 марта 2017 г. по оплате доли в праве собственности поставлено в зависимость от действий третьих лиц, которые сторонами договора купли-продажи не являются. Кроме того, в договоре купли-продажи, заключенном между сторонами настоящего спора, не содержится условие об обязании продавца произвести отделочные и фасадные работы, что исключает возможность получения согласия Ж. и Г. на перечисление денежных средств Иванову В.Г. только после выполнения указанных работ.

При таких обстоятельствах, учитывая правовую природу института депозита нотариуса, направленного на обеспечение исполнения обязательств по договору, условие Соглашения о порядке расчетов через депозит нотариуса в части согласия сособственников Г. и Ж. не может быть признано соответствующим положениям статьи 309, 327, 454 Гражданского кодекса РФ и подлежит признанию недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку государственная пошлина уплачена истцом в УФК по Сахалинской области МФНС России №1 по Сахалинской области вместо МФНС России №5 по Сахалинской области, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб. на основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковое заявление Иванова В. Г. удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4 Соглашения о порядке расчетов через депозит нотариуса от 27 марта 2017 г. в части согласия сособственников жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, Б. и Ж. на перечисление внесенной в депозит нотариуса денежной суммы Иванову В. Г..

Взыскать с Ярмольчик Г. А. в доход бюджета Корсаковского городского округа государственную пошлину в размере 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца после принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Л.А. Бочарова

Мотивированное решение изготовлено 07 мая 2018 года.