Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «<...>» (далее – ЗАО «<...>») обратилось в суд с иском к , , и о взыскании задолженности по договору долевого участия в сумме <...>. и расходы по госпошлине в сумме <...>. В обоснование своих требований истец указал, что между ним и ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор <номер> долевого участия в строительстве жилого помещения – <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ к договору было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым дольщиками стали значиться также , и В соответствии с условиями договора стоимость жилого помещения первоначально составила <...>. Договором предусмотрено, что его цена после заключения может быть изменена, если по окончании строительства объекта в результате обмеров БТИ его площадь изменится. Еще до подписания дополнительного соглашения к договору, с ФИО1 был подписан акт сверки расчетов, где было указано, что площадь объекта увеличилась, соответственно увеличилась и его стоимость. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был подписан передаточный акт в отношении объекта долевого строительства, где указано, что расчеты между сторонами произведены не полностью. ДД.ММ.ГГГГ ответчики подписали обязательство, где также подтвердили наличие задолженности по договору долевого участия. Несмотря на это в добровольном порядке ответчики задолженность не погасили. В адрес ответчиков истцом была направлена претензия с предложением в добровольном порядке погасить долг, на что ответчики отреагировали отказом.

Истец ЗАО «<...>» в лице представителя ФИО2., действующей на основании доверенности (л.д.40) в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчики ФИО1 и , действующий за себя, а также в качестве представителей ответчика на основании доверенности (л.д. 86) в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д.). Представил в суд заявление с просьбой рассматривать дело в ёго отсутствие (л.д.85).

В ходе судебного разбирательства ответчики представили письменные возражения и объяснения (л.д. 67-68, 87-89). В обоснование своих возражений ответчики указали, что по их мнению, фактического увеличения площади не было. Увеличение площади по замерам БТИ произошло из-за того, что в полезную площадь дома вошло пространство под лестницей, ведущей с первого на второй этаж. При заключение договора предусматривалось устройство лестницы. Однако при проведение замеров БТИ этой лестницы не оказалось. Поэтому разница в площади и составила <...> кв.м. При регистрации права собственности в свидетельствах на имя ответчиков указано, что площадь объекта составила <...> кв.м., то есть разница по сравнению с проектом составляет не <...> кв.м., а <...> кв.м. Поэтому по условиям договора никакой доплаты не требуется. Акт сверки расчетов, свидетельствующий об увеличении цены договора и являющийся неотъемлемой частью договора долевого участия, не прошел государственной регистрации. Никакого письменного документа, который действительно свидетельствовал бы об увеличении площади жилого помещения по замерам БТИ, ответчикам представлено не было. Помимо этого, ответчики полагают, что подсчет общей площади их жилого помещения должен производиться путем деления площади всех помещений, расположенных в доме <номер>, на количество квартир.

Суд, доложив дело, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства с учётом требований статей 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «<...>» был заключен договор <номер> на участие в долевом строительстве дома. Предметом договора являлось возведение жилого помещения (блока) <номер> (л.д.7-19).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<...>» и , , , ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым дольщиками, наряду с ФИО1, стали также и , и (л.д.21-22). Договор долевого участия и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию.

В соответствии с п.п. 2.1. договора долевого участия его цена составила <...>. В соответствии с п.п. 2.9. договора долевого участия цена договора может быть изменена в том случае, если по замерам БТИ площадь жилого помещения по окончании строительства изменится по сравнению с проектной более, чем на 1 кв.м. в ту или иную сторону.

ДД.ММ.ГГГГ ГУП МОБТИ составило технический паспорт на спорное жилое помещение (л.д.28-32), где его площадь указана - <...> кв.м. без учета не отапливаемых помещений (мансарды и лоджии).

Спорное жилое помещение было введено в эксплуатацию в соответствии с разрешением <номер> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-27).

ДД.ММ.ГГГГ, то есть еще до подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «<...>» и ФИО1 был подписан акт сверки расчетов в соответствии с которым цена договора увеличилась и стала составлять <...>. (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<...>» и ответчиками был подписан передаточный акт, где было указано, что общая площадь объекта без площади лоджий и мансарды составляет <...> кв.м., оплата за квартиру дольщиками произведена не полностью (л.д.24).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиками в адрес генерального директора ЗАО «<...>» было представлено обязательство, где они подтверждают свою задолженность в сумме <...>. и обязуются её погасить до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25). В дело представлена справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера ЗАО «<...>», где указано, что за ответчиками числится дебиторская задолженность в сумме <...> (л.д. 6). Данная сумма задолженности также указана в претензии направленной в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-34).

ДД.ММ.ГГГГ ответчики зарегистрировали право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> (л.д.71-74).При этом в свидетельствах о государственной регистрации права общая площадь жилого помещения указывается как <...> кв.м.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

Спорные правоотношения урегулированы нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 214-ФЗ), а в части не урегулированной Законом 214-ФЗ Законом РФ «О защите прав потребителей» (ст. 4 Закона 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 2. ст.5 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора долевого участия может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как было указано выше, договором долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ такая возможность предусмотрена, а именно цена договора может быть изменена после его заключения в случае несовпадения фактической площади квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования и площадь лоджии с К-0,5 по техническому паспорту БТИс общей площадью квартиры, указанной в п.п. 1.2. договора (п.п.2.9.). В установленном законом и договором порядке цена договора была увеличена, поскольку по данным БТИ площадь спорного жилого помещения увеличилась по сравнению с проектной, а именно по договору она составляла <...> кв.м. (включая площадь вспомогательных помещений и лоджий с К-0.5), по данным БТИ (без включения площади лоджий и мансарды) – <...> кв.м., площадь лоджии с К-0.5 составила <...> кв.м. Следовательно, по условиям договора к общей площади квартиры по данным БТИ (<...> кв.м.) следует прибавить площадь лоджии с К-0.5. (<...> кв.м.), что составит <...> кв.м.; из этой суммы следует вычесть общую площадь квартиры <...> кв.м. (с учетом вспомогательных помещений и лоджии с К-0.5), указанную в договоре, что составит <...> кв.м.

Принимая во внимание положения п.п.2.9 договора долевого участия о том, что уменьшение или увеличение площади учитывается, если оно составляет более 1 кв.м., окончательная площадь, за которую следует доплатить, составляет <...> кв.м. В связи с этим суд соглашается с расчетом иска, содержащимся в исковом заявлении ЗАО «<...>» и находит, что исковые требования являются обоснованными.

Суд не может согласиться с возражениями ответчиков.

Ответчики ссылаются на то, что изменение цены договора не прошло государственную регистрацию. Суд полагает, что этот довод не имеет юридического значения.

Как было указано выше, изменение цены договора было оформлено в виде акта сверки расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО1 и ЗАО «<...>». При этом, суд не может согласиться с доводами ответчиков о том, что такой акт подлежит обязательной государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит договор долевого участия, а также дополнительные соглашения, которые изменяют его условия. Сам договор долевого участия был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в нем изначально было заложено условие о возможности изменения цены договора. Поэтому, по мнению суда, в данном случае изменение условий о цене договора дополнительной государственной регистрации не подлежит. Ссылки на то, что до сведения ответчиков не были доведены в установленном порядке основания изменения цены, то есть замеры БТИ, опровергаются материалами дела. Из акта сверки расчетов от ДД.ММ.ГГГГ следует, что приложением к нему является таблица перерасчета цены договора.

Далее, ответчики в своих возражениях ссылаются на то, что как таковая площадь их квартиры не изменилась, просто БТИ при составлении технического паспорта включило в общую площадь пространство, которое располагалось под лестницей с первого на второй этаж.

Суд полагает, что этот довод не имеет юридического значения, поскольку результаты обмеров БТИ ответчиками не оспорены. Более того, ответчики в настоящем заседании пояснили, что согласны с замерами БТИ. Доказательств о том, что фактически на стадии проекта площадь спорного жилого помещения была такой же, как и при вводе дома в эксплуатацию, суду не представлено.

Помимо этого ответчики ссылаются на то, что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности площадь спорного жилого помещения указана как <...> кв.м. Суд соглашается с доводами истца в этой части о том, что цена договора определяется по соглашению сторон, а порядок регистрации права собственности – законами и подзаконными актами. Более того, суд находит, что свидетельства о регистрации права собственности не соответствуют правоустанавливающим документам, на основании которых они выданы – договору долевого участия, разрешению на ввод дома в эксплуатацию, передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ни в одном из этих документов такой площади, как указана в свидетельствах о государственной регистрации права, нет. Поэтому суд находит это возражение ответчиков необоснованным.

Доводы ответчиков о том, что объект долевого строительства определяется в договоре после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не соответствуют нормам Закона 214-ФЗ. Ответчики ссылаются на положения ч.2 ст. 4 Закона 214-ФЗ, однако суд полагает, что ответчики неверно трактуют эти положения закона. В данном случае речь идет не о том, что объект долевого строительства должен быть определен в договоре после получения разрешения на ввод строения в эксплуатацию, а о том, что объект долевого строительства не может быть передан дольщику ранее получения такого разрешения. В противном случае ч.2 ст.4 Закона 214-ФЗ противоречила бы ч.1 ст.3 указанного закона, в соответствии с которой лицо вправе привлекать денежные средства для долевого строительства а, следовательно, и заключать договоры долевого строительства после получения разрешения на строительство, правоустанавливающего документа на земельный участок и опубликования проектной декларации. Указание на обязательность наличия у застройщика в этот момент разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в этой норме отсутствует.

Суд не может согласиться и с методикой подсчета площади спорного жилого помещения, который предложен ответчиками (общую площадь всех жилых помещений дома <номер> разделить на количество квартир), поскольку такая методика будет противоречить условиям договора долевого участия, где речь идет не об общей площади всех жилых помещений, а об общей площади конкретной квартиры.

Таким образом, суд находит возражения ответчиков необоснованными.

Помимо изложенного, суд исходит из того, что ответчики сами признали свою задолженность, а именно когда подписали передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, где имеется указание на то, что расчеты с застройщиком произведены не полностью и когда подписали обязательство от ДД.ММ.ГГГГ о наличии имеющейся задолженности.

В соответствии с ч. 2. ст.12 Закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Из этого следует, что ответчики могли и не подписывать обязательства от ДД.ММ.ГГГГ, если полагали, что ими выплачена полностью цена по договору долевого участия, поскольку к тому времени у них имелся на руках передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ. Суду не представлено доказательств о том, что обязательство от ДД.ММ.ГГГГ было подписано ранее, чем передаточный акт, либо оно было подписано с пороком воли ответчиков.

В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу. Следовательно, сумма, недоплаченная ответчиками по договору долевого участия, подлежит взысканию в равной доле с каждого. Таким образом с каждого из ответчиков надлежит взыскать в пользу истца по <...>.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с каждого их ответчиков в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлине в сумме <...> (л.д. 5).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Взыскать с , , , в пользу Закрытого акционерного общества «<...>» в счёт исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого дома по <...> с каждого.

Взыскать с , , , в пользу Закрытого акционерного общества «<...>» в счёт возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по <...> с каждого.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней, со дня изготовления мотивированного решения суда через Раменский городской суд Московской области.

Судья О.А. Липилина