Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО5 – ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о признании недействительной ничтожной следки, о применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ИП ФИО5 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ответчиками, недействительной (ничтожной) сделкой, о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде возложения обязанности на ИП ФИО5 освободить занимаемое им помещение по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указала, что является собственником ....... части нежилого помещения по адресу: <адрес>, на основании решения ....... от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве собственности. Вторым собственником является ее бывший муж ФИО3 (ответчик). В настоящий момент ответчиком заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО6, в соответствии с которым ФИО3 сдает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> для использования его под магазин. В соответствии с п.1.3 Договора арендодатель гарантирует, что арендуемое помещение не сдано в аренду и принадлежит арендодателю на праве общей совместной собственности. Вместе с тем, при заключении данного договора арендодатель не приобщает согласия ФИО1 как собственника данного помещения, не ставит ее в известность. На основании изложенного, истец считает данный договор ничтожной сделкой, поскольку в силу ст. 606, п.1 ст. 246 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе сдавать его в аренду только при наличии согласия всех собственников. Следовательно, если договор аренды недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц, был заключен одним собственником без согласия других собственников, этот договор является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ. В данном случае истец, являясь вторым собственников нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в связи с противоправными действиями второго собственника, лишена возможности получать доход от использования своей собственности в соответствии со ст. 248 ГК РФ. Согласно ст. 167 ГК РФ, при признании договора от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой следует применить к ней последствия ничтожной сделки, а именно, обязать арендатора ИП ФИО5 освободить незаконно занимаемое им жилое помещение.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца исковые требования и доводы иска поддерживает.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и возражения на иск, в которых указал следующее. В период брака с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ он приобрел квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировав право собственности на имя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ он перевел жилое помещение в нежилое, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №. На момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения по установлению долевой собственности на указанный объект недвижимости не было, в судебном порядке вопрос о выделении доли не разрешался. Следовательно, у него с ФИО1 после расторжения брака ДД.ММ.ГГГГ на указанный объект недвижимости сохранялся режим общей совместной собственности, регламентируемый, в частности, ст. 253 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 воспользовался своим право совершить сделку по распоряжению общим совместным имуществом, заключив договор аренды на указанный объект недвижимости. ФИО1 знала об этом, никаких споров у них по поводу пользования указанным объектом недвижимости не было. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ соответствует нормам действующего законодательства, по нему между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение ....... по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО3, ИП ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения, процентов, ....... доли арендной платы, выселении из нежилого помещения, в ходе судебного разбирательства детально исследовались обстоятельства законности передачи спорного помещения в аренду. Суд установил, при заключении договора аренды спорного имущества, ФИО3 действовал в соответствии с требованиями ст. 34 СК РФ по распоряжению имуществом, находившемся в совместной собственности у него и ФИО1 Доказательств обратного суда не представлено. В силу преюдиции (ч.2 ст. 61 ГПК РФ), обстоятельства законности передачи нежилого помещения оспариванию не подлежат. Кроме того, ФИО1 недобросовестно не исполняет решение суда от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с нее в пользу ФИО3 ....... доли суммы, выплаченной по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере ....... рублей. Исковые требования ФИО1 не признает.

Ответчик ИП ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен, представил заявления о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что иск не признает. В представленных суду письменных возражениях указано следующее: ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил договор аренды на объект недвижимости по адресу: <адрес> с ФИО3, принадлежащий ему на праве общей совестной собственности с бывшей супругой ФИО1, указанный договор соответствует нормам действующего законодательства, по нему между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приходила в нежилое помещение по адресу: <адрес>, получила копию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на указанное помещение, никаких возражений не высказывала. Кроме того, согласно решению ....... от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении договора аренды спорного имущества, ФИО3 действовал в соответствии с требованиями ст. 34 СК РФ по распоряжению имуществом, находившемся в совместной собственности у него и ФИО1 Исходя из вышеуказанного режима собственности, существовавшего в отношении спорного объекта недвижимого имущества, на дату заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, предполагается, что ФИО3 действовал с согласия ФИО1 Доказательств обратного суда не представлено. Не представлено ФИО1 и доказательств того, что другая сторона в сделке, а именно ФИО3 и ИП ФИО5 знали или заведомо должны были знать об отсутствии у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий. Принимая во внимание действующую в гражданском праве презумпцию добросовестности, это означает, что на «несогласного» субъекта кроме необходимости доказать отсутствие своего собственного согласия на совершение сделки, в данном случае, договора аренды недвижимого имущества законодательством возлагается еще и бремя опровержения презумпции добросовестности приобретателя, т.е. доказывания информированности (осведомленности) другого лица об отсутствии требуемого согласия. Кроме того, на дату разрешения спора по существу сделка по сдаче недвижимого имущества в аренду истцом не оспорена, не признана в установленном порядке недействительной. Как не представлено истцом и доказательств направления в адрес ответчика требований об изменении либо расторжении договора аренды недвижимого имущества в порядке, предусмотренном ст. ст. 450-452 ГК РФ. В силу преюдиции обстоятельства законности заключения договора аренды спорного нежилого помещения оспариванию не подлежат. Для выселения ФИО5 из арендуемого помещения отсутствуют правовые основания, так как договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут, не оспорен, и срок его действия не истек. Никаких письменных предупреждений, претензий, предложений в соответствии с п.п. 7.2, 7.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ истец не направлял. Кроме того, в силу ст. 617 ГК РФ при перемене лица на стороны арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установлено императивно, договор остается в силе всегда. Поэтому истец ФИО1 может требовать только внесения изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части сведений об арендодателе после ДД.ММ.ГГГГ, даты регистрации ее доли в праве собственности на указанное помещение, чего истцом до настоящего времени не сделано. Требование о выселении ответчик понимает как требование о досрочном расторжении договора аренды, влекущее, по существу, прекращение деятельности арендатора без соблюдения установленного законом порядка такого прекращения, расценивает как злоупотребление правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В связи с изложенным, просит отказать ФИО1 в удовлетворении иска в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчиков поддерживает указанные доводы и возражения по иску, считает, что исковые требования основаны на неправильном толковании норм материального права, ссылка на нормы ст. 246 ГК РФ необоснованна, т.к. на момент заключения договора аренды существовал иной режим собственности на помещение. Кроме того, ФИО1 неоднократно, с ДД.ММ.ГГГГ, в ходе судебных процессов предлагалось заключить мировое соглашение, но она не соглашается. Обращения ФИО1 в полицию считает безосновательными, направленными на усиление конфликта.

Суд, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, приходит к следующему.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО3 состояли в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ, брак расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

В период брака супругов на основании купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобретена у продавца Х. трехкомнатная квартира по <адрес>, за ....... рублей.

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, акта приемочной комиссии о завершении переустройства и/или перепланировки помещения от ДД.ММ.ГГГГ № б/н, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 74,6 кв.м., на 1 этаже, номера на поэтажном плане ......., по адресу: <адрес>, запись регистрации в ЕГРПНИ № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП.

Решением ....... от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, произведен раздел совместно нажитого в браке имущества, в т.ч. нежилого помещения, расположенного в <адрес>, за ФИО3 признано право собственности на ....... доли в праве собственности на нежилое помещение, общей площадью 74,6 кв.м, на 1 этаже, номера на поэтажном плане ....... расположенное по адресу: <адрес>. Указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений в запись о праве собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение, указав ее право собственности в размере ....... доли, а также для внесения записи о праве собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение в размере ....... доли.

Из представленных документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП ФИО5 заключен договор аренды нежилого помещения, по которому ФИО3 предоставил в аренду нежилое помещение площадью 74,6 кв.м. по <адрес> для использования под магазин ИП ФИО5 на срок ....... дня. Договор подписан сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения, которым п.7.1 договора аренды изложен в следующей редакции : в случае, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за 1 месяц до истечения его срока, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В дальнейшем в том же порядке.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Руководствуясь приведенными нормами права, истец ссылается на то, что один из долевых сособственников не вправе передать в аренду все имущество без согласия иных участников общей долевой собственности.

Из материалов дела следует, что на основании решения ....... от ДД.ММ.ГГГГ, управлением .......ДД.ММ.ГГГГ произвело регистрацию общей долевой собственности ФИО3 и ФИО1 в отношении нежилого помещения, расположенного в <адрес> – по ....... доли в праве собственности за каждым.

Таким образом, режим общей совместной собственности в отношении указанного имущества изменен на режим долевой собственности с даты государственной регистрации, а именно с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Статья 253 ГК РФ предусматривает, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3).

Из материалов дела следует, что решением ....... от ДД.ММ.ГГГГ отказано ФИО1 в удовлетворении исковых требований к С.А.ИБ., индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в размере ....... рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ....... рубля, начислении процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по день фактический уплаты долга; о возложении на индивидуального предпринимателя ФИО5 обязанности выплачивать ....... арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического прекращения права пользования помещением по <адрес>, выселении его из вышеуказанного помещения.

В силу ч. 2. ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанным решением суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что при заключении договора аренды спорного имущества, ФИО3 действовал в соответствии с требованиями ст. 34 СК РФ по распоряжению имуществом, находившемся в совместной собственности у него и ФИО1 Исходя из вышеуказанного режима собственности, существовавшего в отношении спорного объекта недвижимого имущества, на дату заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, предполагается, что ФИО3 действовал с согласия ФИО1 Доказательств обратного суду не представлено. Не представлено ФИО1 и доказательств того, что другая сторона в сделке, а именно ФИО3 и ИП ФИО5 знали или заведомо должны были знать об отсутствии у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий. Принимая во внимание действующую в гражданском праве презумпцию добросовестности, это означает, что на «несогласного» субъекта кроме необходимости доказать отсутствие своего собственного согласия на совершение сделки, в данном случае договора аренды недвижимого имущества, законодательством возлагается еще и бремя опровержения презумпции добросовестности приобретателя, т.е. доказывания информированности (осведомленности) другого лица об отсутствии требуемого согласия. Суд также не усмотрел оснований для выселения ИП ФИО5 из помещения по <адрес>.

Таким образом, в силу преюдиции, обстоятельства законности заключения договора аренды спорного нежилого помещения, оспариванию не подлежат.

То обстоятельство, что в последующем на основании решения суда изменен режим собственности в отношении указанного помещения, не влечет недействительности договора, не влияет на правоотношения сторон по договору аренды, заключенному между ответчиками, поскольку в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с учетом фактических обстоятельств дела, были соблюдены требования законодательства, оснований для получения согласия ФИО1 как долевого собственника этого имущества не имелось, поскольку право долевой собственности еще не возникло, то исковые требования о признании сделки недействительной (ничтожной) удовлетворению не подлежат.

Следовательно, не могут быть применены последствия недействительной (ничтожной ) сделки – договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ – в виде возложения обязанности на ИП ФИО5 освободить нежилое помещение по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной сделкой), о применении последствий недействительной ( ничтожной) сделки договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в виде возложения обязанности освободить нежилое помещение по адресу <адрес> - отказать.

Решение суда в течение одного месяца с момента принятия судом в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья: И.В. Поносова